二手房交易流程过户及注意事项 法律问题

第2种观点： 一、二手房如何过户1、二手房过户流程如下：（1）当事人或者其代理人到房产所在地的不动产登记机构以书面形式提出申请；（2）提交过户登记需要的的房产证、登记原因证明等材料；（3）对提交的材料进行审核；（4）通过审核后，按照程序办理变更过户。2、法律依据：《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民、仲裁委员会生效的法律文书或者生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行规规定可以由当事人单方申请的其他情形。二、二手房过户需要哪些材料二手房过户需要的材料如下：1、买卖双方的身份证明；2、过户登记申请书；3、二手房买卖合同；4、房屋产权证；5、房屋界址、空间界限、面积等材料；6、与他人利害关系的说明材料。

第3种观点： 二手房买卖过户需要携带身份证、户口簿、婚姻证明、二手房合同、房产证到房管局提交申请，领取受理通知单备案网签，核税缴税递交完税凭证，领证确认过户信息。一、房产证过户需要什么手续证件房产证过户需要的手续证件如下：当事人携带身份证、户口簿、婚姻证明、房屋购销合同、房屋核档证明等材料到房产局提交申请；备案网签办理核税缴税手续后出具税务收据，递交收据、填写申请书并领取受理通知单；到交易中心领取房产证、确认信息，过户完毕。二、民法典房屋继承过户手续有哪些（1）、户主去世办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;二、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承。（2）是法定继承。需要提交的材料有：1、被继承人死亡证明;2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件;有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗。（3）、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)契税完税凭证(原件)。四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。【本文关联的相关法律依据】《不动产登记暂行条例》第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。《城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由同级更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第1种观点： （一）看房选房在看房的时候一定要多看几套房屋，确认房子的环境没有问题，至少白天晚上都要去看。找到房源后，就要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。（二）签合同达成交易意向后买卖双方签订正式合同。合同既可以到网上下载格式合同，也可以采用房地产交易中心的正式交易合同，不过都还需就细节做一个补充合同。（三）申请贷款（若是一次性付款，则直接跳过）购房者向银行申请贷款，银行会与买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中银行有义务书面通知买卖双方：买受人申请贷款是否通过银行审核，银行贷款放款时间，以及银行如何确保出售人能否如数领取到贷款等。（四）买卖双方缴纳税费银行把贷款审批下来后，就可以去缴税。买卖双方一起到地税局申请纳税，卖方要承担和个人所得税。若房子是唯一住房且已满5年，则这两项税不用交。买方则需要承担契税。（五）过户、交房各种税费缴纳完毕后，则需要到房地产登记中心递件、过户。若无中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取，如果买方不去按揭或者拖延按揭的话，卖方的房款难到位。一、二手房公积金贷款购买流程借款人直接向市资金核心申请办理贷款。（一）其办理流程：到核心咨询、登记提交申请资料核心受理、审批买卖双方交易过户与银行签订合同办理抵押登记贷款资金发放借款人按月还款结清贷款注销抵押。（二）第1步核心咨询，领取申请表：由房屋买卖双方及配偶（未婚或离异应出具证明），持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件，以及户口薄、身份证和结婚证原件，到市资金核心进行预登记，领取公积金贷款申请表。（三）核心受理审批：市资金核心受理借款申请人资料，审批确定贷款额度及年限。（四）交易过户：房屋买卖双方到房产局及土地局办理两证交易过户手续。（五）签订合同：借款人持已办理交易过户的两证及契税完税（原件及复印件）到市资金核心，由市资金核心出具贷款承诺书到指定银行签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件，卖方在贷款银行开立存款专户。（六）办理抵押：借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。二、二手房交易流程是怎样的二手房交易就是指已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。无论是自己办理，还是找中介代办，二手房交易的流程大致有以下这几步：（一）买卖前的房屋和产权审核。了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（二）查档。买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。（三）确定房屋产权再交定金。若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。（四）签订正式合同。交付首期之后，就可签订正式二手房买卖合同。签合同前需注意，如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。（五）买方办理按揭贷款。如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。（六）过户。去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。（七）交房。交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。

第2种观点： 法律分析：1、二手房交易过户之买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、二手房交易过户之签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、二手房交易过户之办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、二手房交易过户之立契房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。5、二手房交易过户之缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、二手房交易过户之办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、二手房交易过户之银行贷款对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8、二手房交易过户之打余款完成交易买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

第3种观点： （一）出售房地产审计注意事项：担心有缺陷的房子购买房地产，是买家的主要原因并非的交易。但是做准备工作的，这个问题将不是问题。首先，应该仔细检查房地产的所有者许可，关注房地产执照是由几个人签名。如果有两个人，在后面的合同签署需要两个人的名字；其次，看房子当相关的凭证，如购买、专用、支持证据初步认可房产的所有权。（二）交定金和签合同注意事项：好房子，确定房产，定金是理所当然的事。但不要忽略这个支付定金的诀窍。具体的方法是：买家和卖家银行签订监管协议，同意在交易中心完成交付过程中，给到卖方的帐户。（三）首付和金融监管注意事项：除了产权，第二个需要担心的主要问题是资金的监督和控制。事实上，金融监管已成为系统，双方依照本法规定做，风险很小。是否的方式交易，付款必须放在银行监管。具体操作是：卖方和买方资金监管的银行签署了一项协议，然后每个银行开户，同意买家转让完成后，得到新的房产证，支付给卖方。如果成功完成交易，银行会把钱给卖家，如果出现在中间的终止交易，买方的定金打回。银行提供这种服务，一般将收取一个监管费500元，但如果你通过抵押贷款银行资金的监督和控制，你可以节省钱。平的角度考虑，银行需要买方和卖方在签署贷款监管协议签署第一，此类贷款买家和卖家不需要去银行，也可以避免买家不的时候贷款给卖方带来了麻烦。（四）签订销售合同注意事项：签订书面协议，最重要的要注意四个方面，房地产，房地产价格、交易税费和日期。每个人都应该注意是明确的书面协议交易税双方如何分享。日期也是非常重要的，交订金，转让、交货时间，日期，确保交易的顺利进行，如果不是一次性付款，买家还需要向银行做抵押贷款。买方需要贷款申请到银行，把原来的身份证，证明收入，销售合同。直接向银行申请贷款的客户经理，说做房地产抵押贷款，他会有所帮助。至于选择银行和中介人员建议，四大国有银行，贷款额度将会更加放松工作效率会更高。至于利率是否能下降，各家银行基本上是相同的，所以不需要更多的考虑。（五）转移和纳税注意事项：产权转移登记，房产坐落的地方需要办理转移手续。双方都需要把原来的身份证，房地产执照最初的二手房的销售合同。通用交付业主前可以收到允许银行把监管存款。（六）后续事项注意事项：一般涉及到财产转让，水，电，天然气和其他，如果房地产室内和家具，家电，我们必须验证是否被替换或移除，交换钥匙，正式完成交易。一、二手房交易过户需提交哪些材料（一）房屋所有权转移登记报告原件（二）申请人夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件及复印件（离婚的离婚证）（三）单位的营业执照、法人身份证（复印件）、法人授权委托书（盖章）及委托人身份证（复印件）（四）房屋买卖协议原件（五）（原件及复印件）（六）契税税收凭证（原件及复印件）（七）住宅专项维修资金专用手据（原件）（八）原不动产权证（原件及复印件）（九）买卖夫妻双方到场签字摁手印。二、二手房交易费用有哪些契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外）父母子女间赠与免契税，买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；以下情况按照3%缴纳：144（含144平）平方以上；买方不是首次购房；非普通住宅（商业用房）。营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税，房产满2年，按照5.5%缴纳营业税；房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%，商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%。个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外），房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税，卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳，商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%。其他费用相对较少：交易费：6元/平方*房屋平方数，工本费：一个证件80元；二个证件90，评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）购房证明：20元一份一般需开3份。公证收费标准：300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。