片区棚户区改造PPP项目案例分析

片区棚户区改造PPP项目案例分析

（一）项目概况

陕西春片区棚户区改造PPP项目范围东至拟建新罗路、西至拟建红星路二期、南至拟建环山路、北至文卫小区已征地边界，涉及七里沟、新胜、长春、长岭、长铺5个行政村，总面积为6900亩左右，涉及安置居民约2100户，房屋建筑面积约32万平方米。改造内容包括董家沟村棚户区、长春片区一期棚户区，建设内容包括长春路、红星路二期、长岭南路二期、董家沟路二期等市政道路，规模统征长春路、红星路二期沿线周边2000亩土地，项目总投资约为25.33亿元。安康市授权安康市住房和城乡建设局作为本项目实施机构，项目采购方式为竞争性磋商，最终由中交第三航务工程局有限公司（以下简称“社会资本”）以241150310元取得中标。

（二）运作模式（BOO）

本项目采取建设施工、养护管理一体化经营方式，运作方式为BOO，合作期包括建设期3年，养护期为10年，共计13年，项目运作方式如下图：

（三）股权结构及股权转让

本项目由社会资本与指定的安康中心城市建设投资开发有限公司（简称“市城投”）成立项目公司实施本项目，负责项目的投资、融资、建设（含道路工程、桥梁工程、管线工程、交通工程、照明工程、绿化工程及其他附属工程），并负责道路、桥梁、绿化设施及沿线公共服务设施的养护管理，部门配套安排项目用地的土地征用、拆迁安置、拆迁补偿、项目前期、咨询服务等工作。

项目公司资本金比例为30%（约人民币45900万元），其中社会资本持有项目公司70%股权，城投持有项目公司30%股权，合资双方均以现金出资，资本金按此比例出资到位。合作期内，除项目建设自身融资需要，项目公司不得出让、转让、抵押、质押项目的土地使用权、项目设施或任何其它重要资产。PPP项目公司股权锁定期为5年，在PPP合同签署后5年内项目公司社会方股东不得转让股份；5年之后，经住建局事先书面同意，项目公司股东可以向符合PPP合同规定条件的受让方转让其在项目公司的股权。

（四）项目融资

本项目总投资约为25.33亿元，由安康市通过国开行筹集10亿元利率为4.9%的贷款作为棚户区改造资金，其余资金15.33亿元由项目公司通过商业银行贷款、股东贷款等方式自行筹集并由项目公司负责偿还。项目公司成立后将积极争取和地方的补助资金用于建设。根据项目财务假设条件，假设项目股东内部收益率为6%，养护期为10年时，平均每年支付的补贴额度大致为2.4万元。经市住建局同意，项目公司可以为项目融资之目的，将其在PPP合同项下的各项权益及项目公司拥有的资产设定抵押、质押或以其他方式设置担保权益。

（五）付费机制

本项目为纯公益性项目，无稳定收入来源，属于付费项目。项目公司完成道路工程投资、建设并经验收合格后，需提供市政基础设施养护服务。安康市财政局根据PPP合同确定的支付义务将道路使用费列入安康市中长期财政资金计划，并将每年应付费用列入当年财政预算拨付给市住建局；由市住建局按照PPP合同约定分期向项目公司支付道路使用费。项目公司通过取得道路使用费收回其建设投资、养护费用并获得合理回报。