云南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题

与分析考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。 A．均衡

B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡

2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。 A．详细规划图 B．分丘图 C．分幅图 D．宗地图

3、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。

A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同

4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。

A．商品房建设投资 B．土地开发投资 C．其他投资 D．生产性投资

5、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是__。 A．与财务报表中的成本完全不一样 B．应根据实际发生费用记录来确定 C．与财务报表中的成本一样

D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

6、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元 /m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。 A．10925

B．10935 C．10945 D．10955

7、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。 A．《中华人民共和国土地管理法》 B．《城市房地产管理法》 C．《中华人民共和国城市规划法》 D．《中华人民共和国土地使用法》

8、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。 A．物业的交通通达程度 B．停车的便利程度 C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

9、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。 A．10.2% B．10% C．11.5% D．10.52%

10、房地产估价采用。 A：差额定率累进计费 B：足额定率累进计费 C：差额定率累退计费 D：足额定率累退计费 E：执行层的组织协调

11、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。 A．预期收益大小 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落

12、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__。 A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．导向定价法

13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。 A：536 B：9 C：557 D：816

E：工业用地的监测点评估价格 14、物业管理是一种__的管理。

A．企业化 B．人性化 C．辅助型 D．引导型

15、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。 A．2160 B．2175 C．2181 D．2205

16、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。 A．市场价值 B．清算价值

C．快速变现价值 D．投资价值

17、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。 A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工业用地的监测点评估价格

18、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断

19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

20、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。 A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性 B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性 C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性

D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性 21、下列不属于房地产结合物的是__。 A．管理人 B．实物 C．权益 D．区位

22、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17

E：工业用地的监测点评估价格

23、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。 A：担保是个人贷款担保方式的一种补充

B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D：住房置业担保机构不承担连带责任 E：执行层的组织协调

24、下列关于预告登记的表述中，错误的是。 A：预告登记的目的是保障将来实现的物权

B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 E：执行层的组织协调 25、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。 A．1个月 B．6个月 C．3个月 D．1年

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、股票和债券的相同之处表现在__。 A．都是融资工具 B．都是流通证券 C．享有相同权利 D．都是长期投资

E．都可以为投资者带来收益

2、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。 A．借款偿还期

B．利息备付率 C．偿债备付率 D．资产负债率 E．速动比率

3、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B．对所选用的材料和设备进行质量评价 C．对整个施工过程中的工程质量进行评估

D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E．确定质量控制的对象

4、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款

5、失业一般分为三类。 A：摩擦失业 B：非摩擦失业 C：困难失业 D：自愿失业 E：非自愿失业

6、不属于税收制度的构成要素的是。 A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点

7、因为估价的目的不同，所以__。 A．估价的依据不同

B．应评估的价值类型可能不同 C．估价时点的选取不同

D．估价中应考虑的因素可能不同 E．选用的估价方法可能不同

8、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

A：屋面防水工程为3年 B：装修工程为1年 C：给排水管道为2年

D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年

9、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。 A．边际收益等于边际成本

B．边际收益小于边际成本 C．总收益等于总成本

D．边际收益大于边际成本

10、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。 A：应付票据 B：应付账款 C：应交税费 D：应付债券

E：执行层的组织协调

11、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。 A：营业税

B：教育费附加税 C：城乡维护建设税 D：企业所得税 E：个人所得税

12、短期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数

13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A．20% B．30% C．40% D．50%

14、取得建设用地使用权的途径有。 A：通过行政划拨方式取得 B：通过国家出让的方式取得 C：通过房地产转让方式取得 D：通过房地产租赁方式取得 E：通过买卖方式取得

15、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。 A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

16、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。 A：直接资本化法 B：投资法

C：收益乘数法 D：利润法

E：现金流量折现法

17、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

18、民事法律关系由__所构成。 A．形式 B．主体 C．客体 D．内容 E．主张

19、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。 A：年度运营预算 B：资本流预算 C：资本支出预算 D：长期预算 E：资本收入预算

20、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)

A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：未分配利润 E：权益融资

21、确定房地产开发项目，应当符合的要求。 A：国土规划

B：年度建设用地计划 C：城市规划

D：土地利用总体规划 E：房地产开发年度计划

22、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。 A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途

23、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。 A：租金

B：租金以外的收入

C：空置率的差异 D：运营费用的差异 E：转让收益

24、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大 B．周期长 C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

25、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。 A．每一个出租单元的总出租面积 B．每月每平方米

C．每平方米可出租面积

D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额