工程建设项目建议书
2019年7月
工程建设项目建议书
目录
一、 项目概述……………………………………………………………………………… 1页 二、 项目建设背景………………………………………………………………………… 2页 三、 项目发展规划 …………………………………………………………………………3页 四、 必要性及可行性分析 ……………………………………………………………… 10页 五、 经济性分析……………………………………………………………………………12页 六、 项目风险与不确定性…………………………………………………………………13页 七、 结论与建议……………………………………………………………………………13页 八、 研发楼建设投资估算汇总表………………………………………………………14页 九、 研发楼施工前重点工作节点时控表………………………………………………17页 十、 工程实施流程表………………………………………………………………………18页
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一、 项目概述
根据发展的需要，开展基地建设规划工作，成立建设项目前期工作协调小组小组制定了检测基地建设发展规划，园区总规划分两期建设，规划用地面积************************00平方米，建筑占地面积************************************平方米，计算容积率总建筑面积66666平方米，建筑密度34.8%，容积率2.******，绿地率20%，不计算容积率总建筑面积******321平方米。首期先建一栋研发楼，首期研发楼建成时，容积率为1.76。待首期研发楼建成后，园区内原1号楼临建简易厂房将会在清空后进行拆除，腾出建设用地作第二期建设，拟建设一栋1.3万平方米(初定)的综合楼，作为将来发展使用。 首期建设的研发楼的基概述况如下：
1. 项目名称：************研发楼 2. 主办单位：************ 3. 建设性质：新建 4. 建设地点：************
5. 建设用地：规划总用***平方米，其中研发楼建筑占地***平方米。 6. 建设规模：研发楼总建筑面积约***平方米（暂定）
7. 建设内容：共计**层。地下负一层面积约***平方米、第一至六层面积约****平方
米，第七层建筑面积约****平方米为行政办公区域，约****平方设计成绿化区域。
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地下负一层楼高****米；一层楼高***米，大堂区楼高***米，*****kg/m2承重；二、三、四、五、六、七层楼高**米, ****kg/m2承重，部分区域依据使用需要，承重增至****kg /m2。
8. 投资估算：概算建设投资******万元（具体见附表）
9. 建设期限：根据本项目地块《国有建设用地使用权出让合同》第十六条规定，此
地建设项目需在20**年***月***日前开工，在***年**月***日之前竣工。
二、项目建设背景 （一）建设用地背景
为满足************（以下简称“************”）检测能力建设需求，经集团中检认法函（***）***号文批准，************决定购买位于************的****2亩（****平方米）土地及位于该地块上的检测楼产权，同时租赁地块周边公共土地****亩。所购地块及检测楼主要用于************************（以下简称“******基地”）建设。******基地和广州分中心依照中心的会议指示成立购地项目工作小组，负责参加土地竞买相关工作。于20***年********月1日网上竞价开标，在没有其他竞拍对手的情况下，************以标底价****
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元拍得地块。工作小组办理签证《国有建设用地使用权出让合同》相关手续，已办理规划许可证和土地使用证相关工作。 （二）投资方
************是由中国政府批准设立，被多国政府和多个国际权威组织认可的第三方专业认证机构，隶属中国检验认证集团。经过近三十年的发展，已经成为业务门类全、服务网络广、技术力量强的一流质量服务机构，以较高的信誉度和美誉度跻身世界知名认证品牌行列。在国内设有******个产品认证分中心和******个管理体系认证分支机构，在国外设有******个业务推广平台，可为客户提供高效优质的“一站式”服务。加入了主要的国际认证组织，与******个国******的认证机构建立合作关系，可为客户提供国际认证的“本土化”服务。全面提供产品认证、管理体系认证、评价服务和认证培训等四大板块的成熟业务。****** （三）******概况
******自******年设立以来，已发展成为设有******基地、广州科学城基地、******基地三个基地五个办公地址的综合******。各检测基地情况如下表，各基地之间业务划分清晰、定位清楚，无重复、冲突领域。
各检测基地情况表 基地名称 ****** 场地面积****** ****** ****** ****** ******
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（平米） 业务范围 ******用、商用、音视频、电子信息产照明电器、零部件、电机产品检测
******基地现有员工******名，2017年完成经济收入******万元，2018年经济收入预算为******万元。检测能力范围已涵盖包括******电、灯具、电动机组、材料、环境可靠性、电磁兼容等相关******多大类产品类别。所有检测能力均获得CNAS/CMA认可，并有******大类产品检测能力获得国******强制性认证产品（CCC）检测能力授权。同时，******还获得国际IECEE的CB******认可，ITS天祥，德国TUV，日本PSE等多项国际授权。
三、项目发展规划 （一）******基地业务规划
************基地与其他两个基地业务划分明确，不存在重叠。主要开展******电、照明、电机等方面的检测服务，地点在******市******镇。这主要取决于业务特点和发展需要、企业分布和地理位置。******镇位于占据******电市场规模70%以上的珠三角地区，同时处于顺德
金属材料、化学、卫浴、玩具产品检测环境可靠性、充电桩、VOC检测 品安全检测 工程建设项目建议书
至******段******电产业黄金走廊的重要节点，是中国著名的******电之乡、全国最大的******电产业集聚区，也是照明产业最大产区。******基地对外开展******电产品、照明设备、电动机、非金属材料、节能等检测服务，位于产业集聚区，检测需求量高，公司发展前景好。预计在完成基地规划建设，解决检测场地这一主要瓶颈后，未来三年******基地每年业务收入的平均增长率为20%以上。 （二）******基地建设规划
本项目拟建设的研发楼，将作为******基地检测场地，同时为未来扩大检测能力规模、多元化发展和提升竞争力提供必备基础条件。
研发楼初步规划总体建筑面积约2************00平方米，含地下室共计8层。地下负一层面积约******00平方米，第一至六层面积约******平方米，第七层建筑面积约******0平方米为行政办公区域，约1000平方设计成绿化区域。地下负一层楼高******米；一层楼高8米，大堂区连通两层，楼高13米，全层1000kg/m2承重能力，以满足大型******高度需求；二、三、四、五、六、七层楼高******米，******00kg/m2承重能力，部分区域依据使用需要，承重增至1000kg /m。预计20******年底全部建设完成并投入运营。建筑项目投资估算******.64万元，其中包含土建、装修、安装、办公******具、客货梯、周边道路绿化、高压变电设施等工程费用和勘察设计设计、监理、前期咨询、建设管理、造价咨询、预备费等其他费用。
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检测主楼建成后，园区内原1号楼临建简易厂房******平方米内的所有部门科室、2号楼内除EMC检测室外的所有部门科室、原******电创新中心二楼办公的部门科室全部搬迁到检测主楼内办公。由于1号楼临建简易旧厂房没有相关报建记录，不能办理产权证明。为不影响其它楼房的房产证办理，配合地方政府对无证临建、违建的厂房清理工作， 1号楼临建简易旧厂房将会在清空后进行拆除，并腾出约2000平方米建设用地，拟建设一栋1.3万平方米(初定)的综合楼，作为将来发展使用。
************基地场地分配使用情况如下： 序号 项目 现用面积（m2） 现时面积大楼规划规划面备注 研发楼 2号楼 1号楼 占用比例 面积（m2） 积占用比例 1 小******电****** 1000 16.13% 1700 ******. 76% 2 大******电****** 3 EMC****** ******00 ******00 8.06% ******00 8.06%
3.73% 从2号楼内搬出 0.84% 2号楼全由EMC使******0 工程建设项目建议书
用 ，合计2000m2 4 灯具照明****** ******00 8.06% 1******00 ***电机****** *** 6 材料****** 7 环境****** 1******0 ****** 60 0.******7% 2.42% 4.84% 1200 4.07% 320 ******. 08% 1.08% 440 1.4**** **% 8 电器附件****** 200 3.23% 460 1.***** *6% ***样品存放、周转区域 *** 10 受理前台大厅 ***办公区、档案室、会客*** 室 12 培训室、会议室 ****** 4.84% 1000 3.3**** **% ****** 4.84% ******30 2600 1.80% 8.81% 700 ******.2******% ******0 1.77% 1200 4.07%
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13 员工饭堂、活动室 ******0 ******.81% 800 2.71% 14 通道、楼梯、升降机、1******0 1******.配电房、管线井、洗手间等 1**地下停车场、电室等 **** 16 各专业室已规划检测项目预留区 17 众创空间孵化器区、新专业发展预留区 合计 ****** 0 0 0.00% 0 68% ******400 18.31% 0.00% ******00 8.47% 6000 20.03% 0.00% ******00 8.47% 100.00% 2************00 100.00%
（三）检测******项目规划 1、总体规划
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为增强******各项能力建设，未来三年计划购置以下******： 序号 1 2 3 4 ****** 合计 2、各检测******项目规划明细
投资规划（万元） 序部门 号 项目名称 2018 ***** 小1 ******电电动汽车传导1***充电系统用电***0 缆 压介质损耗装 精密电桥、高电160 160 160 全自动投影仪、2020 201*投资设备名称 2018 **** 201**2020 预计收益（万元） 设备类型 小******电****** 大******电****** 电磁兼容****** 照明电动机****** 材料****** 预算总价（万元） ******70 18******0 24******0 100 660 6270 备注
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****** 置、精密电桥、离子色谱仪、成束燃烧试验装置 固定式电气装小******2 电置电器附件安装盒和外壳、工1*** 业用插头插座***0 性测试装置 电器附件耐久 **3 1********** 和耦合器、热熔断体 小******3 电****** 小4 ******电温控器、继电器、控制器、电动汽车传导充
智能电气设备电子开关、遥控 开关、延时开关 40 器附件耐久性测试装置、 高精密软件逻1****100 辑分析仪、基于**0 虚拟仪器技术**0 **0 1****1****劣化诊断器，电 40 40 工程建设项目建议书
****** 电用连接装置(充电接口) 的附件产品测试设备 小**********电** ****** 小******6 电****** ****** **0 洗衣机安全**** 发的高精灵敏水处理系统 美国QUALMARK 小Typhoon3.0高******7 电****** 统 可靠性分析 及应力筛选系******电产品 80 加速寿命测试 **0 1****多种标准参比洗衣机，自主研70 70 70 机性能测试 洗衣机和洗碗80 性能测试系统 KXT3231洗衣机100 100 100
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轨道交通附件：机车车辆端电连接器，客车电小风扇、客车温水******8 电水器、客车灯****** 具、客车用电线电缆、产品可靠性认证等 大**********电** ****** 统焓差室 20匹带两水系280 统焓差室 20匹带两水系317 317 317 器、客车电热开 120 测试****** 轨道交通附件 200 200
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1.噪音室库体（1间全消音、1间半消音）； 大******10 电****** 音室 6匹带工况噪 320 4.各类工装（豆浆机，除湿机，加湿器，空气净化器需要的半球布点机构等 大**********电** ****** 大80匹带两水系12 ******统焓差室 电
2.噪音测试仪；3.应力测试仪； 370 370 6匹热平衡室 600 6匹热平衡室 238 238 238 80匹带两水系 600 统焓差室 634 工程建设项目建议书
****** 大******13 电****** 系统 **0 智能空调评价**** 1.示波器 2.变阻箱 *****3.直流电源 4.单板负载 TS************7******, *6 ******6 ******6 电磁兼****14 容****** 移动用户终端 ** ***0 1***TS8*************** **6,FSV40频谱* 分析仪,不含手机音频突破测试系统 *00 *****600 1*电磁兼**容******** * 统 RF设备检测系 ** 源等 **** **6，矢量信号 **0 TS8**********1****180
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单路线路阻抗稳定网络，杆状天线，双锤天线，天线柄和天电磁兼汽车电子电磁16 容兼容检测系统 ****** 导抗扰度测试系统，辐射抗扰度测试系统升级 电磁兼*****17 容****** 电磁兼10米法半电波18 容暗室 ****** 系统等 1200 室及辅助控制 600 10米半电波暗844全电波暗室 200 844全电波暗室 100 *0 121 *00 期天线，汽车传*****线振子，对数周 * *****
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离子色谱仪、热裂解分析仪、大1*气自助采样器、***** 仪、大气自助采样器 便携式高精度照度计、便携式照明电户外光污染监20 机测项目 ****** 便携式电参数测量仪 照明电照明用智能控21 机制终端项目 ****** **0 棒 **** 恒温箱、高压探*0 *0 软件分析设备、**********80 **0 **** 紫外辐照度计、光谱仪、便携式 *0 *0 **********材料环保技术总体200 ****** 解决方案 仪、甲醛分析100 100 BOD快速测定100 200 200
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****材料部空压机节能认件证 40 空压机安全性*****能系统整套仪*0 器 *0 *0 ************ ****** 材料部清水离心泵节23 件能认证 ****** 材料部通风机节能认24 件证 ****** **材料部排水泵和泵机**件组自愿认证 ** ****** 材料部26 件****** 27 材料部离网型风力发 20 40 *** 4*** 清水泵安全性60 能整套仪器 60 60 电测法通风机性能整套仪器 4****** 4****** 4****** 泵机安全性 能测试仪器 30 30 风力发电组测电机组用发电机自愿认证 60 试仪 70 交流发电机组 **** 交流发电机组 60 60
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件****** 材料部件****** 自愿认证 ******** 测试仪器 低压电器元件及成套开关控制设备CCC认证03类产品：电器开关、真空开230kA通断试验关、压力开关、系统，温升试验接近开关、脚踏设备，环境试验***** 室; 高低温、交关、液位开关、变湿热度、防按钮开关、限位水、防尘、震动。 开关、微动开关、倒顺开关、温度开关、行程开关、转换开关、自动转换开 * 28 开关、热敏开 400
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关、刀开关 13**233*****汇总 ********* ** （四）众创空间孵化器（产业园）规划
珠三角地区已经成为电子信息加工密集区，******地区已经成为世界知名的******电、照明加工制造业和进出口基地。位于珠三角核心区域的******镇及周边100公里范围内为******电和照明产业加工配套的企业中******0%为中小微企业。由于目前中小微企业普遍存在研发能力不足，导致后续生产的产品缺乏核心技术。为此，************基地利用自身在设备、检测
*40 ***** *** 18***3046 *424 *****
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技术、产品结构认知等方面的优势，预留专用的场地，按照******市政府众创空间孵化器发展规划，建设集合技术研发、产品检测、成果转化为一体的产业园区。
园区建设分3大板块：
1.为企业建立开放型的公共研发中心，研发中心包含国******中小企业公共服务示范平台、******省工程技术研究中心、******市企业技术中心等；
2．引进境内外知名的检测机构、知名院长校科研机构入驻，达到资源共享，为企业提供一站式的国内国际认证检测服务；
3.引入具备创新性，高研发实力的产品方案公司，为企业提供产品智能化升级改造技术方案、物联网方案、电子产品开发设计等技术服务，通过园区的建设为生产企业提供技术成果化、项目产业化的一站式服务平台。
四、必要性及可行性分析
2016年,在集团***经理会上，******局长提出“***集团要抓住机遇，做大做强”。在当前行业整合、市场竞争的窗口期、混战期，为抓住地方政府给予政策支持的机遇，实现******建设跨越式发展，必须加快推进******基地建设，以实现对认证业务板块的技术支撑。 （一）项目必要性
1、检测板块是保证************收入持续增长的重要一环
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根据《国******认监委关于进一步贯彻强制性产品认证改革措施减轻企业负担工作的通知》（国认证函〔2016〕******1号）要求，强制性产品认证检测收费价格应不以营利为目的。这对以CCC认证收费为主要收入来源的************提出了严峻考验。在认证检测环节中，检测远高于认证环节收费，为确保集团和************收入可持续性增长，检测是必须要进入且需迅速占领的业务板块。因此，必须要加快推进******基地建设,以拓展业务来源、提高经济效益。
2、是应对市场竞争，提升能力建设的必要手段
************进入检测领域较晚，在检测人才、仪器设施等基方面基础比较薄弱，在兵******必争的******市场尚无自有检测场地，这不利于巩固已取得重大发展的检测板块。而******基地的建设可为培养留住人才、更好服务客户、增强竞争力提供有力支撑。
3、******基地场地不足，不能适应******未来发展规划
******基地已发展成为综合******，资质全面，业务迅速增长，2017年收入******万元，且位于产业聚集区，周边有众多企业客户，检测需求旺盛。但目前仅在************已购得的升辉南路基地地块上的******平米临时厂房和地方政府提供的EMC大楼内开展检测业务，环境条件亟待改善，也无法满足日益增长的检测需求。
而且******平米临时厂房是公司将一座废弃厂房进行装修加以利用，属于临时建筑，是权益之计，仅能满足一时之需。原使用******镇******大道创新******电中心******00平米场
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地，已于2017年12月31日到期，全部搬回到升辉南路基地二号楼内。******镇遍布生产企业，场地资源非常稀缺，能利用的场地所剩无几。前期通过调研，甚至通过政府出面协调，均没有找到适合的场所供******租用。
************在当地已经发展八年，完善的检测场地建设目前是迫切需求，此次建设研发楼对******的建设发展，支撑************的业务需求，以及当地的经济发展都具有重要意义。
4、******基地建设有助服务当地企业
******省******市******镇是中国著名的******电之乡，全国最大的******电、照明产业集聚区。******基地建设是以市场需求为导向，为满足******电、照明等企业市场需求而建设的。不仅对************的认证业务提供支撑，更为致力于为企业提供合格评定、技术法规、标准及出口的检测服务，能够为当地企业提供便利化服务，对地方经济起到积极作用。 （二）项目可行性
1、检测基地位于产业聚集地，且地方政府大力支持
珠三角地区是电子信息和******用电器的产业群和企业群，已经成为世界知名的加工制造业和进出口基地。位于珠三角核心区域的******镇及周边100公里范围内为******电和照明产业聚集地，******更是被中国******电协会授予全国著名******电之乡的称号，******电和照明产品市场占有率占全国70%以上。因此，推进******基地建设符合市场配置资源的原则。同
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时，通过多年的合作交流，当地政府与************建立了良好的沟通机制，并给予******多项优惠政策。在土地购置建设及******后续发展中，政府也会根据相关政策继续予以支持。
2、检测基地建设与************主要业务互为支撑
******基地以******电、灯具检测为主，产品领域是************主要业务板块。目前，在******电CCC检测领域，******市场规模已超过30%，领先其它竞争机构，对************CCC认证及自愿认证业务形成强有力支撑。在已购土地投资建设研发楼，可以促进************的持续、快速发展，摆脱对竞争机构检测资源的依赖。
五、经济性分析
本项目由************出资建设，产权由中心拥有。本项目建成后，************将会和************基地的实体******（以下简称“中认******公司”）签订建筑物租赁协议。由中认******公司向************支付租金以获得建筑物使用权。参照地区工业类建筑12元/平方米的租金水平计算，研发楼面积2************00平方米、EMC大楼******平方米，估计年租金为4******0万元。
现时在未建研发楼的情况下，以中认******公司2018年度营收目标******万元收入计算，预期利润率按20%估算，分红需按相关法律规定扣除企业所得税1******%和法定公积金税后
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10%，得出可分配利润******48.6万元。************占中认******可分配利润原投资额比例47.6%，年分红收益为4******2万元。
按照************未来规划，本项目建设完成后，******基地长期存在的检测场地限制瓶颈将得以大大缓解，有利于************快速增长，更好的满足******及周边企业对******检测基地服务能力的要求，提高************的市场竞争力；此外，由于场地紧张而造成的办公场所分散的现状也可得到解决，有助于************节约成本，提高各部门运作和协调效率，增强核心竞争力。随着检测场地不足问题的解决，中认******公司将会快速投入新******，建设新检测项目，扩大******检测资质和能力。由此，中认******公司的业务收入水平将会有质的飞跃。如本项目按期动工，预测2021年研发楼完工投入使用后，检测领域的完善和产能的增加，中认******公司有能力达到检测行业人均40万/年的营收水平，预计到2023年，人员规模能达到******人，收入水平将达到1.1亿元。测算2023年起后十年收入增长率为3%，考虑增长趋于平缓因素，十年后按第十年收入预计，则预计平均年收入为1.4亿元。
年份 201****** 2016 2017 2018 人员数量 107 134 137 1******4 业务收入（万元） 备注 3868.1 ******781.68 ******30******.26 ******
含计划招聘人数 工程建设项目建议书
… … … 研发楼2021年建成后，预计两年2023-2067 ****** 1****** 发展规模,预计2023-2067平均年收入与1.4亿元 合计土地购置成本及建筑成本约1.******亿元，预计************在本项目的投资回收情况如下： 投资回收方案一：
按原投资额比例计算，年租金4******0万，年收入1.4亿元，20%预期利润率估算，************现时占中认******可分配利润原投资额比例47.6%，年分红和租金收益为1470万元。按土地出让年限******0年计算2023年建成后，扣除抵减成本则剩余年份共计纯收益******.******亿元,年收益约6.82%。减去建设研发楼前的收益水平，得出由建设研发楼后收益的增加值为1018万元。以收益增加值计算，约需1******年可抵购置地块及建楼成本。 投资回收方案二：
按新投资额计算，************将本项目土地和房产以实物资产注资到中认******公司后重新调整分配比例。原4******0万元/年的租金转化为公司利润率约3%。
年收入1.4亿元，23%预期利润率估算，由于注入资产，使************占中认******可分配利润投资额比例上升到******6.73%，年分红收益上升为2380万元，按土地出让年限
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******0年计算2023年建成后，扣除抵减成本则剩余年份共计纯收益******.21亿元,年收益约12.28%。减去建设研发楼前的收益水平，得出由建设研发楼后收益的增加值为1******28万元。以收益增加值计算，约需8年可抵购置地块及建楼成本。
六、项目风险与不确定性
（一）新增摊销影响利润的风险及应对措施
本项目投资属于固定资产的投入，建设阶段需投入较大资金，新增摊销影响************利润的风险。
影响利润的风险应对:建设检测基地，为************主营业务顺利发展以及拓展新业务做准备。************将积极推进项目建设和实施工作，力争尽快形成新的利润增长点，且购置土地建设园区发展模式创新提供了基础，消除新增摊销影响利润的风险。与******基地签收订建筑物租赁协议，获得租金收入。******基地的业务收入增长，************还能获得中认******公司的股权投资利润分成。
（二）未按土地出让合同要求按期开工的风险及应对措施
园区土块购地出让合同第十六条规定，************需在201******年1月7日前开工。如不能按期开工，应提出延建申请，但延建期限不得超过一年。合同第三十二条规定，中心造
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成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。
为应对此风险，************可加快落实项目建设工作，尽量在规定时间内动工，争取政府的相关支持。 七、结论与建议
综上所述，************在******市******镇已购得的土地建设******基地，着眼于集团及************未来发展规划，符合集团及************长远发展战略，有利于扩大主营业务规模，有利于构建更加稳定的发展基础，增强综合竞争力，保证************未来可持续发展。且所建设研发楼，是一项优良的投资项目。因此，本项目是可行的。
根据地块《国有建设用地使用权出让合同》规定，地方政府对建设项目的开工和竣工有期限要求，建议************主导组织成立建设项目工作小组，全面负责园区建设工作，尽快推进项
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