总第１３４期城市问题２００６年第６期［文章编号］１００２—２０３１（２００６）０６—００６５—０５１９９０年以来天津市中心城区居住空间结构演变何邕健李楠董晓玉［摘要］在评述国内外居住空间结构相关研究的基础上，将１９９０年以来天津市中心城区居住空间结构演变的特征概括为居住区分布边缘化、建设规模化、地价空间分异现象显现及中心区内居住用地开发强度偏低，进而论述了居住空间结构的主要影响因素，包括土地有偿使用制度和住宅商品化、居民收入差距扩大及城市的住房。［关键词）居住空间结构；演变特征；影响因素；天津ｃ９２４．２４［中图分类号］［文献标识码）Ａ体中相对的单元加以规划布局的可行性旧一。一引雷三是研究了交通系统对居住空间结构的影响，提出了“公交主导发展模式”∞ｏ和“精明增长”Ｈｏ的城市新区开发模式。总体而言，国外相关研究是在西方城市发展到大城市阶段，城市蔓延¨。现象极为严重的情况下展开的。由于社会经济制度的巨大差异，这些研究成果并不完全适合我国特有的国情。基于我国国情的深层次研究尚有待开展。国内有关居住空间结构的研究大致沿着三条主线展开：一是从规划角度探索了居住区布局的区位问题，阐明了城市住宅区位的形成因素及其机制¨“。。二是从居住空间分异的视角对居住空间结构的现状和演变趋势进行了实证研究ｐ。，指出人口密度、文化职业和家庭是影响城市居住空间分异的三个主要因子¨…。三是从城市化的角度研究了郊区化和内城改造对居住空间结构的影响，认为的城市化对居住空间结构有重要引导作用…儿１２Ｊ。与国外研究相比，国内研究尚有较大差距，主要侧重于借鉴居住空间结构指的是城市地域范围内，居住空间的分布及其相互作用并随时间动态发展的系统与集合，它是城市最主要、最基本的空间结构之一，主要包含两个层面的内容：一是将居住空间视为一个城市要素，从宏观层面构建城市居住空间体系；二是把居住空间作为一个生活空间系统，从微观层面建立理想的城市社区。本文主要从城市实体地域范围来探讨居住空间在发展过程中的演变特征及动力因素，因而指的是宏观层面的居住空间结构。国外对居住空间结构演变规律的相关研究主要涉及三个方面：一是探讨了居住空间结构对城市发展的影响，认为可以通过建设卫星城等手段疏散城市人口以解决城市问题…旧１，并提出了一系列经济社会措施。二是系统研究了城市居住功能与其他城市功能的相互关系，探讨了把它们作为城市有机整［作者简介］何邕健（１９７６一），男，汉族，江苏苏州人，天津大学建筑学院城市规划系讲师，硕士，研究方向为城市与区域规划；董晓玉（１９７７一），女，汉族，天津市人，河北工业大学建筑与艺术设计学院助教，清华大学建筑学院硕士研究生，研究方向为建筑与城市设计厦其理论；李楠（１９７８一），女，汉族，北京市人，北京市城市规划设计研究院规划师，硕士。【收稿日期］２００６—０ｌ一１９［修回日期］２００６一０５—２３・６５・经济与社会万方数据 《城市问题》２００６年第６期１９９０年以来天津市中心城区居住空间结构演变国外研究成果开展对比与实证研究，并且多集中于北京、广州等少数几个大城市，因而对我国城市居住空间结构演变规律的揭示尚嫌不够。１９９０年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，标志着我国城市土地开发和住宅建设进入了新的发展时期，从而使我国许多大城市中心城区的居住空间结构呈现出新的发展趋势。以天津市为例，自１９９０年以后居住用地便替代工业用地成为了城市扩展的主要动力。通过在中心城区内的土地优化等措施，天津市实现了城市居住空间结构的巨大转变。因此，探索１９９０年以来天津市中心城区居住空间结构的演变特征及动力因素，对天津市未来居住空间布局有重要的借鉴意义，对研究我国同类城市的居住空间结构也有重要的理论及实践指导意义。＝１９９０每以来关津市中心城区图１天津市居住空间结构的边缘化特征资料来源：邹颖．中国大城市居住空间研究．天津大学博士居住空闻结构演变特征１．新建居住区边缘化分布明显天津市１９９６版总体规划确定的１２个１００公顷以上大型居住区都位于中心城区外环以内的边缘。在作为安居工程的华苑、梅江、双林、万松、西横堤等占地１５０公顷以上的大型居住区的带动下，中心城区边缘的住宅楼盘逐渐增加，并不断填充中环线和外环线间的空地，使得中心城区居住用地的扩张成为支撑城市扩展的主要动力。目前，居住用地圈层式的扩展模式仍在继续，新建居住区已逐渐靠近外环线的内缘，在中心城区西部和南部地区甚至已突破边界开始向外围蔓延（图１）。２．居住区建设以规模化为主导从１９８０年代的大型福利型居住区到１９９０年代以后的商品化居住区，天津市中心城区内居住区的开发都呈现出明显的规模化特点：用地以百公顷为起点，居住人口３万人以上，居住形态比较单纯，如表１所示。从表１可以看出，占地规模最小的居住区为赵庄子居住区，面积达１０４公顷，居住人口达４．４３万人；占地规模最大的为铁东居住区，面积达到了超大的３２０公顷；居住人口规模最大的为万松居住区，达２０万人之多。１２个居住区平均占地面积达１９９公顷，平均居住人口达８．８５万人。通过这些大规模居住区的建设，天津市不但解决了中心城区人口迅速增加带来的住宅面积不足问题，还为城市土地结构调整优化创造了必要的条件。・６６・表１论文。２０００：１４０１９９６版天津市总体规划确定新建的大型居住区一览表占地面积建筑面积居住区名称万松居住区居住户数（万户）６．００２．４３２．５０２．６７１．６６３．６０１．５９３．３０４．２７１．３９２．３４１．１７居住人口（万人）２０．００７．８０８．００８．５３５．３２１１．５３５．０８ｌＯ．５８１３．６７４．４３７．４８３．７４（公顷）２９０１６９１５２１６ｌ１４３３０９１９０２１６３２０１０４２３４１００（万公顷）４００１５０１５０１６０１００２１６９５１９８２５６８３１４０７１西横堤居住区梅江居住区华苑居住区怡合居住区东丽居住区梅江南居住区双林居住区铁东居住区赵庄子居住区宜兴埠居住区北马集居住区资料来源：天津市城市总体规划（１９９６—２０１０）。３．居住地价空间分异现象日益显现由于住宅市场化和级差地租的作用，中心城区内居住地价的空间分异也日趋明显，这可以从２００４年天津市房价的空间分布（图２）反映出来。首先，中心城区内房价的圈层化分布极为明显，从城市中心向城市边缘的房价呈同心圆状由高向低依次递减，和平区内房价最高。其次，个别居住区依靠良好的区位条件部分改变了房价的同心圆分布，使房价经济与社会万方数据 《城市问题》２００６年第６期１９９０年以来天津市中心城区居住空间结构演变分布重心向西南和南部偏移，如南开区内的华苑居住区和河西区内的梅江南居住区房价明显高于市内其他四区。第三，在基础条件比较好或者重点建设的地段，房价等值线形成“岛状突变”，如自然风景较好的水上公园、干部俱乐部及天塔附近，以及重点建设的梅江南居住区等地，房价都比周边地区有所提高。第四，传统上被认为下层居民居住的地域仍然处于低价位，如河东区虽然与和平区仅以海河相隔，又毗邻海河沿岸上一轮总体规划划定的商贸区，但历史的包袱却使该区的房价呈现出低价位。２０％。这种低强度的居住用地开发，与城市中心区内的人口高密度明显不匹配，妨碍了中心区城市职能的正常发挥。图３天津市中环线内十层以上住宅分布图资料来源：天津搜房网（ｈｔｔｐ：／／ｔｊ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ）。兰天津市中心城区居住空间结构演变的动力因素１．土地有偿使用制度和住宅商品化是基础条件１９８８年４月通过的《中华人民共和国修正圈２２００４年天津市房价分布等值线圈案》规定土地使用权可以依法转让，同年１２月，修正后的《中华人民共和国土地管理法》明确规定国家将依法试行土地有偿使用制度，１９９０年５月，发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。这些法律法规的出台为城市土地有偿使用提供了法律依据。在此基础上，地租得以作为调节城市土地用途的重要杠杆出现，与城市聚集效应一起，成为调整城市空间结构的一对平衡力¨…，将城市中心区内付租能力较弱的普通住宅、低档次的三产和污染工业置换出去，并且不断提高中心区内土地的开发强度。天津市１９９３年开始实施的“双优化工程”（即优化土地资源配置与优化产业结构），在５年内共盘活中心城区内土地７７幅，面积达７２７公顷。随着工业、仓储业的外迁，城市中心区内多年积累的过高工业用地水平得以降低，商・６７・资料来源：根据天津搜房网（ｈｔｔｐ：／／ｔｊ．８０ｕｆｕｎ．ｃｏｍ）的有关数据绘制。４．中心区内居住用地开发强度偏低天津市的住宅建设一直以多层住宅为主。截至２００３年末，高层住宅也仅占住宅总面积的７％，而多层住宅的比例则高达６６％。对比北京市新建住宅竣工面积中的高层住宅所占比例，这种差异更为明显。２０００—２００２年，北京城市新建住宅竣工面积中的高层住宅占到总面积的一半以上，而天津市的这一比例最高年份仅为９％，最低仅为３％。再从天津市中心城区中环线内１０层以上住宅的空间分布（图３）情况来看，１０一１１层住宅栋数占总数的４０％，１２—１８层住宅占３７％，１９层以上住宅仅占经济与社会万方数据 《城市问题》２００６年第６期１９９０年以来天津市中心城区居住空间结构演变业金融服务业逐渐占据市中心区，大规模的居住区开发建设也逐渐边缘化。住宅商品化是居住空间结构调整的另一个基础条件。１９９４年７月，发布《关于深化城市住房制度改革的决定》，１９９８年７月又下发了《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，宣布“１９９８年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，从此我国住房制度改革进入了一个新的阶段。住宅商品化的实施，改变了居民获取住房的途径，使市民必须根据自己的需求与能力，精心权衡住房价格、区位和环境之间的关系，做出适当的择居行为，进而影响到居住空间结构的演变。市土地管理条例》以及市批准的《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》，为土地出让实施提供了地方性的法规依据；具体的如“双优化工程”的实施结果，则使中心城区内土地空间资源不断优化，级差地租得以体现。从１９９２—１９９８年天津市中心城区出让转为居住用途的地块区位分布统计资料（表２）可以看出，从城市中心区向城市边缘，出让地块数量逐渐增大，出让面积逐年增多，从而引导中心城区居住开发重点逐渐边缘化。表２１９９２一１９９８年天津市中心城区出让转为居住用途的地块区位分布统计内环一年份１９９２１９９３１９９４１９９５１９９６中环一外环之间２４８８１３２２３２面积（平方米）６８８９４２７３４５９２７８０７３２２５２７７２２４６９３３４６７９２４４０４９６内环以内中环之间２１４２６１０３２６４３７１２１８２．居民收入差距扩大引起的择居行为差异是直接动力购房者通常需要在交通成本和购房成本之间做出权衡，也就是必须考虑区位和房价两大因素，而不同收入阶层选择住房考虑的侧重点是不同的。高收入家庭需要宽敞舒适的住房和优美的居住环境，而较高的收入保证了他们有较强的交通费用承受能力，因此，这类家庭择居时往往选择离市中心较远、建筑质量和环境都较好的高档居住区。工薪家庭是目前天津市最典型的家庭群体，也是商品房的消费主体。这类家庭的商品房的消费特点是：出行量大，对交通成本和房价都比较敏感，对环境要求不高。因此，这类家庭择居时往往选择房价适中、交通方便的地段。低收入家庭因收入所限，只能选择房价较低的地段。１９９７１９９８资料来源：根据《天津房地产市场》１９９３一１９９９卷中有关数据整其次是危陋房屋改造。１９９３年起，天津市将成片危陋平房改造作为改善旧城区居住条件和环境的重要举措，主要集中在历史上的华界地域、华界区外围的贫民区以及１９５０年代建设的大规模工人新村，这些地区也是现天津市的中心区。经过７年的改造，共拆除危陋房屋８６９．３万平方米，动迁３４万户迁往原居住地外围，从而有效地降低了中心区的居住密度，优化了中心城区的土地资源结构。通过以上两方面的操作，得以并引导居住用地开发的方向，从而影响居住空间结构。在一般择居规律的基础上，购房者做出的最终决定取决于收入水平。统计数据表明，１９９０年代以来，天津市城市居民的收入水平在普遍提高的同时，收入差距也在不断扩大：２００２年天津市按家庭人均可支配月收入分组，最低收入家庭占ｌＯ％，低收入家庭占１０％，中等收入家庭占６０％，高收入家庭占１０％，最高收入家庭占１０％。总的趋势是，中高收入家庭比重日益增大，低收入家庭比重逐年下降，收入差距逐年扩大。这一趋势对居住空间结构的影响，就是直接推动不同收入阶层聚居在特定空间内，形成了中心城区居住空间的分异，并且分异程度随着收入差距的扩大而越来越明显。３．城市的住房具有导向作用城市的住房对城市居住空间结构的导向作用主要体现在两个方面。首先是土地出让与置换。天津市颁布的《天津市规划条例》、《天津・６８・四结论１９９０年以后天津市中心城区居住空间结构的演变特征，既有大城市的一般特点，也有不同之处。一般特点是新建居住区边缘化分布与居住地价空间分异明显，不同之处是居住区建设的规模化和中心区内居住用地开发强度偏低。土地有偿使用制度和住宅商品化是形成这种特征的基础条件，而居民收入差距扩大引起的择居行为差异则是直接动力，同时城市的住房也具有导向作用。总之，研究１９９０年以后天津市中心城区居住空间结构的演变特征及动力因素，并总结出规律，对于天津市经济与社会万方数据 《城市问题》２００６年第６期１９９０年以来天津市中心城区居住空间结构演变（上接第６０页）江汉路步行街作为武汉市的“城市名片”，其各种商业活动及其文化活动的组织应时刻体现出华中重镇——武汉市的文化特色，只有做足特色文章，提供多层次的服务，走综合化和专业化的路子，让消费者满足走的乐趣、看的乐趣、学的乐趣、吃的乐趣、买的乐趣、玩的乐趣，才能实现步行街的可持续发展，让这张“城市名片”更为靓丽。４．制定保障步行街区健康发展的法规和管理措施步行街的管理要跟上去，对于各种非功能性、妨害空间环境与功能合理发挥、阻碍步行街发展的不良现象，要从层面制定专门的法规管理措施加以管理和规范。比如随意占道、乱停乱放自行车、随意横穿马路、随地吐痰等不文明行为要予以制止和取缔。管理的规范化对于空间环境的改善同样具有重要意义。ｓｉｇｎ．ｃａｓｅｓＡｎｄｔｈｅｎｔｈｅｏｆｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｃｉｔｉｅｓｐａｐｅｒｇｉｖｅｓｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｉｎｉ８ｄｅｔａｉｌｗｉｔｈｔｏｓｏｍｅａｎｄｌａｎｄ８ｃａｐｉｎｇｗｈｉｃｈａｌｉｋｅｉｎｉｎｖａｌｕａｂｌｅＷｕ—ａｎｄｈａｎａｎｄｏｔｈｅｒｏｒｄｅｒｔｏｐｒｏｂｅｉｎｔｏａｐｐｒｏａｃｈｌａｗｓｏｆｈｕｍａｎｉｚｅｄｄｅｓｉｇｎｕｒｂａｎｐｕｂｌｉｃｓｐ８ｃｅ．【Ｋｅｙｗｏｒｄｓ】ｕｒｂａｎｄｅ８ｉｇｎ；ｕｒｂａｎｐｕｂｌｉｃｓｐａｃｅ；Ｊｉａｎｇ．ｈａｎＲｏａｄｗａｌｋｉｎｇｓｔｒｅｅｔ；ｈｕｍａｎｉｚｅｄｄｅｓｉｇｎ参考文献［１］克莱尔・库帕・马库斯，卡罗琳・弗朗西斯著，俞孔坚等译．人性场所（第二版）：城市公共空间设计导则．中国建筑工业出版社．２００１：２ｌ一５１［２］迪特・哈森普鲁格．走向开放的中国城市空问．同济大学出版社，２００５：１０７一１２５［３］俞孔坚．城市景观之路——与们交流．中国建筑工业出版杜，２００３：６３—７５［４］徐磊青．广场景观：美学介于宜人和兴奋之间．建筑学报，２００３（９）：１８一１９［５］王珊，王冰冰．东长安街空间景观规划研究．建筑学报，２００３（９）：９—１１【Ａｂｓｔｒａｃｔ】ｑｕｅ８ｔｉｏｎｎ８ｉｒｅｔｈｉｓｌｅｍｓｐａｐｅｒｉｎａｓＢｙｔｈｅｗａｙｓｏｆｏｂｓｅｎｒａｔｉｏｎＲｏａｄｗ８ｌｋｉｎｇａｔｔｈｅｓｃｅｎｅａｎｄｂｙｓｕｎｒｅｙ，ａＪｉａｎｇｈａｎｔｏｉｎｓｔｒｅｅｔｉｓｕｓｅｄｔｙｐｉｃ８ｌｓａｍｐｌｅａｒｅｏｂｔａｉｎｒｅｌａｔｉｖｅｆｈｃｔｏｒｓａｎｄｐｒｏｂ－ａｗｈｉｃｈｏｆｔｅｎｍｅｔ８ｕｃｃｅｓｓｆｈｌｗａｌｋｉｎｇｓｔｒｅｅｔｄｅ－（责任编辑：宁海林）・６９・经济与社会万方数据
