旧城改造拆迁中的法律问题

旧城改造拆迁中的法律问题

作者：李晶玉

来源：《青年与社会》2014年第03期

【摘 要】随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的不断加快，我国很多城市都进行了大规模的旧城改造。旧城改造的工期长、任务艰巨，而且其中涉及到了诸多利益关系，从而使整个工程项目充满了复杂性与艰巨，分析旧城改造拆迁过程中存在的法律问题，并且制定切实可行的措施，就成为摆在我们面前的一项艰巨任务。 【关键词】旧城改造；城市发展；法律问题

旧城改造是指依据城市发展的实际需求，有计划、有步骤的对城市的整体或者是局部进行改造，对城市的物质生活环境进行更新换代，为市民提供更为优质的生存环境，以及为城市的发展创造良好的发展环境。

一、旧城改造拆迁中存在的法律问题

（一）政府的角色定位模糊。房屋对于普通老百姓来讲，可以称得上是人生中最重要的财产！因此，这项财产权利必须要受到法律的保护，如此才能够使百姓安稳的生活，而政府在这一过程中，则需要肩负着保护人民群众财产权利的义务。除此以外，政府对于城市房屋的拆迁工作还具有行政管理权，政府在行使“行政管理权”时实际上处于一种第三方的位置，也就是说这是从政府的角度出发，对一个民事问题加以规范。但是在实际拆迁的过程中，政府往往扮演了拆迁人“后台”的角色，甚至有些时候就是以拆迁人的身份出现的。这种角色定位的模糊使政府在旧城改造的过程中，既扮演了“运动员”的角色，又扮演了“裁判员”的角色，这显然是有悖初衷的。

（二）旧城改造拆迁中的法律关系过于复杂。旧城改造拆迁是基于这样一个前提，即：要给予被拆迁人一定的补偿安置，如此才能获得拆除被拆迁人房屋的权利。这样看来，仿佛其中的法律关系应该是围绕拆迁当事之间而发生的，但实际上却并非如此。我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》中规定，政府在拆迁过程中占据主导地位，负责发放相关许可证，对拆迁机构的资格进行审查以及行使强制拆迁权力等等，也就是说政府的行政决定在其中起决定性因素。这样一来，拆迁过程中存在着行政法律关系，同时又存在着民事法律关系，法律关系是非常复杂的。

（三）补偿的标准存在偏低的情况。拆迁房屋的补偿标准是由政府拟定的，属于单方定价，因而很容易造成补偿价格与市场价格不符的情况。有些地方政府是按照当地的财政承受能力来拟定补偿标准的，甚至会在对拆迁价格评估的过程进行直接干预；有些地方政府颁布的拆迁补偿标准没有随着市场变化而变化，几乎多年不变，这与近几年来房价大幅上涨的形势完全

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脱节；有些地方政府甚至故意制定很低的拆迁补偿标准，而回迁房的定价却很高，致使被拆迁户“流离失所”。 二、改进建议

（一）正确定位政府角色。由于政府在整个拆迁过程中起到的是主导作用，既扮演了“运动员”角色，也扮演了“裁判员”的角色，这种双重身份将会导致社会公众对政府“裁决”的公正性表示怀疑。而且，由于政府在拆迁的整个过程中，其权力与利益易于寻租，这就使得政府的角色定位日益受到社会公众的关注。我们知道，旧城改造拆迁是土地与房屋等不动产的使用权人与所有权人在行使各自的物权时，所产生的一种行为。而这种行为又涉及到了诸多主体，因此，政府最应该扮演的角色就应该是“协调者”的角色，也就是说政府应该以公共服务者的姿态出现，对涉及到拆迁问题的各个主体之间的矛盾与冲突进行协调。这样，一方面能够保护弱势群体的合法权益，另一方面，则能够维护国家的公信力。

（二）完善法律法规。旧城改造的拆迁问题，涉及到了国有土地使用权的划拨与出让、房屋所有权的征收等等，整个过程必须要以完善的法律法规为依据，如此才能做到有法可依，使旧城改造工程有序进行的同时，还能够协调各方面的利益。现阶段所执行的拆迁办法虽然也是由法律法规所拟定的，但是效力低、缺乏细节、不利于执行。因此，想要从根本上解决拆迁中的法律问题，就必须要我国政府制定专门的征收、征用法规，并以此为依据对拆迁行为进行有效规范。

（三）对补偿标准进行公开。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》中的相关规定，各地方政府应当每年者对当地的各类房屋的价格进行估价，并且将估价公布于世。同时，相关部门要根据这些数据，来拟定拆迁补偿标准，如此才能确保拆迁补偿标准能够符合市场的实际情况。除此之外，政府还应当完善相关制定，增强被拆迁人对补偿标准的抗辩机制。这是由于通常情况下，被拆迁方在整个拆迁过程往往处于相对弱势的地位，拆迁行为将会对被拆迁人构成利益影响，因此，政府需要增强被拆迁人对补偿标准的抗辩机制，如此才能保证被拆迁人能够抵抗一些不利因素的侵害。

（四）借鉴国外的相关经验。由于旧城改造拆迁中的法律关系是非常复杂的，其中既有民事法律关系，又有行政法律关系，再加上一些不合理的行政权的介入，非常容易出现政府机构权力寻租的情况。为了有效处理上述情况，我们可以借鉴国外的相关经验。在英、法、美、日等发达国家中，为了防止政府机构出现权力寻租的情况，他们制定了公共开发制，即：政府委派一个名为“开发公社”的非营利性机构，来负责实施拆迁工作。比如德国负责旧城改造的单位是社会公共部，负责承办具体事物的单位则是以公益法人为核心的公有制企业；日本也有类似的组织，名为“城市、住宅建设公团”，城市改建工作则是由这一集团来负责的。我国政府可以借鉴这一经验，制定“公共开发制度”，组建负责公共开发的非营利性机构，从而防止政府寻租行为为的出现。

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三、结语

综上所述，随着我国市场经济的快速发展，城市化进程不断加快。旧城改造的过程中，出现了许多法律问题，影响了和谐社会的构建，需要我们从正确定位政府角色、完善法律法规、对补偿标准进行公开、借鉴国外的相关经验等方面入手，加以解决。 参考文献

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