房地产开发项目风险控制分析

陈星宇

摘　要:本文主要分析了房地产开发项目风险控制房地产行业中的应用ꎬ重点介绍了房地产开发项目风险控制的分类和措施ꎮ房地产开发项目风险控制的应用不仅能够适当降低现有房地产行业风险较大的缺点ꎬ而且具有降低风险、节约成本、促进行业发展等优点ꎮ通过对房地产开发项目风险控制的应用研究ꎬ为房地产行业的发展控制提供良好的保障ꎬ创造出最大化的经济与社会效益ꎮ

关键词:房地产开发ꎻ项目风险控制ꎻ重要性ꎻ应对措施　　一据有关调查显示、房地产开发项目风险控制的常见风险类型分析

ꎬ我国大多数房地产行业在发展过程中面临着不同的风险问题ꎬ这些问题多贯穿于整个房地产发展阶段ꎬ对于房地产企业的发展有着举足轻重的影响力ꎮ房地产开发项目风险控制不仅是房地产开发的基础ꎬ而且对于整个行业的发展和走向具有指导作用ꎮ但是由于种种因素的影响ꎬ导致房地产开发项目也存在较大风险ꎮ下面对房地产开发项目风险控制类型展开详细论述(就现实情况而言一)资本风险

ꎮ

ꎬ具体风险类型之一是资本风险ꎮ资金是进行房地产项目开发的基础ꎬ资金的多少就决定着房地产规模的大小项目ꎮ由于房地产开发项目对于资金的需求是巨大的ꎬ所以所有的房地产企业都会通过融资、筹资等各种渠道扩大企业经营资本ꎬ最后扩大房地产开发项目的规模ꎮ这些渠道包括向银行取代贷款抵押、公司发行债券、上市公司以股权融资等形式ꎬ扩大企业经营规模ꎻ随后当房地产项目建设完成后ꎬ通过房产的售卖来回笼资金、弥补资金缺口ꎬ对银行贷款还本付息等ꎮ这个过程对于所有房地产企业而言都是十分熟悉的ꎬ但是也存在一定的风险ꎬ即所谓的资本风险ꎮ由于现阶段我国国内的房地产行业的发展一直比较迅速ꎬ即使国家不同的出台相关的抑制房价的措施和限购令等ꎬ还是无法使得高居不下的房价有较大程度的降低ꎮ同时基于国家政策的限制ꎬ房地产企业在选择进行银行贷款时会发现各地的银行都已经提高了房地产企业贷款的门槛ꎬ其限制性因素有所增加ꎮ这样房地产企业通过银行贷款的难度大大增加ꎬ其融资的渠道也减少了一个ꎬ房地产企业的规模就相较之前ꎬ扩大程度就显得有限了ꎮ此外ꎬ在销售阶段ꎬ由于国家出台的相关政策ꎬ可以得出房地产销售的人群有所限制ꎬ尤其是限购令的出台ꎬ房地产销售的客户目标就有所改变ꎬ进而房地产的销售难度也大大增加ꎬ房地产开发商回笼资金的难度也有所增加(ꎮ

调查显示二)项目管理层面的风险

ꎬ在房地产开发项目的不同阶段有着不同的风险类型ꎮ房地产开发项目初始阶段在于资本的风险ꎬ当房地产开发项目进行建设时ꎬ就是项目管理的风险ꎮ当房地产开发项目在开展前要进行决策和成本管理方面的内容ꎮ此时ꎬ由于信息、预估等方面的差异ꎬ决策者做出是否要建设房地产开发项目的结论以及对于房地产开发项目的形式进行评估ꎮ如果评估合理且复合形式ꎬ那么该房地产开发项目就会使得企业赚得盆满体钵ꎻ反之ꎬ一旦出现错误的评估结论ꎬ将很难在房地产行业分得一杯羹ꎮ

关于项目开发管理阶段的成本管理问题ꎬ则是在于房地产开发项目的材料市场价格变更、房地产设计的变化、房地产施工层面的改动以及国家政策的影响等因素ꎮ这些可变或者不可变的因素都将导致房地产开发项目的风险控制是个难题ꎮ但是基础的房地产设计和施工层面的相关变动等ꎬ是可以在人力控制的范围之内的ꎮ因为国家政策和市场变动都是无法预料且无法反抗的ꎬ基于房地产开发项目的合法性ꎬ必要遵守的条件—(ꎮ

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缴税的风险

基于房地产开发项目容易受到国家政策的影响ꎬ所以在房地产开发项目的开发、建设、销售以及缴税层面都有着较大的影响ꎮ房地产开发项目与国家政策息息相关ꎬ所以房地产企业在进行纳税时容易收到多变政策的影响ꎬ这就是缴税风险的背景和产生ꎮ房地产开发项目相关企业的缴税计算方法受到房地产开发项目所在地区以及国家总的纳税政策的影响ꎬ同时由于其他与房地产开发项目有关的产业也会导致房地产企业缴税计算的变动ꎮ在房地产开发项目企业内部相关企业会计核算人员核算的失误ꎬ在一定程度上导致了房地产企业缴税的差异ꎬ从而构成纳税风险ꎮ其实ꎬ不论从哪一个原因算起ꎬ房地产开发项目的企业必然要面临着这些风险ꎬ从而实施必要的房地产开发项目的风险控制就显得尤为重要ꎮ

二、房地产开发项目风险控制的应用措施

上文已经对房地产开发项目风险控制的类型进行了大致的分析ꎬ可以看出ꎬ房地产开发项目风险控制主要存在三个方面的风险类型ꎬ包括资本风险、项目管理风险以及缴税风险等ꎮ根据以上信息以及房地产开发项目风险控制工作在实际操作中应注意的问题ꎬ进而采取有针对性的措施进行排查、(应用上文提到的房地产开发项目的一个风险类型就是资本一)资本风险ꎮ主要应对措施有以下几个方面—拓宽融资渠道

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风险ꎬ其中最突出的就是融资方面容易出现问题ꎮ由于企业的资本与企业自身经营能力、企业的信誉水平、企业的盈利能力等种种条件有关ꎬ所以在进行企业资本的管理和风险回避时ꎬ可以逐个对不同因素进行优化ꎮ基于融资方式的限制ꎬ可以拓宽房地产开发企业的融资渠道ꎬ降低融资风险、扩大企业经营规模ꎮ除了上文中提到的向银行贷款、公司发行债券、上市公司以股权融资等形式外ꎬ还可以进行房地产开发企业的合作投资、金融部门联合等方法ꎬ坚持风险共担、利益共享的原则ꎬ进而扩大企业的经营资本ꎮ其中最关键的就是建立一个资金保障的机制ꎬ从而全方位的保障企业经营资本ꎮ这就是企业资本扩充方面的风险回避应对措施ꎮ

除此之外ꎬ在房地产开发企业自身资本的管理上ꎬ还要建立房地产开发企业项目资金的管理机制ꎬ合理管理房地产开发项目的资金ꎬ在保障资金的基础上ꎬ可以进行适当的资金开发工作ꎬ以钱生钱、优化房地产开发资金的结构ꎮ

在房地产开发企业的盈利能力上ꎬ企业可以不断改革现有的销售方法、创新销售形式ꎬ从而房地产开发项目的市场份额ꎬ增加盈利ꎮ其中的关键在于激发销售人员的销售积极性和创造力ꎬ在必要的时候可以采取适当让利的方式ꎬ增加消费群体和消费基数ꎬ从而提高本房地产开发企业在房地产行业中的市场份额、增加竞争力ꎮ

房地产开发企业的信誉是一个企业的隐性的资本数额ꎮ因为房地产开发企业的信誉在很多时候都是一个活招牌ꎬ可以吸引更多的消费者购买本企业的房产ꎮ具体而言就是ꎬ消费者购房不仅受到该房产本身价格的影响、还会考虑到房子的硬性条件、物业的经营水平、房地产开发商本身的价值取向以及经营理念、房子的选材等因素ꎮ当房地产开发企业能把自身的经营理念以及施工等潜在因素传达给消费者以后ꎬ

产业经济◎　

消费者就很容易选择自身信赖的品牌企业进行购房ꎮ这就是潜在的购房人群和销售因素ꎮ但是ꎬ这其中最关键的就是房地产开发企业要诚实经营、树立良好的企业形象、扩大知名度、建立信誉优先的经营理念ꎮ

(二)完善项目管理方法

在上文中提到的房地产开发项目风险控制的第二个风险是项目管理风险ꎮ其中包括房地产开发项目进行建设时ꎬ进行决策和成本管理方面的内容ꎮ关于这两个方面ꎬ风险控制的解决因素还在于企业所在省份ꎮ关于决策方面ꎬ当一个房地产开发项目被提上日程ꎬ重要的不仅是企业领导长远的领导目光ꎬ还在于这份项目规划书写的是否专业、合理ꎬ规划书的内容很大程度上会影响企业领导人的决策ꎮ这就需要房地产开发企业加强管理机制ꎬ选择高水平的风险评估人员ꎬ组建具有高专业能力、高素质、经验丰富的专家团队来帮助企业进行房地产开发项目的评估、管理ꎬ从而便于企业做出正确的决策ꎮ

在成本管理方面ꎬ对于能够人力预测的成本提前在项目规划中提出、列明ꎬ给房地产开发企业一定的预测方向ꎬ避免到时候政策变化带来的弊端ꎬ让企业失去占领市场的先机ꎮ要想达成这一目标ꎬ企业可以适当引进科技化手段ꎬ准确把握房地产开发项目的成本预测和进行市场因素变化的后果分析ꎮ这种技术手段ꎬ关键是要时刻注意房地产开发项目内部之间消息的互通有无ꎬ促进房地产开发项目信息的传递ꎬ提前决策、做好各种分析ꎬ进而有效降低企业成本ꎮ

(三)税收风险防范办法

上文中提到的最后一个风险类型在于房地产开发企业缴税的风险ꎮ但是就具体情况而言ꎬ不同地区、不同行业之间的纳税政策会影响到房地产行业ꎬ最有效的办法就是建立一个税收风险方法ꎬ包括税收成本的预算和税收缴纳的核算ꎮ第一个方面可以借鉴上文中提到的一个专业的项目规划团队的方法ꎬ由专业的人员进行税收成本的核算ꎮ当然ꎬ这个核算包括房地产开发企业前期项目投入与周围产业、地(上接第４３页)

业管理者代理成本的投入ꎮ即从企业原有的预算管理方式分析ꎬ其运用原有的绩效评价模式很难完全消除企业内各方人员的利益冲突ꎮ企业在日常经营与运转中ꎬ企业所有者负责未来发展方向的制定ꎬ给出执行命令ꎬ管理者根据命令制定具体的执行方案ꎬ并把该方案落实到各个部门与员工ꎬ在整个过程中ꎬ可能会因为双方想法的不一致引发冲突ꎬ或引起利益纠纷ꎬ对于这一情况ꎬ企业会通过不同措施的消除ꎬ为企业带来更多的经济效益ꎬ整体把目光放在投资收益较多的项目中ꎮ从企业所有者角度分析ꎬ他们会把企业的经济利益作为出发点ꎬ希望在较短的时间内得到收益ꎬ并选择投入成本较少的项目ꎬ但管理者的想法是希望企业在发展中可以得到长期利益ꎬ故需要双方同时决策某个项目是否可行时ꎬ两者必然出现矛盾ꎮ所以ꎬ在经济增加值加入前ꎬ所有者与管理者对于项目的商讨会出现或大或小的冲突ꎬ增加了管理者的代理成本ꎬ而引入后ꎬ两者的目标变得统一ꎬ交流变得顺畅ꎬ减少了代理成本的投入ꎮ减少代理成本使用的同时ꎬ也可以弥补企业原有管理方式的漏洞ꎬ改变企业者和管理者经营的方向ꎬ减少了企业过度投资的发生ꎬ并在成本管理中关注隐成本与显成本ꎬ实现了预算的高效化ꎮ

２.保证企业决策的科学合理

以往企业使用的预算管理过程是ꎬ根据预算计算出利润的过程中ꎬ会受到人为的影响ꎬ出现徇私舞弊的行为ꎬ影响企业资金的安全与稳定ꎮ但引入经济增加值ꎬ并建立预算管理框架后ꎬ企业会明确预算管理的一个目标ꎬ即确定经济增加值ꎬ增加值的多少可以反映企业在经营活动中创造的价值ꎬ而这个价值也包含了企业所有的经营活动ꎬ以及各项活动的成本ꎮ把风险、资本加入预算管理中ꎬ是让管理者从客观、理性的角度分析企业目前的发展现状ꎬ并基于现状明确未来的发展方向ꎻ而其做出重大决策时ꎬ会从短期与长远的角度看

区之间的税收缴纳ꎬ也包括房地产开发项目建设完成之后ꎬ销售时所产生的企业税目等ꎮ

第二个方面ꎬ关于企业税收缴纳的会计核算问题ꎬ又是另一个研究的方面ꎬ在此不做过多陈述ꎮ简而言之ꎬ就是房地产开发企业务必对相关人员计算的税收缴纳份额进行重新核算ꎬ避免少缴、漏缴ꎮ因为缴税设计到国家政策和对于企业经营的监督ꎬ一旦出现少缴漏缴的行为ꎬ不仅会使得自身的企业形象大打折扣ꎬ而且对于企业自身的经营来说是个问题ꎮ一旦企业的形象受损ꎬ房地产企业在进行向银行贷款时就会受到限制ꎻ同时ꎬ当企业进行房地产的销售时ꎬ也会面临企业不良形象带来的弊端ꎬ减低销售额、减少的市场份额等ꎬ都会使得企业的竞争力大大降低ꎮ

三、总结

综上所述ꎬ基于房地产开发项目风险控制的类型和应对措施ꎬ不论是对房地产开发项目本身还是房地产开发企业而言ꎬ都是利大于弊的ꎮ房地产开发项目是一个高风险、高利率并存的行业ꎬ如何进行风险控制、有效地降低行业风险ꎬ是所有房地产企业追求的目标ꎮ总而言之ꎬ进行房地产开发项目风险控制的分析ꎬ是一项具有前瞻意义的行为ꎬ有利于房地产行业的长远发展ꎮ

参考文献:

[１]马全明.房地产开发项目投资的风险控制探讨[Ｊ].中国经贸ꎬ２０１７(８).

[２]罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０１６(２５).

作者简介:

陈星宇(１９９０~)ꎬ男ꎬ江苏南京人ꎬ东南大学ＭＢＡ在读ꎬ中级会计师ꎬ东南大学经济管理学院、交通银行股份有限公司江苏省分行ꎬ研究方向为房地产风险控制ꎮ

问题ꎬ在满足企业短期利益的同时ꎬ也会增加企业的长期利益ꎮ只有如此ꎬ才可以增加企业创造的价值ꎬ实现企业的持续发展ꎮ

３.优化企业资源的配置

企业原有的资源分配方式是把资源用于主要的生产ꎬ以扩大规模ꎮ但分配资源的过程中ꎬ企业不会计算投入成本的多少ꎬ造成的结果是资本使用率较低ꎮ而在预算中加入经济增加值后ꎬ管理者会在分配资源时考虑使用的成本ꎬ意识到每个资本的投入都需要使用成本ꎮ由此ꎬ在后续资源分配的过程中ꎬ企业会根据生产产品的数量与项目实际所需ꎬ运用不同的方式分配资本ꎬ以增加资源的利用率ꎬ为企业长远发展提供助力ꎮ

四、结语

上文通过对企业全面预算管理不足以及经济增加值的分析ꎬ提出应实现全面预算管理和经济增加值的融合ꎬ建立预算管理框架ꎬ并基于框架给出预算管理指标与计划ꎬ在企业日常工作中应用ꎮ而后ꎬ可减少企业管理者的代理成本ꎬ保证企业决策的科学合理ꎬ并优化了企业的资源配置ꎬ推动企业发展ꎮ

参考文献:

[１]林俊.探讨基于ＥＶＡ的企业全面预算管理[Ｊ].中国集体经济ꎬ２０１６(１).

[２]张丹岚ꎬ王静.基于ＥＶＡ考核的全面预算管理[Ｊ].东方企业文化ꎬ２０１２(１２).

[３]郭新华.油田企业成本预算管理的模式研究[Ｊ].中外企业家ꎬ２０１２(２１).

作者简介:

吴敏ꎬ南京城建项目建设管理有限公司ꎮ

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