不动产评估复习题-专升本

一、填空题

1、不动产是 、 和 的结合体。

2、不动产价格是由不动产的 、 和 三个条件相互作用、相互影响形成的。

3、不动产估价的最高最佳利用（最有效使用）指 、 、 并使价值最大的合理、可能的利用。

4、基准地价评估成果包括有 、 、 等。 5、纯收益按等比级数递减，收益年期无限的计算公式为 。 6、房地产状况调整包括 调整、 调整和 调整。 7、土地估价报告封面含 、 、 、 等信息。

8、假设开发法静态评估中应计息项目包括 、 、 、 等。

9、不动产实物包括 、 和 。 10、不动产价格的形成条件是 、 、 。 11、不动产估价中应明确的事项包括 、 、 、 等。

12、收益还原法中报酬率确定的方法有 、 、 等。

13、纯收益按等差级数递增，收益年期无限的计算公式为 。 14、建筑物折旧有 、 和 3种类型。 15、成本逼近法应计利润项目有 、 、 。 16、不动产估价报告的质量一般包括 和 两个方面。

17、以假设开发法评估的估价对象价格或价格称 ； 采用收益法测算出的估价对象价值或价格称 。

18、土地估价报告内容包括 、 、

、 4个部分。

二、名词解释 1、可比实例 2、估价日期 3、假设开发法 4、功能折旧 5、哈柏法则 6、客观收益 7、估价目的 8、成本法 9、建筑物重置成本 10、标准深度 11、基准地价 12、土地剩余技术

三、简答题

1、不动产评估的程序是什么？

2、市场比较法中如何建立价格可比基础。 3、简述路线价法的评估程序。 4、简述房地产估价报告的内容。 5、简述假设开发法的评估步骤。 6、影响不动产价格的一般因素有哪些。 7、影响不动产价格的个别因素有哪些？ 8、不动产评估的原则有哪些。

9、简述收益还原法的估价步骤。 10、简述路线价法的评估步骤。 11、简述基准地价修正系数表的编制。 四、计算题

1、估价对象概况：待估不动产是一出租写字楼，宗地面积7000 m2，建筑物为钢混结构，地上16层，地下2层，总建筑面积30000m2，于2000年建成，耐用年限60年，2005年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权，试计算该不动产2017年4月的转让价格。

搜集相似地区该类写字楼的平均水平资料：租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，每平方米月租金平均为40元，空置率平均为10%，同类建筑物重置价为8000万元，设备家具装修重置价1500万元，日常费用平均每月20万元，房产税每年按建筑物重置价的70%的1.2%缴纳，其他税费为月收入的6%，年报酬率为9%。

2、某开发区征用土地总面积5km2，现已完成“七通一平”，开发区内道路，绿地，水面等基础设施占地1.5 km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限50年，土地面积10000 m2，据测算，该开发区土地征地，安置，拆迁及青苗补偿费为4.5 亿元，征地中发生的其他费用为1.5 亿元，征地后的土地七通一平费为2亿元/ km2，开发周期为2年，且第一年投资占总开发投资的40%，总投资回报率20%，土地增值收益率20%。当年银行年贷款利率6%，土地还原利率6%，该估算出让该宗地工业用地的单位面积价格和总价格。

3、某市有一宗“七通一平”的待建空地，土地总面积5000m2，规划许可修建商品住宅，规划容积率3.0，土地使用权年限为70年，现招标出让。某公司拟参与地块投标。

据市场调查和规划要求，该宗地适宜建一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达5800元/建筑m2，在开发建设过程中，建安工程费为1300元/建筑m2，勘察设计等专业费用及管理费为建安工程费的15%，第一年需要投入40%的建安工程费、专业费及管理，第二年投入60%，在各年内均匀投入；销售税费为不动产总价的8%，当地土地转让中卖方需要交纳的税费为转让价格的6%，买方需要交纳的税费为转让价的4%；折现率为15%。

试利用上述资料、采用动态方法估算该企业目前所能投标的最高地价。 4、为了评估一宗住宅用地价格，选择4宗可比实例。

交易情况与估价对象土地一致，其他条件比较如下表：在区域因素和个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）指标值表示可比实例的区域因素和个别

因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度（表1），在区域因素和个别因素中，各因子的权重相等。通过市场调查，得到该城市的定基地价指数（表2）。

根据已知条件，评估该住宅用地2015年10月价格。

表1估价对象和可比实例条件

项目 用途 成交日期 成交价格 (区域)繁华程度 (区域)基础设施 (区域)交通条件 (个别)地势 (个别)形状 (个别)其他 估价对象 住宅 15.10 0 0 0 0 0 0 A 住宅 14.10 1200 -2% -1 % -2 % -2 % +3 % -3 % B 住宅 14.12 1300 -2 % -1 % -2 % -2 % +3 % -3 % C 住宅 15.08 1400 0 +2 % +3 % 0 +5 % 0 D 住宅 14.04 1000 -3 % 0 -2 % -2 % -4 % -2 % 表2地价指数表

时间 地价指数 14.1 100 14.2 101 14.4 103 14.10 109 14.12 111 15.1 112 15.8 119 15.10 121

参

一、填空题 1 实物 区位 权益

2有用性 稀缺性 有效需要 3法律上允许 技术上可能 财务上可行

4评估报告 基准地价图 基准地价表 基准地价修正系数表和修正系数说明表和基准地价成果数据库。 5 v=a/r+s

6区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整

7项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、电子备案编号、提交估价报告日期。 8地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费、管理费、购买不动产税费、销售费用。 9 土地 建筑物 地上附着物

10不动产的有用性 相对稀缺性 有效需求。

11估价目的 价值时点 估价对象 估价日期 价值类型

12市场提取法 累加法 投资收益率排序插入法 复合投资收益率法 13 V=a/r＋b/r2

14物质折旧 功能折旧 经济折旧 15土地取得费 土地开发费 税费 16内在质量 外在质量

17 剩余价值、开发价值 收益价值

18 摘要 估价对象界定 土地估价结果及其使用 附件 二 略 三 略 四 略