江西吉安房地产商业

对吉安市商业地产进行调研, 现将调研结果综述如下: **年6月12日 目录

一、 吉安市城市背景介绍 二、 吉安经济概况 三、 吉安房地产分析

四、 吉安商业地产调研情况分析 ? 基本情况

? 吉安商业租金水平分析 ? 经营状况分析 ? 商业配套分析

? 商业物业目标客户群分析

一、 目标客户群结构、特征分析 二、 投资客户群分析 三、 自购经营客户群 五、 项目swot分析 ? 优势 ? 劣势 ? 机遇 ? 挑战

六、吉安建材市场分析 一、吉安市城市背景介绍

吉安位处江西中部、赣江中游、是一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江城市。 全市现辖2区10县和1县级市，总人口466.46万，面积2.5万平方公里，属亚热带季风湿润气候，年均气温18.3度、年均日照1762.3小时、年均降水量162703mm，7—9月局部地方性雷阵雨，偶有台风降雨。地质为红壤，水源充足，未受污染。

从交通地势上看，吉安属罗霄山脉中段。境内有南北向的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和东西向的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区，在江西省地理上占有特殊位置。

地理上，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。市政府驻地吉州距省会南昌里程为219公里。 **年5月11日，经国务院批准，撤销吉安地区设立地级吉安市，辖吉州区、青原区、井冈山市、吉安县、吉水、安福、峡江、新干、永丰、泰和、万安、遂川、永新共一市二区十县。 二、吉安经济概况

初步核算，**年全市生产总值3**14亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%。按抽样调查人口计算，当年人均gdp达到6455元，比上年增长15.5%，是**年的1.79倍。全年财政总收入27.54亿元，比上年增长21.4%。其中，地方财政收入17.84亿元，增长20.6%。全年完成地方财政支出48.16亿元，比上年增长29.5%。 全市居民消费价格指数为1**5%，比同期回落2个百分点。

全市居民消费价格总指数为1**5,比上年上涨3.5%，增幅同比提高4.5个百分点；商品零售价格上涨1.6%。八大类商品及服务中，食品类、烟酒及用品类、娱乐教育文化用品服务类以及居住类价格分别比上年同期上涨10.8%、

2.1%、6.2%、3.9%，食品类中粮食增幅最高，达33.4%。价格总水平涨幅增高。

吉安作为江西省一个直辖市，吉安经济社会各项事业得到了长足的发展。全市现已培植起优质粮油、名特果茶、蚕桑、烟叶、药材、笋竹两用林、特种养殖、反季节及高山蔬菜8大特色农业基地，形成了食品、药品、化工、电子、纺织、建材、冶金、煤炭、电力、机械、造纸等14个工业门类。全市生产总值在**年跃上200亿元台阶后，**年继续攀升，完成242.86亿元，可以增长14.5%，增速比上年提高0.9个百分点。人均生产总值5225元，比上年增加745元，同比增长13.8%。三、吉安房地产分析

吉安作为江西省一个地级市，房地产开发热潮刚刚掀起，处于开发的初级阶段，这意味着吉安房地产市场的不成熟，更意味着吉安房地产市场有很大的潜力可以挖掘，市场空间广阔。 随着宏观调控政策的持续作用下，我省房地产开发投资增幅理性回落。吉安房地产进入相对低迷。**年商品房均价为1450元/㎡，商铺的均价为6500元/㎡ ，同期开发项目较多，市场竞争较大，近两年吉安经济发展较快，人均收入有所提高，购房的积极性也随之高涨。政府有效的城市规划与城市建设政策，以及投资环境的改善，境内外一些地产开发商陆续登陆，这些公司凭其良好的资金优势和丰富的操作经验，必将给吉安房地产市场带来强大的冲击，市场格局将会出现较大的演变，开发企业将重新洗牌，市场的蛋糕将重新分配，未来吉安的房地产市场的竞争也必将日益激烈。

价格是消费者购房时考虑的首要因数，吉安属于地级市，虽然近两年经济发展很快，人均收入有所提高，购房积极性也随之高涨，但受经济规模的限制，外来流动人口较少，商业仍不繁荣，人们的生活水平仍不是很高。因此消费者购买物业时考虑的首要因数就是价格。 吉洲大道是吉安现在投资和未来发展的热点，现已有在建和在售的房地产项目10余个，该区域生态环境较好，交通便利，离城区相对较近。随着政府的极力打造，大量人流将会汇集在该区域，形成以吉洲大道为中心的吉安新城。 四、吉安商业地产调研情况分析 1、基本情况

吉安目前现有的专业市场及大型商业网点有：阳明商城、河东贸易市场，香江国际装饰家私城、天一圆家居广场、文山路步行街、金罗湾女人世界、鼎泰商城等。现将这些主要的专业市场及大型商业网点简单的介绍如下：篇二：2013年吉安房地产市场总结和展望 吉安市2013年房地产市场总结和展望

经过2011的寒潮，2012年的过渡，2013年吉安房地产市场终于迎来平稳的一年。2013年吉安房地场市场月平均销售套数为1532套，比2012年增长92%；销售均价为4590元/㎡,比2012年增长3%。

2012年全年销售面积89.73万平米，2013年全年销售面积184.345万平米，比2012年增长105%。2012年全年销售套数9555套，2013年全年销售套数18384套，比2012年增长92.4%。2012年销售均价为4455元/㎡,2013年销售均价为4590元/㎡,比2012年增长3%，其中2013年住宅销售均价为4335元/㎡。2013年销售面积和销售套数大增的原因是：

第一，2013年吉安土地出让面积大增，为281.90万平方米。受国家政策影响，许多一二线开发商从2012年开始就转战三、四线城市，受此影响吉安土地出让面积这两年增长很快。 第二，2013年涌现出许多高品质大盘，除了滨江·六合盛世（88万㎡）和2012年新推出的汇丰·御园（45万㎡）、达观天下（30万㎡）、康居·外滩（58万㎡）、上江界（83万㎡），2013年吉安市区又新增了理想城（67万㎡）、恒大帝景（84万㎡），20多万方的楼盘更是新增许多：庐陵一品、印象城、枫丹白露等。甚至周边县城也出现20多万方的楼盘：鑫瑞·城

市花园（22万㎡）、御龙湾（23万㎡）。大盘化越加明显。

第三，市场价格相比2012年并没有增长多少，使得周边县城到市区楼盘买房的人大量增加。 但是也出现很多问题：第一， 从2013年6份开始，吉安房地产市场就已经慢慢在 萎靡。2013年6月—2013年12月每月的销售套数是： 1321、1434 、1741 1452 、1277、1511、1138，这 其中只有一个月的销售套数比2013年月平均销售套 数（1532套）高，受此影响，楼盘的销售均价一直涨 幅很小。

第二， 库存量持续增长，风险十分大。有数据显示，截止到 2013年年底吉安市的库存量为2万7千套，远超市场 警戒线。乐观来讲，都需要市场3年的时间才能去化 掉。再加上不断出让的土地，后续市场销售压力将明 显增加。

第三， 板块之间的竞争已经非常明显。现今，吉安房地产市 场已经分为五大板块：城南板块、城北（吉州大道） 板块、滨江板块、城中心板块、樟山新区（区政府附 近），各大板块的价格区间越加明显：城南板块5800 元/㎡-6500元/㎡，城北（吉州大道）板块5200元/ ㎡-5600元/㎡，滨江板块4400元/㎡-4800元/㎡,城 中心板块6000元/㎡以上，樟山新区（区政府附近） 板块3900元/㎡-4300元/㎡。

第四， 以价换量的趋势还在延续，品牌竞争已有一定成长。 2013年各楼盘之间的竞争还是以价格战为主，但是随

着恒大帝景这样的一线品牌入驻，许多楼盘都注意树立自己的品牌优势。

根据2013年的市场情况，展望2014年吉安房地产市场，可能会出现以下情况： 首先，随着国家宏观调控的加紧和房产税的进一步落实，整个房地产市场将进一步受到打击，特别是三、四线城市。2014年年初已经有多方表示2014年三、四线城市房地产市场将进一步萎靡，而多个地方的1月份的销售数据也证明了这一点。 其次，刚需性购买力将是2014年房地产市场的主力。目前吉安市市区的市场基本已经饱和了，开发周边县城的购买力将是2014年各楼盘的工作重点。

再次，一些开发商将转入县、镇项目。由于目前吉安市市区的市场压力过大，一些开发商将把目光投入一些县城里或者重点乡镇上。其中尤其以井开区为最。篇三：江西省吉安市房地产投资潜力分析江西省吉安市房地产投资潜力分析 目 录

一、吉安市情概况 二、房产市场现状分析

1. 2006年房产市场凸显五大特性 （1）高层时代的来临 （2）大盘开发悄然登场 （3）商品房价格稳中有升

（4）本土企业和外来品牌企业共舞求生 （5）商业地产蓄势待发 2.区域板块开发现状

（1）青原区加快河东滨江新区建设

（2）吉州区城北开发呈规模集中态势 （3）滨江版块领势先行

3、楼盘开发量大 中心城区越做越大 4、购房群体分析

三、土地出让市场分析

1、2005－2007年城区土地出让情况统计 2、2006年土地出让市场回顾 3、2007年一季度成交地块信息 四、2007年前景展望

1、大力推进中低价位商品房建设 2、住宅市场供需旺盛 价格小幅上涨

3、房地产市场前景广阔 市场需求有待激发 一、吉安市情概况

吉安，位于江西省西南部，赣江贯穿南北，是举世闻名的中国革命摇篮井冈山所在地。全市现辖10县2区1市，总面积2.53万平方公里，总人口470万。

吉安，旅游资源独具特色，既有以“书院文化和滨江风光”闻名的白鹭洲，以“万瀑争妍”饮誉的白水仙，以高山草甸堪称一绝的武功山，以道家文化传世的玉笱山，以佛教发祥地扬名的青原山，更有以“历史红，山林好”著称，而被列为全国优秀旅游城市和全国旅游胜地四十佳之一的井冈山。2006年全年城镇居民人均可支配收入9460元，增长9.95%。

吉安，更是一块中外客商投资兴业的沃土，交通便捷。京九铁路、105国道、319国道、赣江航道、赣粤高速公路、泰井高速公路和已通航的井冈山机场构成了水、陆、空“三路并进”快捷便利的交通网络。京九铁路纵贯全市200多公里，火车从吉安至深圳只需8个小时，至北京只需15个小时；高速公路8个小时左右即可到上海；赣粤高速公路已全线贯通，南下深圳、广州只需五六个小时。北京至珠海的105国道和成都至厦门的319国道分别贯穿我市南北和东西，交通区位优势日益凸显。

2006年前三季度吉安市gdp为239.19亿元，同比增长13.9%，全市完成城镇固定资产投资70.46亿元，同比增长12.5％。房地产投资15.21亿元，同比增长24.1%。

2007年，吉安市区人口规模预计发展到42万人左右，建设用地44平方公里；到2010年，市区人口规模发展到50万人左右，建设用地56平方公里，按照这个城市总体定位和规划，吉安积极实施“南展北扩”，将南面的吉安县融入城区，向北扩展加快庐陵文化园建设步伐，全面深化青原新城区的建设，使得城市的框架迅速拉开。 二、房产市场现状分析 1. 2006年房产市场凸显五 大特性

随着吉安房产市场发展的

日趋成熟和规范，消费者的置业 心态也日趋理性，开发商开始根 据市场的情况，不断更新优化产

品，充分满足人们多样化的置业需求。 目前吉安房产市场，呈现出以下一些特点：

（1）高层时代的来临。2005年以前吉安楼市还处于多层时代，多层的走俏主要与人们的接受程度有关。但这并不妨碍开发商对高层住宅的热情，据观察，目前吉安各大楼盘拥有小高层甚至高层的项目不在少数。即使置业者仍然在观望与考虑中，但不可回避地说，小高层时代已经走进了吉安楼市的发展历史中。 随着吉安中心区域地段越来越珍稀、土地成本逐年增

长，相对于高层住宅，多层住宅的较低容积率已经不能满足时代发展的需求。从多层到高层时代的跨越是楼市发展的必然趋势。

（2）大盘开发悄然登场。根据中国地产投资网实地调研，目前，吉安许多楼盘项目都在100亩以上，如和济春天、梅苑小区占地都在300亩以上，天龙美林印象、星港奥园、康居帝景湾等都占地100亩以上，规模化的开发热潮由此带来小区配套和各项设施的进一步完善，摆脱了小区的配套设施单纯依赖周边配套的局面，如帝景湾小区内部规划建设了幼儿园和大型商场，能够全方位的为业主提供便利，所有的生活细则都包含在小区的半径之内，大盘时代悄然改变着消费者的生活方式。今天，随着天立花园、金鹭花园等品牌楼盘的问世，正式揭开了吉安大盘时代的序幕。

（3）商品房价格稳中有升。吉安大多数楼盘二期项目的价格与一期相比都增长了200－500元／㎡。与大中城市房价飚升不同的是，吉安房地产市场是处于稳健上升的态势，吉安房价走高的因素主要有：市场需求旺盛、城市基础设施的完善和功能的日趋合理，以及楼盘自身建设品质的提升，其合力作用产生才是吉安房产市场向好的根本所在。

吉安目前商品住宅的销售均价在1700元/㎡左右，青原区稍低，多数楼盘均价在1300元/㎡左右，市中心的最高房价已经达到2500元/㎡。 以下是中国地产投资网调研的部分楼盘资料： 根据调研信息，吉安市目前在城南的楼盘主要有:创天丽景、信合新城、滨江花园、六合盛世、和济春天(占地330多亩，是目前吉安市开发体量最大、以住宅为主的楼盘)和天立花园 (占地300亩，目前是第

二期开发)，均价在1700元/㎡左右。

城北地区开发的楼盘主要有:康居帝景湾、天龙花园、星港澳园、 华鼎香榭丽都、莱茵河畔、一街区、江南御景园、金鹭花园、明珠花 园、金鹏花园等，城北开发体量在13万平方米以上。从房地产发展 的趋势来看，项目开发主要集中在北面，特别是住宅方面，城北开发 速度强于城南，而且主要以多层和小高层为主，发展的速度快，住宅 消费也较快。另外，青原区的高层项目也有一定的发展。户型方面以 120-130平方米比较多，大户型比较少。房价集中在1600－1800元/ ㎡之间。

开发企业方面，既有本土的实力企业，又有外地的品牌企业，建 筑模式渐趋多样化。购房群体除了周边县市和一些返乡人士外，本市 需求还主要体现在民营企业老板和公务员的身上，本土投资需求虽然 还较少但已经开始有所增强。 （4）本土企业和外来品牌企业共舞求生。随着福建、浙江、广东等一批外地开发公司的进驻，带来的先进开发理念对吉安房地产产生了重要影响，推动了吉安房产的发展，帝景湾开发商康居企业和天立花园的开发商天立房产，便分别是福建和浙江开发商的代表。

本土开发商在与外来的品牌开发企业的竞争中慢慢成熟，梅苑小区开发商恒荣房产就是本土开发商的领航者，其开发的梅苑小区、丽景花苑等精品成熟小区在吉安都是有口皆碑的。 而外来开发商的强势入驻，促使吉安楼盘品质不断提升，从而在宣告品质时代来临的同时也大大提高了吉安的城市价值。

（5）商业地产蓄势待发。目前吉安的商业地产主要集中在阳明路上，以阳明商城、文山步行街为代表的商业地产在吉安基本成型。而火车站站前广场附近的商业项目也正蓄势待发，代表项目有：泛华国际购物广场、亿通商业中心等。国际化的商业形态与运营机制，集合购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、酒店于一体，这里凭借先天的交通优势，即将成为吉安市新的商业中心。吉安市目前新开盘的商业项目均价基本在8000－20000元/㎡之间，升值较快。

2.区域板块开发现状

（1）青原区加快河东滨江新区建设

青原区如今正在加快河东滨江新区的建设步伐，使之成为集商贸、住宅、娱乐、金融于一体的花园式城区，按照这个规划思路，一大批优秀的楼盘在青原区落地开花，现已成型的梅苑小区、以徽派建筑风格扬名的天立花园便是青原区楼盘代表。 昔日赣江东岸的荒郊原野现已成为拉动吉安经济发展的“黄金码头”，以火车站和井冈山学院为依托带动了一大批置业消费人群，以吉安贸易广场和吉安火车站广场商城为龙头的商贸格局已逐渐成型，另外区政府的所在也推动了该片区的房产升温，加之部分乡镇居民“向市区靠拢”的置业观念都成为青原区房产崛起的动力所在。 （2）吉州区城北开发呈规模集中态势

吉州区作为吉安的城区核心区域所在，由于城区的规模限制，积极“南展北扩”，相对而言，城北的房产开发速度和规模优于城南，由于城北相对配套设施比较完善，教育资源优势明显，再加之政府职能行政单位多集中于城北，地块的制约因素也比城南小，导致房产开发的条件强于城南，并且在城北的开发呈现规模集中化态势，而城南也有优质楼盘面市，不过相对而言还没有形成大气势，城北的楼盘主要是集中在滨江区域，另外以吉州大道为轴心也云集了部分楼盘，壹街区、正丙角新村、江南御锦苑、莱茵河畔等楼盘栉次鳞比，傲立在吉州大道的两旁。

（3）滨江版块领势先行

地处城北的滨江作为吉安房地产市场发展的样板区，不仅拥有新城区良好的规划条件，不受中心城区

拆迁的限制和地块的制约，同时又最大程度地享有老城区完善的配套设施，该板块的地理位置优越，自然景观和人文环境兼得。笔者在走访该区的楼盘发现，星港奥园、天龙美林印象、帝景湾还有香榭丽都的小区品质建设都是首屈一指，在售楼盘的每平米单价也都在1500元左右。该地区的楼盘天时地利人和，自然成为消费者置业的首选，尤其是沿江一线的房子，虽价格不菲，同样得到人们的追捧，吸引大家的除了房子本身的品质和优势外，还在于区位的魅力。

3、楼盘开发量大 中心城区越做越大

吉安市目前的楼盘开发量较大，住宅价格也开始回升，吉安第二期房产价格平均上升了200元/平方米。吉安楼市正处于供销两旺的态势，楼盘众多，可选择的余地也比较大，也给需要现房的消费者提供了很好的时机。

据了解，今年新开工的项目，中心城区比去年要多，而且主要以外商投资开发为主。外来企业开发的新理念和新观念，在带来竞争的同时，也促进了吉安房地产业的发展。中心城区正在朝“做大做强”的方向发展。吉安市中心城区规划范围东起赣江、西至天华山西路、南起安泰路、北至吉福路。规划中心城区布局结构采用“一心、一圈、四轴、小区”的主体框架。到2010年末，中心城区城市规划总用地15.3平方公里，其中城市建设用地12.3平方公里。 4、购房群体分析

据相关调查数据显示，吉安市目前25-34岁的人占购房人群体的36%，位居榜首，而35-44岁的人群比例为20.3%，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易，制造业，政府机关及教育文化领域，以制造业职工，中级技术员，商业服务职员，公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。

目前，吉安市的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购方计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7%和39.2%，预购面积在70-140平方米之间不等。以80-100平方米的需求量最高，而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-3000元之间。

经过近几年的地产发展，吉安房地产市场需求现在最鲜明的特征即是个人购买比例高，二次置业及重复置业、保值型投资型置业情况普遍、房产投资意识开始明显增强。 三、土地出让市场分析

1、2005－2007年土地出让情况统计（截止2007年3月27日）（数据来源：吉安市国土资源局土地交易中心）

如上表所示，吉安市2006年开始土地出让步骤放缓，开发商也渐趋理性，2006年的土地成交量只有2005年的47％，成交金额约为3.6亿元，成交均价与2005年相比上升幅度不是很明显；2007年至今土地供应9宗，成交7宗，成交额1.17亿元，地价仍处于相对低位。 2、2006年土地出让市场回顾 3、2007年一季度成交地块信息

2007年一季度，吉安城区土地出让集中在1月份，青原区成交4宗，面积137.09亩；吉州区3宗，面积357.84亩，其中位于吉州城北中心区的一宗巨幅商住用地，面积达到227.07亩，由江西鼎基实业公司竞得，成交均价只有20.07万元/亩。

一季度的土地出让市场相对平静，本市和本省的开发企业依然唱主角。从土地用途分析，商住用地占了5宗，可以看出，吉安市还是力推住宅项目，商业内容基本以住宅的沿街商铺形式为主。（数据来源：吉安市国土资源局土地交易中心）