瀚业管理北欧国家瑞典是世界上福利最好的造。目前瑞典房地产市场中共有420万套房产，，可分为四种不同形式，，其中42％的房。国家之制度。一，其住宅制度被列入社会保障子私人拥有18名是合作社建房，，22％是租住公屋单位l7名是租住私人楼宇单位，对瑞典政府住宅政策的目标是使每一于中低收入家庭来说获得住房的主要方式靠政府投资建房和合作社建房占市场总量五分之二。个国民都能获得环境优美的住房，套足够宽敞和舒适且目前瑞典住房的数量，。。J和质量都已跨入了世界最高水平的行歹爱。磷典廉产缝修管理从70年代后期开始政府将住房建设的重点转为对旧房的更新改造并使其达到，一、璃熟链魔竣繁索器瑞典政府在住房政策方面认为“现代化的居住标准，其主要做法有，1通过立法提高居住标准。．瑞典政府于1973年，享通过了i住宅更新法j强迫房产主改善不符合最低标准的住宅。．国家给予贷款和补有良好的居住环境和宽敞的住房条件是国民的社会权利”助，支持促进旧住宅现代化“2维修更新有保存价值的旧住房时”、，保留原有外貌”、。瑞，并且为保障国民这典i建筑条例j对”不作为新建筑的改建房屋。“建筑物的管理维修“建筑物的拆一权利而不断努力要目标是：。瑞典的住房政策的主除等均有专门条款规定对有文化历史价值地区的住房要求进行保护与维修不准拆除对传统民族形式的旧房进行更新时不改变旧房面貌。，，般3．减少住房短缺：消灭住房拥；只作室内改造。政挤现象，提高住房的空间水平一将室内府给予贷款或补助修。。80年代瑞典建筑业的首要任务是对现有旧房进行更新改造和维，的固定设备水平提高到般新住房的标旧房更新改造的资金来源与新建住房相同有银行抵押贷款和国家贴息贷款。准；将房屋造价降低到使收入般的家。庭能够租到足够大且设备齐全的住房D汗憾ren固、瑞典健麝补黠黢繁由于瑞典在住房政策上坚持以福利思想为基础，不主张区别对待，，而实行普遍tFornl$ofTellur~受益原则因此不为低收入者修建由政府补助的低房租劣质住房也不让低收入阶层。浚蒸鼾酬∞yownedhous~的国民住进这种低质住房从而消除国民在住房中的差别，，即使是最低水平的住房，，。删”?条件也比较好肾，与般住房相比其房租差别也不大但是，。、这样来房租就会给，。，燃黧麓‰Pr~te㈣靠退休金生活的家庭多子女家庭或低收入者家庭带来较大的负担因此瑞典中央政府制定了补贴政策使低收入者也能居住最低国民标准住房补齐退休金把多子，，糕妇l《搬，女家庭的儿童补助补齐。二、瑞隳镶鏖建设影筑瑞典的住房建设，大致可以分为三二方面是政府直接投资；是合作社，投资；三是私人投资。般来说公寓，等多户住宅由政府公房经营公司建造｜ ＯＶＥＲＳＥＡＳ ＶＩＥＷ 五 瑞典自治体健宅公司 会（简称ＳＡＢＯ） ＳＡＢＯ是一个全国性组织，管理全国的公有住房，这些公有住房主要由地方 公房经营公司建设并向国民提供。加入ＳＡＢＯ成为会员的经营公司近３００个，其 中有限责任公司占８８％，基金会占９％，政府当局占２％，经济社团占１％，他们 管理着８０万户住房（占瑞典全部住房的２２％，居住人口１ ５０万）。这些会员管理的 住房小到３３个，大到４３０００个，４２％ 的公司管理不少于１ ０００个住房，其 权。人们购买住房居住权后，便成为住 房合作协会的成员，承担协会的一切 责任与义务。所有住房每月必须承担 住宅区运作和维护所需的一切费用， 而且还要承担协会欠下的债务。 ＨＳＢ认为，住宅建造一般需 、二 年时间，但住户要居住五六十年上。 中１ ８个最大的公司管理４０％的住 房。会员共管理居住面积５３３０万平 方米，商业领域８４０万平方米，会 员聘用工作人员约１ ３３００人。 ＳＡＢＯ主要职能包括：努力开发 优质的房屋；提供技术、经验和会 员信息；代表和维护会员合法权 益，反映会员诉求；推广重要的研 究成果；帮助会员在金融、租金、法 律、租户信息、业主、房屋的特殊 需要、技术、环境、网络和经营等 领域的改进，以提高竞争力。 因此，ＨＳＢ大多数工作人员均注意不 断提高管理技能和管理手段的现代化 程度，管理、维护好住宅，为住户提 供良好的服务十分重要。由于住房属 于合作社会员所有和使用，所以他们 很注意发挥会员的作用。会员迁入新 居后，就选出他们所信任的人组成管 理委员会，其中有１名委员由ＨＳＢ协 会指派，同其他委员有效地进行管理 工作。管理委员会的成员皆系兼职， 大家虽然能从协会获得一些误工补 贴，但也是象征性的，每人每年的补 贴仅有１ ０００克朗左右。维修工作由协 会和住户分担，室内部分由住户自己 公房经营公司负责公房建设和物业管理工作。公房经营公司始建于２０世 纪４Ｏ年代，其主要作用是影响住房市场，调节供求，向社会成员提供价廉物 美的住房。各城市公房经营公司属市政府管辖，公司经理由政府指派。其管理主 要做法：１．物业管理人员参与前期建设。公房建设由市政府编制和下达计划，公 房经营公司组织实施。住宅小区在规划设计和施工阶段，物业管理人员可以提出 建议和意见，目的是保证住宅质量，在交付使用后便于使用和管理。２．物业管理 修理养护或委托协会维修，室外、管 道等比较复杂部分由协会负责。此外， 协会还为会员提供各种服务和咨询， 开展各种技术培训，培养居民爱护住 宅和环境的习惯。 瑞典住房存在着多种所有制形式， 社会分工明确。公房经营公司分区分片建立管理机构，下设管理所和管理点，管 理人员大多数经过专业培训Ｉ。每个管理员负责管理１ Ｏ０—３００户，管理点设在居民 楼内，点上设有专业维修人员。管理所设在住宅区内，负责日常维修和管理工作， 难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题，由公司技术人员协助解决，用工量小 的工作不配备专职人员，需要时从社会上雇请。３．物业管理维修及时。新建单元 式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，能充分利用现代化手段管理房屋， 各种房屋经营条件基本相同，没有特 别政策优惠。在住房市场上，房屋供大 于求，用户在选择住房地点、住房标准 时，有充足的挑选余地。所以，各种住 住户电话通知，维修车随叫随到。４．与业主建立良好的沟通机制。公司与住户联 合会经常保持联系，听取意见，改进服务，同时定期谈判，制定合理租金标准， 其租金一般比私人出租房的低。 房的经营管理者各自发挥优势，在平 等基础上展开竞争，通过不断改进工 作方式，提高管理水平和服务质量，降 低经营成本来吸引用户。◇ 六、瑞典全囤住房含作裢联盟（简称ＨＳＢ》 ＨＳＢ源于ｌ ９世纪２０年代，是全国性住房合作组织。由６３个省、市级住房合 作协会组成，辖有３４０５个基层住房合作社。ＨＳＢ按照会员入会时间长短和储蓄 额的多少，决定住户取得住房的次序。ＨＳＢ自成立以来，共向社会提供了４０万 套住宅，累计住房投资达４２７亿克朗，目前，每年为会员提供５０００套左右高质 量的住房。 作者单位：中国物业管理协会 编辑：杨萌 按照瑞典全国房客合作社联盟的章程，其下属的各住房合作协会所拥有的都 是向住户出售了居住权的住房，即住户所购买的只是房屋的使用权，而不是产 ｊ 。。 爱ｊ 一 囊 ≯ｊ 一曩 一 ． 誊 匝
