常德市渐河两岸概念性规划及控规

概念性规划、重点地段控制线详细规划

项目实施方案

常德市渐河两岸概念性规划范围是指黔张常铁路以南、常张高速公路以东、常张高速连接线以北、丹溪路以西、洞庭大道以北围合的区域，总用地面积约9km²；其中渐河以东、丹溪路以西、常张高速连接线以北、洞庭大道以北、黔张常铁路以南的约5.93km²的范围内为常德市中心城区江北城区向西空间增长边界内的区域，拟定3km²范围内为重点地段控制性详细规划的范围。

一.概念性规划 Ⅰ.研究框架 基础理论研究 案例分析 用地发展方向 功能分区 空间结构 基础设施 重要节点 规 划 理 念 区位、背景研究 现状调研 区域分析现状解析 发展机遇 常德市渐河两岸项目服务定位 1

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SWOT分析 功能分区综合交通生态系统

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Ⅱ.研究思路

背景——目标——策略 （1）背景

①发展机遇的认识  常德市区位条件的优势  中心城区快速扩张

 常德市国民经济持续快速增长 ②发展现状的梳理

 中心城区功能外溢与本地城镇化惯性扩展并存  单中心放射式的道路系统向网络式转变  各镇之间、建设项目与城镇之间联系不足

 用地分散布局，对功能与人口的承载水平需进一步提高

 河流、铁路、高（快）速路分割空间制约各组团、各乡镇内部功能联系未构筑完善的生态体系 （2）目标

 整合中心城区与外围地区的空间发展诉求  构筑完善的生态系统

 促进中心城区与外围地区的协调发展、和谐交融 （3）策略

 以“整合”为主导的空间发展策略

 组团整合，从走向互动  交通整合，从分割走向联系  用地整合，从分散走向集中  生态整合，从约束走向诱导  开发策略

 区域协调策略

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 生态优先策略  和谐发展策略  梯度开发策略 Ⅲ.设计成果内容 （1）规划说明书

①常德市渐河两岸概念性规划说明  现状条件分析  区域分析  规划总则

 发展定位与策略研究  总体布局  道路交通组织

 公共开放空间及绿地系统规划  重大基础设施规划  水系等景观风貌规划 ②重点地段城城市设计说明  规划理念

 开发规划构思重点地段  重要节点城市设计导则  效果展示 （2）图纸

①常德市渐河两岸空间发展概念规划图纸  区域位置及分析图  现状图

 区域功能结构分析图

 常德江北城区西片区功能结构分析图  用地布局图

 道路交通规划图（含慢行系统）

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 绿地系统规划图  水系及景观风貌规划图  重大基础设施布局图

 各种表达规划设计意图的分析图

②常德市渐河两岸重点地段城城市设计图纸  重点地段、主要节点总平面图  重点地段街景规划图  主要节点鸟瞰图、透视图  各种表达规划设计意图的分析图

二.重点地段控制性详细规划 Ⅰ.指导思想

（1）以科学发展观统筹控制性详细规划编制工作。充分发挥控制性详细规划对土地开发和城市建设的统筹协调作用，高效配置空间资源，建设环境友好型、资源节约型城市，提高城市发展能力，为建设“效益常德”，转变经济增长方式提供规划保障。

（2）充分体现规划作为公共的特性。致力营造城市活力，改善城市面貌，加强公共服务体系和设施建设，创建良好的人居环境，为建设和谐社会提供有力支撑。

（3）高起点规划、高标准建设、高效能管理，全面提升城市功能；优化城市空间结构，优化产业布局；推进区域协调发展与合作，扩大城市的影响力和辐射力。 （4）注重提高规划的可操作性与实施性。将控制性详细规划中的强制性要求和控规图则作为控制性详细规划的重要内容和实施手段，加强对各项具体开发建设行为的统筹与，促进控制性详细规划的有效实施。

（5）加强规划组织与协调。衔接配合“十二五”国民经济与社会发展年度计划，注重对常德市总体规划（2009-2030）的衔接、其它专项规划和建设计划在空间上的统筹，引导有限的公共投资形成合力，发挥公共投资集聚效应。 Ⅱ.工作框架

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控制性详细规划的编制通常划分为现状分析研究、规划研究、控制研究和成果编制四个阶段，可以概括为如下四个工作步骤。

（1）现状调研与前期研究。现状调研与前期研究包括上一层次规划即城市总体规划或分区规划对控规的要求，其他非法定规划提出的相关要求等。还应该包括各类专项研究如城市设计研究、土地经济研究、交通影响研究、市政设施、公共服务设施、文物古迹保护、生态环境保护等，研究成果应该作为编制控制性详细规划的依据。在《城市规划编制办法》中对控制性详细规划成果规定了应有基础资料和研究报告等内容，目的是在规划实施管理以及以后的规划调整时，可以对当时规划编制的背景资料有深入的了解，并作为规划弹性控制和规划调整动态管理的依据。

①基础资料搜集的基本内容。

 已经批准的城市总体规划、分区规划的技术文件及相关规划成果；  地方法规、规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；  准确反映近期现状的地形图（1:1000—1:2000）；

 规划范围现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等；  土地使用现状资料（1:1000—1:2000），规划范围及周边用地情况，土地产权与地籍资料，包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料，现有重要公共设施、城市基础设施、重要企事业单位、历史保护、风景名胜等资料；

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 道路交通（道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等）现状资料及相关规划资料；

 市政工程管线（市政源点、现状管网、路由等）现状资料及相关规划资料；  公共安全及地下空间利用现状资料；

 建筑现状（给类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑特色等）资料；

 土地经济（土地级差、地价等级、开发方式、房地产指数）等现状资料；  其他相关（城市环境、自然资料、历史人文、地质灾害等）现状资料。 ②分析研究的基本要求。在详尽的现状调研的基础上，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。从内因、外因两方面分析地区发展的优势调剂与制约因素，分析可能存在的威胁与机遇。对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企事业单位等用地进行分析论证，提出可能规划调整动因、机会和方式。

基本分析内容应包括：区位分析、人口分布与密度分析、用地现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土地经济分析等，根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容，并根据地方实际需求，在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。

③规划方案与用地划分。通过深化研究和综合，对编制范围的功能布局、规划结构、公共设施、道路交通、历史文化环境、建筑空间体型环境、绿地景观系统、城市设计以及市政工程等方面，依据规划原理和相关专业设计要求作出统筹安排，形成规划方案。将城市总体规划或分区规划思路具体落实，并在不破坏总体系统的情况下做出适当的调整，成为控制性详细规划的总体性控制内容和控制要求。

在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控制性详细规划实施具体控制的基本单位。地块划分考虑用地现状、产权划分和土地使用调整意向、专业规划要求如城市“五线”（红线、绿线、紫线、蓝线、黄线）、开发模式、土地价值区位级差、自然或认为边界、行政管辖界线等因素，根据用地功能性质不同、用地产权或使用权边界的区别等。经过划分后的地块是制订控规技术

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文件的载体。

用地细分应根据地块区位条件，综合考虑地方实际开发运作方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则上细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，不允许无限细分。

用地细分应适应市场经济的需要，适应单位开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。用地细分应与规划控制指标刚性连接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。 ④指标体系与指标确定。按照规划编制办法，选取符合规划要求和规划意图的若干规划控制指标组成综合指标体系，并根据研究分析分别赋值。综合控制指标体系是控制性详细规划编制的核心内容之一。综合控制指标体系中必须包括编制办法中规定的强制性内容。

指标确定一般采用四种方法：测算法——由研究计算得出；标准法——根据规范和经验确定；类比法——借鉴同类型城市和地段的相关案例比较总结；反算法——通过试做修建规划形体设想方案估算。指标确定的方法依实际情况决定，也可采用多种方法相互印证。基本原则是先确定基本控制指标，再进一步确定其他指标。

Ⅲ.控制性详细规划编制成果的控制体系和要素 （1）控制要素具体为： ①土地使用控制 ②环境容量控制 ③建筑建造控制

④控制性详细规划中的城市设计引导 ⑤配套设施控制 ⑥行为活动控制

（2）控制性详细规划体系具体明细为：

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Ⅳ.针对“十二五”社会经济发展计划，规划编制成果应突出的重点内容 （1）推进城镇发展模式从外延扩张向内涵提升转变，节约和集约利用土地、水、能源等资源，提高资源利用效率和效益。要坚决防止盲目扩大城市建设用地规模，禁止在城镇总体规划确定的建设用地之外盲目圈地，乱设各种名目的产业区和新区、新城。

（2）切实落实“十二五”保障性住房建设任务和要求。要将保障性住房的建设目标纳入控制性详细规划，确保保障性住房用地的分期供给规模、区位布局和相关资金投入，不断改善中低收入家庭的居住条件。

（3）把提高城市综合交通服务水平，作为控制性详细规划的重要任务。在“十二五”控制性详细规划制定工作中，要加强交通与土地利用的一体化规划，加强交通需求管理，优化交通出行结构，大力发展步行、自行车和公共交通等绿色交通。

（4）高度重视城市综合防灾体系规划，保障城市安全。要针对地质、地震、洪涝等自然灾害，以及有毒化学品泄露、爆炸等安全事故，优化城市功能区布局，加强应急避难场所、生命线工程等综合防灾设施的规划建设，提高城市应对灾害的能力，减少灾害损失。

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Ⅴ.控制性详细规划编制创新体系研究

（1）“总体控制要素——详细控制要素——控制图则”三大板块

总体控制要素的目的是从整体层面提出控制的方向，包括对用地性质、开发强度、城市设计引导三个方面；详细控制要素是对总体控制要素的深化和落实，也是方法创新的主体，包括对公共设施的分类控制、用地兼容性和兼容比例控制、容量的浮动控制、城市设计的模式和要素控制等方面；控制图则是以上控制要素的具体体现，本文提出三图控制方法，即：功能指标控制图则、公共设施控制图则、城市设计控制图则。

（2）“刚性控制——弹性控制——引导性控制”三条线索

刚性控制主要针对公共设施，对公共设施的定量、定位、定性控制，并充分考虑未来容量浮动的适应性；弹性控制主要针对用地性质和开发强度，务实地对待由于市场变化带来的调整，并提出规划的应对措施；引导性控制则针对城市形象，识别最重要的控制要素，并通过控制性语言进行引导，以达到预期的效果。 Ⅵ.规划成果内容

城市控制性详细规划的成果包括：规划文本、图件及附件三部分。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。 （1）规划文本内容与深度要求

①总则。阐明制定规划的依据、原则、适用范围、主管部门与管理权限等。 ②土地使用和建筑规划管理通则。用地分类标准、原则与说明：规定土地使用的分类标准，一般按国标《城市建设用地分类与规划建设用地标准》CBJ137—90说明规划范围中的用地类型，并阐明哪些细分到中类、哪些细分到小类，新的用地类型或细分小类应加以说明。

③城市设计引导。城市设计系统控制：根据城市设计研究，提出城市设计总体构思、整体结构框架，落实上位规划的相关控制内容；阐明规划格局、城市风貌特征、城市景观、城市设计系统控制的相关要求和一般性管理规定。 ④关于规划调整的相关规定。 ⑤奖励与补偿的相关措施与规定。

⑥附则。阐明规划成果组成、使用方式、规划生效、解释权、相关名词解释

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等。 ⑦附表。

（2）规划图纸内容与深度要求 ①规划图纸。

 区位图（比例不限）：反映规划范围及位置，与城市重要功能片区、组团之间的区位关系，周围城市道路走向，毗邻用地关系等。

 现状图（1:2000—1:5000）：标明自然地貌、各类用地范围和产权界限、用地性质、现状建筑质量等内容。

 土地使用规划图（1:2000—1:5000）：标明各类用地细分边界、用地性质等内容。用地规划图应与现状图比例一致。

 道路交通规划图（1:2000—1:5000）：标明规划范围内道路分级系统、内外道路衔接、道路横断面、交通设施、公交系统、步行系统、交通流线组织、交通渠化、主要控制点坐标、标高等内容。

 绿地景观规划图（1:2000—1:5000）：标明不同等级和功能的绿地、开敞空间、公共空间、视廊、景观节点、特色风貌区、景观边界、地标、景观要素控制等内容。

 各项工程管线规划图（1:2000—1:5000）：标明各类市政工程设施源点、管线布置、管径、路由走廊、管网平面综合与竖向综合等内容。

 其他相关规划图纸（1:2000—1:5000）：根据具体项目要求和控制必要性，可增加绘制其他相关规划图纸。 ②规划图则。

 用地编码图（1:2000—1:5000）：标明各片区、单元、街区、街坊、地块的划分界限，并编制统一的可以与周边地段衔接的用地编码系统。

 总图则（1:2000—1:5000）：各项控制要求汇总图，一般包括地块控制总图则、设施控制总图则、“五线”控制总图则。

 地块控制总图则：标明规划范围内各类用地的边界，并标明每个地块的主要控制指标。

 设施控制总图则。

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 “五线”控制总图则。

 分图图则（1:500—1:2000）：规划范围内针对街坊或地块分别绘制的规划控制图则，全面系统的反映规划控制内容，并明确区分强制性内容。 （3）附件的内容与深度要求。

规划附件包括近期建设规划说明书（对规划文本的具体解释）、相关专题研究报告、相关分析图纸以及相关文件和基础资料汇编。

三．规划设计工作计划与质量进度保障措施 Ⅰ.工作进度承诺

严格按照任务书时间内完成规划设计任务，并按约定的时间进行中期、最终的汇报与审查。 Ⅱ.工作进度安排

本规划设计自合同签订日起，六个月内完成全部设计成果的制作与评审汇报，具体分为以下阶段：

(1)前期准备和工作发动阶段：（25天）

①制定工作计划，明确工作分工和技术路线。(5天)

②相关基础资料收集。（12天）

③项目组整理分析和熟悉所收集的资料，并进行交流与研讨。（8天） (2)现状调研、规划实施回顾与评估阶段：（35天）

①进行现状调查、座谈和调研，总结上一轮规划实施经验，梳理规划实施中存在的问题，完成规划实施评估报告。（15天）

②开展规划前期调查和研究，了解各区、各部门对本区、本部门的近期规划设想、计划以及建设项目的时序安排。（20天） (3)编制规划初稿和征求意见阶段：（90天）

①前期研究，资料分析整理，项目组内部交流形成第一稿方案，第一轮汇报交流成果制作与汇报（15天）

②规划第一稿报规划主管部门进行初步审查，根据审查意见进行修改完善。（10天）

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③规划第一稿征求各区、各有关部门意见，听取指导建议。（5天） ④综合甲方设计意见上交院技术管理委员会，院内部进行交流形成综合修 改意见，进行修改完成为第二稿方案（25天）。

⑤初步成果完成，形成意见进行第二稿方案汇报（5天）。

⑥经汇集二次汇报审核及初步全套成果意见后，调整编制成套规划最终成 果（20天）。

⑦全套设计成果编制完成，组织汇报材料进行评审（含全部设计成果提交 10天）。

（4）完善形成规划成果上报审批阶段：（30天）

①召开专家评审会，进行公众意见咨询，根据评审会和公众意见进行修改 完善后，提请市城市规划委员会审议。（15天）

②根据市城市规划委员会的审议意见修改完善后，形成规划最终成果。（15天）

Ⅲ.工作周期安排

工作任务﹨工作周期 A 概念性规划 A1基础资料研究 A2方案阶段 A3规划成果 B控制性详细规划 B1基础资料调查汇总 B2规划方案研究论证 B3方案阶段 B3规划成果 第6周 第12周 第18周 第24周 四．规划设计质量与进度保障措施

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Ⅰ.我院如果能够承担该项目的设计工作，根据我院质量管理体系的要求，本项目将列入我院重点管理项目，并将组建强有力的项目设计组和调配各专业最优秀的设计人员精心设计，不断创新。

Ⅱ.认真组织设计人员做好前期调研工作，积极主动的与各区、各职能部门进行衔接，充分了解各区、各职能部门对本规划的设想。

Ⅲ.根据项目实际情况和时间要求，科学合理的安排设计进度，严格按照进度完成每一步设计工作，并及时与甲方进行沟通。

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