物业消防安全管理存在的问题及对策探讨

物业消防安全管理存在的问题及对策探讨

许永林

【西安高科（集团）公司，陕西　　西安　　７１００６５】

摘　　　要：近几年，随着经济的迅速发展，居民生活水平逐渐提高，高层建筑拔地而起，居民小区层出不穷，与居民生活息息相关的物业消防安全问题逐渐出现。本文对物业消防安全管理进行了概述，通过４个相关案例探究了居民小区由于物业消防安全管理的不完善带来的问题，并提出了相应措施及几条合理性的建议，分析了消防安全管理问题与房地产建设管理之间的联系，为物业消防安全管理行业提供了可实行的理论依据。关键词：消防安全管理；房地产建设管理；消防设施；安全问题　

随着我国房地产行业的迅速发展，各种商业建筑及居民小区拔地而起。随着人们生活水平的提高，对于小区的环境、功能、物业服务水平有了较高的要求，物业消防安全管理也面临巨大的压力和挑战。近几年来，我国各个居民小区在物业管理方面出现了各种各样的问题。本文主要探讨了居民小区由于物业消防安全管理的不完善带来的问题，并提出了相应的应对措施，以加强消防安全管理措施，提高居民生活水平，保证居民安全。

1 物业消防安全管理的目标、原则和范围

物业消防安全直接关系到居民生活安全及生活质量，提高物业消防安全管理意识有助于社会和谐，提升居民的幸福感。目前，我国的物业消防安全管理面临着严峻的挑战。

1.1 物业消防安全管理的目标

消防安全管理工作在园区物业管理工作中占有重要的地位，物业消防安全管理的目标就是强化预防、整治火灾，提高消防管理队伍火灾应急应援本领，防患火灾的发生及最大程度地减少火灾灾害带给人们的损失。

1.2 物业消防安全管理的基本原则

物业消防安全管理有着一套自我管理理论原则，以保证工作的顺利进行。消防监控中心必须保证全日制观察。国家颁布了《物业消防安全管理规范》，明确了任务来源，强化日常消防安全措施，突出高层建筑消防安全管理，规范灭火应急事故处理。

1.3 物业消防安全管理的范围

物业消防安全管理主要针对居民园区，每个居民园区都有着对应的物业管理公司，而物业消防安全管理则需相关人员落实相关的消防安全责任，安全责任人和消防安全管理人要明确，以制度为依托，结合专业性的训练及操作，保证消防安全的职责发挥。

2 物业消防安全管理探究2.1 物业消防安全管理的案例分析

案例1：2007年浙江永嘉县一乔迁居民在小区燃放烟花致使小区另一居民用户新房火灾，并于公共建筑附近燃放鞭炮致使在装修建筑引发火灾。在此期间，小区物业未能及时提供消防安全管理，温州中级人民判定，居民个人行为负有主要责

[作者简介] 许永林（1965- ），男，陕西三原人，大学本科，中级工程师，研究方向：建筑工程管理，安全管理，消防管理。任，对受害人赔偿近42万元，而物业管理公司由于消防安全管理意识的淡薄，仍需要支付7万余元的经济赔偿。

这次火灾案件的发生对当事人做出了经济惩罚，对物业消防安全也带来了警示。从主观方面，物业公司不能够及时出面制止居民个人的不恰当行为，所以认为物业消防安全管理不到位，没有完全履行职责，制止不力。在这个案件中，物业消防安全管理存在的职责漏洞是职责意识不强，消防监控中心的观察力度不够，因此，必须加强。

案例2：2011年2月2日，除夕之夜刚过，武汉一居民小屋业主家失火报案，由于消防栓无水，导致火灾控制延缓，火势失控，造成重大经济财产损失。在本案例中，由于消防设备问题，导致了本不该产生的损失。物业人员所谓的消防联动系统故障并不能作为物业消防安全管理无责的借口。最终判定物业管理不善，赔偿18万元损失。

在这个案例中，物业消防安全管理工作过程中要时常检查小区消防设备的使用状况，确保遇到火灾时消防设备满足应急要求，避免由于物业方面消防设备不可使用造成的危害。

案例3：某小区电表箱着火导致电器损坏，造成业主家用电器大量毁损。物业认为业主家毁损的电表箱属于供电系统的共用设施，没有责任维护。但是从业主角度来讲，物业消防安全管理部门是业主居住小区的物业管理人，由于责任意识不明确，造成了物业消防安全管理人员的不作为。在这个案件中，对于物业消防安全管理人员的警示是，必须明确职务范围，明确管理人员所应承担的业务及责任，避免意识不明确造成的误解。

案例4：业主将自家车停留在小区消防通道致使消防车无法通过救援，造成小区另外一家失火救援不及时，产生了巨大的经济损失。

此次案例看似与物业无关，因为小区保安巡逻发现后曾经以纸条形式告知过车主。但是，结果并不是所想那样。虽然物业做到了在小区消防通道内用黄色标语标注“消防通道禁止停车”标语，尽到了警示责任，不承担火灾责任，但是，给出了警告通知，并做出经济赔偿处罚。我国的消防法明确规定，“宅区的物业服务企业应当对管理区域内的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”；第19条规定，“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”。物业虽执行通知，但是并没有完全达到效果，是执行不力，需要做出经济赔偿。

2.2 物业消防安全管理水平的发展过程

物业消防安全管理的业务范围极其广泛，内容范围涉及到

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生活的各个方面，既包含有形的具象事件，又包含无具体实物的事件。在这些形形色色的事件中，物业在消防安全管理过程中出现过不少的认知错误，带来了很多教训，而正是由于不断的纠正出现的漏洞，消防安全管理趋于完善。

3 物业消防安全管理意义及问题

物业消防安全管理人员服务水平的高低直接关系到居民生活的幸福与否，对居民小区的日常生活产生极其重要的影响。随着小区出现的问题增多，物业管理方面也越来越成熟。结合以上几个案例，物业消防安全管理方面确实存在着以下几个问题：职责范围意识不明确，消防设施不完善，组织队伍执行力问题。除此之外，在大量的资料及案件中我们发现了更加深刻的问题，即经费落实不当、开发商建管与消防安全管理对接问题。

物业消防安全管理职责分明对于提高物业对小区的服务水平方面有着不可忽略的意义。

物业消防安全管理中会发生许许多多形形色色的事情，物业消防安全管理面临的问题是复杂而且多变的。很多情况下由于认识水平的局限性及职责意识的理解误差，导致职责意识不明确，造成火灾严重损失，也导致了业主与物业之间的直接矛盾。物业消防安全管理既包括有形的消防设施的维护，又包括对无形的小区居民行为的管理，内容多而复杂，情况多变，因此，造成认识上的不同而导致大差错。

物业消防安全管理需要保持消防设备的应急和可使用性。即使没有火灾的发生，物业消防安全管理的工作内容也应该涉及消防设施的维护，以保证紧急救援使用的时候消防栓可使用，并且保证水量充足。但是，目前还是存在消防设施不完善的情况。

物业消防安全管理需要一支专业性强的组织队伍以应对火灾的威胁。但是，就目前消防安全队伍位于初步形成的状况来看，专业性的安全管理人员较缺乏。物业消防安全管理人员必须具备专业知识，熟练掌握消防安全方面的设备操作。

经费的不足导致物业管理与消防管理脱钩。很多小区面临物业费用收取困难的情况，业主所缴纳的经费由物业管理直接分配使用，管理的不规范性加剧业主与物业人员之间的矛盾。开发商按一定比例提供的维修费用无相关部门的监督，业主和用户自己承担导致物业费用过高，也会造成收取困难的情况。

开发商建完小区移交物业来维护后期的管理问题，这种建设与售后管理维护脱节，建设与使用脱节，使得物业消防安全管理划片不均匀，消防安全区分隔与疏散不合理，两者对接成为问题。

4 物业消防管理的对策

物业消防安全管理的目的是维护居民的日常生活安全，提供安全防范服务。只有管理者明确所肩负的责任才能提供更加专业的服务。物业消防安全管理人员应该加强业务内容培训，提高解决问题的能力。熟悉消防业务，包括熟悉相应的消防知识，器材、设备的使用；日常监察到位，消防安全防控处不可出现无人值班情况；定期进行培训，及时关注《中华人民共和

Modern Property Management

现代物业

机构法人单位管理站经理办公室客服中心保洁部维修部绿化部秩序维护部库房图1 责任人架构图

国消防法》规范内容的更新，并且明确职责的规定。明确的职责分工有助于工作效率的提升，消防安全组织架构如图1所示。

服务质量水平离不开制度的督促。物业消防安全管理人员应该明确消防安全的责任，制定完善的消防安全管理制度，落实每天的防火巡查工作。确立岗位责任制，工作人员必须熟悉安全操作制度。及时对安全隐患进行排查改进，把控消防信息通讯中心，将出现的问题形成工作报告。明确管理规则，按时做好与业主的沟通工作。小区消防安全监控室必须保证工作人员24小时在岗监督。

从事物业消防安全管理的工作人员需要具备相当好的专业素养，定期进行素质培养训练、火灾防范演练，建立消防安全培训班，模拟实习演练，聘请专家进行理论指导，邀请相关人员进行技能传授等。同时，相关工作人员通过各种渠道宣传消防安全知识，教授小区居民基本的自我保护措施。

在建筑设计方面，机关消防部门要严格把控，杜绝设计造成的隐患。对于物业管理部门，机关消防部门加强监管力度，保证物业消防安全管理人员的执行力度，确保执行的有效性。对于是否按照《建筑设计防火规范》对小区进行消防规划进行重点监督。对于由不同施工队伍同时对同一小区进行消防组织施工的情况，重点检查其对接情况，确保小区消防规划的完整性。

5 结语

本文通过对4个物业消防安全管理相关的案例进行探究，揭示了物业消防安全管理存在的问题，并针对性地提出了几个相对的策略，为物业消防安全管理提供了可实行的办法。探讨了居民小区由于物业消防安全管理的不完善带来的问题，通过相应的应对措施，以加强消防安全管理措施，提高居民生活水平，保证居民安全。

参考文献：

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