浙江省2015年房地产估价师《案例与分析》：企业各种经济行为涉及的房地产估价类型考试试卷

的房地产估价类型考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。 A．552 B．3519 C．4293 D．4845

2、下列关于临时建筑，表述错误的是。 A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。 A．开发商违法预售 B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡

4、房地产泡沫产生的基础是__。 A．投机需求膨胀 B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发 D．土地资源的稀缺性

5、某房产面积40000，要求测绘精度为三级，则其限差为。 A：16 B：96 C：240 D：256

E：执行层的组织协调

6、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资

7、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户

的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。 A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

8、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与条件 B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C：价值类型和定义、估价的假设与条件、估价报告应用的 D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的 E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于宗地图，表述错误的是。

A：宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称 B：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图 C：宗地图是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的正图 D：宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例 E：执行层的组织协调

10、会计上所称的“净资产”是指__。 A．所有者权益 B．负债

C．收入减去费用的余额 D．负债与所有者权益之和 11、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。 A．单因素敏感性分析方法 B．多因素敏感性分析方法 C．概率分析方法

D．盈亏平衡分析方法

12、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。 A：260 B：300 C：360 D：600

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__ A．大青叶 B．鱼腥草 C．败酱草 D．水牛角 E．白头翁

14、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全

部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。 A．3507 B．3592 C．3627 D．3558

15、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。 A．9 B．13.5 C．15 D．18

16、房屋建筑工程保修期从__之日起计算。 A．工程竣工验收 B．工程竣工验收合格 C．使用单位接收 D．使用单位入住

17、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760

E：工业用地的监测点评估价格

18、房地产评估价值对应的日期被称作。 A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日

E：工业用地的监测点评估价格

19、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。 A：5000 B：6000 C：8000 D：10000

E：执行层的组织协调

20、房地产投资资本金不能低于总投资的__。 A．10% B．20% C．30% D．35%

21、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。

A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积

B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积 C：某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价 E：工业用地的监测点评估价格

22、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。 A：一级 B：二级 C：二级以上 D：三级

E：执行层的组织协调

23、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。 A．土地使用权出让合同签订

B．土地使用权出让合同约定的动工开发 C．土地使用权出让金缴纳 D．土地使用权证书取得

24、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。 A．估价时点和估价对象均为现在 B．估价时点和估价对象均为未来 C．估价时点为现在，估价对象为未来 D．估价时点为现在，估价对象为过去 25、在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(2005年试题) A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。 A．固定费率

B．差额费率分档累进 C．定额费率

D．评估机构自定费率

2、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。 A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加 C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本

3、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良

B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：建造成本增加

4、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看__。

A．墙体承重材料 B．竹质的家具 C．装修装饰材料 D．家用电器

5、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。 A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让 B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让 D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让 E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让 6、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。

A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任

B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约

C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D．违约的形式包括预期违约和实际违约

7、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润 8、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题)

A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋

C：列入拆迁范围内的房屋 D：共有房屋

E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 9、对申请房地产权属登记条件叙述正确的是。 A：申请人应对该房地产的基本状况有了解 B：申请人或代理人具有申请资格 C：有明确具体的申请请求

D：申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷 E：属受理登记的登记机关管辖

10、资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于。 A：投资利润率 B：通货膨胀率

C：风险因素 D：经济发达度 E：投资结构

11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m2。 A．2938 B．2982 C．3329 D．3279

12、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。 A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

13、属于房屋产权转移登记情形的有__。 A．翻建 B．扩建 C．分割 D．抵押 E．裁决

14、下列关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的是__。 A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力 C．协议签订后，可以进行公证

D．协议应当向房屋所在地市、县房屋拆迁主管部门备案 15、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有。 A：房地价格=土地价格+建筑物价格

B：房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格 C：土地价格=房地价格-建筑物价格 D：建筑物价格=房地价格-土地价格 E：土地价格=房地价格+建筑物价格

16、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。 A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法

17、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。 A：空气一水系统 B：全空气系统

C：全水系统 D：冷剂系统 E：集中式系统

18、下列关于商品房销售的说法正确的是。 A：必须按套销售 B：不得分割拆零销售 C：不必按套销售

D：可以分割拆零销售

E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式 19、下列关于内地房地产估价师与测量师资格互认的表述中，错误的是（）。 A．内地房地产估价师与测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B．内地房地产估价师与测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为测量师

D．内地房地产估价师与测量师资格互认是内地与最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

20、A市2009年房地产开发总量为100万，而其住宅开发总量为80万，则其中该数字“80万÷100万×100％”的计算结果为指标。 A：比例相对指标 B：结构相对指标 C：比较相对指标 D：强度相对指标 E：执行层的组织协调

21、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。 A．便于提高生产效率 B．为领导提出管理建议 C．便于行业归口管理

D．为评价目标和方法服务

22、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率__。

A．等于20% B．大于等于20% C．小于20%

D．小于等于20% 23、同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有。

A：抵押权已登记的，按照债权比例清偿 B：抵押权已登记的，先于未登记的受偿 C：抵押权未登记的，按照债权比例清偿

D：抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿 E：抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿 24、影响需求价格弹性的主要因素有__。 A．商品的可替代程度 B．商品带给消费者的效用

C．商品用途的多样性 D．时间的长短

E．商品生产厂家的资质

25、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是。 A：竞争导向定价法 B：认知价值定价法 C：目标定价法

D：成本加成定价法 E：借款合同