一、我国物流园区的发展现状
我国物流园区的建设始于1999年深圳平湖物流基地，此后其他城市尤其是沿海经济发达省份的大中城市纷纷进行物流园区规划工作，取得了一定的成果。但是，由于理论研究工作的滞后，物流园区在实践过程中也出现了一些问题。在现阶段，要解决好这些问题，需要正确认识发展现状，采取正确的发展建设模式，并在实践中处理好关键的问题。
1.发展速度快、规划建设数量多，但都集中于沿海经济相对较发达地区。目前，各省份在各省域范围内规划建设不同数量的物流园区,估计已规划的物流园区多达数百个，从一个侧面说明我国现代物流发展速度之快。
2.由于所依托的建设发展条件和主体功能不同，物流园区呈现多种类型。不同的区位条件产生的物流需求也各不相同。物流需求、自然地理环境、交通基础设施条件、城市化水平以及资源禀赋是物流园区建设发展的制约因素。所以，各地在物流园区规划中依托自身的优势条件确定适合自己发展的物流园区，总体上形成多种多样的类型(如表1)。
表1我国规划建设的物流园区类型一览表 物流园区类型 港口物流园区 港口 依托条件 主要功能 国际、国内物流物流分拨配送 空港物流园区 航空港 航空快运物流 上海的浦东空港物流园区 公铁联运物流园区 公路、铁路运输枢纽 多式联运分拨配送 工业物流园区 经济开发区、工业园区、为生产提供物流服务 高新技术开发区 保税物流园区 城市配送型物流园区 保税区 靠近城区的原有仓储基地 城市或区域综合物流服务 进出口产品保税加工物流 城市配送物流 北京的良乡物流园区 天津的开发区工业物流园区 青岛保税物流园区等 大连老港区市域物流园区等 上海的西北综合物流园区 案例 深圳盐田物流园区 综合物流园区 区位、交通、市场等综合优势条件
3.政府在物流园区的规划、建设与运营中发挥重要的主导作用。
物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件。由于现阶段我国许多地区经济发展水平尚难以支撑现代物流的发展，作为城市发展的重要组成部分，其公益性较为明显，收益率较低。因此，政府在规划中较积极，而企业多保持观望态度。事实上，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效
益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。因此要求政府在物流园区规划，建设与运营的初期发挥重要的主导作用。 4.物流园区的规划超前于经济与市场的需要。
尽管物流园区的规划对区域经济的发展有许多促进作用，但是物流园区的建设也要切合实际需求。普遍认为，我国的物流园区规划超前于经济与市场需要，这在中西部地区更为明显。在这种情况下，不可避免地会出现一些重复建设的情况。
二、我国物流园区建设发展模式
物流园区建设模式的选择是物流园区发展中很重要的一环，通过研究总结国内外物流园区理论及实践成果，我国目前及未来可能选择的物流园区建设模式有四种，即物流经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式、综合运作模式。基于目前的发展背景，考虑到每种模式的适用条件，本文认为四种模式有不同程度的可行性。 1.物流经济开发区模式
近年来，我国陆续创建了经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、边境经济合作区、保税区等不同类型和不同层次的开发区。它们广泛分布于中国沿海和内陆地区的开放城市，在现代化建设中发挥着重要的作用。物流园区与工业园区、高新技术产业园区相似，都具有“园区化”的特点，包括产业一致性、物质空间相对独立性和形态完整性等，因此可以考虑将开发区模式应用于物流园区，将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。
由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特性，因此，建立在经济开发区模式上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目。
物流经济开发区同其它类型的开发区既有区别又有联系，表2为物流经济开发区与经济技术开发区、高新技术开发区在主体结构、整体功能和宏观政策适用对象三个方面的比较。从三者的简单比较可以看出，物流园区以提供物流及相关服务为主，不同于其它两类开发区，物流园区创造的“产品”是服务。物流园区的经济开发功能主要体现在物流基础设施项目的建设和完善的物流服务所带来的经济开发功能上。
在目前缺乏物流园区实践经验的情况下，将开发区的经验和模式应用于物流园区建设是很有现实意义的。
表2 三种类型开发区比较 类型 比较内容 经济技术开发区 高新技术开发区 物流经济开发区 企业构成 中外合资经营、合作经营、高新技术企业、民营外商独资经营的生产性和出口加工型企业 政府派出机构和企业 政府派出机构和企业、高等学校和科研机构 整体功能 作为一种主要以外部变量其功能侧重于创建良好的招商引资环境， 以吸收外资为主、工业项目为主、出口创汇为主，发展高新技术和外向型经济。 作为一种以内部变量区，其功能主要是集聚并开发智力资源、加速科技成果转化和科技创新、孵化高新技术企业、造就高新技术企业家、发展高新技术产业和培 育 知 识 经济 。 中外合资经营、中外合作经营、外商独资经营的生产性和出口加工型企业 具有民营科技企业特征的高新技术企业以及由其群体构成的高新技术产业 科技企业 以专业物流企业为主， 还包括生产企业和商业企业 政府派出机构和企业、高等学校和科研机构 是一种内外变量共同推动的园区，其功能主要是通过改善物流发展环境及基础条件，加快培育物流产业，培育第三方物流企业，确保经济发展所必须的物流运作效率和水平。 主体结构 主体构成 为动力的外生型城市新区，为推动力的内生型园专业物流企业、生产企业、商业企业 宏观政策适用对象 2.主体企业引导模式 主体企业引导模式主要是从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流产业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业聚集和依托物流环境引进或吸引工业、商业企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的。
企业是将来物流园区管理运营的主体，主体企业引导的物流园区开发模式以市场需求为立意点，采用了自下而上的“拉动”方式，从市场配置资源的优势分析，由于企业本身具有丰富的物流经营管理经验和较高的专业技术水平，该模式降低了物流园区因功能定位不合理和需求不足等因素所造成的投资风险。
主体企业引导模式对城市经济管理体制、管理机制等制度方面提出了挑战，要求有体制和机制的改革和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。这种模式要求企业具有较强的实力和较大的规模，考虑到目前情况下我国物流企业的现状，其适用的范围受到很大的限制。 3.工业地产商模式
物流园区的工业地产商开发模式的理论基础是物流园区的开发和建设目的，就是建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身不是为了赢利，是一种社
会效益的体现，城市及政府的收益来自于物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。 4.综合运作模式
综合运作模式指对上述的物流经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区建设项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也希望在投资方面跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，单纯采用一种开发模式，可能很难达到使园区建设顺利推进的目的，因此可以综合运用物流经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式。
综合运作模式并不是前述三种模式的简单重叠，在考虑三种模式特点的基础上，应该确定一种主导模式，本文认为：
(1)主体企业引导模式对物流园区所处的外部制度环境和机制环境要求较高，对其建设核心— 主体企业的实力要求也很高，在目前情况下我国几乎没有具备相应实力的企业，因而现实可行性非常低。
(2)物流经济开发区模式是考虑到“园区化”的共性，将我国创办开发区的经验移植到物流园区建设，其最大优点在于我国有20多年创建和经营开发区的成功经验，但是物流园区以提供“物流服务”为主要“产品”的特点以及其所创造的物流条件对经济运行的重要支撑作用的特殊性又决定其不能完全照搬创建开发区的一般套路，因而如何成功的进行经验移植还需要在实践中不断探索。从这个角度讲，物流经济开发区模式作为主导模式还是有一定的风险性的，但这并不排除局部地区采取试点的方式逐渐摸索经验。
(3)工业地产商方式是国外一种比较成熟的物流园区建设模式，而且积累了丰富的经验，尤其是日本、德国采用的基于工业地产商模式的变形操作模式在我国目前情况下更具有现实操作性。
通过以上分析，本文认为工业地产商模式为主导的综合运作模式作为当前物流园区建设的主导模式是非常现实可行的。
三、物流园区发展对策分析
根据物流园区发展的现状，正式运营的物流园区将会逐渐增多，日后物流园区逐步开始从规划建设向实际运营转变。全国物流园区将会出现新一轮的运营热潮，焕发出更强的生命力，在物流园区的运营管理、增值服务、标准化、信息化和联盟协作等方面，理论和实践都将会有很大的创新。在这个过程中，一方面需要政府对物流基地的发展进行必要的引导，另一方面物流园区的运营商要以客为导向大胆创新。 1.发展建议
物流园区建设是推动我国物流业健康发展的一条良好途径，具有支持和放大政府对物流产业的引导作用。同时，它是大型的基础设施建设工程，通常投资额度大，投资回收期长，因此在物流园区的发展过程中，政府的角色定位将进一步明确，将更好地扮演规划者、引导者、政策法规制定者、标准制定者和
秩序调控者的角色，应在科技创新、政策扶持等方面给予大力支持。
首先政府必须加强物流园区建设的统筹规划。物流园区不能简单的市场化运作，需要政府和市场两手抓。就目前情况来看，政府加强对公路、铁运、水运、空运等不同性质的物流园区的总体协同布局，强化物流园区的多样性与协调性是非常必要的；同时也要防止同类型物流园区在同一地区的有效辐射半径内的重复建设。物流平台规划最好与基本的城市规划、产业规划、交通网络规划同步进行，系统考虑。
其次要注意加强运营管理能力。园区自身的运营管理能力应当进一步加强，更好发挥资源整合和社会分工合作体系优化的作用。
再次要关注信息化和标准化建设。信息化、网络化、标准化是现代物流业发展的总体趋势和重要标志。信息化是国内物流园区发展的必然要求，随着各类物流基地的兴建，信息化的作用越来越得以体现。物流园区的一大核心就是信息化，通过信息化连接物流企业、社会车辆、物流资源，集聚各类物流信息和资源，发挥资源整合效应。因此，无论是规划建设的物流园区还是实际运营的物流园区，都应该高度关注信息化的实际运作，真正发挥信息化的整合协同作用。
2.科学建设物流园区应注意的问题
（1）定位应准确且遵循经济合理原则。要重视流通的作用，即商流、物流、信息流对园区发展的作用，以市场拉动需求、集聚人气。此外，应尽量利用已有的仓储及设施。
（2）与政府宏观规划相协调。物流园区的建设是城市功能建设的重要组成部分，在初期规划时一定要与当地经济发展规划相协调，否则将会出现重复建设、浪费土地资源的现象。
（3）对入驻企业进行甄别并控制土地使用。从目前国内物流园区建设过程可发现，尽管大多数企业投资物流设施是以推动物流业发展为目的，但也有个别企业或集团以土地炒作为目的。因此，在审核入驻企业资质时要严格把关，要对土地的使用以及建筑物的形式等提出要求， 以保持园区土地的充分利用和可持续发展。
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