2017年贵州房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况模拟试题

要实物状况模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。 A．18% B．20% C．15% D．25%

2、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。

A：4451元／㎡ B：4500元／㎡ C：49元／㎡ D：5821元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

3、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量 D：利率是资金时间价值的一种标志 E：借款合同

4、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。 A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

5、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】 A：大气环境 B：声觉环境 C：卫生环境 D：治安环境

E：工业用地的监测点评估价格

6、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。 A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系 C．业主目标收益要求 D．物业适应性

7、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。 A：3 B：5 C：7 D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。 A：6 B：10 C：12 D：15

E：执行层的组织协调

9、住宅专项维修资金的使用须经__同意。 A．房产管理部门 B．物业服务企业 C．业主委员会 D．业主大会 10、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。

A：成本导向定价法 B：购买者导向定价法 C：竞争导向定价法 D：市场导向定价法 E：借款合同

11、下列表述不符合房地产广告要求的是。

A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。 A：房屋总登记

B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调

13、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。 A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 14、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。 A：20 B：30 C：40 D：50

E：执行层的组织协调 15、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A：50％ B：60％ C：70％ D：80％ E：借款合同 16、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。 A．2237 B．2265 C．2346 D．39

17、下列关于物业使用人，表述错误的是。 A：物业使用人拥有物业的所有权 B：物业使用人是实际使用物业的人

C：物业使用人的基本权利、义务受到租赁合同的一定 D：物业使用人没有对物业的最终处置权 E：执行层的组织协调

18、假设某种商品住宅价格从2000元/m2上升到2200元/m2，其需求量从1000套减少为800套。则该种商品的价格弹性类型为__。 A．富有弹性 B．缺乏弹性 C．单一弹性 D．完全弹性

19、土地以__为计税依据。

A．纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B．纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C．纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 D．纳税人转让房地产所取得的土地增值额

20、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由

可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。 A：6％ B：7％ C：7．2％ D：8％

E：工业用地的监测点评估价格

21、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。 A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

22、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。 A．700000元 B．6955元 C．777268元 D．800500元

23、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。 A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3

E：工业用地的监测点评估价格

24、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为。 A：400万元 B：450万元 C：500万元 D：0万元

E：工业用地的监测点评估价格

25、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。 A．521

B．533 C．695 D．711

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。 A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

2、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。

A：登记记载的內容 B：抵押合同为准 C：公证书内容

D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 E：执行层的组织协调

3、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、__个别因素修正。 A．环境因素 B．质量因素 C．区域因素 D．新旧程度

4、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。 A．CIREA B．IREAC C．REACN D．CNIRE

5、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。(2009年试题) A：37 B：40 C：43 D：50

E：借款合同

6、房地产置业投资的经济效果主要表现为等。 A：企业实力提升 B：租金收入

C：对社会贡献增加 D：物业增值

E：物业权益份额增加

7、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价

格时，交易才会成功。 A：高于 B：等于 C：低于 D：不高于 E：不等于

8、某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是万㎡。 A：500 B：700 C：800 D：1000 E：借款合同

9、路线价法实质是一种__。 A．经济法 B．权益法 C．市场法 D．比价法

10、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。 A．

B．建设行政主管部门 C．城市规划主管部门 D．土地管理局

11、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。 A．承租人愿意承担的费用 B．承租人的承受能力 C．业主希望的投资回报率

D．同类型物业的市场供求关系

12、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。 A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03

13、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式有两种。 A：合伙企业 B：中外合资企业 C：有限责任公司 D：股份有限公司 E：国有独资公司

14、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润

15、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调

16、数学曲线拟合法中最简单、最常用的为__。 A．直线趋势法 B．指数曲线趋势法 C．二次抛物线趋势法 D．指数修匀法

17、廉租住房保障资金的来源有__。 A．财政预算资金 B．房屋维修资金 C．土地出让净收益

D．住房公积金增值收益 E．廉租住房预售资金

18、下列属于成本租金构成的内容有。 A：折旧费 B：维修费 C：管理费 D：保险费 E：房产税

19、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。 A．项目投资形成的可分配利润 B．协议中所规定的贷款利息 C．协议中规定的有关费用 D．租售收益 E．股息

20、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。 A．债务融资成本分析 B．资金占用费分析

C．资本金与债务资金的比例分析 D．担保费分析 21、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。 A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 22、根据偿还期限的长短，债券可分。 A：短期债券 B：中期债券 C：长期债券 D：公债券 E：永久债券

23、一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象

24、下列关于建筑详图，表述正确的是。

A：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等

B：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图

C：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据

D：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准

E：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法 25、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题) A：土地的编号 B：土地的利用类别 C：地理名称

D：房屋、道路、水系 E：土地的面积