新城小区早期介入及入住管理方案

新城小区早期介入及入住管理方案

新城小区早期介入及入住管理方案提要：业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期介入人员将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构

新城小区早期介入及入住管理方案 1营销配合方案

为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素，项目前期介入人员将在前期介入期配合售楼部开展如下工作：

a.配合售楼部受理物业管理咨询，同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训；对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核，避免入伙后口实不符导致纠纷。 b.高标准做好售楼中心、样板间、停车场和室外广场的保洁及花圃绿化的管理工作；

c.提供售楼中心、样板间和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务；

d.做好售楼中心、样板间的设施设备的维修养护工作。 F.开展业主服务需求调查

业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期介入人员将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，并对调查结果进行统计、分析，以此对客户服务体系进行精心设计，确定服务标准，使今

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后的物业管理工作更加贴进业主。同时，与开发商共同举办准业主联谊活动，集中收集、了解业主反馈的信息。 2早期介入工作计划

第一篇组建前期介入小组及工作标准

一、自20**年8月7日开始派驻专职工程师到现场，视工作需要公司顾问小组不定期介入物业在建工地，在尊重原有设计的基础上，对在建房屋从业主使用角度提出合理的建议供开发商参考； 二、工作内容及标准：

（1）为开发商提供合同约定内关于前期介入的服务项目。 （2）物业项目经理和工程师每周不定期到现场，关注项目在建情况，开展必要的可行性工作；

（3）根据物业特点及配套情况，向开发商提供《物业建议书》，建议需合理、实用，尊重原有设计，充分利用现有资源。

（4）为项目接管验收做好准备工作，按照接管验收要求准备接管验收的资料。

（5）为管理处入伙做好准备。 （6）做好与外部公共关系的联系。

（6）每周不定期与开发商沟通，对需配合工作在开发商要求时限内提前完成。

第二篇FH新城工作计划

（20**年8月5日至10月20日） 人员到位时间及工作职责

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岗位人员配备到位时间工作范围及职责备注 项目经理1人20**年8月5日全面负责现已到位 客服主任人20**年9月1日配合项目经理工作 财务1人20**年10月8日小区财务工作 护卫主管1人2006年10月8日小区公共秩序

技工5名2006年9月1日小区的日常维修、维保跟踪、一户一验

一期所有岗位人员2006年10月8日按计划定编 FH新城小区工作计划 工程组（责任人：）

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

2确定物业办公用房，编制办公室装修计划，包括：管理处办公室、客户服务中心、员工宿舍、员工食堂等确定选址、装修效果图、装修施工期、办公设施配备。

3编制房屋接管验收计划1、与开发商工程协调，确定接管验收及遗留问题等处理的流程、责任人、时间、办法等 2、各种接管验收表格及接管验收注意事项的编制。 3、对小区施工进行跟进

新城小区早期介入及入住管理方案提要：业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期介入人员将在销售部门的帮助下，在

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入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构

，主要了解小区设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能等；熟悉水、电、气、消防等管道线路铺设位置及走向。

4、确定接管验收领导小组和对验收小组人员进行专业分组、任务分配。

5、确定接管验收所需人力配置计划、物料准备计划、验收日程安排。

6、对验收小组成员分别进行理论培训和实操培训。统一验收标准、工作方法等。

7、接管验收不合格工程问题的处理

4制定本项目的物质、工具配备计划结合物业管理方案及实际工作编写计划报公司

5新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案（时间、课题、讲授人）

6编制二次装修须知及二次装修审批要点包括：装修申请、装修方案、装修注意事项、二次装修竣工验收。

7编制二次装修巡查要点1、巡查方法（分为安全巡查和工程巡查）

2、装修巡查频次 3、装修巡查要求、

4、注意事项（大厦公共设施方面、文明施工方面、装修安

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全方面、住户室内装修方面）

8编制二次装修验收要点1、影响大厦外观的情况 2、墙体改动的情况 3、管线变动的情况 4、孔洞改动情况

9编制装修垃圾清运管理方案1、电梯的管理 2、楼层的管理 小区标识（VI）的制作

1、名称标识（路名牌、栋号牌、楼层牌、房间牌、形象牌、宣传栏等）

2、警示标识（消防疏散批示牌、安全标识通告牌等） 3、指示标识（指路牌、导向牌等） 4、示意标识（电梯使用注意事项等） 5、设备设施标识（设备名称牌、状态牌等） 6、绿化标识（品名牌、温馨提醒牌等）

11编制生活垃圾收集方案1、利用分类收集垃圾桶和废电池回收箱，倡导环保生活方式，为达到ISo14000标准做好硬件建设。 2、室外适当位置配置分类垃圾收集桶。

3、垃圾从楼层收下楼后应在合适的位置设置垃圾中转站，同时提供垃圾收集车存放位置。

13停车场管理系统小区竣工时，应确保各类停车场设施得到完善，包括减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、

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车位号、车牌号、反光板、反光镜等，以上均应符合福州交通行政主管部门的要求。

14设置信报箱在各单元设置统一的信报箱，信报箱应符合邮政部门的通邮要求。

15供水、电、气、电视、电话、网络等办理情况咨询书面形式，落实地址、电话、收费标准等。

16选定装修垃圾堆放处提前设置好装修垃圾公共堆放点，要求用塑料布围起来，安装”装修垃圾公共堆放点”标识，安装”装修垃圾公共堆放点”导引牌。

16跟踪现有的工程遗留问题。 FH新城工作计划

客户服务中心（责任人：客服主任） 序号工作内容目标值工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等公司。

2编制入伙方案入伙工作人员的配置及工作职责：

3编制和印制入伙资料《业主公约》、《居家指引》、《房屋装修申请表》、《业主基本情况表》、《前期物业管理协议》、《委托银行收款协议》、《业主房屋验收单》、《装修审批要点》、《入伙手伙办理流程单》、《房屋装修许可证》、《施工人员临时出入证》、《放行条》、《装修施工人员登记表》等资料。

4编制入伙须知及入伙流程图1、入伙手续办理地点和时间：

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2、业主需要向验资组提供的资料 3、向验资组交验资料：

4、业主领取的物品：《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、门禁对讲机等物品 5、验房手续办理； 6、装修手续办理流程

5准备各类房屋的平面图，并标明梁、柱、剪力墙等不能改动的位置

6与发展商联系提供业主名册、联系电话等相关资料。 7牵头制定入伙的收费类型、标准等

8设立入伙办理咨询点与开发商工程部、监理公司三方共同组成咨询小组，负责对入伙业主的现场咨询；

10制作入伙资料的填写样板并贴在白板上公示

11新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案（时间、课题、讲授人）

12与开发商联络落实入伙前期施工及工程进度、与开发商之间的接口

FH新城工作计划

客服组（责任人：客服助理） 序号工作内容工作明细事项完成时间

1根据各项目组的实际核定人数、标准进行招聘确定人数，审批后，提前到位。

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2制定《职员薪酬体系执行办法》制定相应的文件，报批后执行。 3制定相关岗位服装款式、数量等方案确保入伙前服装到位 4入伙场地布置1、确定入伙场地 2、入伙祝贺标语的横幅制作

3、车辆、桌椅板凳、就餐、照相、录相的安排 4、喷绘制作二次装修须知及二次装修审批要点看板

5、喷绘制作入伙须知、入伙流程图、收费标准看板、竣工验收备案表

5制定《物质购置计划》督促各项目上报，安排采购，确保入伙。 6落实职员的食宿安排根据人员招聘等情况安排。

7制定推动管理处员工的培训计划根据各项目上报情况组织培训。

8印制名片、工牌等 9联系确定灭火器的购买标准 10临时装修材料的摊点设置 11二次装修垃圾的分包方确定

提前设置好”砂子、水泥堆放点”和标识，并公示价格 FH新城工作计划 环境组（责任人：）

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

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2新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训

新城小区早期介入及入住管理方案提要：业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期介入人员将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构

工作制定方案（时间、课题、讲授人） 3入伙前拓荒清洁 FH新城工作计划

护卫组（责任人：护卫主管） 序号工作内容工作明细事项完成时间 1FH新城的接管保安公司按预算派护卫员

2制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

3人员军训、知识培训等制定方案（时间、课题、讲授人） 4物质装备根据计划物质装备逐步到位 A.公共设施设备接管验收

为了使FH新城设施设备的接管验收工作有序进行，确保接管项目的安全和正常的使用功能，按国家规定标准制订周详的方案及计划，严格按标准执行。文件包括:

《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《楼宇智能化电设备验收单》、《弱电设备缺陷报告单》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备

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缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单（标、复）》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》,基本验收接管程序如下：

a.发展商书面通知管理处、工程部进行接管验收； b.工程部召开接管验收专题会议，组建接管验收小组； c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表；

d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准；

e.根据资料交接一览表，要求提供所需资料；如提供资料不齐全，要求施工单位必须做出书面承诺具体提供时间；

f.发展商所需提供的资料到位后，工程部制定接管验收计划以及日程安排书面通知发展商；

g.工程部组织有关人员进行初次验收工作；

h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告发展商处理； i.配合发展商组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目，如为重大整改维修项目，不能及时完成，要求施工单位必须书面承诺具体完成时间；

j.发展商书面通知工程部进行接管验收复验（质量缺陷的针对性地再验收）；

k.全面验收合格后，接收所有钥匙，接管验收区域； l.流程图： 责任人工作要求

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3入住策划及实施方案

一、团队组建时间：20**年10月10日前 二、工作内容及标准：

1、管理架构：结合FH新城一期入住户数及情况，配置合理的人力资源。

2、物资及入伙工作计划：

（1）物资按适合于FH新城情况草拟配置计划，并于10月15日到位；

（2）入伙资料（入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等）于10月20日到位；

（4）入伙布置及VI标识制作：包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置，摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等，综合体现服务的人性化。于11月10日前完成； （5）入伙期间方便业主的增值服务：如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。 （6）培训计划：

序号培训内容培训对象培训方式备注 1小区基本情况介绍及管理要点:

1.项目定位；2.开发商简介及理念；3.楼盘详情；4.业主群体全体员工内培/外培

2《物业管理委托合同》全体员工内培

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3《答客问》全体员工内培

4FH新城综合工作计划、任务；入伙工作安排全体员工内培 5FH新城房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培 6FH新城开荒保洁及工作标准保洁组内培 7FH新城护卫工作重点及标准护卫员内培 8FH新城工程工作重点及标准工程组内培 说明：

A、外培意为请开发商或施工单位进行讲解； B、其他培训按公司运营体系要求培训； c、其他

一、联系人：z电话1XXXXXXX 二、参照文件： 《物业管理条例》

《建设部房屋接管验收标准》 《建设工程质量管理条例》 《住宅工程质量分户验收管理规定》 《公司运营体系文件》 4装修管理要点 室内

室内的墙体进行改造，分为两种：承重墙改造和非承重墙改造。 承重墙体禁止改动。若必须改动，承重墙体改造要求有相关部门审批、批文（特别是原设计部门的审批文件）；承重墙要打洞，半

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径不能超过5cm（只允许打圆形），并且必须有加固措施。 非承重墙体改造必须查阅工程图纸，各类管线的走向情况，同时做好安全措施（如防水），禁止使用锤子强行砸断。 室内装修使用的各类装修材料以轻、防火、环保为主。 １.２.１禁止用1厘米以上厚度的石材铺设地面。 室内卫生间的防水要求。

室内卫生间墙体防水必须做；地面防水卷起地面30cm；所有防水都必须做三次以上。

室内其它地方的防水没有硬性要求（有改造必须注意防水要求）。建议厨房地面做防水处理。 户

新城小区早期介入及入住管理方案提要：业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期介入人员将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构

型内的各种使用功能不能改变（如厨房、洗手间等）；

洗衣机的位置可以调动，但要注意排水（排到污水管中）、噪声、防水问题。禁止在北阳台放置洗衣机。

厨房抽油烟机在烟道的排气位置不可以改动。

室内各种水、电、气管道改造必须符合相关要求，并且在改动后应对所有接头、三通进行紧固，改动后的所有责任由业主负责。 户内水管包括给水管、排水管和暖气管，改造必须注意防水、

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防漏。埋暗管不能有接口，改造后的所有责任由业主负责。 给水管线的改造只能做水表以后的管线改造（水表至户内的管线为表后管线）。中水和自来水管线禁止混接。

原设计排水管线不允许改动，新增加的排水管线参照、条款。 暖气管道禁止改造，地面禁止打孔、定钉。

户内电路改造，电线必须是平方以上的硬铜线，必须穿管，埋暗线不能有接口。

户内天然气管道的改造必须找专业公司（天然气公司指定的施工单位）。 外观部分

入户门不可以改动。

入户门可加装防盗门，门样式注意美观、建议用防火材料，禁止超出门框范围。

小区安装防盗网、雨篷必须在业主委员会成立后征询广大业主意见才可以施工，样式、颜色仍需保持一致。除有相关法律法规的硬性规定或特殊原因外。顶层露台禁止搭建（具体执行参照分公司顶层露台处置办法）。

每户的阳台墙体、窗户原则不允许改动；如有特殊原因必须保持同小区其它玻璃颜色、窗框颜色一致；维保、防水等相关问题业主负责。 其它设施

安装空调按原设计的位置安装；安装中央空调可以在指定位置

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安装，空调架样式、颜色和原设计的保持一致。 室内、室外搭建建筑物、构筑物的要求。

室内允许进行改造，禁止增加楼宇负重，请参照条款。 任何人、任何单位、任何车辆不可占用消防通道、公共场地。 广告招牌（大厦、小区）

小区内不允许做商业广告牌（商业楼除外）。 商业店铺的广告牌待定。

所有商业广告牌都必须有城管部门的审批。 附件：以上各部分涉及的图纸

装修涉及的相关图纸若业主有需求可以到物业管理处复印。 业主装修报批的有关图纸要注明所有改造的地方（附装修申请表后）。

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