如家酒店选址问题-最终版

如家酒店选址调查报告

目录

一．调查目的........................................................................................................ 2 二．调查形式........................................................................................................ 2 三．调查对象........................................................................................................ 2 四．如家简介及行业现状.................................................................................... 2

1、企业简介.................................................................................................. 2 2、发展状况.................................................................................................. 3 3、行业现状.................................................................................................. 3 五． 现存的选址方案.......................................................................................... 5 六． 现存选址的改进........................................................................................ 10

一．调查目的

1. 成功的店面选址直接关系到良好的经营业绩 2. 店址属于一项长期投资

3. 在同一商圈内，成功的选址可以为酒店带来持久的竞争优势，不易为竞争对

手轻易模仿，从而降低经营风险，避免经营败绩

4. 成功的选址对于树立酒店形象、提升酒店知名度有着重要作用。合适的选址

要求店址有很好的能见度、便利性和符合营建要求，无形中为酒店作了很好的宣传的广告。

二．调查形式

网上查询、实地调查、关系网络

三．调查对象

宁波江东区范围内的如家

四．如家简介及行业现状

1、企业简介

如家酒店 即 如家快捷酒店 。如家快捷酒店，提供标准化、干净、温馨、舒适、贴心的酒店住宿产品，为海内外八方来客提供安心、便捷的旅行住宿服务。如家始终以顾客满意为基础，以成为“大众住宿业的卓越领导者”为愿景，向全世界展示着中华民族宾至如归的“家”文化服务理念和民族品牌形象。2013年3月20日，如家酒店集团旗下拥有如家快捷酒店1880家，莫泰168与莫泰268超

385家，30多家颐和酒店，集团总客房量超过30万间，成为中国最大的快捷连锁酒店的企业。

2、发展状况

2002年6月 携程旅行网与首都旅游集团，正式成立合资公司，定名为“如家酒店连锁”，“如家快捷酒店”是核心品牌。

2002年6月 如家酒店连锁店数量达到20家。

2003年4月至6月 由于SARS的影响，中国旅游业损失惨重，在众多酒店入住率跌至10%以下的低迷时期，如家快捷酒店创造了平均入住率50%以上，部分连锁店出租率曾高达70%。

2005年9月 第51家店——北京学清路店开业

2006年10月在美国纳斯达克上市（股票代码：HMIN）。作为中国酒店业海外上市第一股。

2011年12月已开业酒店800多家，签约酒店超过1000家。 2014年拟新开酒店260—280家。 今后每年拟增新店200-300家。

3、行业现状

经过十几年的发展，中国经济型酒店市场已经出现了锦江、如家、汉庭、7天、莫泰等许多品牌。锦江之星作为中国最早的经济型酒店品牌一直保持稳健的发展步伐，但其行业领头羊的位置已被晚6年成立的如家所取代，并且已经出现明显差距。前十大品牌中，如家遥遥领先，第2~5位规模较接近，随后迅速缩小，中州快捷和城市客栈只有两三千间的规模。

从上图可以看出，截至2010年第二季度，如家以7.8万间的客房数稳坐行业第一位置，老牌锦江以4.8万间距第二，7天、莫泰、汉庭的客房数也都超过3万间。行业前五大品牌客房数达到23.65万间，占整个经济型酒店行业客房数的51％。前十大品牌中，客房数超万间的有7个，法国雅高酒店集团旗下宜必思以7661间居第8位。前十大品牌客房数28.9万间，占比达62.7％。

在门店数量上，如家同样以674家稳居行业第一，7天超越锦江之星以399家位居第二，汉庭超越莫泰居第四位。前十大品牌中，门店数超200家的有6个，美国速8以167家居第7位，宜必思目前只有42家门店。前十大品牌门店数达到2430家，在经济型酒店行业占比56.9％。同时我们可以看出，不管是在

门店数还是客房数量上，都是如家、锦江等本土品牌占据了绝对优势;美国速8、法国雅高旗下宜必思等品牌都没有取得领先地位。

五．现存的选址方案

地点是经济型酒店经营的首要因素，连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、专业化的前提条件和基础。如家酒店连锁客源主要是国内差旅、商务、会务及旅游、休闲人员，选址不仅要以方便、舒适、经济、实惠为出发点，而且要综合考虑该地区长远发展。良好的位置可以帮助酒店降低经营成本，提高营业收入，因此，选址非常重要，如家的选址按照如下原则进行：

A、地区选择（可以参考以下顺序进行） 1.首都、国家经济中心城市、直辖市。

2.省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。

3.经济发达的城市－国内生产总值（GDP）在400亿，城镇居民人均收入在9000元/年，市区人口数在100万，市区流动人口数在40万以上的城市。

4.沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市，交通枢纽城市。

5.交通便利，有核心支柱产业，商业流动发达的城市、全国经济100强县级市。

B、地理位置 （以下位置最佳）

1.位于A-1类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。

2.邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。

3.邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。

4.邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。 5.具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。

6.最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。 C．交通条件

1.交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大；

2.在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。

3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。

4、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。

D．市场情况(周边环境)

选址时必须考虑作好周边市场的调研

1.该城市酒店业全年经营情况（全年没有明显淡旺季，全年平均出租率在70％左右，客源情况稳定，客源分类情况）

2、方圆3公里内可能的竞争对手情况（饭店、旅馆，他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等），选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。

3.选址区域内具有相当的客流量，具有可停留性，1公里范围内是否有相应的配套（连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、、邮局、

洗衣店、冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等）或与公共场所相邻。

4.附近的企事业单位、学校的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况，具有的流动性客源情况等.

5、经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量； 6、选址区域周边市容环境整齐干净（最好毗邻公园或大型绿地）。 7、所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景； E．市政规划情况

因为投入较大，经营时间很长，需要对所在区域的规划有非常细致的了解： 1、在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。

2、选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。 3、选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。

F、建筑、改造条件

建筑物的建筑面积约3000－8000㎡为宜，但由于开发合作的方式不同，因此选址时需考虑到与建筑、改造的配合。

基本条件如下：

1.利用旧厂房、旧旅馆进行改造，

（1）建筑物为长方体，建筑面积在3000～8000㎡（京、沪、穗、深以外的城市面积最好在5000平方米以内）的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。

（2）建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造。

（3）周边有一定回旋余地，可以合理分布对客区域与员工区域。 （4）周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5-6m宽，要考虑通向停车场的流程，有回车路线，停车位在10个左右。

（5）基础设施情况（最佳）：水－用水额度不低于3600吨/月，电－用电不低于400KVA，煤气－有煤气管道接入或可以接入，排污－纳入市政排污管网，有化粪池，通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。

（6）房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途。 （7）该房产产权清晰，最好不是银行抵押物业。 2.小块空地建造或购买土地

（1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。

（2）占地面积2000-3000㎡左右，具体面积视地理位置与价位而定。 （3）该区域已经有有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地。

（4）该地块容积率符合改造后的需要－建筑面积能够达到5000－6000㎡。 G．可能的合作方式

1、购买：购买适合选址条件的房产或空地，但需具备两个基本条件: 一、必须拥有产权； 二、应有获得立项批准。

三、单价不高于周边商品房价格单价的60％。 四、整体投资一般不超过3000万。 2、加盟：需符合以下基本要求：

（1）加盟者有适合长期经营的，可以改造成如家酒店连锁物业的产权或使用权。

（2）承认加盟合同、按期缴纳费用。 （3）按照如家统一的硬件标准进行装修改造。

（4）加盟店同意由如家总部派出人员经营管理，以保持统一的管理服务标准。

3、房屋或土地租赁：需符合以下基本要求：

（1）房屋租赁价格合理，潜在的位置优势，租赁期不低于15年。 （2）房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。 （3）产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人； （4）房屋结构完好，布局合理，有较高的出房率。

六．现存选址的改进

如上图所述，红色的点是以如家已有的选址方案所在江东区的分布情况。在此地图上有小组成员在网上查询的资料信息——各个小区的住户人数，繁华地段及相关地段的车流量。

如上图是将各个小区之间的距离用简易图表示。用完全覆盖模型来确定新的分布范围区，DC=1.5公里（4.5cm）。以下是用LINDO计算之后的结果：

min x1+x2+x3+x4+x5+x6+x7+x8+x9+x10 st

x1+x2+x5>=1 x1+x2+x4>=1 x3+x4+x6+x7>=1 x2+x3+x4+x5+x6+x8>=1 x1+x4+x5+x6+x8>=1 x3+x4+x5+x6+x7+x8+x9>=1 x3+x6+x7+x8+x9>=1 x4+x5+x6+x7+x8+x9+x10>=1

x6+x7+x8+x9+x10>=1 x8+x9+x10>=1 end

LP OPTIMUM FOUND AT STEP 11

OBJECTIVE FUNCTION VALUE

1) 3.000000

VARIABLE VALUE REDUCED COST X1 1.000000 0.000000 X2 0.000000 0.000000 X3 1.000000 0.000000 X4 0.000000 0.000000 X5 0.000000 0.000000 X6 0.000000 0.000000 X7 0.000000 0.000000 X8 0.000000 0.000000 X9 0.000000 0.000000 X10 1.000000 0.000000

ROW SLACK OR SURPLUS DUAL PRICES 2) 0.000000 -1.000000 3) 0.000000 0.000000 4) 0.000000 -1.000000 5) 0.000000 0.000000 6) 0.000000 0.000000 7) 0.000000 0.000000 8) 0.000000 0.000000 9) 0.000000 0.000000 10) 0.000000 0.000000 11) 0.000000 -1.000000

NO. ITERATIONS= 11

RANGES IN WHICH THE BASIS IS UNCHANGED:

OBJ COEFFICIENT RANGES

VARIABLE CURRENT ALLOWABLE ALLOWABLE

COEF INCREASE DECREASE X1 1.000000 0.000000 1.000000 X2 1.000000 INFINITY 0.000000

X3 1.000000 0.000000 0.000000 X4 1.000000 0.000000 0.000000 X5 1.000000 INFINITY 0.000000 X6 1.000000 INFINITY 0.000000 X7 1.000000 0.000000 0.000000 X8 X9 X10

ROW ALLOWABLE

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

1.000000 1.000000 1.000000 RHS 1.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 RIGHTHAND SIDE RANGES

CURRENT ALLOWABLE INCREASE DECREASE 0.000000 1.000000 0.000000 INFINITY 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 1.000000 0.000000 0.000000 INFINITY 1.000000 0.000000 0.000000 INFINITY 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000

1.000000 1.000000 1.000000 1.000000 1.000000 1.000000 1.000000 1.000000 1.000000

从结果上看，选址应该在A、C和J点三处。与原先的选址没有太大的差异，最大的不同就是在C点处的选址。

就全覆盖模型来说，一定意义上其实原先的选址并没有多大的问题，并可能是当下最适当的一个选址规划，原因如下：

1.A、J两点一致的情况下，说明在选址的要求上，如家的工作人员已经进行过相应且必要的选址程序而得出；

2.关于C点与F的选址上，C点更靠近郊区，相对来上从地图的右侧人口更加稀疏，人流量也不高，但相应的地价也就便宜。由于我们小组的选址的过程中的单一变量从而得到如下结果，在一定小范围上市合理的，但是对于整个宁波市区来说确实不科学，因为不仅仅是人流量还涉及到安全指标、后勤保障等一系列要求；

3.对于当地的交通来说，体育馆附近的道路很复杂，时长出现小批量的堵塞情况，当然这也是有利有弊的，对于外来人口而言，堵车这事在一定几率上会导致行程的更变，这时就需要酒店过夜，所以这么来说F点就比较有利。而对于常住居民来说过于密集的酒店给人一种反感，不适合在F点选址；

4.在地图上，我们可以清晰看出在选择规划的J上其实是存在两个点D、G的，这个是一个很大的弊病。所以这两点间其实是可以去掉一个的，根据当前顾客入住的人数和供求关系数量来决定去掉哪个。

5.对于江东片区来说，当前的如家酒店完全满足其需求，第一，外来人口的流动量在江东不是很大。第二，江东缺乏带动经济发展的区域或景区，比如像天一广场之类。第三，与海曙较为接近，驱车10-15分钟就能到达市中心。所以就这而言，扩开如家酒店选址的距离更有利于满足顾客的需求；

综上所述，当下选址在验证的基础上，其实是符合要求的。就对于，所采取的数据和区域模块来说，C点更利于F点的要求。因此，我们小组认为，在选址这问题上，作为学生，所能得到的数据有限以及考虑的方面有限，所以还是需要加强学习的。