商业项目物业费收费标准测算

（A1）

方案构建目的：

1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围：

该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成：

1、市调当地水晶广场物业条件。

2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。

第一章 当地已开项目

水晶广场大致面积情况：

商铺名称 好家乡超市 盛大百货 水晶酒店 苏宁电器 中影雅图影城 MUSE酒吧 宝乐迪KTV 健身俱乐部 其余商铺及车库 合计面积 面 积（平方米） 23000 20000 14000 3800 3500 1350 2600 3000 38750 110000 备 注 馆内自备物业 项目物业公司管理 馆内自备物业 馆内自备物业 馆内自备物业 馆内自备物业 馆内自备物业 馆内自备物业 项目物业公司管理 ㎡ 物业人员配置及工资情况：

岗位名称 数量 工资 班次情况 备注 物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 维修：9:00~18:00/周轮休两2500~3000 工程专员 15 2500 天 运行：12H/上一休一 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天 内场秩序专员 20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员 35 2600 12H/月休4~6天 外包/包两餐 保洁主管 1 3400 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 公区保洁员 45 1620 8H/月休4天 外包/包一餐 收费员 0 暂未收费 合计配置 129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。 专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：

专业名称 岗位人数 人均管理面积 月工资测算 工程专业 19 5800平方米/人 52500 保洁专业 46 2500平方米/人 76300 秩序专业 60 1840平方米/人 1500 物业客服 3 37000平方米/人 6600 物业经理 1 11万平方米/人 7000 合计 129 853平方米/人 297800 第二章 XXXX物业情况

一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置：

岗位名称 数量 配置说明 班次情况 物业主管 1 环境及安全管理 9:00~18：00周休两天 工程领班 1 工程及装修管理 两人相互轮休 工程专员 3 公区设备维护维修 8:00-16:00（1人）、15:00-23:00（1人）+1 秩序领班 2 公区安全秩序、 9:30-21:30（1人）+1 秩序专员 6 停车场管理 8:30-20:30（3人）、20:30-8:30（2人）+1 保洁专员 5 公区环境卫生作业 8:00-16:00（2人）、15:30-23:30（2人）+1 合计 18 配置说明：

1、物业主管/工程领班（8H工作制）：相互担任部门管理，相互值班轮休，月休八天；

2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班，月休八天；

3、秩序领班（2人/12H工作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天；

4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天；

5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，

月休四天。

第三章 物业成本

一、月人力成本（610元/月）：

岗位名称 级基本工别 资 2980 2980 2650 2650 1880 1690 福利 500 500 450 450 770 250 工资合计 3480 3480 3100 3100 2650 1940 企业社保 公积金150 保险760 月人均 人力成本 4390 4240 3860 3860 3410 2700 配置 人数 1 1 3 2 6 5 18 月人力 成本合计 4390 4240 11580 备注 物业主6 管 工程领6 班 工程专5 员 秩序领5 班 秩序专2 员 保洁专1 员 月合计 工装 年会 生日 过节礼品 培训 年总计 保险760 保险760 保险760 保险760 保险760 无夜补 7720 20460 13500 610 742680 9100 2000 2600 14300 2000 无夜补 年合计 年 年 年 年 年 13人*700元/人/套（保洁外包不提供工装） 13人*200元/年 11个法定节假日*100元*13人 772680 772680/12=390元/月 二、行政办公费：

序号 1 2 3 4 5 合计 项目 办公用品 电信宽带 差旅费 招待费 员工宿舍租金 月支出 200 169 1600 500 1300 3769 年支出 2400 2028 19200 6000 15600 45228 备注 办公用品 e169套餐 成都往返两次 计划招待费 安保宿舍 三、设备设施维护费及杂项

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 合计 项目 计算方法 月支出 电梯维保 3台*600 1800 电梯年审 3台*600 150 强弱电系统维护 预估200元/月 200 空调系统维护 预估500元/月 500 建筑本体 100 照明灯具 预估200元/月 200 洗手间给排水 预估100元/月 100 其他公区维修 预估200元/月 200 商业保险 预估5000元/年 417 工程开办工具 预估15000 1250 化粪池清掏 每季每次600元 200 内场消杀 每月每次200元 200 垃圾清运 1200 灭火器充装 150 电脑1台（4000）、打印机1台（2000）、 办公桌3张（900） 物业值班室装修 08 年支出 21600 1800 2400 6000 1200 2400 1200 2400 5000 15000 2400 2400 14400 1800 6900 20000 1066 备注 每季度一次 每月一次 第四章 数据汇总

项目 人力成本 行政办公 设备维护及杂项 不可预见费 企业利润 小计 小计*1% 小计*10% 说明 月支出 390 3769 08 77067 年支出 772680 45228 1066 924804 9248 企业税金 总计 小计*6% 月物业成本：

1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。