房地产公司项目管理中如何针对施工质量进行控制与监督

房地产公司作为建设单位（业主）其质量控制目标是通过施工全过程的的全面质量监督管理、协调和决策，保证竣工项目达到投资决策所确定的质量标准；而施工企业的质量控制目标是通过施工全过程的全面质量自控，保证交付满足施工合同及设计文件所规定的质量标准的建设工程产品。双方各自不同的地位、责任和作用决定其对立统一的矛盾体关系，即房地产商作为监控主体而施工单位作为自控主体。

对施工质量控制过程：

1、施工质量控制的过程，包括施工准备质量控制、施工过程质量控制和施工验收质量控制。

1、施工准备质量控制是指工程项目开工前的全面施工准备和施○

工过程中各分部分项工程施工作业前的施工准备（或称施工作业准备）。此外，还包括季节性的特殊施工准备。施工准备质量属于工作质量范畴，然而它对建设工程产品质量的形成产生重要的影响。这就是常说的“兵马未动，粮草先行”、“良好的开端等于成功的一半”。

2、施工过程的质量控制是指施工作业技术活动的投入与产出工○

程的质量控制，其内涵包括全过程施工生产及其中各分部分项工程的施工作业过程。施工作业过程可从以下方面进行检查控制：a检查施工单位技术交底，包括作业技术要领、质量标准、施工依据、与前后工序的关系等；b检查施工工序、程序的合理性、科学性，防止工序流程错误，导致工序质量失控；c检查工序施工条件，即每道工序投

入的材料、使用的工具、设备及操作工艺及环境条件等是否符合施工组织设计的要求；d检查工序施工中人员操作程序、操作质量是否符合质量规程要求；e检查工序施工中间产品的质量，即工序质量、分项工程质量；f对工序质量符合要求的中间产品（分项）工程及时进行工序验收或隐蔽工程验收；g质量合格的工序经验收后可进行下道工序施工，未经验收合格的工序，不得进入下道工序施工。

项目实施过程是由一系列相互关联、相互制约的作业过程（工序）所构成，控制工程项目施工过程的质量，必须控制全部作业过程，即各道工序的施工质量。工序质量是施工质量的基础，工序质量也是施工顺利进行的关键，为达到对工序质量控制效果，在工序管理方面应做到：a贯彻预防为主的总体要求，设置工序质量检查控制点，对材料质量状况、工具设备状况、施工程序、关键操作、安全条件、新材料新工艺应用、常见质量通病等因素列为控制点作为重点检查项目进行预控；b落实工序操作质量巡查、抽查及重要部位跟踪检查等方法，及时掌握施工质量总体状况；c对工序产品、分项工程的检查应按标准进行目测、实测及抽样试验的程序及时作出合格及不合格的判断；

3、施工验收质量控制是指对已完成工程验收时的质量控制，即○

工程产品质量控制。包括隐蔽工程验收、检验批验收、分项工程验收、分部工程验收、单位工程验收和整个建设工程项目竣工验收过程的质量控制。

2、施工质量控制过程既有施工承包方的质量控制职能，也有业主方、设计方、监理方、供应方及的工程质量监督部门的控制职

能，他们具有各自不同的地位、责任和作用。

1、自控主体：施工承包方和供应方在施工阶段是质量自控主体，○

他们不能因为监控主体的存在和监督责任的实施而减轻或免除其质量责任。

2、监控主体：业主、监理、设计单位及的工程质量监督部○

门，在施工阶段是依据法律和合同对自控主体的质量行为和效果实施监督控制。

3、自控主体和监控主体在施工全过程相互依存、各司其职、共○

同推动着施工质量控制过程的发展和最终工程质量目标的实现。

3、施工方作为工程施工质量的自控主体，既要遵循本企业质量管理体系的要求，也要根据其在所承建工程项目质量控制系统中的地位和责任，通过具体项目质量计划的编制与实施，有效地实现自主控制的目标。房地产企业作为工程施工质量的监控主体，通过监督施工单位编制《项目质量目标责任书》的具体落实进行质量控制，对施工承包企业而言，无论工程项目的功能类型、结构型式及复杂程度如何的不同，其施工质量控制可归纳为以下八个环节：○1、工程调研和项目承接：全面了结工程情况和特点，掌握承包合同中工程质量控制的合同条件；○2、施工准备：图纸会审、施工组织设计、施工人力、设备、组织框架（技术与安全组织架构图）配置等；○3、材料采购；○4、施工生产；○5、试验与检验；○6、工程功能检验；○7、竣工验收；○8、质量回访及保修。

规划工程部 孟祥斌 2006.8.30