辽宁税专学报1998年第3期总第22(期)刘.炜摘要土地增值税运行几年来既取得了一定的成就也基露了一些问题如监控手段缺乏刚性增、,,,,值额难以认定计葬繁琐等对些文中提出改革措施是根据不同情况,。,:,简化计征程序;统一评枯机构确,认计征增值领;明确工作权责搞好部门配合关键词土地增值税增值额评估价格税款计葬开征土地增值税是国家为了规范房地产交易市做应承担什么责任事实上在我国当前纳税人依法纳税意识普遍不太高的情况下税款征收管理工作还必须依靠社会各方面力量共同形成合力来达到依法治税的目的在没有以法律法规形式约束的情况下税务部门与其他社会各部门工作相互协调支持,、,,。,场正确引导经营房地产的发展方向合理调节土地增值收入而运用税收杠杆来达到调节和促进目的的一个重要手段《中华人民共和国土地增值税暂行条条例》和《中华人民共和国土地增值例》(以下简称《税实施细则)(以下简称《细则》颂布实施以后各级地税部门在工作实践中积极探索强化土地增值税征,。,,程度如何取决于两个部门的关系是否融洽在这里需要指出的是土地增值税征管工作的应有特点决,,.管工作路子积累和总结出一定的经验同时也发现一些突出问题巫待研究解决为此本文试就如何强。,,,定了它必需依赖于土地房产管理部门而不是简单的协调配合关系因为计算征收土地增值税的各类有关资料必须来源于土地房产管理部门为强化土地增值税的税收征管、、,、。,、,化土地增值税征管工作谈一点粗浅的认识借以抛砖引玉。,目前各地各级税务部门都分,一土地增值税征管工作存在的主要问题土地增值税是税务机关按照转让房地产所取得、别加强同土地房产管理部门的联系希望通过房产土地使用权审批及证件办理这一关键手续来控制以减少和杜绝房地产交易不申报和申报纳税不,的增值额为计税依据分别乘以规定的四级超率累进税率计算征收应纳税款因此土地增值税征管工作全过程应为。、,,,实的问题。但由于权责不明造成监控不力最终致。,,:1、纳税申报。。2、税务机关核定土地增。,使土地增值税的征管效果并不太明显(二)计征增值额难以值额3计算应缴纳税款4组织征收入库从目前土地增值税征管各项工作过程运转情况看主要存在如下几个方面的问题。、认定不便征收从土地增值税计算征收的环节来看增值额的,确认既是计算土地增值税额的关键步骤又是征管工作操作的难点具体表现在如下几个方面1、,,(一)监控手段缺乏刚性不利征管:土地增值税征管同个人所得税征管一样带有很房地产交易的隐蔽性使交易总额难以核实,,。大的隐蔽性在目前房地产交易尚不太规范的情况下私下交易房地产的现象普遍存在同时税务部门很难确定纳税人转让房地产所取得的收入额和增值额这样就带来一个纳税人交易房地产不申报和纳税申报不实的问题当然按照土地增值税《条例》及其实施《细则》的规定为核查房地产交易问题土地管理部门房产管理部门应当向税务机关提供有关、,,。,,,,,由于目前我国房地产交易尚不规范房地产交易行为的发生带有很大的隐蔽性一般是私下交易事后补力有关房地产转让手续或者未办任何手续同时因涉及房地产交易应缴纳有关税费交易双方会尽量隐瞒交易行为或降低交易额以达到少缴或不缴有关税费的目的这样税务部门很难核实其真实交,,,、,。易额。资料并协助税务机关依法征收土地增值税,,。然而,2、计算增值额的扣除项目规定弹性过大在实。,,,土地增值税《条例》及其实施《细则》只规定了土地、际操作中不易把握《条例》及其《实施细则》规定计算增值额的扣除项目共有五个方面一是取得土地房产管理部门应该怎么做而没有规定如果不这样,本文于1997年12月15日收到刘炜土地增值税征管工作探微,99870使用权所支付的金额;二是开发土地的成本费用、,;(一)因地,、因人制宜简化计征程序,,,。鉴于土地三是新建房及配套设施的成本费用或得旧房及建筑物价的评估价格;四是与转让房地产有关的税金;五是财政部规定的其它扣除项目这些扣除项目涉。增值税征管难度大隐蔽性强计征程序繁琐这些特点在征管工作实践中可采取因地因人制宜的办法区别纳税人状况分别实行核定负担率征收和查,,,及几十种应扣除费用的审定名目繁多复杂同时没有明确费用支出所依据的物价水平或高低级限使税务部门在具体执行过程中有了与纳税人在费用扣,,,实征收两种方法对财务核算不健全的单位和个人不论其经济性质如何一律实行核定负担率征收土地增值税的办法负担率的核定根据交易房地产所在地的区域地段及市场房地产价格参考具体测算每、,,。,除上每发生争执的余地如开发土地的成本费用纳税人如未建帐那么税务机关对扣除费用的审定只,。,平方米应缴纳多少土地增值税并以规范性文件确定下来以后每年或三年根据市场房地产行情作适当调整税务机关在征收土地增值税时只需要测量交易房地产的面积即可得出纳税人应缴纳的土地,。,,能先靠纳税人提供诸如材料工时的多少物价水平的高低从中就有很大的回旋余地而作为税务机关又不能回避这一关键环节只能处于无边纠缠之中平添了工作的阻力3、。,,。,,,,增值税从而减少纳税人同税务机关在交易额或扣除金额上的纠纷,。,对房地产按评估价格计算征收税款有一定难,、,,对财务核算健全的单位按帐面数,,度。《条例》规定对于隐瞒虚报房地产成交价格的,,据计征土地增值税税务机关如何对纳税人提供数据存有异议的可以要求中介机构进行评估评估费用由纳税人负担列入计算土地增值额的扣除项目,提供扣除项目金额不实的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的可按照房地产评估价格计算征收土地增值税条从理论上讲《。,金额。例》规定合情合理无懈可击但从实际工作出发明显。(二)统一评估机构确认计征增值额,存在有两个间题需要研究解决。。首先是由谁评估的,如果计征土地增值税必须要进行评估的话那么评估机构的确认是首当其冲必须要解决的问题,,。,闷题从目前国家有关部门履行的职能情况看能够对房地产进行评估的只有如下几个部门即分别由土管部门房管部门以及国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构然而由于各部门的职能不同及其部门利益关系其授权也有一定的局限性如土管部门授权的评估机构只评土地价格房产部门授权的单位只评估地面上房产价格国有资产,。,,。,、:鉴于目前各具备评估资格的职能机构工作运行状况分块评估显然不能适应目前形势发展的要求它既不利于税务部门同各职能部门之间的工作关系协调更不利于提高工作效率因此必须通过一定的组织形式采取一定的手段统一由某一单位或部门,,,。,进行土地房产价格的评估而不是各职能部门之间,管理部门授权的评估机构则评估国有资产的价格,,,。各行其是互不放权。出现谁都管谁都不管的现象,,,,这样税务部门如需取得有关房地产交易的评估价格有时必须请几个单位同时参与评估给日常税收征管带来诸多不便。。。只能统一了评估机构才能解决与纳税人在土地增其次是评估费用由谁负担的间,值额确定上发生的争执才能使房地产实质的认定具备法律效力减少税务部门工作上的阻力。题从事房地产评估的一般均属中介机构其服务必须收取一定费用如税务机关因工作需要要求中介:(三)明确工作权责搞好联动控管,,,,“”近几年为强化土地增值税的税收征管各级税务部门积极加强同有关房产管理部门的工作联系,,机构对纳税人交易房地产进行评估那么评估费用应由谁负担这一关键间题《条例》也未作明确规定(三)土地增值税计算繁琐不易操作,,。。,:从资料的提供与传递以及税收联动控管等各个方面都加强了协调与合作取得了初步成效但存在一些漏洞主要是代征而未征(或少征)协管协而不管(或未管)因此必须以法律法规或规范性文件形,,按照《条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率与增值额和扣除项目金额比率同增长分别为3Q%,、,,,、0%4、50%,在计算征收过程中计算手续,,,式明确税务部门及房地产管理部门双方的工作权复杂只有在核准数据比率后才能对号入座按套用的税率计算征收应纳税款计征手续不够简洁明了。责。如在通过房地产产权证照的发放来控管土地增,,,,值税方面纳税人未按照规定如数缴纳土地增值税房地产管理部门应拒办其有关产权证手续如房,二对强化土地增值税征管工作的几点对策土地增值税是新税制实施以后新开征的一个税种在具体的贯彻实施过程中难免会出现一些矛盾,,、地产管理部门开了绿灯放行那么应明确规定房地产各部门承担什么责任只有这样才能真正达到。,“”,,各有关部门配合搞好联动控管的目的,“”。和问题这是事物发展的必然规律那么如何进一,,,步强化和完善土地增值税的税收征管工作笔者试结合上述提出的问题谈一点个人的看法。,
