解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
2、出售型房地产开发投资的不确定因素有( ）. A. 建安工程费 B.空置率 C.租金水平 D. 开发周期
E.房地产开发贷款利率 标准答案： A， B， C, D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本,建筑安装工程费等费用,租售价格，开发周期,融资成本，空置率，经营成本，投资收益率.
3、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( ). A. 竣工决算 B。 竣工结算 C. 施工图预算 D. 工程预算 标准答案: B
解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
4、导致房地产供给缺乏弹性的原因有（ ）。 A。 城市化进程加快 B。 土地总量有限 C. 房地产开发周期长 D。 房地产不可移动
E。政府垄断建设用地使用权出让市场 标准答案： BCDE
解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等,导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。 5、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( ）。
A。 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常 B。有工程质量监督站签署的质量合格文件 C。有施工单位签署的工程保修书 D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E。工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕 标准答案： A, C, D， E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条
件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料.③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件.⑤有施工单位签署的工程保修书.⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
6、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( ）。 A. 竣工决算 B. 竣工结算 C。 施工图预算 D。 工程预算 标准答案： B
解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
7、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（ )。 A。 专业意见 B。 公证书 C。 证明文件 D. 担保函 标准答案： A
解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见.
8、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有（ )。 A。 交易双方过去互不相识
B。交易双方对交易对象不够了解 C。交易双方斤斤计较
D。 交易双方对市场行情不够熟悉 E.交易双方有利害关系 标准答案： B, D， E
解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。 9、出售型房地产开发投资的不确定因素有（ ）。 A. 建安工程费 B。空置率 C。租金水平 D。 开发周期
E.房地产开发贷款利率 标准答案： A， B， C， D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素.房地产开发投资的不确定因素包括:土地取得成本，建筑安装工程费等费用,租售价格,开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。
10、下列个人住房抵押贷款做法中,会降低月偿还额的有( ）。 A. 提高首付款比例 B.争取贷款利率优惠
C.增加贷款额度 D.延长贷款期限
E。在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款 标准答案： A， B， D， E
解析：本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式,都可以降低月偿还额.参考答案为ABDE。
11、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款,通常采用的融资方式是( ) A。 间接融资和股权融资 B。 间接融资和债权融资 C。 直接融资和股权融资 D. 直接融资和债权融资 标准答案： B
解析:考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。
12、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为（ )。 A. 折现率 B. 报酬率 C. 投资收益率 D. 资本化率 标准答案： B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率. 13、下列建设用地使用权中,不得设定抵押的有（ )。 A。权属有争议的建设用地使用权 B.使用权不明的建设用地使用权
C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权 E。已设定抵押的建设用地使用权 标准答案： A, B
解析:考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：①权属有争议的土地；②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权；③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。 14、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( )。 A. 投标文件未按照招标文件的要求密封
B。投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章 C。投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 D. 投标文件正文字体不一致
E。组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议 标准答案： A， B， C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件,不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封；②投标文件
中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件）及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金；⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
15、出售型房地产开发投资的不确定因素有（ ). A。 建安工程费 B.空置率 C.租金水平 D. 开发周期
E.房地产开发贷款利率 标准答案： A， B， C, D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本,空置率,经营成本，投资收益率.
16、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。 A. 城市化进程加快 B. 土地总量有限 C. 房地产开发周期长 D。 房地产不可移动
E。政府垄断建设用地使用权出让市场 标准答案： BCDE
解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等,导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
17、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示,这体现了物业服务的（ )原则。 A。 合理 B。 公平 C. 公开
D。 质价相符 标准答案： C
解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。
18、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为( ）。 A。 折现率 B. 报酬率
C。 投资收益率 D。 资本化率 标准答案： B
解析：考察报酬率的含义.报酬率为投资回报与所投入资本的比率。 19、下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有（ ）. A。 提高首付款比例 B。争取贷款利率优惠 C.增加贷款额度 D。延长贷款期限
E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款 标准答案： A, B, D, E
解析:本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式,都可以降低月偿还额。参考答案为ABDE。
20、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。 A. 城市化进程加快 B. 土地总量有限
C。 房地产开发周期长 D. 房地产不可移动
E.政府垄断建设用地使用权出让市场 标准答案： BCDE
解析:考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等,导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整,房地产供给缺乏弹性。 21、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失,属于建筑物的（ )。 A. 物质折旧 B。 功能折旧 C. 外部性折旧 D. 经济折旧 标准答案： A
解析：考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。
22、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是（ )。 A. 争议已经过调解 B. 争议已经过双方协商 C. 争议双方在同一地区注册 D。 争议双方有仲裁约定 标准答案: D
解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁,并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。 23、业主委员会会议作出的决定，应由（ )签字确认。 A。 全体委员
B. 半数以上的参会委员 C. 业主委员会主任 D。 参会委员 标准答案： D
解析:考察业主委员会会议的内容.业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。
24、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )。
A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算 C。由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算 D。代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
标准答案： B
解析:考察商品房销售代理的基本形式.该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。
25、关于划拨建设用地使用权的说法,错误的有( ）。 A。 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限 C。对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证 D。 划拨建设用地使用权未经许可不得转让 E.划拨建设用地使用权的出租无须审批 标准答案： A， C, E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时,土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
26、房地产广告预算中,比重最大的费用一般是( )。 A。 广告调查费用 B.广告制作费用 C.广告媒体费用 D. 广告策划费用 标准答案： C 解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分,也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
27、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元（不含土地成本),销售税费为销售收入的11％,可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为（ ）元/平方米. A.5337 B。5440 C.5550 D。5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算.该房地产开发建筑面积2＊3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+）成本加成率］/(1—销售税费率）=3800*1。25/0。89=5337元/平方米。 28、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有（ ）。 A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外,划拨建设用地使用权没有使用期限 C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证 D。 划拨建设用地使用权未经许可不得转让
E.划拨建设用地使用权的出租无须审批 标准答案: A， C， E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时,土地使用者缴纳补偿、安置费等费用；建设项目竣工后,有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
29、房地产广告预算中,比重最大的费用一般是( ）。 A. 广告调查费用 B。广告制作费用 C.广告媒体费用 D. 广告策划费用 标准答案： C
解析:考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素,约占广告费用总额的80％。
30、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以（ )等于可比实例在估价对象状况下的价格.
A。 房地产交易情况修正系数 B. 房地产市场状况调整系数 C。 房地产状况调整系数 D. 房地产价格变动率 标准答案： C
解析:考察房地产状况调整的含义.房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格＊房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。 31、房地产开发项目工程施工投标的主体是( ）。 A. 房地产开发企业 B. 招标代理机构 C。 工程监理单位 D. 施工企业 标准答案： D
解析:考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业.
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