浅谈我国房地产市场现状及发展趋势

房地产市场的现状及其发

展趋势

内容提要

房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

关键词：房地产 房价 房价 住房 房地产泡沫 引言

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。

另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民

经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。 正文

应该说，从2007年和2011年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

（1）泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。

2007年以来，在紧缩下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年10月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.9和2.1个百分点。

（2）成交量萎缩，空置率上升。

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于上一年同期成交的三成。

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（3）企业开发成本增加，房地产价格依然偏高。

随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

因此，目前中国房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。 这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。

此外，我国房地产业在某些方面还存在一定的问题

金融信贷方面，我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中,自筹方面的资金有些不足,为了筹资,于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人

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购房贷款,购买多套住房,从而囤积房源,对房产进行炒作,这也会导致房地产业泡沫的产生,从而加剧信贷风险。

经济环境因素，纵观我国房地产的发展历程,在每一次房地产市场的升温背后,都是由于经济的高速发展而催生的。现在,中国经济受到金融危机影响之后,经济开始全面复苏,这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展,这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入会不断增加,使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。

土地获取问题，在获取国有土地使用权时时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地,这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,助长了行贿受贿不正常的风气,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。 中低档普通商品住房开发欠缺，在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。

市场调节机制，在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日

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益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了某些谋取暴利的商品。

综上所述，中国房地产业发展走向将影响整体国民经济的发展，在全球经济陷入困境之时，市场信心的提升，楼市消费的稳定，并不是短时间内就可改变的。现阶段主要问题集中在如何恢复市场信心，从的出发点来看，的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。从对楼市的影响力度来看，目前的更多的是导向性的，表明原则性态度的，主要是因为房地产市场区域明显的差异化，决定了的出台必需结合当地实际情况，有针对性才能达到预期目标。

从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个转型国家。中国正从严格传统的计划经济国家逐渐转变为市场经济国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。

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除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，对于诸多房产商来说，现在可谓是一个千载难逢的机遇，我们应对房地产前景保持乐观。 房地产市场需要发展，更需要健康地发展。至于房地产市场今后发展的快慢和水平，则在很大程度上取决于目前房地产商们的准备程度。此外，资源整合程度、经营管理水平、融资运作能力、市场垄断程度、与企业关系等因素都值得考虑。

人们形成“房地产投资过热”的看法,一般都是基于以下的数据和理由：“房地产的供给严重超过需求。新房屋的供给量在以每年20～30% 的速度增长。而家庭人均可支配收入不可能以这样的速度增长”。如果上述数据准确无误地反映了中国房地产供给的增长，这种增长显然是不可持续的。但是事实上，统计数据背后另有别情。

我国城镇住宅建设规模的预测

（一）预测结论依赖于以下因素在预测期的变动 ■我国GDP 增长和城镇居民家庭人均可支配收入年 均增长；

■我国城镇人口年均增长；

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■我国城镇住宅折旧率；

■“农转非”住宅的比例。所谓“农转非”住宅，是指在我国城市化过程中，农村（镇）或城市边缘的非城市住宅，随着行政区划变动，随农业人口转变身份，而转化为城市住宅。这部分住宅的比例是很高的，否则无法解释. 我国城市住宅存量的历史变动。 （二）预测结论

2020 年我国城镇人口将达到10.2 亿人，年均增长4%；城镇人口人均建筑面积达到32.4 平方米（低于国家建设部预测的“小康水平”35 平方米的水平），年均改善率为1.8%；城镇住宅存量面积将达到330 亿平方米，年均增长5.9%，比2004 年累计净增198.5 亿平方米。 2010～2020 年累计新建城镇住宅面积192.4 亿平方 2010～2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 2010～2020 年每年新建城镇住宅面积

2010～2020城镇住宅投资规模及其占全社会总投资的比重比新建面积年均增长5.5%。

2010～2020 年（10年间）平均每年新建15 亿平方米。城镇住宅投资将以快于固定资产投资的速度增长,年均增长13%,快于全社会固定资产投资增速1.5 个百分点。占总投资比重将由2010 年的16.7%,增加到2020 年的20.4%。城乡合计的住宅投资将占总投资的22% 以上。决定城镇住宅投资快速增长的主要因素有5 个，它们对住宅投资增长的影响依次为：建筑物硬件质量提升（42%）；土地价格变动（23%）；城市化进程需求（16%）；折旧（重置投资）需求（14%）；城镇居民居

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住条件的改善（5%）。

结束语

本文通过对我国房地产现状以及影响房地产市场发展因素的影响分析，对未来房地产的发展趋势做一个简要的预测。2011年楼市趋于稳定，但是持续高价，但某楼盘可能出现逆势上涨或大幅降价情况；保障性住房大面积入市，对商品房的伤害是无法回避的现实，中低端住宅应以快速销售为核心；、地方会出台更多利好，对开发商与购房者来说都是利好消息。2012年楼市全面复苏较难，2011年逐步走出观望、人气逐渐回暖、信心逐渐恢复、楼市成交量逐渐放大。楼市目前处于深度调整周期，预计2010年楼市全面复苏，房价将稳中有升。从目前的楼市情况来看，2011年楼市基本回归理性，无论自住还是投资应该是充满机会的一年。

“房地产投资过热说”源自一个误会 参考文献

金融危机对中国房地产市场的影响.wwebzp.com.cn ,2008,12

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