重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则

重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细

则

重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则

重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》的通知渝国土房管发2002486 号有关区国土资源局：为贯彻落实《重庆市关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号），我局拟定了《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。附件：重庆市国有土地使用权土地级别基准价和土地出让金标准实施细则二○○二年七月九日重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则根据《重庆市关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号）的规定，制定本实施细则。1.基本概念1.1 基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是宏观土地市场，也是土地估价及有关部门制定各种土地费（税）的依据，不是具体收费标准。 1.2 土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。重庆市城镇土地级别另行分布。宗地级别不明确时，可参照宗地周围土地级别确定。

1.3 土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，土地使用者应向缴纳的款项。

1.4 土地收益。土地收益是指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定经批准可以不办理出让手续的，转让者需向国家缴纳的费用。 1.5 土地还原率。土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的利率（或比率）。制

定本次基准地价和土地出让金标准的土地还原率为0.0585。

2.本次调整的土地级别、基准地价和土地出让金标准的适用区域范围： 2.1 东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钩鱼咀、道角区域内的土地。 2.2 北部新区范围内的土地。2.3 渝北区回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道。 2.4 巴南区鱼洞街道。

3.江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区除上述区域以外的其他区域的土地级别按渝国土房管发2002252 号文件颁布的土地级别上调一个级别执行，基准地价和土地出让金仍按渝府发200276 号执行。北碚区的天生街道、朝阳街道、龙凤桥镇、北温泉镇、童家溪镇按渝国土房管发2002252 号文件颁布的土地级别上调两个级别，其他区域上调一个级别执行。基准地价和土地出让金仍按渝府发200076 号执行。

4.土地用途分类重庆市国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准将土地用途分为商业、住宅、工业三种用地类型。

4.1 商业用地包括：一般商业、金融保险业、餐饮旅馆业和其他商业建筑用地及其相应附属设施用地。 4.1.1 一般商业包括：商店、商场、各类批发零售市场及其相应附属设施用地。

4.1.2 金融保险用地包括：银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。 4.1.3 餐饮旅馆业用地包括：饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应的附属设施用地。 4.1.4 其他商业用地包括：写字楼，商业性办公楼；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。4.1.5 旅游业、加汽站、经营性墓地、车库、经营性露天停

车场等用地的基准地价和土地出让金标准参照商业用地执行。 4.2 住宅用地包括：指供居住用的各类房屋用地。 4.3 工业用地包括：一般工业用地、采矿地和仓储用地。 4.3.1 一般工业用地指工业生产及其相应附属设施用地。 4.3.2 采矿地指采矿、采石、采沙场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。4.3.3 仓储用地指用于物资储备、中转的场所及期相应附属设施用地。 4.4 公用设施用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。公用设施用地包括公共基础设施用地和瞻仰景观休闲用地。4.4.1 公用基础设施用地包括给排水、供电、供然、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。4.4.2 瞻仰景观休闲用地包括名胜古迹、遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。 4.5 公共建筑用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。公共建筑用地包括机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地和慈善用地。4.

5.1 机关团体用地包括：国家机关、经批

准成立的社会团体和群众自治组织、广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。 4.5.2 教育用地包括：各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。4.5.3 科研设计用地包括：的科研所、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位地用。4.5.4 文体用地包括：为公众服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地。4.5.5 医疗卫生用地包括：医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。4.5.6 慈善用地包括：孤儿院、养老院、福利院等用地。4.6 交通运输用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。交通运输用地包括铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地和管道运输用地等。4.6.1 铁路用地包括：铁路线路及场站用地，包括路堤、路堑、道沟及护路林、地铁地上部分及出入口等用地。 4.6.2 公路用地包括：国家和地方公路（含

乡镇公路）。包括路堤、路堑、道沟、护路林及其他附属设施用地。4.6.3 民用机场包括：民用机场及其相应附属设施。4.6.4 港口码头用地包括：人工修建的客、货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属建筑物，不包括常水位以下部分。4.6.5 管道运输用地包括：运输煤炭、石油和天然气等管道及其相应附属设施地面用地。 4.7 水利设施用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。水利设施用地指除农田水利以外的人工修建的沟渠（包括渠槽、渠堤、护堤林）、闸、坝、堤路林、水电站、扬水站等常水位等常水位岸线以上的水工建筑用地。 4.8 特殊用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地和宗都用地。4.8.1 军事设施用地包括：专门用于军事目的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。

4.8.2 使领馆用地包括：外国及国际组织驻华使领馆、办事处用地。 4.8.3 宗教用地包括：专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂宗教用地。 4.9 农业产业化项目用地的基准地价和土地出让金标准按工业用地基准地价、出让金标准的70进行测算。

5.年限修正重庆市国有土地使用权基准地价和土地出让金标准的使用年限商业40 年、住宅为70年、工业50 年。当实际使用年限与上述年限不致时，应对基准地价和土地出让金标准作年限修正。年限修正系数的计算公式为：n m u＝1-1/1r ÷1-1/1r 其中：u—年限修正系数r—土地还原率n—实际使用年限m—各用途法定最高出让年限住宅用地70 年修正到50 年的系数为：u0.9597

6.基准地价的应用本次基准地价的内涵为城镇国有土地法定最高出让年限，五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整地场地），商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，工业用地容积率为1 条件下的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体评估时应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素和年限修正。综合用途的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。 6.1 成熟度修正系数；

成熟度指宗地内的实际开发程度。当宗地内的实际开发程度不是五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整场地）时，应进行成熟度修正。成熟度修正系数见表一。表一：成熟度修正系数表修正系数（）土地开发程度商业住宅工业缺通路-7 -6 -6缺通上水-3 -3 -4缺通下水-3 -3 -5缺通电-7 -5 -7缺通讯-3 -3 -3缺通气— -5 —缺场地平整-7 -6 -5 6.2 基准地价是一个区域的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体宗地地价评估时，应根据宗地所处区域和宗地具体条件进行区域和个别因素修正。区域和个别因素修正系数另行公布。 6.3 容积率修正系数：容积率是宗地建筑面积与土地面积的比率，反映宗地的利用强度。本次公布的基准地价设定商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，工业用地容积率为1。当实际容积率与设定容积率不一致时，应进行容积率修正。容积率修正系数见表二。商业用地容积率小于 1.5，取1.5 的修正指数，大于4.0，取 4.0 的修正指数；住宅用地容取积率小于1.5， 1.5 的修指数，取大于 6.0， 6.0 的修正指数；工业用地容积率小于是 1.0，取 1.0 的修正指数，大于3.0，取 3.0 的修正指数。表列相邻之间的容

积率采用内插法计算修正指数。表二：容积率修正系数修用正途指商业住宅工业数容积率0.25 ——— 0.50 ——— 1.0 —— 1.0 1.5 0.80 0.75 1.05 2.0 1.00 0.90 1.12 2.5 1.38 0.95 1.20 3.0 1.70 1.00 1.30 3．5 2.15 1.21 — 4.0 2.63 1.34 — 4.5 — 1.45 — 5.0 — 1.57 —5.5 — 1.69 — 6.0 — 1.81 — 6.5 ——— 7.0 ——— 6.4 基准日修正系数:本次公布的基准地价基准日2001 年 1 月 1 日。宗地评估基准日不是2001 年 1 月 1 日时，应根据地价指数进行基准日修正。地价指数另行公布。地价指数公布前，可暂不修正。7．土地出让金标准的应用本次颁布的土地出让金标准为楼面价，即每建筑平方米应缴纳的款项。测算具体宗地的土地出让金时应根据测算对象的楼层分布进行修正。楼层修正系数见表三。表三：楼层修正系数表用系途商业住宅工业数楼层负层0.7 0.6 0.5 平街层 1.0 0.8 1.0 2-3 0.7 0.9 0.6 4-6 0.6 1.0 0.4 7-8 0.5 0.8 0.2 9-12 0.4 0.7 0.1 13-18 0.3 0.6 0.1 18 层以上0.2 0.5 0.1 7.1 因旧城改造需拆迁安置补偿就地还房的，应先在总建筑面积与建筑占地中扣除还房部分剩余部分按规定计算计价面积（即按档或单元还房，不考虑还

房的楼层）。7.2 工业用地建筑容积率小于 1 时按 1 测算；其他用地类型建筑容积率小于 1.5 时，按容积率为1.5 计算。楼层修正系数取1.0。7.3 土地供应事前公示规划设计方案不明确时商住综合用地按商业占10、住宅占90，容积率为 1.5 测算土地出让金，正式办理有偿使用手续时测算的出让金超过公示出让金的部分应补交。7.4 具体宗地测算出的土地出让金可根据实际用途的效益差异及土地位置条件的优劣进行适当浮动，浮动范围不超过正负20。8.划拨土地使用权转让8.1 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，划拨土地使用权转让经批准可以不办理土地出让手续的，应征收土地收益。征收土地收益的标准为该宗地土地出让金与土地收益系数的乘积。划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。房改房上市场按有关规定办理。土地收益系数见表四。表四；土地收益系数用途商业住宅工业土地收益系数0.20 0.15 0.12 8.2 划拨土地使用权改变用途或增加容积率，按划拨土地使用权转让补交土地收益准收取土地收益金。在出让地块内的划拨土地使用权不在此例。

9. 划拨土地使用权租赁9.1 国家作为土地使用者将国有土地使用权租赁给承租方，土地成本费用由承租者承担时，租金按下列公式计划计算。租赁期满，双方不再续约时，承租者获得该宗地的划拨土地使用权。n aA×r/1-1/1r 其中：a—年租金A—按出让方式测算的法定最高出让年限土地出让金r—土地还原率n—法定最高出让年限土地成本费用国家承担时，9.2 国家作为土地使用者将国有土地使用权租凭给承租方，租金按下列公式计算。租赁期满，双方不再续约时，国家应无偿收回宗地的土地使用权。n1 a1 A1×r1/1-1/1r1 其中：a1—年租金A1—基准地价r1—土地还原率n1—法定最高出让年限9.3 土地使用者之间依法租凭划拨土地使用权应补交土地收益。年标准按本文件8.1款测算的土地收益的30收取。10．关于重府发1992153 号、渝府发200076 号与渝府200279 号文件的衔接问题10.1 2000 年8 月20 日前签订的土地出让合同涉及补交出让金的，按渝国地房管发2001174 号文件执行。10.2 2000 年8 月20 日至2002 年 6 月18 日期间已签订土地出让合同后增加建筑面积和改变用途的需补交出让金。对增加建筑面积的土地出

让金计算按渝府发200076 号文颁布的标准和修订合同时的土地级别测算；对改变土地用途的，按渝府200279 号文标准和完善土地出让合同时土地级别进行测算土地出让金。《国有土地使用权出让合同》10.3 在2000 年8 月20 至2002 年 6 月18 日期间签订的，其土地出让金未按文件规定的标准进行测算土地出让金以及享受优惠减免土地出让金的，土地发生转让你（含联建）时，对转让部分应按渝府发200279 号文件标准和办理转让手续完时的土地级别测算土地出让金。本实施细则自发布之日起施行。

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