房地产行业经营活动营运资金需求预测的研究

谨以此论文献给我最尊敬的导师和我的家人朋友

------------修小圆

万方数据

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房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

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本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其（注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。

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他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得

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万方数据房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

摘 要

房地产业是国民经济的支柱产业，具有巨大的行业带动性，其资金量级大、生产周期长、受影响明显的特点也决定了其营运资金管理的难度和重要性。快速周转是市场经营的王道，资金链断裂是所有企业的噩梦，房地产企业更应重视流动性风险控制。资金的筹集对资金需求的保障能力，是企业流动性危机存在与否的根源。对经营活动营运资金需求的界定和预测，可以使房地产企业有效地监控房地产企业的项目协同及资金使用情况，及时多渠道筹集资金，避免资金链断裂的风险，提供了房地产企业风险管理的新工具；其他利益相关者如银行也可以据此评估企业的信用状况及经营效率，决定授信额度。

房地产行业经营活动营运资金需求的预测首先应建立在对营运资金需求的科学界定上，从资金来源及运用的角度，将企业的经济行为界定为筹资活动和营业活动；筹资活动为资金的筹集，服务于营业活动的价值创造行为；营业活动为资金运用，包括经营活动和投资活动。而经营活动营运资金需求界定为经营性流动资产和经营性流动负债的差额，是为了满足经营循环需要，扣除了经营性融资之外，真正需要从外部筹集的资金。然后从环境维度、组织维度和管理维度分析房地产行业经营活动营运资金需求的影响因素，包括通货膨胀、宏观等环境因素的影响，企业的规模、成长性及企业性质等组织层面因素的影响，以及资金管理模式、供应链管理方式、业务流程水平和信息化水平等管理因素的影响。宏观经济通过影响经济预期、影响资本成本、影响信息环境来影响微观企业经营；战略性管理因素影响经营活动营运资金需求的量级，战术性管理因素影响经营活动营运资金需求的精度，战略管理模式通过信息共享、资源共享、互信机制、决策效力来影响经营活动营运资金的需求量，而战略落地的执行精度取决于信息化契合度、人力资源质量和行政流程周期的影响，通过影响执行效率进而影响资金周转效率。

基于房地产行业经营活动营运资金需求的影响因素和影响机理分析，建立了经营活动营运资金需求预测的概念模型。从经营活动营运资金需求的三个渠道分别建立预测模型；预测模型的使用基于各房地产公司自身的特点，考虑了宏观环境因素及组织管理因素对经营活动营运资金需求的影响，选取经验数据实证回归系数。最后以万科为例，进行了经营活动营运资金需求预测的案例分析。案例表明，生产渠道和营销渠道具有较好的预测效果，而采购渠道由于土地储备预测的偶然性及企业信息的可获得性，规模增长意义较弱、预测精度较差。预测的意义在于应变，并发现关注点、加强管理，房地产行业经营活动营运资金需求预测研究提供了营运资金需求的真实视角、影响因素及影响机理的层次分析以及概

万方数据念模型的参考借鉴，以期对房地产行业营运资金管理与预算管理和风险管理的融合提供借鉴。

关键词：经营活动营运资金需求；宏观环境；战略性管理因素；战术性执行因素

万方数据Research On The Prediction Of Operating Working Capital

Requirement In Real Estate

Abstract

Real estate industry is the pillar industry of national economy, which has a strong industrial promotion. For its enormous capital, long production period and policy limited, working capital management of real estate is extremely difficult and important. Rapid turnover brings to fluent cash flow; liquidity risk takes root in the relationship of capital financing and capital need. The prediction of operating working capital requirement could monitor the usage of capital among different projects of real estate, raising money through various channels timely to avoid the risk of capital chain rupture, provide a new tool of risk management. Other stakeholders such as banks can also assess the enterprise's credit status to decide the line of credit.

The prediction of operating working capital requirement in real estate should be based on the scientific definition of working capital requirement. From the perspective of funding sources and uses, the economic behavior can be defined as financing activities and operating activities. Financing serves operating for the value creation. So operating working capital requirement can be defined as operating current assets minus operating current liabilities, which is the real financing needed externally. Then analysis the influence factors of operating working capital requirement in real estate from the environmental dimension, organizational dimension and managerial dimension, including inflation, macroeconomic regulation and control policy, size and growth of the enterprise, property right, fund management mode, supply chain management, business processes and information technology level. Macroeconomic policies influence the enterprise operating by influencing the economic forecast, the cost of capital and the information environment. The strategic factors influence the size of operating working capital requirement and the tactical factors influence the precision of operating working capital requirement. The strategic management mode through information sharing, resource sharing, mutual trust mechanism, decision-making power to affect the need of operating working capital, and the executional precision of tactical management mode depends on the conformity of information technologies, human resource quality and administrative process efficiency.

Based on the analysis of influencing factors and mechanism of operating working capital requirement in real estate, the forecasting model of operating working

万方数据capital requirement is established from the perspective of procurement channel, production channel and promotion channel. Prediction model should be adapt to personality of each real estate company, considering the macro environment factors and organizational management factors, select empirical regression coefficient of empirical data to get the result. Finally take Vanke as an example to make a case study. Case shows that production channel and promotion channel has good prediction effect, and the procurement channel verify a weak significance due to the policy of land reserve forecast contingency and the availability of perspective information. Prediction aims to reply for change, find the focus and strength management. Prediction research of operating working capital in real estate provide a true perspective of working capital requirement, influence factors and influence mechanism of hierarchical analysis and reference of concept model, in order to promote the research among working capital management, budget management and risk management.

Key words: operating working capital requirement; macroeconomic environment; strategic factors; tactical factors

万方数据目 录

1引言 ............................................................. 1

1.1研究背景和意义............................................... 1

1.1.1研究背景 ............................................... 1 1.1.2研究意义 ............................................... 2 1.2研究综述..................................................... 3

1.2.1营运资金界定研究综述 ................................... 3 1.2.2营运资金影响因素研究综述 ............................... 4 1.2.3营运资金需求预测方法研究综述 ........................... 6 1.3研究方法和论文结构........................................... 9

1.3.1研究方法 ............................................... 9

1.3.2论文结构 ............................................... 9

2经营活动营运资金需求界定 ..................................... 10

2.1营运资金需求界定受制于营业活动的边界........................ 10 2.2基于营业活动的资产负债表要素重构............................ 10 2.3房地产行业经营活动营运资金需求界定.......................... 12

3 房地产行业经营活动营运资金需求影响因素分析 ............... 13

3.1环境维度.................................................... 13

3.1.1通货膨胀 .............................................. 13 3.2.2房地产行业 .................................... 13 3.2组织维度.................................................... 16

3.2.1企业规模 .............................................. 16 3.2.2企业成长性 ............................................ 17 3.2.3企业性质 .............................................. 17 3.3管理维度.................................................... 18

3.3.1资金管理模式 .......................................... 18 3.3.2供应链管理方式 ........................................ 18 3.3.3业务流程模式 .......................................... 19 3.3.4信息化水平 ............................................ 19

4房地产行业经营活动营运资金需求影响机理分析 ................ 21

4.1宏观经济环境对微观企业经营的影响路径........................ 21 4.2战略性管理因素影响经营活动营运资金需求的量级................ 22

4.2.1资金信息共享，降低资金冗余 ............................ 22 4.2.2存货资源共享，减少资金沉积 ............................ 22 4.2.3互信精简流程，加快资金周转 ............................ 23

万方数据4.2.4信息全面及时，资金优位增值 ............................ 23 4.3战术性执行因素影响经营活动营运资金需求的精度................ 24

4.3.1信息化契合度通过平台效率影响资金效率 .................. 24 4.3.2人力资源质量通过内部执行力影响资金效率 ................ 24 4.3.3行政流程周期通过外部执行力影响资金效率 ................ 24

5房地产行业经营活动营运资金需求预测模型构建 ................ 26

5.1采购渠道营运资金需求量模型.................................. 27 5.1.1采购渠道营运资金需求预测公式 .......................... 27 5.1.2采购渠道营运资金需求预测构建因素分析 .................. 28 5.2生产渠道营运资金需求量模型.................................. 28

5.2.1生产渠道营运资金需求预测公式 .......................... 28 5.2.2生产渠道营运资金需求预测构建因素分析 .................. 29 5.3营销渠道营运资金需求量模型.................................. 29

5.2.1营销渠道营运资金需求预测公式 .......................... 29 5.2.2营销渠道营运资金需求预测构建因素分析 .................. 30 5.5房地产行业经营活动营运资金需求预测注意事项.................. 30

6案例分析：以万科为例 ......................................... 32

6.1万科背景简介................................................ 32 6.2数据来源与筛选.............................................. 33 6.3实证结果及分析.............................................. 34

6.3.1采购渠道营运资金需求预测结果分析 ...................... 34 6.3.2生产渠道营运资金需求预测结果分析 ...................... 35 6.3.3营销渠道营运资金需求预测结果分析 ...................... 37 6.3.4预测检验 .............................................. 38

7结论和建议 ..................................................... 40 参考文献 ......................................................... 42 致 谢 ............................................................. 45 个人简历 ......................................................... 46 发表的学术论文 .................................................. 46

万方数据房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

1引言

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

自1993年我国第一次对房地产业进行宏观，的就从未停息。不管是出于抑制房地产泡沫、保护实体经济发展还是保障民生安居的目的，宏观作为中国特色社会主义市场经济的重要手段，在中国的经济崛起之路上担当着重要角色。房地产业关系民生安居，产业关联性强、与钢铁、水泥、木材、家电等行业密切相关，在国民经济中发挥着支柱产业的作用。房地产企业顺势中国经济飞速发展时期，获取着巨大的市场红利。对中国经济的乐观预期及中国城市化进程的开展，使房地产行业热度不减。国际货币基金组织在《世界经济展望报告》中将中国经济2014年和2015年的增长预测分别调高至7.5%和7.3%；国家发展和改革委员会预计2014年全国户籍人口城镇化率将达到37.1%，而常住人口城镇化率将达到.6%，城镇化建设在2014年将进入新的起点。在各地的土地交易市场“招拍挂”中新地王不断涌现；不少房地产企业在二三线城市，甚至是四线城市大举拿地，以从城镇化商业中布阵获利。但房地产行业面临的风险不容忽视：楼市去投资化是新一届坚定不移的执政路线，房地产企业面临着巨大的风险；二三线城市，尤其是四线城市供应过剩，企业投资的变现尚需时日，资金周转压力增大；外资流入，高额外汇储备影响房地产市场，自2002年允许外资投资房地产以来，房地产行业已持续成为仅次于制造业的外资第二大投资行业。房地产行业高利润的时代已经一去不复返了，仅“依靠投资的胆量或者获取资源的‘门路’”1，已经不能在如今的市场上获得长效的立足。房地产企业机遇与风险并存，管理的精细化和效率性愈来愈显示出其关键性。

而房地产行业产业链长，生产周期一般为三至五年，资金占用量大，尤其是存货项目（土地储备资金、在建开发产品及已完工开发产品）占据了房地产企业流动资产的大部分，其较差的流动性及受环境的强干扰性对资金的流动性提出了挑战。另外，房地产企业大部分资金依靠银行等金融机构贷款及项目预收款融通周转，自有资金只占开发资金比重的20%—30%，而预收账款中也多为个人从银行的按揭贷款，负债经营增加了企业的风险。美国次级贷款引发的金融危机也表明，房地产的市场风险极易转化为银行的信贷风险，房地产行业的资金管理水平事关金融体系的稳定。如何使企业在流动性较差的资产中“营运”自如，避免资金链断裂的经营危机，降低金融风险、稳定金融市场，这对营运资金的科学管理

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万科（00002）2012年度报告[EB]，巨潮资讯网

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万方数据房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

提出了要求。

“营运资金”从字面意义上看，是有关“营运”的资金，与企业的流动性及周转效率有关。营运资金管理研究在风险与效率方面的关注，以及企业经营实践中资金链断裂危机，使其成为财务领域的热点。美国REL咨询公司和CFO杂志自2001年就开始发布每年的营运资金管理绩效调查报告；中国企业营运资金管理研究中心也于2009年8月8日应势而生，中心基于中国资本市场的经验数据进行研究，在营运资金管理基础理论及调查实践方面取得了诸多研究成果，对企业的经营实践以借鉴支持。从资金管理的角度而言，企业营运主要包括资金的来源和资金的使用两个层面。资金的使用即是企业营业活动的资金需求，包括经营活动的营运资金需求和投资活动的营运资金需求，资金的来源即是为满足资金需求所进行的筹资活动；筹资活动以资金需求的有效预测为基础，鉴于投资活动的战略性和长期性，基于短期的投资活动营运资金需求预测具有较大的偶然性，经营活动营运资金需求的预测对立足主业的房地产企业的财务管理具有必要性和可能性。

对房地产企业而言，以项目为单位的工程造价预算不能满足多项目开发企业的整体营运资金需求测算，立足于房地产行业的鲜明特点，结合营运资金管理前沿理论，精确于经营活动营运资金需求，分析经营资金的真正流动循环，提高营运资金管理的针对性，对房地产行业经营活动营运资金需求预测进行研究，是一个具有研究价值的选题。 1.1.2研究意义

营运资金管理在财务管理中居于重要地位，现已取得了显著的研究成就，从单要素分析到综合分析、再到基于供应链的营运资金分析，营运资金管理研究不断深入。但以实用为导向的营运资金效率研究忽视了基础理论的作用，营运资金概念界定不清，制约了营运资金研究的精度和深度。在借鉴以往研究成果的基础上，本文对营运资金概念进行梳理界定，精确于经营活动营运资金的真正需求，并以此为基础拓展营运资金管理的深度，对营运资金与风险管理领域的衔接提供了更可靠的基础；以往的营运资金需求预测或是在各要素资金需求的基础上简单汇总，或是笼统地与销售收入等规模指标相联系，缺乏对影响营运资金整体的战略性因素考虑和影响因素的机理分析，本文在营运资金需求界定的基础上，从环境、管理和组织三个维度分析房地产行业经营活动营运资金需求的影响因素以及作用机理，建立房地产行业经营活动营运资金需求预测模型，并作案例检验分析，具有一定的理论创新意义。

本文的研究对象——房地产行业的经营活动营运资金具有鲜明的特点，也是房地产企业经营管理的难题，在经营活动营运资金需求科学界定的基础上，利用

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数理模型测算房地产企业经营活动营运资金需求量，可以有效地监控房地产企业的项目协同及资金使用情况，及时多渠道筹集资金，避免资金链断裂的风险，提供了房地产企业风险管理的新工具；对银行而言，也可以据此测度房地产企业的资金状况，以评估其信用及经营效率，决定贷款额度；对于国民经济的支柱产业及现阶段的敏感行业，此模型注重考虑环境因素的影响，将宏观经济环境与微观企业行为进行衔接，注重业务流程的梳理及管理因素的互动，并建立概念模型、以企业为案例检验，对房地产企业的经营管理具有实践意义。

1.2研究综述

1.2.1营运资金界定研究综述

营运资金管理相关研究始于20世纪30年代。1929-1933年美国经济危机，严重的大衰退使企业意识到营运资金的重要，现金流才是企业健康运营的根源。有关现金占用的分析，诸如存货、应收账款等流动资产项目的最优化分析成为研究关注的重点。1945年，George William Collins明确指出“营运资金是指流动资产超出流动负债的部分”2。1966年，William Beranek在营运资金管理专著《营运资金管理》中将营运资金管理定义为：“为了在未来的期间内最大化公司的目标，对可以控制的变动资产进行价值管理”3。总之，营运资金作为财务管理的三大任务（投资、筹资、营运资金管理）之一，关注的是与流动性有关的管理。国内学习了西方的营运资金管理理论，由毛付根教授最早（1995）引进构建了营运资金管理的理论框架，他在“论营运资金管理的基本原理”和“简论营运资本的结构性管理原理”两篇文章中，对营运资金做了清晰的概念性界定，“营运资本一般是指企业流动资产总额；而净营运资本则是指企业流动资产与流动负债之间的差额”4，这是对营运资金概念最基本、最广为认可的界定。2011年，孙莹在其博士毕业论文“营运资金概念重构与管理创新”5中，基于企业经营管理理论发展的进步和管理实践的需求，将营运资金的范围扩大，界定为资产与营业性负债的差额，具有较强的创新性，但侧重于整体资金的协调，一定程度上弱化了对流动性的关注。

在营运资金的具体研究中，多偏重于单要素的管理、要素之间的结构重组及对风险的关注。营运资金管理研究经历了单项目的营运资金管理、综合的营运资金管理、基于供应链分渠道的营运资金管理三个阶段。在对单要素的研究中，如存货、应收账款、现金的研究，产生了安全储备量下最优存货订货模型、应收账

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George William Collins.1945. Analysis of Working Capital[J]. Accounting Review, Vol.21 Issue4:430~441 William Beranek, Working Capital Management[M]. Wadsworth Publishing Company. Inc,1996 4

毛付根.论营运资金管理的基本原理[J].会计研究，1995.1:38~40 5

孙莹.营运资金概念重构与管理创新[D].中国海洋大学博士毕业论文，2011

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款账龄分析及催收管理、最佳现金持有量模型等管理思想。1972年，W.D.Knight在 “Working Capital Management: Satisfying versus Optimization”的文章提出，应该将营运资金作为一个整体进行研究，单独研究每项流动资产的最优水平是不合适的，当将各项流动资产上的投资联合起来进行研究时，决策的性质不应当是最优化，而应该是满意化。61976年，Hampton C.Hager在《现金管理和现金周期》一书中提出了“现金周期”的概念，现金周期=存货周期+应收周期－应付周期，将三项主要的流动项目要素进行合并分析。71981年，Kenneth Nunn首次提出“永久性营运资金”的概念，并不断演化成随时间变动的营运资金分类“临时性营运资金和永久性营运资金”，该种分类方法能较好地识别流动资产融资筹措的风险水平。19年，John J.Hampton Cecilia L.Wagner出版的《营运资金管理》一书中，不仅研究了流动资产的管理，还拓展到了信用评级、短期融资、消费者信贷等内容，将流动资金的存量配置与其相应的资金来源联系起来，兼顾了盈利性和风险性两个方面。8营运资金的综合分析仍没有与营运活动的业务流程很好地衔接起来，因而无法定位不增值作业、找到影响营运资金绩效的关键因素；随着供应链理论的发展及业务流程再造理论的盛行，营运资金管理的研究转向了以供应链的优化和管理为重心。2007年，王竹泉等在“国内外营运资金管理研究的回顾与展望”9一文中从企业经营管理的角度把营运资金分成经营活动的营运资金和理财活动的营运资金，在此基础上将经营活动营运资金按照其与供应链或者渠道管理的关系分为营销渠道的营运资金（成品存货＋应收账款、应收票据－预收账款－应交税费）、生产渠道的营运资金（在产品存货＋其他应收款－应付职工薪酬－其他应付款）和采购渠道的营运资金（材料存货＋预付账款－应付账款、应付票据），基于供应链对营运资金各要素的重新组合有利于消除重复因素的影响，更好地提高周转绩效。

营运资金概念的界定不是形式上的范围划分，应与其管理重点密切结合。营运资金以流动性、加快周转减少占用为目标，因营运资金占用需资金筹集活动来弥补；营运资金概念界定应与外部筹集资金量相匹配。 1.2.2营运资金影响因素研究综述

“营运资金影响因素”在研究中表现为“营运资金需求量的影响因素”和“营运资金管理绩效的影响因素”，两者既有联系又有区别。“营运资金管理绩效”好，相对而言“营运资金需求量”必然低，因而影响“营运资金管理绩效”的因素必

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W. D. Knight, Working Capital Management: Satisfying versus Optimization[J], Financial Management, 1972,spring:33~40 7

Hampton C.Hager. Cash Management and the Cash Cycle[J]. Management Accounting,1976,March:19~21 8

John J.Hampton, Cecilia L.Wagner. Working Capital Management[J]. Journal of Economic Literature,19:23~78 9

王竹泉，逄咏梅，孙建强.国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J].会计研究，2007，2：85~90

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然会对“营运资金的需求量”产生影响；但“营运资金管理绩效”是以最优、最有效为管理目标，降低“营运资金需求量”为目的的管理绩效评价体系，而“营运资金的需求量”是一种经营现实，是以需求测算融资，是以安全性和流动性为目的安全管理措施。

“营运资金需求量”、“资金需求量”以及“现金需求量”在某种程度上具有一致性，但又有不同的侧重点。三者都是保证企业持续经营的必要需求，资金需求量更广阔一些，包括企业经营所有的长短期资金需求，而营运资金需求更侧重流动性和“营运”，不包含专项投资及固定资产投资资金需求，而现金需求更为狭隘，更侧重流动性，是营运资金需求的一个部分，营运资金不仅侧重于现金管理方面，也关注存货及往来款项等其他经营资金的占用管理。因而对营运资金管理绩效的研究、对资金及现金流的研究，也可作为营运资金需求量影响因素的参考。

宏观环境对微观经营的影响不可忽视。1934年，Harry G.Guthmann在哈佛商业评论《Industrial Working Capital During Business Recession》一文中分析了1929-1932年经济衰退对美国主流企业营运资金的影响；101979年，Brooks和Buckmaster通过分析模型测试了通货膨胀对公司货币性资产的影响。11

个体差异也对营运资金需求产生影响。如行业差异，1973年，Merville和

12Tavis就发现公司所处的行业是影响公司营运资金的重要因素，此后诸多学

者对行业因素进行实证研究并得出显著结论；2006年，刘翰林基于上证180指数成分股的实证研究得出结论，行业因素对企业营运资金需要量的影响是复杂地、多方位地起作用，而不是简单地以某种单一的方式来发挥作用；具体包括，企业所处行业的交易方式、企业所处行业的产品生产周期、企业所处行业的资本结构和企业所处行业的资本有机构成。13再如企业规模，Welsh 对企业规模对现金流产生的影响进行了相关研究。2006年，国立成昆大学周景仁和李承在《营运资金管理的决定性因素》一文中，分析的影响因素有行业影响、负债比率、成长机会、经营活动现金流量、公司业绩和公司规模等，负债比率和经营活动现金流量影响显著。14

另外，管理因素是营运资金周转绩效的重要影响因素。自2001年美国经济衰退开始，REL咨询公司和CFO杂志就一直倡导将供应链关系作为营运资金管理的重点。2008年，宫丽静在“营运资金管理绩效影响因素实证研究”一文中，

1011

Harry G. Guthman, Induatrial Working Capital During Business Recession[J]. Harward Bussiness Review, 1934 Brooks, L. and D. Buckmaster. Further Evidence on the Time Series Properties of Accounting Income[J]. Journal oof Finance, 1976 12

L. J. Merville, L. A. Tavis. Working Capital Polices: A Chance-Constrained Programming Approach[J]. Journal of Finance and Quantitative Analysis, 1973,1: 47~59 13

刘翰林.营运资金需要量与行业因素-基于上证180指数成分股的实证研究[J].杭州电子科技大学学报（社会科学版），2006，9：81~85 14

周景仁，李承.营运资金管理的决定性因素[J]. The Jourey of American Academy of Business，2006:149~155

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分析了供应链角度的影响因素：采购过程中供应商管理及供应商数量，生产过程中流程管理及团队合作，销售过程中客户关系管理及分销渠道管理；以制造企业

15为样本的实证研究显示应收账款质量对营运资金管理绩效影响最大。REL咨询

公司和CFO杂志2005年的调查报告针对压榨供应商问题进行了讨论，指出现在价值链下的应付账款周转期的上升将会产生连锁反应，最终使初级生产者受挫，不利于整个行业的发展，提出了构建供应商、企业、客户之间无伤痕链接的新思路。16波士顿咨询公司的Patrick Buchmann和Alexander Roos等（2008）指出分析价值链上营运资金的每个部分能够发现整个价值链上营运资金过剩的内在原因，通过精简关键流程，营运资金管理可以节省出更多的现金促进增长，降低成本。刘文静（2010）着重分析了业务流程管理对营运资金管理的影响机制，从作业结构、作业时间、作业分析、作业合并四个方面分析了作业流程对营运资金管理的影响，从采购流程、生产流程、营销流程三个方面分析了流程管理对营运资金管理的影响。17秦书亚（2013）着重分析供应链联盟对营运资金管理绩效的影响机理，从信息共享、资源共享和信用增级三个层面进行了深入分析，强调供应链联盟对营运资金管理的重要。18

从营运资金各个要素的影响因素来看，现金持有主要是基于交易动机、预防动机和投机动机，Dittmar、Mahrt Smith和Servaes（2003）实证证实代理成本也是公司现金持有水平的重要影响因素19；从存货经济订货批量模型中可看出对存货持有量的影响因素为订货成本和存储成本，可理解为供应商关系及仓储管理效率；对应收账款占用营运资金的影响因素分析主要在与客户的关系层面。

对营运资金需求量影响因素的研究主要从宏观整体和微观局部两个层面，从外部环境和内部管理两个维度进行的。宏观整体层面如行业差异、企业规模、销售增长水平，微观局部层面细分到现金、存货、应收账款、应付账款等每一个要素的内部分析；外部环境维度如通货膨胀率、国家，内部管理维度如供应链管理、业务流程管理。但大部分研究都是割裂的单要素分析，没有系统的传导机制的分析，没有理顺各影响因素之间的关系，无法对营运资金需求量进行可靠的测算。

1.2.3营运资金需求预测方法研究综述

营运资金需求预测是财务预测的一个部分，财务预测方法大体分为定性预测法和定量预测法。定性预测法主要有的德尔菲法和主观概率法等，定量预测法主

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宫丽静.营运资金管理绩效影响因素实证研究[D].中国海洋大学硕士毕业论文，2008 The Working Capital Survey[J]. CFO. July, 2007:71~74 17

刘文静.业务流程管理影响营运资金管理的机制研究[D].中国海洋大学硕士毕业论文，2010 18

秦书亚.供应链联盟对营运资金管理的影响机理研究[C].2013营运资金管理高峰论坛论文集，2013 19

Dittmar, A.J. Mahrt-Smith and H. Servaes, 2003, International corporate governance and corporate cash holdings, Journal of Financial and Quantitative Analysis ,38,111~133

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万方数据房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

要有销售百分比法、资金习性法、回归预测法等方法。定性分析法建立在经验判断和逻辑推理的基础上，依赖于决策者的主观决策精度；定量分析法因其可操作性强，能够获得确定性的资金规模，而得到更广泛的采用，尤其是销售百分比法。销售百分比法的基本原理源于会计恒等式“资产＝负债＋所有者权益”，“资产增加额＝负债增加额＋所有者权益增加额＝（外部追加负债额＋自然融资负债增加额）＋留存收益增加额，外部追加负债额＝（资产增加额一自然融资负债增加额）一留存收益增加额＝（基期资产一基期自然融资负债）×销售增长率一销售净利率×预测期销售收入×（1一股利支付率）”，是以未来销售收入变动的百分比为参数，预测未来资产负债和所有者权益项目，根据会计恒等式确定融资需求。具体使用程序为，首先对以往的财务数据进行分析，区分企业财务报告敏感项目和非敏感项目，然后对与销售收入成正比例关系的敏感项目，按销售百分比确定预测值，最后根据预测期的净经营资产减去基期的净经营资产得出预测期的资金需要量。

但销售百分比法具有明显的缺陷，资产、负债与销售额不一定是呈正比例关系的，比例关系也不一定稳定，不同企业以及同一企业不同时期的销售额变动引起的资产、负债的变化项目及变化幅度会因规模经济、购销关系等因素而不同；资产、负债与销售额之间存在稳定的百分比关系的假设前提并不完全成立。按照销售百分比法，如果销售收入为零，则资金需要量也为零，这显然不符合资金的持有现状，现金持有除了交易动机之外，还有投机动机和预防动机；另外，对敏感性项目和非敏感性项目的划分，在实际操作中存在着诸多争议，尤其在固定资产与剩余生产能力方面，不同的生产条件影响着敏感性项目的边界；销售百分比法还未考虑资金成本等问题。针对销售百分比法的缺陷，不同学者提出了不同的修正措施，有对预测之后的减项进行调整的，如刘洪波（2005）20将销售百分比法预测模型修正为：外部追加负债额＝（基期资产－基期自然融资负债）×销售增长率－销售净利率×预测期销售收入×（1－股利支付率）－适度的折旧基金，认为考虑折旧基金可以充分利用企业内部资金，节省资金筹集成本，是收付实现制原则下的资金需求量预测模型。有对敏感性项目和非敏感性项目进行调整分析的，如张涛（2005）21建议根据不同的情况，重新确定敏感项目，计算敏感项目的销售百分比时，根据不同敏感项目与销售额的相关程度不同，加入权数；高凡修（2006）22重新定义敏感项目和非敏感项目，认为随销售额的变动呈正比例变动的项目很少存在，大多是随销售额的变动呈正相关变动，随销售额的变动而呈高度相关变动的项目即为敏感项目，计算相关系数即可判定；李青捷（2011）23

2021

刘洪波.资金预测销售百分比法探微[J].财会月刊，2005，8：35~36 张涛.销售百分比法分析及改进意见[J].会计之友，2005，12：73~75 22

高凡修.利用回归分析技术改进销售百分比法的案例研究[J].会计之友，2006，11（上）：43~44 23

李青倢.浅析销售百分比法[J].中国集体经济，2011，6：96~97

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认为应在不同情形下具体分析敏感项目，如生产能力等，以确定影响资金需求量的敏感因素；并明确指出销售百分比法只适合于预测短期资金需要量，每期要根据不同的情况，重新确定敏感项目，并考虑多因素变化对预测值的影响。有改进各项目与销售收入的比例系数精度的，如高凡修（2006）利用回归分析技术改进销售百分比法，利用一系列历史资料求得各资产负债表项目和销售额的函数关系，据此预测计划销售额与资产、负债金额，然后预测对融资的需求，并提出要考虑通货膨胀对资金需要量预测的影响；丁岳维等（2012）24认为企业应对历年的资金需要量进行综合分析，计算不同经济形势下的平均资金需要量，再与当前的形势相结合，根据历年敏感项目与销售收入的比例，运用简单平均法、加权平均法与动态平均法计算出预测期敏感项目与销售收入的比例。修正的销售百分比法多是与回归分析法相结合对权数进行调整，仍是分项目的资金需求预测，建立在各项资金需求与销售收入的相关系数基础上，没有考虑项目之间的相互影响及各因素的影响机理。

2010年2月12日银监会发布了《中国银行业监督管理委员会令2010年第1号——流动资金贷款管理暂行办法》，附有流动资金贷款需求量测算参考，为银行评估客户贷款需求提供了测算方法和思路，也为企业财务管理提供了思路借鉴。暂行办法中指出借款人营运资金量影响因素主要包括现金、存货、应收账款、应付账款、预收账款、预付账款等，同时，还会受到借款人所属行业、经营规模、发展阶段、谈判地位等重要因素的影响。在调查基础上，预测各项资金周转时间变化，合理估算借款人营运资金量。在实际测算中，借款人营运资金需求可参考如下公式：营运资金量＝上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1＋预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数，其中：营运资金周转次数＝360/（存货周转天数＋应收账款周转天数－应付账款周转天数＋预付账款周转天数－预收账款周转天数），将估算出的借款人营运资金需求量扣除借款人自有资金、现有流动资金贷款以及其他融资，并适当考虑一定的保险系数，即可估算出新增流动资金贷款额度。25营运资金周转次数体现了管理水平在资金存量中的影响，但忽视业务流程的整体周转分析难免顾此失彼，降低了预测的精度。另外，这一公式将销售收入对各要素的影响视同一致，并将收入扣除利润后的成本费用需求等同于资金需求。柳艺（2013）基于银监会的流动资金需求测算模型，用分渠道的营运资金周转次数取代了总体的营运资金周转次数，将预测公式进一步细化，一定程度上考虑了渠道因素的影响，但并没有解决原公式存在的问题。26营运资金需求预测的研究是基于笼统的营运资金定义，对企业营运的资金需求进行测算管理，立足于更加精确的经营活动营运资金需求界定，营运资金需求预测也将更加

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丁岳维.对销售百分比法改进与完善的分析和探讨[J].会计之友，2012，3（上）：13~15 中国银行业监督管理委员会令2010年第1号《流动资金贷款管理暂行办法》[E]，2010 26

柳艺.基于渠道的营运资金需求预测[J].商业会计，2013.3：~56

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精确；经营活动营运资金需求预测方法需建立在销售收入预测的基础上，考虑业务流程因素的影响，综合采用回归分析等定量分析方法及定性分析法，平衡销售收入对不同要素影响的差异，进行预测参考。

1.3研究方法和论文结构

1.3.1研究方法

文献研究法：通过阅读以往的文献研究成果，归纳总结其中的可取之处及存在的缺陷，启迪思路、丰富完善、创新研究。

案例分析法：在理论基础创新及实证模型建立的基础上，以万科（000002）房地产上市公司为例，进行案例分析，验证模型可行性及存在的问题。

实证分析法：基于上市公司万科2007-2012年六年的财务报告数据，采用计量经济学方法，使用SPSS统计分析软件，建立数理模型，进行实证分析。 1.3.2论文结构

研究背景和研究意义国内外文献述评营运资金界定研究综述营运资金影响因素研究综述营运资金需求预测方法研究综述经营活动营运资金需求界定房地产行业经营活动营运资金需求影响因素与影响机理分析房地产行业经营活动营运资金需求影响因素分析房地产行业经营活动营运资金需求影响机理分析房地产行业经营活动营运资金需求预测模型构建采购渠道生产渠道营销渠道案例分析：以万科为例结语图1-1 房地产行业经营活动营运资金需求预测研究论文结构

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2经营活动营运资金需求界定

2.1营运资金需求界定受制于营业活动的边界

营运资金与营业活动有关，营运资金需求的界定受制于营业活动的边界。传统的企业活动划分为经营活动、投资活动和筹资活动，将投资活动和筹资活动统称为企业的理财活动，作为企业经营活动的财务辅助；而营业活动限定在企业的经营活动，因而营运资金通常简化界定为“存货＋应收账款－应付账款”，营运资金的占用分析也是三项主要经营要素的单独分析再加总，或加上对现金持有水平的专项分析。随着资本市场的发展和资本运营的崛起，企业管理重心转移，投资活动逐渐演化为企业经济活动的重要组成部分，作为企业资金运用的一个方面，成为效率决策的权衡选择和企业价值创造的重要方式，因而，从资金来源及运用的角度，对企业的经济行为有了更贴近经济实际的二分界定：筹资活动和营业活动；筹资活动为资金的筹集，服务于营业活动的价值创造行为，营业活动为资金运用，包括经营活动和投资活动。另外，各要素之间的牵动关系，使顾此失彼的专项分析也不堪推敲，因此，从营运资金全面分析的角度，以及考虑各要素之间系统互动的内生性，营运资金应该包含为经营活动和投资活动营运周转所占用的所有资金，可以对营运资金作一个适合经济实际的科学界定。

2.2基于营业活动的资产负债表要素重构

从企业财务报表的要素视角，来探讨企业营运资金的组成部分，是“存货＋应收账款－应付账款”、“流动资产”、“流动资产－流动负债”、“资产－经营性负债”27还是其他组合呢？通过以上分析，营运资金的组成，应该满足以下三条判断标准：其一，与营业活动有关，与企业价值创造的经营活动和投资活动有关，不应包括筹资活动的范畴；其二，有专项管理的需要，是战略决策后的战术运营，而不是稳定的、规律性的资金需求；其三，与外部融资需求相匹配，是进行流动性风险管理的净需求。

按照此判断标准分析资产负债表的各要素，如表2-1所示。流动资产可以划分为经营活动流动资产和投资活动流动资产。存货、往来款项为经营活动的存量项目，短期投资及应收股利、利息为投资活动的相关要素；“其他流动资产”主要为银行短期理财产品、待摊费用等，比例一般不大，将其归类于投资活动的流动资产；“一年内到期的非流动资产”多为长期投资期限将至的科目调整，划分为投资活动的流动资产；对“货币资金”的理解层面较多，货币资金是筹资活动

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孙莹，营运资金概念重构与管理创新，中国海洋大学博士毕业论文，2011

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的结果，是企业资金运用后的剩余，从这个意义上讲，货币资金应该作为筹资活动的减项；但企业对货币资金的管理具有选择权，资产负债表中的存量是企业营业活动决策之后的结果，因而也可以看做企业的一种“投资活动”，在没有可选投资方案之后的“被动”投资，或出于安全性和预防性的储备投资需要，因而本文将货币资金归类为投资活动的流动资产，而不是筹资活动的减项。同理，流动负债作为资金的来源，可以划分为经营活动流动负债和筹资活动流动负债。经营活动流动负债是企业经营活动中产生的往来款项，从供应商、客户或员工等利益相关者处获得的商业信用，是产生于经营活动的资金来源；筹资活动流动负债为短期借款、债权、股权等融资项目，属于经营活动之外的融资活动；“交易性金融负债”多为企业短期债券融资，划分为筹资活动的流动负债；“其他流动负债”主要为诉讼、担保等未决事项形成的或有负债，比例一般不大，将其归类为筹资活动的流动负债；“一年内到期的非流动负债”多为长期负债期限将至的科目调整，划分为筹资活动的流动负债。而固定资产、无形资产等长期资产，资金流稳定可靠，资金筹集需求确定、可规划，是战略层面的确定性需求，不应划分为营运资金的范畴，因而本文不认同“资产－经营性负债”的划分。因此，重构后的资产负债表如表2-2所示，流动资产均为营业活动的资金占用，流动负债分为经营活动融得的经营性流动负债和需对外筹集的金融性流动负债；而进行流动性风险管理的营运资金需求应该为营业活动资金占用净需求——“流动资产（营业性）－经营性流动负债”，差额是企业为进行营业周转，真正需要从外部筹集的资金。

营运资金＝流动资产－经营性流动负债

＝（经营性流动资产－经营性流动负债）＋投资性流动资产 ＝经营性营运资金需求净额＋投资性营运资金需求净额

表2-1 基于营业活动的资产负债表要素重构1 经营活动 流动资产 投资活动 流动资产 战略性 长期资产 11

存货 应收票据 应收账款 预付账款 其他应收款 货币资金 交易性金融资产等短期投资 应收利息 应收股利 其他流动资产 一年内到期的非流动资产 固定资产 无形资产 长期股权投资等长期投资 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款 短期借款 交易性金融负债 应付利息 应付股利 其他流动负债 一年内到期的非流动负债 经营活动 流动负债 筹资活动 流动负债 长期负债 权益 万方数据房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

表2-2 基于营业活动的资产负债表要素重构2

流动资产（营业性） 经营性流动资产 经营性流动负债 投资性流动资产 金融性流动负债 长期资产（战略性） 长期负债和权益 流动负债

对营运资金概念的重新界定，可以考察企业经营活动和投资活动的资金配置结构，以及经营性和金融性的资金来源结构，有利于新经济形势下企业营业观念的树立及理财观念的更新；经营活动营运资金的界定，也使以经营可持续循环为目的的资金需求更加精确，以此为起点的经营活动营运资金需求预测研究也更具科学性和管理参考价值。

2.3房地产行业经营活动营运资金需求界定

经过上述分析，房地产行业营运资金需求可以界定为流动资产与经营性流动负债的差额，包括经营活动营运资金需求和投资活动营运资金需求，其来源可以是短期金融性负债融资、长期债务融资或权益融资；经营活动营运资金需求为经营性流动资产与经营性流动负债的差额，此需求为某一时点房地产公司所有开发项目汇总资金平衡的结果，是为了支撑经营真正需要从外部融得的资金，鉴于房地产公司流动资产为大宗材料、土地储备、在建房产及待售房产，流动性较差，难以及时变现，按此界定的经营活动营运资金需求能够较好地反应企业经营的真实资金需求情况。

而投资活动的营运资金需求多体现为长期投资的战略范畴，如依附于长期投资的应收利息和应收股利、长期到期转为短期的一年内到期的非流动资产等；短期金融类投资如交易性金融资产的决策选择，多是基于短期资金管理的需要进行的灵活资金管理选择，是一种短期应变管理。短期的投机性决策及资金管理决策在规模预测层面具有较大的难度，更表现为一种应变偶然事件。因此，本文立足于房地产主业，对房地产行业经营活动的营运资金需求进行预测分析。

按照王竹泉教授基于渠道管理的营运资金管理理论，经营活动营运资金需求可划分为采购渠道营运资金需求、生产渠道营运资金需求和营销渠道营运资金需求三部分。

房地产行业经营活动营运资金需求量 ＝经营性流动资产－经营性流动负债

＝采购渠道营运资金需求量＋生产渠道营运资金需求量＋营销渠道营运资金需求量 ＝采购渠道营运资金（原材料＋拟开发产品＋预付账款－应付账款－应付票据）＋生产渠道营运资金（在建开发产品＋其他应收款－其他应付款－应付职工薪酬－应交税费）＋营销渠道营运资金（已完工开发产品＋应收账款＋应收票据－预收账款）

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3 房地产行业经营活动营运资金需求影响因素分析

环境是企业生存的基础，包括宏观经济环境、行业环境、组织环境等；企业是一个资源投入与资源获取的循环，内外协调平衡的经济生态系统。对企业循环的血液——资金流的影响，一方面是不可控的因素——外部环境，被动接受和适应，动态关注及规避风险；另一方面是可控因素——内部管理，效率因企业而异，主动控制并进行优化。企业的营运资金就在外部环境与内部管理中牵制流转，创造企业价值，形成了经营活动营运资金的占用需求。

3.1环境维度

3.1.1通货膨胀

通货膨胀实质是社会总需求大于社会总供给导致的货币贬值现象，而会计正是以货币尺度计量企业经济活动。对通货膨胀的忽视，容易造成会计信息的扭曲，进而影响管理决策的科学性；通货膨胀也会通过预期形成通货膨胀惯性而影响决策。另外，房地产行业资金量级巨大，企业的土地储备、开发产品、货币资金、原材料对通货膨胀有不同的反应程度。土地储备防通胀作用最强，原材料会随着通货膨胀而价格上涨，导致采购成本提高，经过生产渠道传递到产成品，资金占用需求增加；温和通货膨胀和恶性通货膨胀的预期也会对消费者的销售行为产生影响，进而影响房地产企业产成品周转和资金回流情况；通货膨胀是企业生存的外部环境，关注并规避通货膨胀风险，影响房地产企业营运资金的管理水平。通货膨胀是房地产行业经营活动营运资金需求的影响因素。 3.2.2房地产行业

我国房地产行业从1978年提出住房商品化、土地产权的理论突破后，经历了20年的非理性炒作和制度的探索调整，至1998年取消住房实物分配制度、实施按揭后，才逐步进入了平稳快速的发展期。但房地产市场化后出现了很多市场自身难以消化的问题，商品过度市场化而要素非市场化，尚需依赖的宏观进行调整；房地产行业事关民生安居、影响社会和谐稳定的住房问题以及全产业链的经济发展问题，无疑使这只看不见的手干预市场成为必然。因此，房地产行业受变动影响明显。

利率是最常使用的货币。房地产行业资金占用量大，在各环节中涉及土地出让金贷款、施工企业贷款、购房者按揭贷款等，对利率反应敏感。中国人民银行调整基准利率、金融机构法定存贷款利率等都对房地产行业资金情况作用明显。税收是对房地产行业影响较大的财政，房产税改革正

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有序推进，地方税的相关优惠也对房地产企业的行为产生影响。

人口增长及城镇化带来的旺盛需求有增不减，投资渠道缺失更使房地产变为资金流向的稳健渠道，市场需求增长带动价格坚挺提升；而土地资源由各地支配，并成为地方财政的主要来源，2004年土地“招拍挂”制度的出台，规范了土地出让市场的混乱，使土地出让流程更为公开透明，但土地供应量基本不受市场调节，价格不由市场机制决定，控制对房地产市场的影响颇大；房地产行业的销售情况、土地市场供应情况都受影响较大。楼市去投资化是的目标，直接的干预也层出不穷，未来双向的开展，各级地方具有更大的自主权进行差异化，通过不同的来调节房地产市场购销情况。

房地产企业的两项核心能力资金和土地均受变化制约明显。宏观是房地产行业经营活动营运资金需求的影响因素。自1998年至2013年房地产行业主要如表3-1所示。

表3-1 1998年-2013年房地产行业相关一览表

时间 1998.7 《关于进一步深化城镇住房制度改革简介 明确提出“促使住宅业成为新的经济增长阶段划分 支持、点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中鼓励发展阶段 加快住房建设的通知》 国住房制度改革。 2003.8 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的性商品住房”，“住房供应主体”被商品房所替代。明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。 2003.6 央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 房地产开发企业申请银行贷款的条件，其自 有资金应不低于开发项目总投资的30%，且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。 供需，抑制房价阶段 2004.3 国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》 要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，提高拿地门槛，抑制囤地，此后所有经营性项目用地须公开竞价出让。 2005.3 《关于切实稳住住房价格的通知》 首次明确提出抑制房价过快上涨，明确要采 取有效措施，抑制住房价格过快上涨。遏制 投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商 14

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品住房和经济适用住房建设。 2006.5 转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；从2006年 理性回归，全面治理，6月1日起，对购买住房不足5年转手交易抑制房价的，按收入全额征收营业税，抑制投机和投过快上涨资性购房需求。 阶段 2007.8 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 强调加强廉租房、经济适用房建设；建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应的实施，并首次明确，把解决低收入家庭住房困难工作纳入公共服务职能。 2008.1 《关于节约集约用地的通知》 严格执行闲置土地处置，并提出对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价。 要把满足居民合理改善居住条件愿望和发 2008.12 经济工作会议 挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保紧缩性政障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通策松绑，重商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的申支柱产积极作用。 2009.5 《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》 2009.12 五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》 要求分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在两年内 普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。 业，楼市复苏阶段 全部缴清，以及首次缴纳比例不得低于全部 土地出让价款的50%等。 2010.1 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切 实增加限价商品住房、经济适用住房、公共 租赁住房供应；严格二套房贷款管理，首付 不得低于40%。 2010.4 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给， 加大保障房建设。“国十条”，被称为“史上 最严厉的”。 严控房地产市场，坚2010.9 中国人民银行、银监会 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买商品住房，首决抑制房付款比例下限调整到30%及以上，调整住房价过快上交易环节的契税和所得税优惠。 涨，促进房15

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2010.12 经济工作会议 要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符价合理回合国情的保障性住房体系和商品房体系。 归 2011.1 《关于进一步做好房地产市场工作有关问题的通知》 进一步落实地方责任；加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 坚持房地产不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。 2011.12 经济工作会议 2012.1 中国人民银行工作会议 落实好差别化住房信贷 2012.6 银监会《商业银行资本管理办法（试行）》 明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管相一致。 严格执行差别化信贷，支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建设，坚决抑制投机投资需求。 2012.8 人民银行《二季度货币执行报告》 2013.2 新国五条 完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。 2013.3 《关于进一步做好房地产市场工作有关问题的通知》 二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。 注：根据网络信息汇总整理而得

3.2组织维度

3.2.1企业规模

企业规模是指劳动力、生产资料和产品在企业的集中程度。按照国家统计局和国资委对企业规模的划分，企业职工人数、销售额和资产总额是划分企业规模的三个主要维度；银行业放贷对就业因素不做考虑，主要分析企业的资产规模和销售收入规模。企业集团化经营是世界经济发展的必然趋势。房地产开发自身的特点也决定了规模化经营的必要性。

房地产开发专业性强、涉及面广，需要建筑、金融、法律、营销等诸多专业性人才，只有相应规模等级的公司才具备其相匹配的资源；而较长的开发周期则意味着较大的市场风险，开发实力雄厚的公司信贷风险较低，规模大的企业更易

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获得银行资金借贷。房地产市场经过几十年的探索与实践，已逐步走向规范化、规模化，中小房地产企业逐渐被淘汰出局，行业资源逐步整合，进入集约化阶段。房地产企业规模对营运资金需求的影响，一方面体现在规模量级对资金总量的影响，呈正相关关系，经营规模越大，资金需求量越多；另一方面体现在规模经济对资金效率的影响，呈负相关关系。经营规模越大，资金效率越高，资金占用量相对越小。分析房地产行业经营活动营运资金需求量，企业规模是必须予以考虑的因素。 3.2.2企业成长性

企业成长性是指企业未来一定时期内的经营能力状况，即企业的盈利能力和发展能力所代表的未来发展潜力和趋势。销售收入增长率、净利润增长率、总资产增长率均是衡量企业成长性的关键指标。传统的资金需求预测就是以销售增长率为起点，假设同比例增长推算资金需求的增加量。企业销售增长带来的资产增长扣除销售增长带来的利润留存内源融资，即为企业资金需求增加量，销售增长率越高，资金需求量越大。企业成长是资金需求的原动力，企业成长性对经营活动营运资金需求产生影响。

房地产企业的成长性与经营活动营运资金需求量的量级关系更为明显，房地产企业销售增长往往伴行着新楼盘的建设和区域项目的深耕，增长带来的资金需求尤为明显。企业成长性对经营活动营运资金需求的影响取决于规模基数的大小，企业规模与企业成长性的乘积，即是企业的规模增量，也意味着经营活动营运资金需求的增长。 3.2.3企业性质

企业性质是指企业的所有权性质，根据控股权性质可分类为国有企业、三资企业（中外合作企业、中外合资企业、外商独资企业）、集体企业和私营企业。房地产行业是国家重点行业，在不完全的市场经济下，资源配置方面难免有失偏颇，国有企业凭借着国家控股的“兜底”效应及资源优势，在银行信贷、行政流程方面具有民营企业不可比拟的优势。

土地资源是房地产行业最为重要的“原材料”，是房地产公司的唯一供应商。在房地产行业的黄金时期，有地即为王，土地资源决定着项目的成败。地块的区位直接影响房地产项目的市场预期，地块的价格直接影响房地产项目的成本，而土地资源的释放及价格区段主要受地方的影响。土地收入已成为地方财政收入的主要来源。国有股权性质在土地资源配置、行政审批效率方面处于优势地位，企业性质带来的政企关系影响企业经营活动营运资金需求量。

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3.3管理维度

3.3.1资金管理模式

房地产行业多以项目为单位开展经营业务，以项目为单位注册成立公司，公司寿命随着项目结束而终止，公司管理类似于集团管理。企业集团的资金管理模式主要包括集中和分散两种，集中式的资金管理模式由集团总部根据各子公司的资金计划进行统一调拨管理，集团统一对外融资，各子公司自主权较小，而分散式的资金管理模式由各子公司自行开立银行账户，子公司自行对外融资，具有较大的财务自主权。

而资金集中管理模式又包括统收统支模式、拨付备用金模式、内部银行模式、结算中心模式和财务公司模式。资金集中管理能够较好地发挥规模经济的作用，充分共享信息、减少资金冗余，缩减资金需求、降低资金成本。其中统收统支模式和拨付备用金模式在集权的同时又具有一定的财务灵活性，在资金计划范围之外对超额资金实行审批拨款，比较适合企业集团生命周期初期，而相对成熟的企业集团可以采用内部银行模式、结算中心模式和财务公司模式，其中财务公司模式是分权程度最高的资金集中管理模式，以金融性企业法人的规范管理来应对内部市场化关系，最大限度地降低对外资金需求量，优化投融资关系。

从组织结构层面设立资金管理部门，统一信贷、统一结算规则、统一资金调配、统一稽核监管有利于资源的高效配置和资金的有效监控，对资金管理部门的权责划分，也对结算效率影响显著。不同的资金管理模式，对经营活动营运资金需求占用影响不同。 3.3.2供应链管理方式

Steven（19）认为，供应链是通过前向的物流和反向的信息流将原材料供应商、生产商、销售商和顾客联系在一起的一个系统，使顾客的需求同来自供应商的物流协同运作，以平衡高顾客服务水平、低库存和低单位成本这两个看似冲突的目的。28供应链是一种介于企业和市场之间的中间态的经济组织，将不同的企业以共同的利益目标为纽带，通过信息流、物流、资金流相连接，实现整体价值最大化。

对房地产行业而言，设计单位、材料供应商、建筑商、房地产开发商、监理单位、房地产经纪商和客户都是供应链中的利益主体。从项目立项到最终项目结算，需要经过国土资源管理局、城市规划局、城市建设管理局、房地产管理局、

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G.C. Stevens. Integrating the Supply Chain[J]. International Journal of Physical Distribution & Logistics Management，19，19（8）：3~8

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消防部门、人民防空办、环境保护部门、工商部门、银行、税务部门、城市综合管理执法局、地质勘探单位、工程项目设计单位（包括规划、建设、景观、装修等设计）、施工承建单位、建筑工程监理公司、水电气通讯专营公司、销售代理公司、物业公司等诸多利益相关者的关联协调，房地产开发与经营公司主要行使计划、组织、协调、控制的管理职能，虽然房地产公司可以自己拥有全产业链的职能，但大部分的生产职能可以以外包的形式转移至其他公司，房地产公司通过协调各利益相关者关系、平衡各利益相关者利益，关注于自身核心运营职能，创造企业价值并与各利益相关者分享。

供应链管理追求整个链条上的成本最优，消除不增值作业的影响，提高供应链效率，高效率带来营运资金低占用，尤其在材料采购、存货仓储、生产及时性方面影响经营活动营运资金需求。与供应链上利益相关者的关系维护，对增加供应链的敏捷性和协调性，发挥规模效应、缩短生产周期意义重大。供应链管理方式是经营活动营运资金需求的影响因素。 3.3.3业务流程模式

根据迈克尔•波特对业务流程的基本划分，企业的业务流程普遍可以划分为采购、生产、营销三部分。企业的经营活动资金经过原材料、在产品、产成品的周转，最终以资金的形式回流，对企业经营活动的营运资金需求分析主要从采购、生产、营销进行分析。根据王竹泉教授基于渠道的营运资金管理理论，可以将各要素分别归类于三渠道之中，各要素贯穿于采购、生产、营销渠道流程，对经营活动营运资金的需求量产生影响。

房地产行业业务流程中采购流程包括通过土地竞投采购土地储备、采购建设施工原材料等，生产流程包括建筑物的建设施工，营销流程包括房地产的策划销售，只是生产周期比一般的制造型企业要长得多，生产环节可细分为前期工程（勘探测量规划设计）、基础工程（三通一平，供水供电道路绿化）、主体结构工程（桩基工程、支护工程、土石方工程、主体工程及粗装修）、设备安装工程、室内外装修工程、红线内外工程、公建配套工程等，循环周期为三至五年，营运资金占用量巨大。

不同的业务流程模式，主要体现在作业并行的程度和作业运行的时间；通过机械化的手段和模块化的作业配合，生产流程有不同的效率表现，采购流程和销售流程也因作业协调模式的差异而表现出不同的作业时间。消除各渠道不增值作业，提高各渠道增值作业效率才能有效地降低经营活动营运资金需求。 3.3.4信息化水平

信息化是企业的战略资产，也是提高效率的工具性影响因素。信息化包括三

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个层次，生产自动化、企业数据的自动化、高层次的辅助管理系统。生产自动化通过节约人力资源、提高生产效率、降低差错率来改善企业周转绩效，而企业内部及供应链中的信息共享、资源共享也主要依靠信息化的企业数据自动化手段来实现，通过重组优化信息的获取、处理、传递、存储、利用的能力和水平，对企业经营管理水平有质的改变，而对信息化的利用水平，影响辅助管理决策的效力，则对企业经营效率有量的差异。

信息化改变了组织的内部结构，影响了组织的角色、力量和层级，此与组织结构模式相关；信息化打通了供应链的边界，节省了交易成本，此与供应链管理方式相关；信息化重组业务流程、节约材料设备人员以及促进信息分享与合作过程，是经营活动营运资金需求量的重要影响因素。

财收政货币通货膨胀环境维度组企业规模销企业成长性企业性质售管理税织经济策政管制应维度费交税税销项销售收入利润销售单价周转率供应链管理方式（市场地位与客户关系）应收账款应收票据预收账款管理维度销售数量已完工开发产品信息化信息化销售成本周转率资金管理资金管理模式周转率其他应收款 生业务流程水平货币资金经营活动营运资金需求量存货在建开发产品其他应付款应付职工薪酬员工关系产管理原材料拟开发产品应付账款应付票据（公司信用与供应商关系）供应链管理方式税收信息化预付账款采购单价进项税采购管采购数量信息化理图3-1 房地产行业经营活动营运资金需求影响因素图

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4房地产行业经营活动营运资金需求影响机理分析

4.1宏观经济环境对微观企业经营的影响路径

宏观环境是企业生存的外在约束，宏观经济环境与微观企业经营之间存在互动关系。宏观环境影响微观企业经营，企业通过经营产出影响宏观经济产出。从制度经济学的角度讲，任何企业都不是生存在真空之中，制度环境是企业生存的外生变量；从系统论的角度讲，环境意识是系统思想的基本观点；从会计研究环境起点论的角度，“环境是会计研究的必经之地及深入展开研究之依据，是探明会计原理、本质及规律的出发点”。29宏观环境是企业生存的外在约束，“但在现有的研究中，微观企业行为的会计与财务学术界和研究宏观经济的经济学术界之间存在割裂。经济学者研究宏观经济（利率、货币、财政、汇率等）与宏观经济产出的关系，会计学者研究企业行为（公司治理、财务管理、会计活动等）与企业产出的关系。但是，会计学者在研究企业行为与企业产出关系时，往往始于企业行为，而忽视了企业行为（及企业产出）必然受宏观经济与波动的影响”。30宏观经济环境与微观企业经营之间存在着互动关系。

姜国华、饶品贵对宏观经济和微观企业行为的研究结论认为，其影响路径主要包括三个方面，“一是宏观通过改变宏观经济前景预期、行业前景预期影响企业的相应行为；二是通过改变企业资本成本发挥影响；三是宏观可能改变了企业经营的信息环境从而影响企业行为。”26宏观经济是根据经济周期和前景预测进行的措施，是企业经营最主要的外部环境。宏观经济对经营活动营运资金的影响也主要通过以下几个路径传导：其一，影响经济预期，进而对需求及供给情况产生影响，如房地产行业中土地供应紧俏会影响招投标中的底价定位，对土地储备成本及储备时间产生明显影响，限购限贷对购房者需求进而对销售水平的影响，需求和供给情况直接作用于采购渠道和销售渠道营运资金；其二，影响资本成本，通过融资约束对资金管理产生影响，进而影响对往来款项的管理和企业营运资金整体规模水平，房地产行业受利率的影响，巨额的资本规模对利息变动反应敏感，通过住房抵押贷款、施工企业贷款、房地产开发贷款等传导影响营运资金占用水平；其三，影响信息环境，不确定的信息环境会使企业更偏好谨慎性的财务管理，如房地产行业如对难以把握，对土地储备、建材价格预期、销售定价、安全资金储备方面均会更加谨慎，带来更高的营运资金占用。

2930

赵梅. 会计理论逻辑起点新探析[J]，新财经（理财版），2010.11

姜国华，饶品贵. 宏观经济与微观企业行为——拓展会计与财务研究新领域[J]，会计研究，2011.3

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影响经济预期供应商采购渠道宏观经济环境影响资本成本微观房地产企业经营影响信息环境客户销售渠道

图4-1 宏观经济环境对微观企业经营的影响

根据不同的经济周期，通过财政、货币、经济管制、资本管制等宏观手段作用于市场经济体。房地产供应链上利益相关者对宏观环境作出反应，并反作用于房地产企业。财政通过税收手段影响企业税款资金流、通过财政支出手段影响市场活跃度及行业的供需情况；货币、资本管制通过汇率、利率等资金供给方式及资金成本影响企业的信贷情况及投资情况；经济管制调配市场供给，影响企业采购与销售的价格和数量；在经济衰退时期，企业需保有更多的营运资金以应对周转缓慢的压力；在经济景气时期，企业销售增长也带来了资金流增长的需求。宏观环境影响企业生存的行业环境，作用于微观企业个体，影响企业的资金运营。

4.2战略性管理因素影响经营活动营运资金需求的量级

4.2.1资金信息共享，降低资金冗余

资金流是企业经营的血液，以房地产项目为单位循环流转，在房地产公司中，多项目并行运行，集中式的资金管理模式能够平衡各项目间的资金盈亏关系，互通有无，将对外融资比例降至最低，同时降低融资成本。

资金管理模式通过信息共享机制发挥作用，影响营运资金需求。的资金管理单位具有专业性的资源优势，包括人力资源、硬件资源、知识资源等，可以通过专业化的理财手段盘活营运资金，降低资金留存量；通过资金管理系统与账务处理系统和网上银行无缝对接，共享各部门资金流动信息，进行集中管控、集中结算和决策支持，在集团层面整合分配资源，将资金冗余量降至最低。资金信息共享还能提供更充分、及时的决策信息，助力企业提高决策科学性和有效性，间接降低营运资金需求。

4.2.2存货资源共享，减少资金沉积

房地产企业与建材供应商建立战略合作伙伴关系，形成供应链联盟，可以降

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低储备库存量，根据工期进度动态调整进货安排，将原材料库存降至最低，减少资金沉积；另外，与设计、监理单位的良好关系及开放沟通，将减少建设过程中的设计变更带来的工期延误，保障质量按时竣工，将在建商品库存降至最低，减少资金沉积；而对客户市场需求的尽职调查，与客户的良性沟通，加速订单完成周期，较早售房交付，可以降低产成品的库存量，减少资金沉积。

供应链管理方式通过存货资源的共享降低存货库存、加快存货的周转、减少资金的沉积。比如中国房地产工程采购平台的上线促进工程战略采购关系的建立，以互联网线上为主体，快速连接供需信息，优化采购成本、提升建筑质量。存货资源共享机制的作用发挥，取决于供应链战略合作伙伴关系的建立。 4.2.3互信精简流程，加快资金周转

房地产公司与设计单位、建材供应商、施工承建单位、工程监理公司、销售代理公司等关键利益相关者建立战略合作伙伴关系，通过互信机制一方面可以通过存货资源共享机制降低各公司的安全储备，直接减少经营活动营运资金需求，另一方面可以加强合作伙伴之间的理解、消除沟通障碍，以负责的姿态为合作伙伴考虑，提高业务质量、减少变化调整、节省谈判成本，精简业务流程周期，提高营运资金周转，减少经营活动营运资金需求。

互信机制与一般商业合作相比，更容易消除业务流程中的不增值作业，以最小的成本衔接不同的利益体，实现一加一大于二的效果，创造信任增值。信任增值的直接表现就是营运资金周转速度的加快和资金需求占用的减少。 4.2.4信息全面及时，资金优位增值

决策在一个企业中具于战略性的引导地位，具有长时持续的惯性和不可逆性。决策的水平从宏观上影响企业的战略方向、增长潜力，微观上影响企业的周转水平。任何决策都是对信息进行总结归纳的结果，信息具有时效性、价值性，及时全面的信息才能提高决策的效力。资金流就是信息流，基于信息的决策又反作用于资金流。基于信息化的集中资金管理模式、基于供应链的利益相关者合作伙伴关系、基于渠道关系的业务流程管理均能提供更加全面、及时的信息，使房地产公司做出更加理性、科学的经营决策和更加效率的资金管理决策。

一个房地产公司的管理决策水平取决于信息的全面及时有效，科学的决策使有限的资金投入到最合适的地方，通过资金的最优化使用促进价值增值，提高了营运资金的使用效率，降低了经营活动营运资金占用需求。

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4.3战术性执行因素影响经营活动营运资金需求的精度

战略的落地即是战术的执行。先进的管理理念如不能很好地贯彻实施，并不能产生预期的绩效；执行的效率影响营运资金需求的精度。战术性执行因素对经营活动营运资金需求的影响如图4-2所示。 4.3.1信息化契合度通过平台效率影响资金效率

对于集团管理、区域管理、项目管理为常态的房地产行业，信息化在远程管理和快速决策中作用重大。而信息化能否发挥最优的效果，取决于信息化与企业的契合程度和落地效率。资金管理中心信息共享、供应链信息共享和业务流程现代化均依赖于信息平台的建设以及信息化的落地程度。

信息化并不是将账务处理电子化，而应注重业务的内在逻辑关系，以及资金流、物流、信息流之间的协同。信息化不应是阻碍，而是促进，占用巨额资金的信息化投资应产生乘数般的预期收益。信息化与房地产企业实际情况的契合度，影响信息化效果的发挥，通过资金信息处理障碍、供应链信息分享时滞或误差、业务流程效率等平台效率影响营运资金管理效率，较差的落地将导致预期的最优营运资金需求量级无法达到，营运资金需求精度大打折扣，将增加经营活动营运资金需求。

4.3.2人力资源质量通过内部执行力影响资金效率

人力资源重要性已提升至战略层次。房地产行业不是简单的来料加工行业，设计、施工等专业性较强、居住安全性要求更高，作为知识集中性的协调管理方，人力资源的质量会影响既有的管理效果，内部执行力不足导致业务流程不畅、资金周转效率变慢，进而影响经营活动营运资金需求。

人工执行的失误可能导致工程变更和较长的工期延误；虽然信息化平台显著地提升了工作效率，但关键环节仍依赖于人工的触发处理；房地产销售更是完全依赖于销售人员的素质和水平，人力资源的培训和教育在此环节发挥关键作用。人力资源的质量决定了房地产公司内部执行力的高低，包括领导能力和执行能力；内部执行力对业务流程效率，进而对资金效率产生影响，影响经营活动营运资金需求的精度。

4.3.3行政流程周期通过外部执行力影响资金效率

房地产行业与的关系非常密切，包括土地储备资源的获取、城市规划建设用地标准的契合、行政审批流程、财政税收等方面。城市整体规划对相关区位

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的地价影响明显，行政任期的变更有时也会带来规划决策的变更。政企关系在房地产行业中地位非常重要。

调整城市整体规划、调整道路规划、保护老城区目的、新的法规对项目审批的影响、土地使用权转让的细化和改变、质量管理标准调整等都会对房地产公司现有待开发项目带来不确定因素，影响开发节奏。项目不能如期开工，期间内影响营运资金周转循环，造成营运资金占用。行政流程方面的突发和，具有较小的左右空间，外部执行力降低带来内部资金失衡，影响既定管理模式下经营活动营运资金需求的量级，降低了经营活动营运资金需求的精度。

信息化契合度影响平台效率人力资源质量影响内部执行力行政流程周期影响外部执行力影响执行效率影响流程周期影响资金效率影响资金占用图4-2 战术性执行因素对经营活动营运资金需求的影响路径

经营活动营运资金需求量影响因素及其作用机理的研究价值在于对营运资金管理的重心定位和经营活动营运资金需求预测的现实指导。经营活动营运资金影响因素作用机理分析，明晰了经营活动营运资金管理的重心——内部经营的优化管理，并监控环境因素的影响，变不可控因素为可控管理，此为风险管理的预防意义；对经营活动营运资金需求预测的现实指导表现在实证研究的模型建立，通过将影响因素量化指标，使用资本市场数据回归分析，得出可供企业使用的经验模型。在企业资金预算管理众多实践方法的基础上，此模型不失为一种辅助管理或平衡决策工具。

以房地产行业为研究对象的经营活动营运资金需求预测研究，考虑各层次因素的影响，建立数理模型，对房地产公司经营管理决策具有参考意义。

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5房地产行业经营活动营运资金需求预测模型构建

根据以上经营活动营运资金需求的影响因素和影响机理分析，建立房地产行业经营活动营运资金需求预测模型。鉴于房地产行业巨大的资金规模量级及行业特殊性，模型在具体使用过程中还应基于内部管理信息据个体差异进行调整，规模级的预测数据可做管理决策平衡参考之用。

经营活动营运资金需求量

＝采购渠道营运资金需求量＋生产渠道营运资金需求量＋营销渠道营运资金需求量 ＝应收账款＋应收票据＋预付账款＋其他应收款＋存货－应付票据－应付账款－预收账款－应付职工薪酬－应交税费－其他应付款

＝采购渠道营运资金（原材料＋拟开发产品＋预付账款－应付账款－应付票据）＋生产渠道营运资金（在建开发产品＋其他应收款－其他应付款－应付职工薪酬－应交税费）＋营销渠道营运资金（已完工开发产品＋应收账款＋应收票据－预收账款）

经营活动营运资金需求预测模型采用多元一次方程式，考虑影响房地产行业经营活动营运资金需求的各种因素，通过规模乘以比例的方式来汇总得出资金需求量的绝对数值，并将因素作用差异及其他影响以回归系数的方式体现。当规模自变量为零时，经营活动营运资金需求量应为零，因而预测公式将通过坐标轴原点，采用不含常量的预测模型公式。

房地产行业经营活动营运资金需求预测指标选取见表5-1。环境维度的影响因素选取通货膨胀率和国房景气指数指标；组织维度选取存货项、总资产、营业收入等为规模基数，销售增长率为成长性指标，国有股权控制比例代表企业性质，但对案例分析的个体企业而言不存在企业性质差异的问题；管理维度的作用渗透于经营管理资金流的循环中，过程性较强，年度之间差异呈渐变式，但最终均表现在周转效率的差异上，外部评价考虑数据的可获得性，选取渠道的营运资金周转效率指标，企业在内部财务管理使用过程中，可以对资金管理模式、供应链管理方式、业务流程水平、信息化水平进行期间相对变化率的量化，调整管理维度的影响。

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表5-1房地产行业经营活动营运资金需求预测指标选取

维度 因素 通货膨胀 环境维度 房地产行业 企业规模 企业成长性 组织维度 企业性质 分析视角 可选用居民消费价格指数变动率等衡量通货膨胀率 房地产行业诸多综合作用的结果性指标 规模性变量如总资产规模、营业收入规模、存货规模等 增长率指标，如销售收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等 行业层级的大样本研究可选用国有股权占比或民营非民营哑变量指标，个体企业研究企业性质一般具有不同期间的同质性 管理绩效往往基于投入时点表现出不同程度的滞后性，对管理维度的指标选取应结合投资项目的实施进度及回报周期、供应链关系的动态测评等内部管理评价结果设定，或进行适度区间量化调整 存货项、总资产、营业收入等为规模基数，销售增长率为成长性指标 示例指标 通货膨胀率、国房景气指数为修正比率 资金管理模式 管理维度 供应链管理方式 业务流程水平 信息化水平 采购渠道周转率、生产渠道周转率、营销渠道周转率代表管理结果 而各规模基数不同增长比例的差异及其他影响因素差异则通过回归作用于系数，具体的经营活动营运资金需求量模型如下：

5.1采购渠道营运资金需求量模型

5.1.1采购渠道营运资金需求预测公式

根据以上理论分析，采购渠道营运资金需求预测公式构建如式5-1所示。

采购渠道营运资金需求量𝑡

=a原材料𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×（1+通货膨胀率𝑡）×+𝑏拟开发产品𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×+销售增长率𝑡）×

国房景气指数𝑡

100×

1

国房景气指数𝑡

100+𝑐总资产t−1×（1

式（5-1）

预付账款𝑡−1−应付账款𝑡−1

营业收入t−1

采购渠道周转率t

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5.1.2采购渠道营运资金需求预测构建因素分析

采购渠道营运资金需求量预测模型在使用往期规模数据（原材料、拟开发产品、总资产、营业收入、预付账款、应付账款）、预测数据（销售增长率、通货膨胀率、国房景气指数、采购渠道周转率）的基础上综合建立。通过大样本实证回归，可得相应系数，进行预测匡算。主要考虑以下几个方面的影响：

（1）采购渠道存货项目（原材料、拟开发产品），尤其是拟开发产品在房地产行业营运资金中的绝对重要地位。鉴于土地资源的稀缺性及房地产项目的跨年周期性，任何房地产公司均会保有至少两年的土地储备，以保持经营的可持续性。

（2）销售增长率可以代表公司未来的成长性，影响房地产公司对原材料购置和土地的储备。但房地产行业受等宏观环境因素影响极大，综合反映房地产行业发展情况的国房景气指数可以在一定程度上弱化或强化销售增长带来的采购渠道存货规模增长。

国房景气指数：国房景气指数全称是“全国房地产开发业综合景气指数”，由国家统计局1997年提出设立，采用合成指数的计算方法，从土地、资金、市场三个基本方面综合反映全国房地产业运行的基本情况。国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。通常情况下，国房景气指数 100 点是最合适的水平，至 105 点之间为适度水平，95以下为较低水平，105 以上为偏高水平。

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（3）土地储备具有较好的防通胀作用，故未考虑通货膨胀因素对其的影响。 （4）预付账款与应付账款的差异表明扣除经营活动能筹集的资金后，供应链渠道需要的资金净额，与营业收入作比率，并考虑了规模因素（总资产）的影响。采购渠道周转效率越高，对分母的放大作用越强，反映了管理效率对营运资金占用的反比例关系。

（5）管理维度（资金管理模式、供应链管理方式、业务流程水平、信息化水平）的效率结果，很大程度上体现在营运资金的周转效率水平，选取采购渠道营运资金周转率作为管理综合指标；如果管理变革持续较长时间，年度间变化较为温和，可以选择营运资金周转率期间平均值作为变量。

5.2生产渠道营运资金需求量模型

5.2.1生产渠道营运资金需求预测公式

根据以上理论分析，生产渠道营运资金需求预测公式构建如式5-2所示。

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佚名. 国房景气指数简介[J]. 中国统计，2000，1：48

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生产渠道营运资金需求量𝑡

=a在建开发产品𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×（1+通货膨胀率𝑡）×+𝑏总资产t−1×（1+销售增长率𝑡）×

其他应收款𝑡−1−其他应付款𝑡−1−应付职工薪酬t−1−应交税费t−1

营业收入t−1

×

1

生产渠道周转率t

国房景气指数𝑡

100式（5-2）

5.2.2生产渠道营运资金需求预测构建因素分析

生产渠道营运资金需求模型在使用往期规模数据（在建开发产品、总资产、营业收入、其他应收款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费）、预测数据（销售增长率、通货膨胀率、国房景气指数、生产渠道营运资金周转率）的基础上综合建立。通过大样本实证回归，可得相应系数，进行预测匡算。主要考虑以下几个方面的影响：

（1）在建开发产品在房地产行业生产渠道营运资金中的绝对重要地位。鉴于房地产公司多项目平行运营，且生产周期为三年左右，在建开发产品在房地产行业存货中占比很大，在营运资金中地位更为突出。

（2）销售增长率可以代表公司未来的成长性，影响房地产项目的开工量，同样会受国房景气指数的强化或弱化作用影响。管理维度的效率结果，很大程度上体现在营运资金的周转效率水平。

（3）其他应收款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费虽然不及在建开发产品在房地产行业营运资金需求中的重要地位，但经营性融资对营运资金需求的抵减作用仍是不可忽视的因素；考虑规模因素（总资产）的影响。

（4）管理维度（资金管理模式、供应链管理方式、业务流程水平、信息化水平）的效率结果，很大程度上体现在营运资金的周转效率水平，选取生产渠道营运资金周转率作为管理综合指标；如果管理变革持续较长时间，年度间变化较为温和，可以选择营运资金周转率期间平均值作为变量。

5.3营销渠道营运资金需求量模型

5.2.1营销渠道营运资金需求预测公式

根据以上理论分析，营销渠道营运资金需求预测公式构建如式5-3所示。

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营销渠道营运资金需求量𝑡

=a已完工开发产品𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×（1+通货膨胀率𝑡）×+𝑏总资产t−1×（1+销售增长率𝑡）×

应收账款𝑡−1−预收账款𝑡−1

营业收入t−1

×

国房景气指数𝑡

1001

营销渠道周转率t

式（5-3）

5.2.2营销渠道营运资金需求预测构建因素分析

营销渠道营运资金需求模型在使用往期规模数据（已完工开发产品、总资产、营业收入、应收账款、预收账款）、公司历史平均数据（营销渠道营运资金周转率）、预测数据（销售增长率、通货膨胀率、国房景气指数）的基础上综合建立。通过大样本实证回归，可得相应系数，进行预测匡算。主要考虑以下几个方面的影响：

（1）已完工开发产品在房地产行业营销渠道营运资金中的绝对重要地位；尤其是在年末竣工结算的项目，由在建开发产品转入已完工开发产品，其规模比例在存货中也相对较高。

（2）销售增长率可以代表公司未来的成长性，会影响房地产项目的开工量、施工进度，对营销渠道的营运资金产生影响，同样会受国房景气指数的强化或弱化作用影响。管理维度的效率结果，很大程度上体现在营运资金的周转效率水平。

（3）应收账款、预收账款对营销渠道营运资金的影响体现在房地产项目的预售销售模式，带来较多的预收账款经营融资，对营销渠道营运资金需求具有较强的抵减作用。

（4）管理维度（资金管理模式、供应链管理方式、业务流程水平、信息化水平）的效率结果，很大程度上体现在营运资金的周转效率水平，选取营销渠道营运资金周转率作为管理综合指标；如果管理变革持续较长时间，年度间变化较为温和，可以选择营运资金周转率期间平均值作为变量。

5.5房地产行业经营活动营运资金需求预测注意事项

房地产行业经营活动营运资金需求预测模型分别从采购、生产、营销三个渠道进行了单独分析，汇总预测经营活动营运资金需求。但预测模型的精确度取决于对房地产行业未来宏观经济环境的准确把握和公司未来增长水平的科学预测；另外，大样本实证结果的科学性取决于数据的选取，并需要样本年限的支撑。因而，在使用模型的过程中，应注意以下问题：

（1）注意关注宏观经济时事，培养敏感度和信息及时性，并考虑行业

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周期的影响，提高宏观经济数据预测准确度。如房地产行业在2006年至2010年度过了一个完整的行业周期，由过热膨胀到危机衰落到救市到撤后；在行业过热的时期，干预成为必然，房地产公司应分析公司自身的生命周期以及与行业周期的关系，积极应对宏观环境变化，基于对宏观环境变动的把握使用模型。

（2）关注公司在管理维度提高营运资金管理绩效的努力，对年度的变化情况进行量化区分，预测渠道营运资金周转效果；根据供应链关系维护、资金管理效率改善以及信息化方面的努力，对渠道营运资金周转率做相应调整。管理维度对经营活动营运资金管理的影响是一个循序渐进的过程，不管是供应链关系的维护、资金管理模式的构建还是信息化平台的建设都是逐步、深化的过程，房地产公司应根据自身情况量化刻度管理水平的不断变迁，调整对预测模型的影响。

（3）预测的作用在于更好的应变，匡算的规模预测结果应与其他预测方法的结果进行平衡贯通，指导公司做出正确的融资决策和风险规避。

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6案例分析：以万科为例

我国房地产行业从上个世纪七八十年代起步，从非理性炒作到稳定调整推进，房地产企业也在实践学习中不断推进管理水平，从粗放管理转向精细化管理。目前，我国房地产已由卖方市场转向买方市场、投资主导转向消费主导、土地中心转向产品中心、笼统市场转向细分市场，房地产市场同市场经济一起，正不断成长、成熟。房地产市场越成熟，竞争环境中对企业管理水平要求越高，营运资金管理越规范。选择行业中的成熟企业进行案例研究更具有行业代表性，能够剔除不规范、偶然性等因素的影响，较好地反映出行业的特点，适合选作规范性预测研究的标准化样本。本文以万科为例，进行案例检验分析。

6.1万科背景简介

万科成立于1984年5月，总部设在深圳，于1988年开始介入房地产领域，并逐渐砍掉与房地产不相干的业务，成为专业的房地产开发公司。万科最早是深圳市属国企下属企业，1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一；之后央企华润入主万科，成为万科的第一大股东。2007年，万科跻身全球最大的住宅企业。万科是中国首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业、中国房地产界第一个国家认定的驰名商标。

从2004年开始，万科每年年底的土地储备量，都以满足未来两到三年的开工需求量为尺度，坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”，谨慎投资。2007年，万科启动了引进高端管理人才的“社会精英计划”和海外新动力计划，为未来发展积蓄人才，还建立了全新的采购管理信息化系统“万科发展中心”，开展集中采购和战略合作；2008年，集采和战略合作比例达到.9%，提高了采购质量、降低了采购成本，同年，万科还设立了万创设计管理中心，强化了总部的专业管理能力；2010年，建立了以模块化为核心的建筑标准化体系；2011年推出核心业务系统平台，并推进规模性战略总包，推进住宅工业化进程。

万科在行业内一直以“快速周转”成为业界标杆。万科认为，决定住宅市场基本走势的是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁，以最低消耗创造最高性价比产品的企业才是市场的赢家。坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是成功的基石。万科致力于小户型和装修房的建设，推动绿色建筑，降低建筑污染；致力于住宅产业化，通过模块化生产改善结构的精度和产品的质量，以提高生产效率和建筑品质，应对未来建筑用工的不足。

万科遵循“让建筑赞美生命”的经营理念，坚持客户意识指导经营，注重品牌建设，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司，并不断逼近其

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“成为中国房地产行业的领跑者”的愿景。

6.2数据来源与筛选

案例选取万科（000002）2007年至2012年6年数据，增长率指标5年数据进行分析。研究数据主要来源于中国上市公司营运资金管理数据库（http://bwcmdatabase.ouc.edu.cn）、国泰安经济金融实证研究数据库（http://www.gtarsc.com/）、国家统计局官方网站（http://www.stats.gov.cn/），万科年度财务报告出自巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn/）。

对研究数据进行汇总计算分析，对乘积式自变量计算结果如表6-1、6-2、6-3所示。宏观环境数据及万科采购、生产、营销渠道周转绩效见表6-4。

表6-1 万科采购渠道营运资金需求预测数据处理结果 单位：元

年份 采购渠道Y因变量 a自变量 b自变量 c自变量 2008 25,070,806,676.97 57,510,279.62 2009 30,562,657,006.60 55,7,205.75 2010 43,207,594,292.37 65,914,307.25 2011 51,876,294,359.13 132,951,023.55 2012 56,958,779,636.78 142,017,933.94

31,027,414,620.91 -14,476,467,813.48 42,190,490,815.26 -53,331,994,959.80 45,684,578,827.14 -34,0,200,014.32 69,027,511,695.52 8,690,016,434.22 86,488,388,591.05 -90,150,519,525.05 表6-2 万科生产渠道营运资金需求预测数据处理结果 单位：元

年份 2008 2009 2010 2011 2012 生产渠道Y因变量 a自变量 b自变量 -13,972,6,741.47 -19,567,660,237.78 -9,293,279,097.55 -35,775,345,002.74 -95,742,860,813.82 33,908,002,129.71 38,100,318,995.97 38,592,147,236.23 50,799,242,606.69 57,465,717,460.57 45,1,8,205.86 100,143,493,525.74 112,305,704,809.32 134,5,466,757.69 184,467,575,413.74

表6-3 万科营销渠道营运资金需求预测数据处理结果 单位：元

年份 2008 2009 2010 2011 2012 营销渠道Y因变量 a自变量 b自变量 37,028,400,848.25 43,819,833,533.55 49,717,463,586. 240,459,717,223.14 356,447,856,120.22 -15,553,662,445.26 5,234,918,202.24 -20,555,567,272.28 9,146,140,792.18 -48,762,741,587.24 5,835,772,885.49 -88,525,184,501.13 7,556,150,9.51 -112,006,952,740.31 9,676,715,288.14

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表6-4 宏观环境数据及万科渠道周转绩效

居民消费年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 平均值 通货膨国房景采购渠道生产渠道周转率 1.68 1.21 1.27 0.88 0.72 0.77 1.09 营销渠道周转率 -3.15 -2. -2.38 -1.04 -0.81 -0.92 -1.82 价格指数 胀率 104.80 105.90 99.30 103.30 105.40 102.60 N/A N/A 1.05% -6.23% 4.03% 2.03% -2.66% N/A 气指数 周转率 106.45 96.46 103.66 101.79 98. 95.59 N/A 1.87 1. 1.60 1.17 1.38 1.81 1.58 注：其中，居民消费价格指数选取自国家统计局官方网站年度数据，通货膨胀率计算选取相邻两年的居民消费价格指数变化率；基于渠道的营运资金周转率按照中国企业营运资金管理研究中心发布的营运资金管理发展报告刊载的标准计算。

经过对万科六年财务报告资料的梳理，万科通过采购管理信息系统实现战略性集中采购、通过住宅产业化的努力优化业务流程、资金管理部门制度性建设稳步推进，管理优化的进程持续开展，难以取得差异化的年度数据指标，因而在案例分析中使用营运资金周转率平均值来表现万科的管理维度对经营活动营运资金需求量的影响。

6.3实证结果及分析

6.3.1采购渠道营运资金需求预测结果分析

使用IBM SPSS Statistics 20进行回归分析，结果如下所示：

R方为0.995，接近于1，表明回归方程整体拟合度较好。但标准误差较大，主要原因为数据样本量为万科5年的数据，样本量为5，较少；另外房地产行业资金量级大，数据单位较大，为十亿级。

使用常量为0的回归整体方差分析，sig.显著性检验结果，P值为0.008，

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显著小于0.05，符合标准，并小于0.01，差异极显著。从各自变量进行分析，a自变量P值为0.214，b自变量P值为0.098，c变量P值为0.194，均大于0.05，统计显著性较差。主要原因为回归使用的自变量是基于回归系数求解方便，进行初步计算后结果，是多种影响因素综合作用的结果。另外，采购渠道中土地储备受相关影响最为明显，其与销售增长的相关性最差，因而预测精度会受到一定的影响。

最终回归系数，求得采购渠道营运资金需求预测公式如下式6-1：

采购渠道营运资金需求量𝑡

=−629.97原材料𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×（1+通货膨胀率𝑡）×+1.96拟开发项目𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×+销售增长率𝑡）×

预付账款𝑡−1−应付账款𝑡−1

营业收入t−1

国房景气指数𝑡

100×

1

国房景气指数𝑡

100+0.25×总资产t−1×（1

采购渠道周转率aver

式（6-1）

6.3.2生产渠道营运资金需求预测结果分析

使用IBM SPSS Statistics 20进行回归分析，结果如下所示：

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万方数据房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

R方为0.996，接近于1，表明回归方程整体拟合度较好。但标准误差较大，主要原因为数据样本量为万科5年的数据，样本量为5，较少；另外房地产行业资金量级大，数据单位较大，为十亿级。

使用常量为0的回归整体方差分析，sig.显著性检验结果，P值为0.000，非常显著。从各自变量进行分析，a自变量P值为0.003，小于0.05，差异显著；b自变量P值为0.038，小于0.05统计显著。

最终回归系数，求得生产渠道营运资金需求预测公式如下式6-2：

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万方数据房地产行业经营活动营运资金需求预测研究

生产渠道营运资金需求量𝑡

=1.27在建开发产品𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×（1+通货膨胀率𝑡）×+1.06×总资产t−1×（1+销售增长率𝑡）×

其他应收款𝑡−1−其他应付款𝑡−1−应付职工薪酬t−1−应交税费t−1

营业收入t−1

×

生产渠道周转率aver

（公式6-2） 1国房景气指数𝑡

1006.3.3营销渠道营运资金需求预测结果分析

使用IBM SPSS Statistics 20进行回归分析，结果如下所示：

R方为0.968，接近于1，表明回归方程整体拟合度较好。但标准误差较大，主要原因为数据样本量为万科5年的数据，样本量为5，较少；另外房地产行业资金量级大，数据单位较大，为十亿级。

使用常量为0的回归整体方差分析，sig.显著性检验结果，P值为0.006，显著小于0.01，差异极显著。从各自变量进行分析，b自变量P值为0.023，小于0.05，差异显著；但a自变量P值约为0.279，大于0.05，统计显著性较差。主要原因为回归使用的自变量是基于回归系数求解方便，进行初步计算后结果，是多种影响因素综合作用的结果。另外由于房地产项目预售的销售性质，大量的预收账款带来负的营运资金占用，且销售增长带来负值逐渐放大的情形，与已完工开发产品的正值变化相关性较弱一些，一定程度上抵消了绝对值相对较小的营销渠道存货占用影响。

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最终回归系数，求得营销渠道营运资金需求预测公式如下式6-3：

营销渠道营运资金需求量𝑡

=−2.11已完工开发产品𝑡−1×（1+销售增长率𝑡）×（1+通货膨胀率𝑡）×−0.27×总资产t−1×（1+销售增长率𝑡）××

营销渠道周转率aver

式（6-3）

1

应收账款𝑡−1−预收账款𝑡−1

营业收入t−1

国房景气指数𝑡

1006.3.4预测检验

取2012年万科财务报告数据，2013年12月，居民消费价格指数同比上涨2.50%，国房景气指数为97.21。将数据带入回归模型，得经营活动营运资金需求量。

2013年采购渠道营运资金需求预测量＝-7,962,171,515.73 2013年生产渠道营运资金需求预测量＝173,090,600,225.87 2013年营销渠道营运资金需求预测量＝-127,128,345,875.61 使用2013年度万科财务报告数据计算得：

2013年采购渠道营运资金需求实际量＝67,566,262,022.23

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2013年生产渠道营运资金需求实际量＝155,535,622,962.59 2013年营销渠道营运资金需求实际量＝-128,443,136,361.52 预测精度差异＝（预测值－实际值）/实际值 采购渠道营运资金需求预测精度差异＝-111.78% 生产渠道营运资金需求预测精度差异＝11.29% 营销渠道营运资金需求预测精度差异＝1.02%

其中营销渠道营运资金预测精度差异最小，为1.02%，生产渠道营运资金需求预测精度差异为11.29%，两者表现较好，具有较好的预测效果。但采购渠道预测差异相对较大。主要原因是采购渠道预付账款远小于应付账款，较大的负值拉低了整体的营运资金占用水平，而由于案例检验对数据及指标的可获得性，原材料和拟开发产品的预测则相对保守，正值没有抵消采购渠道供应链融资的额度，造成预测结果整体偏小。这也表明，采购渠道相对于生产渠道、营销渠道，管理稳健性更差。宏观经济环境对房地产行业采购环节影响较大，主要表现在土地储备的层面，由于城市规划等各种原因，导致取得的地块无法按期进入工程施工阶段，招拍挂阶段的竞争性土地取得也有较大的不确定性，如万科年报每年披露的项目无法如期开工原因，包括受调整城市整体规划影响、调整道路规划影响、保护老城区目的影响、土地使用权转让的进一步细化和改变带来的不确定性、因强化质量管理按标准工期调整开发节奏等；另外，频变的房地产行业，囤地和捂地并不能带来确定性的增长性收益，使房地产行业采购渠道营运资金需求预测呈现较大的变数。鉴于数据的可取性，模型还存在以销售增长率作为统一的成长性指标的问题，虽然可以通过回归系数消化一部分差异，但对预测精确性仍产生不小的影响。

总得来说，预测模型具有一定的匡算参考意义，但精确度尚待提高。房地产企业在具体使用过程中，应根据企业的自身情况相应调增调减指标数量、替换更契合的指标，尤其是采购渠道的企业实际情况与环境契合分析，使其更符合企业的经营实际和经营活动营运资金需求的影响机理。

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7结论和建议

房地产行业经营活动营运资金需求预测不是一个可以简化至极的问题。预测是为了应变和加强管理。不同预测方法所界定的结果交集则有更高的概率提高预测的准确性。在做最坏的打算和资金的低持有成本之间进行权衡，是资金安全储备需面对的问题。本文提供了一种基于经验数据的分析框架，为房地产企业经营活动营运资金需求预测提供了新的思路和方法，更重要的是，业务财务一体化背景下，营运资金的财务管理问题更是一个经营管理问题，对影响因素的层次分析和影响机理的系统梳理，使减少经营活动营运资金占用需求、提高经营活动营运资金周转绩效，加强经营活动营运资金管理效率有了更为全面、针对的管理关注点。总结来说，房地产企业减少营运资金需求、提高营运资金效率、降低资金成本、规避流动性风险，主要从以下几个方面开展：

（1）提高宏观经济环境变化敏感度。宏观经济对房地产行业的影响是关键性的，纵使进入行业成熟阶段的企业如万科一直坚持立足稳定的自主需求、为普通人盖好房子的谨慎经营战略，坚持快速周转、以最低消耗创造最高性价比产品的稳健经营策略，但面对宏观周期的明显变化，仍表现出较为一致的趋同或滞后性波动，如2007年至2013年，万科销售毛利率便呈现了明显的倒N型趋势（2007年至2013年毛利率依次为42%、13%、16%、22%、40%、37%、17%），这与综合反映房地产行业综合发展的国房景气指数趋势近似（2007年至2013年国房景气指数依次为106.45、96.46、103.66、101.79、98.、95.59、97.21），居民消费价格指数在此期间也呈倒N型。以决定住宅市场基本走势的因素为根本出发点，基于民生改善和国民经济发展的房地产宏观具有可预测性，建立在信息充足、据理分析的基础上，把握行业周期变动并理性应对行业过热，通过关注、分析相关信息，及时有效地提高对宏观经济环境的敏感度，将对的应激反应能力提高至最快、最有效水平，至少在同行业中保持竞争性地位。

（2）善用信息化工具、应对互联网大潮。将资金流、业务流、信息流整合为一体的信息化系统助力于企业的动态决策，信息化对执行效率的提高更是显著提高了资金周转水平、降低了营运资金占用。而企业经营是以满足客户需求为目的的销售促进为出发点，资金周转的速度依赖于市场终端的流动性。随着移动互联网时代和大数据时代的到来，信息化已远远超过其最初对执行效率提高的意义，大数据时代对数据的攫取使经营更具针对性，一手的数据信息完全可依靠于客户与企业的移动连接。移动互联网使企业与客户更为贴近，更迅速地跟随客户需求变化、更深入地理解客户需求细节，为客户创造价值，同时也降低了市场不确定性对生产经营的影响，促进了市场终端的销售流动和资金回流，提高了快速周转的能力。

（3）通过利益相关者关系维护共享关系价值。企业是一个投入、产出的价

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值增值系统，利益相关者之间缔结的一系列契约的载体。房地产行业利益相关者诸多，通过利用价值链上设计公司、材料供应商、建筑施工公司、监理公司、客户、员工、部门等各种资源，协同不同的资源组合进行投入、产出活动并得到回报。通过利益相关者合作与共享机制的建立，借助隐含的契约整合内外部资源，使供应链关系趋于稳定、长期，降低共同库存、保障供货质量；动态开发消费者潜在需求，提供满足消费者需求的产品；准确把握终端需求，提高设计水平和建筑质量，降低变动更期率；在供应链上双向互动的基础上，共享信息资源以消除不增值作业，降低牛鞭效应的影响。具体来说，包括利用集中采购平台和战略合作关系、模块化生产推进住宅工业化、紧密互动的客户关系建设、对人力资源的投资和管理等。利益相关者关系的维护将促进利益相关者共同治理局面的建立，一荣俱荣一损俱损，通过财务共同治理助力于营运资金管理。

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万方数据

参考文献

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讯网

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致 谢

一稿初成、几番修改，穷途末路、柳暗花明，硕士毕业论文终于定稿完成。多年的学习积淀、三年的研究细探、一年的提笔润色，此轮过程中承载着帮助，在此结果中表达感谢。

感谢我最尊敬的导师，以温润儒雅的处事风格和严谨求实的学术精神影响我、教导我；感谢我的父母，为我提供无忧的后盾和温暖的港湾；感谢我的舍友和朋友，陪伴和分享是消除忧虑的良药。

此篇成为一个终点，代表着学生生涯的结束；而又是一个起点，我将带着潜心雕琢的研究精神，迈入另一番风景。

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万方数据

个人简历

1988年12月27日出生于山东省海阳市。

2007年9月考入中国海洋大学管理学院会计学专业，2011年7月本科毕业并获得管理学学士学位。

2011年9月考入中国海洋大学管理学院会计学专业，2014年7月硕士毕业并获得管理学硕士学位。

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万方数据

发表的学术论文

修小圆、孙兰兰，海信科龙“摘帽”与集团营运能力探析，商业会计，

2014（02）：22~24.

修小圆、倪玥，基于营运资金融资结构的企业财务风险研究——以苏

宁电器为例，“营运资金管理高峰论坛：2012”学术论文集（2012年11月）.

孙兰兰、修小圆，论管理理论对内部控制理论的支持——基于COSO

《企业风险管理——整体框架》，财会通讯，2014（04）下：74~76. 王竹泉、李文妍、修小圆、倪玥、柳艺，基于营运资金需求保障能力

的企业财务风险评估，财务与会计，2013（07）：13~15.

倪玥、修小圆，产业升级、企业转型与营运资金结构调整——以杉杉

股份为例，“营运资金管理高峰论坛：2012”学术论文集（2012年11月）.

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