科技・探索・争鸣 Ｓｃ科ｉｅｎｃｅ＆Ｔｅ技ｃｈ视ｎｏｌｏｇｙ界 Ｖｉｓｉｏｎ 浅析我国物业管理存在的问题与对策 杨骄 （西南科技大学土木工程与建筑学院，￣ｔＪＩＩ绵阳６２１０１０） 【摘要】随着中国经济高速发展的今天，作为国民经济支柱产业的房地产起着举足轻重的作用。同时，房地产行业相关的物业管理等行业 也保持着高速的发展．但在发展的过程中也存在着一系列的问题。物业管理在房地产后期管理活动中占有重要的地位，物业管理水平的高低直 接决定着周围生活住户生活质量以及周围环境的好坏。在观察国内物业管理的现状，通过对中国物业管理在发展时产生的问题进行分析的同 时就这些问题进行讨论得到相应的对策．以确保物业管理行业在我国稳健良好地发展。 【关键词】物业管理；房地产；问题；对策 Ｏｎ ｔｈｅ Ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ａｎｄ Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ ＹＡＮＧ Ｊｉａｏ （Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｃｉｖｉｌ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ ａｎｄ Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ。Ｓｏｕｔｈｗｅｓｔ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｍｉａｎｙａｎｇ Ｓｉｃｈｕａｎ ６２１０１０，Ｃｈｉｎａ） 【Ａｂｓｔｒａｃｔ］Ｔｏｄａｙ，ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｓ ａ ｐｉｌｌａｒ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｏｆ ｔｈｅ ｎａｔｉｏｎａｌ ｅｃｏｎｏｍｙ ｐｌａｙ ａ ｐｉｖｏｔａｌ ｒｏｌｅ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｒａｐｉｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ Ｃｈｉｎａ’ｓ ｅｃｏｎｏｍｙ． Ｍｅａｎｗｈｉｌｅ，ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｒｅｌａｔｅｄ・ｔｏ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ａｌｓｏ ｍａｉｎｔａｉｎｅｄ ｒａｐｉｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｂｕｔ ｔｈｅｒｅ ａｒｅ ａｌｓｏ ａ ｓｅｒｉｅｓ ｏｆ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ ｔｈｅ ｃｏｕｒｓｅ ｏｆ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｏｃｃｕｐｉｅｓ ａｎ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｐｏｓｉｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｅ ｌａｔｔｅｒ ｓｔａｇｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．Ｔｈｅ ｌｅｖｅｌ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｄｉｒｅｃｔｌｙ ｄｅｔｅｒｍｉｎｅｓ ｔｈｅ ｑｕａｌｉｔｙ ｏｆ ｌｉｆｅ ｏｆ ｓｕｒｒｏｕｎｄｉｎｇ ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｕｒｒｏｕｎｄｉｎｇ ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ．Ｓｏｍｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ａｒｅ ｄｉｓｃｕｓｓｅｄ ａｎｄ ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ ａｒｅ ｏｂｔａｉｎｅｄ ｂｙ ｏｂｓｅｒｖｉｎｇ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ａｎｄ ａｎａｌｙｚｉｎｇ ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ａｒｉｓｉｎｇ ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｔｏ ｅｎｓｕｒｅ ｔｈｅ ｇｏｏｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ． 【Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ］Ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；Ｒｅａ１ ｅｓｔａｔｅ；Ｑｕｅｓｔｉｏｎ；Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅ ０引言 法得到科学合理的解决．一些物业管理企业在开始给予业主的承诺但 自１９７８年起中国实行改革开放以来．中国的经济取得了飞速的 却没有落实到位 与此同时．很多房屋产权的界定不够明确．物业管理 发展．同时我国的城市住宅建设取得巨大的成就．广大人民群众的生 公司所具有的权利与责任无法明确．导致了业主与物业管理企业无法 活居住条件也有了极大的改善 伴随着住房制度改革的不断深化以及 进行有效地沟通协调 在物业管理收费方面也没有能够提供依据的标 大批建成住宅的投入使用与房屋二级市场的开放．我国的住宅呈现着 准，这让物业管理和费用收取带来了较大困难 。国家计委、建设部在 产权多元化的趋势．单一的行政福利型房屋管理模式已经不能够适应 １９９６年２月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》对 当今市场发展… 由于越来越多的共有住房逐渐转变成为个人所有．原 物业管理的服务收费作出了明确的规定．但各地物价主管部门并没有 来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系逐渐演变为物业管 严格实施，因而导致了有些物业管理企业忽视业主的合法权益多收费 理企业与房屋所有权人的服务与被服务的关系 与此同时．物业管理 甚至乱收费。由于制度法规上的不完善．就会弓ｌ起各类物业管理纠纷 这个充满生机与活力的现代化住房管理模式便随之出现 我国从 物业管理纠纷是指业主与物业管理公司在物业管理合同的订立、 １９８１年３月其开始在深圳试点到现在．已经有了三十多年的历史．在 履行及终止过程中发生的权利及义务的争议。在我国．城市住宅小区 这段时间里．物业管理一直在发展的道路上不断前行．行业不断发展 物业管理纠纷随着物业管理的推行以及物业管理市场竞争的加剧不 壮大．正逐渐受到社会的认同与业主的接受与欢迎口。在城市化建设发 仅成上升趋势出现，而且还呈现出处理难度大、纠纷多样化、当事人群 展与住房制度改革的过程中．物业管理及其市场体系已经逐渐成熟 体化等特点。 实施物业管理．对改善人民居住环境、提高城市的运行管理效率以及 １．２物业管理从业人员的职业素质有待提高 城市的健康长远发展、社会的和谐安定起着极为重要的作用［３１ 但是． 由于我国物业管理起步较晚．物业管理学科的建立还在探索阶 我国物业管理产业在我国迅速发展是因为房地产的快速发展以及用 段．优秀的专业人才匮乏。目前．我国开设物业管理专业的高校是少之 户不断增长的住宅小区服务需求．因而伴随着显露出来了一系列问 又少．面对如此大量人才需求的物业管理行业犹如杯水车薪 缺乏专 题。譬如．物业管理企业法律法规的不健全以及体制的不完善，导致物 业人才的培养．使得从事物业管理人员的知识结构层次不高．因此一 业管理企业在具体的管理工作中很难与业主进行有效率的沟通配合． 般主要通过社会应聘方式招纳从业人员。《物业管理条例》第３３条规定 有些物业公司的不作为甚至是乱作为．还会侵害住户的合法权益．而 “从事物业管理的人员应当按照国家有关规定．取得职业资格证书 ”即 且这些行为也没有明确的条例进行禁止：物业管理从业人员的职业素 便如此．真正能够持证上岗的技术人员却并不多．从事物业管理的人 质不够．在从事物业管理工作时服务不到位．同时业主对物业管理行 员大多来自“转制、转岗、转业”人员以及农村剩余劳动力，整体素质偏 业的认识不够．这导致双方在不可避免地产生纠纷．进而不断恶化住 低。物业管理中的维修、绿化、保洁、保安等工种均具有较强的技术型， 户对物业管理的认识和理解等 由此可见．物业管理作为一个新兴的 这就要求物业管理人员不仅需要专业的技术知识．还需要其他多方面 朝阳行业．它同时存在一些亟待解决的问题 为了实现物业管理行业 的素质综合运用的能力．而符合要求的从业人员少之又少 由于物业 良好长期发展．就要求物业管理部门、物业管理企业与业主在实践活 管理行业是一个新兴行业．目前尚未建立起完善的从业人员行为规范 动中及时发现存在的问题．采取科学合理的对策措施．从而提高企业 以及行业管理标准．从业人员的素质普遍偏低．再加上一些物业管理 的物业管理水平和市场竞争力．同时规范整个物业管理行业．促进其 企业不重视对企业员工的素质提升．忽视对员工的职业道德教育和专 更为良好快速地发展．这对于我国物业管理行业具有重大意义 通过 业的技术培训．同时又没有制定严格的工作考核标准．导致了物业管 分析目前物业管理行业存在的问题．从而提出相应的对策．为我国物 理服务的观念、品质以及内容不能得到保证．形成了只追求利益而不 业管理行业的发展扫除障碍 在乎质量的恶性竞争．对整个物业管理行业造成巨大伤害［５１。如果不改 变从事物业管理人员素质偏低的现状．那将严重影响整个行业的健康 １ 我国物业管理存在的问题 发展。 １＿３业主和物业的矛盾更加凸显 １．１我国物业管理工作制度与物业管理法制不够完善 首先从物业公司方面来说．许多物业公司并没有坚持“以业主为 中国物业管理的法规与行业发展的协调性与层次性差 近几年． 本”的经营管理理念．物业管理公司在运营的时候没有充分考虑业主 我国虽然出台了例如《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂 的意见．这就形成了一个不平等的对话平台．物业管理公司如果没有 行办法》《物业服务收费管理办法》《物业管理企业资质管理办法》等， 考虑业主的意见而制定出了一系列不让业主满意的管理政策．就会扩 对规范物业管理的运作起到了一定的作用．但却没有建立出一套健全 大双方的矛盾 作为业主来讲．业主在对双方关系的认识观念上存在 的物业管理法律法规．因此使得在物业管理过程中遇到的一些问题无 一定的误区．认为物业管理公司和业主就是管理与被管理的关系．甚至 作者简介：杨骄（１９９６一），男，在读本科生。 １５４ ｌ科技视界 Ｓｃｉｅｎｃｅ＆Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｖｉｓｉｏｎ ……………… ６ ……‘ 科技视界 科技・探索・争Ｉ乌 认为业主与物业管理公司的关系是“主人”与“仆人”的关系．而这些存 场情况结合自身企业的特点制定合适的收费标准．并且实现收费按照 在误区的观念就导致了物业管理企业与业主很难进行有效的沟通 “取之于业主、用之于业主、微利经营、合理收费”的原则，同时加强物 １．４物业管理行业发展的不健全 业宣传工作，得到业主对物业管理工作的理解和支持：业主应当更多 在我国，物业管理企业如果想要取得大的发展．那政府的支持是 地了解自己的义务与责任．同时需要在物业管理的过程中要发挥业主 必不可少的。然而，政府的行为也会存在一些疏忽和偏差．这些疏漏在 委员会的作用。业主委员会是维护业主利益、保证业主权利的重要工 一定程度上阻碍着物业管理企业的良性发展 一方面．政府部门对物 具．任何关于物业管理的重大决策．应当经过业主委员会的讨论与审 业管理的认识不够深刻。政府并没有把物业管理企业放在当今经济发 查，从而减少业主与物业管理企业在物业管理活动中产生的纠纷．提升 展的重要环节之中，从位置的摆放来讲就存在着误区 政府为了减轻 物业管理工作的效率㈣ 负担而只是把物业管理企业当成了替代品 另一方面．政府管理体质 还需要进一步的改善。虽然物业管理企业以房地产为主．但它的服务 ３结论 对象是广大的人民群众。因此物业管理企业与政府部门、公共部门以 总而言之．伴随着我国经济和社会的发展以及人民生活的不断提 及其他部门就有着千丝万缕的联系 正是由于物业管理所涉及的部 高．物业管理行业现在正处于快速成长的阶段．在其发展的过程中还 门过多、服务种类非常复杂．因而导致政府制定的物业管理法规不能 面临着许多的机遇和挑战…】 从上面的分析中可以我们可以得到一个 满足物业管理行业发展的需要，使物业管理行业发展不够健全 结论．我国的物业管理行业中所出现的问题．需要通过建立有效的监 ２解决我国物业管理问题的对策 管体系依法治理物业管理市场．健全相关的法律法规以及加强政府的 舆论宣传，不断提高业主对物业管理的认识．达到在物业管理过程中 ２．１加快完善物业管理行业的法律法规 配合物业管理企业的工作 ．物业管理企业要坚持“以人为本”的服务 中国是法制国家．一切事情都需要依法办事［ｓＪ 物业管理行业想要 理念．最大限度地满足业主要求．同时利用自身资源优势建立多元化 得到长期稳定的良好发展．那就必须要加快物业管理的立法．尽快建 的经营策略．实现企业的可持续发展 展望未来的物业管理．我们有理 立出符合我国国情的物业管理法律法规体系．使物业管理做到有章可 由相信：未来的中国物业管理行业将会更加的法制化．规范的管理将 循、有法可依。使其能够依法运行。在立法时要命群区分开发商、物业 会把物业管理水平上升到新的高度，为我国的城市化、国际化进程添 管理公司、业主三者之间的责权利关系．减少相互的纠纷．从而更好地 砖增瓦。● 维护各方利益．促进物业管理行业的不断发展。 ２．２采取多形式、多渠道培养物业管理人才．优化我国物业管理从业人 【参考文献】 员的整体素质 ［１］朱小利．城市住宅小区物业管理存在的问题及对策ｆＪ］．西南大学学报（社会科 物业管理不仅涉及面广．同时专业性要求高．需要能够运用多方面 学版１．２０１ ｌ（ｓ１）：１７７—１７８． 能力的优秀人才 企业的发展离不开人才的培养．要想适应市场的需 ［２］郑素苹．浅析我国物业管理的现状和发展趋势［Ｊ］．山西建筑，２０１ １，３７（２３）：２２１— 要，就必须将精力放在人才的培养上，指定完善的人才培养计划，进行 ２２２． 定向培训、专业培养．不断提高物业管理从业人员素质，以适应物业管 ［３］井凤娟浅析中国物业管理存在的问题及对策口１．中国市场，２０１６（１０）：１００— 理市场的需求．从而引导整个物业管理市场朝着良性的方向发展 同 １０１． 时．国内高校应当结合自身情况开设相应的专业．为我国物业管理行 ［４］阮飞勇．浅析物业管理存在的主要问题及对策［ＪＪ．江苏商论，２０１４（８）：２６８—２６９． ［５］王素梅，乔阳．论我国物业管理存在的Ｉ可题及对策啪．黑龙江科技信息，２００７ 业输送优秀的专业人才．提高整个物业管理行业从业人员的整体素质。 （４）：６２－６２． ２＿３物业管理企业与业主之间建立良好的共处关系 ［６］闰立朝．浅析我国物业管理的现状及发展前景［Ｊ］．科技展望，２０１６，２５（１２）． 物业管理企业与业主之间应当建立和谐、平等的对话平台．以友 ［７］石国华浅析我国物业管理的现状和发展趋势『Ｊ１ｌ全国商情－理论研究，２０１３ 好的态度解决在物业管理过程中出现的问题 首先．物业管理企业应 （９）：９－１０． 当认识到小区的真正主人是业主．因此应当把业主的利益放在第一 ［８］陈东．我国物业管理存在的问题及对策研究［ＪＪ．江苏商论，２０１３（６）：１５９—１５９． 位．充分参考业主的意见，针对业主的需求制定出合理的政策，这样才 ｆ９］胡忠英ｌ浅’析我国物业管理存在的问题及对策『Ｊ１ｌ吉林工程技术师范学院学 能与业主建立起良好的合作关系．保证物业管理工作的有序进行 同 报．２０１０ ２６（４）：２６—２８． 时．针对业主对于物业管理的观念有着偏差这一点．应当在全社会树 ［１０］韩艳峰．试论我国物业管理存在的问题及应对策略明．科技资讯，２０１３（３）： 立起正确的物业管理观念．这需要政府、物业管理企业以及业主等多 １７８－１７８． 方面的努力 政府应当将物业管理纳入城市管理体系．将物业管理作 ［１１］翟振华．新时期我国物业管理存在的问题及对策［Ｊ１经营管理者，２０１５（１２）． ［１２］赵阳．浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策ｌ ＪＩ．吉林建筑工程学院学 为城市管理的重要组成部分．同时发挥政府的舆论引导功能．通过各 报．２０１５（１）：８７—９０． 种宣传和知识普及等一系列活动．让人们树立正确的物业管理理 念：物业管理企业应当进行详细的市场调研．积极与业主沟通，根据市 ［责任编辑：田吉捷］ （上接第１４５页） ４总结 ３仿真分析 本文对传统的和改进的扰动观测法进行了分析并进行了仿真分 析．验证了改进的扰动观测法比传统的输出的功率正当比较小．可以 根据上面的流程图搭建仿真模型。选取的负载为３０１２，升压电路 更快速的跟踪最大功率点．稳定性也得到了提升．体现出了这种方法 的ＣＩ＝３０ｕＦ，Ｌ＝１０ｍＨ，Ｃ２＝３００ｕＦ。外界温度为２５℃，光照强度在０－０．３ｓ 时是１０００Ｗ／ｍ２，在Ｏ．３—０．６ｓ时是８００Ｗ／ｍ 。在０．６—０．９ｓ时是６００Ｗ／ｍ 。 的优越性。ｅ ．传统的波形如图３。改进的波形如图４．比较两图可以看出改进的方法 【参考文献】 可以更快的达到最大功率。 ［１］田勤曼．光伏发电系统中最大功率跟踪控制方法的研究『Ｄ１．天津：天津大学， ２００８． 『 ｌｆ ｊ ［２］徐海涛，高波，贾皓文’张利．ＭＰＰＴ中一种新型扰动观察法的算法研究『Ｊ１ｌ电力 科学与工程．２０１６．３２（４）：４１－４６． ［３］李勇，程汉湘，陈杏灿＇余音．光伏电池输出杼陛及其最大功率跟踪研究『Ｊ１．华北 电力大学学报．２０１７，４４（１）：７０—７６． ［责任编辑：朱丽娜］ 图４改进扰动观测法功率波形 ｓｃｉｅ“？。＆Ｔｅｃｈｎ。 。ｇｙ Ｖｉｓｉ。ｎ科技视界Ｉ’５５
