简单的物业服务方案

目 录

◎ 物业概况 ◎ 编制依据 ◎ 管理目标 ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 物业服务项目 ◎ 具体方案

※ 前期物业接管验收方案 ※ 秩序维护方案 ※ 消防管理方案 ※ 保洁绿化方案

※ 公共设施、设备管理方案 ◎ 机构设置及人员配置 ◎ 物业管理年度收支预算 ◎ 前期开办成本

一、物业概况（按照物业具体位置、周边设施、具体情况及环境风格描述） 鹿寨.迎宾小区位于鹿寨县城南开发区，小区内共有业主109户；其中入住66户；未入住43户，小区内共设两个出入口，小区为开放式无封闭式围墙；无监控系统。 二、编制依据 ※ 《物业管理条例》 ※ 《中华人民共和国物权法》

※ 《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》 ※ 《柳州市优秀物业管理项目标准及评分细则》 三、管理目标

1、公共公共设施设备完好率达90%； 2、小区内公共绿化植物完好率达80%； 3、小区内公共保洁满意率达90%；

4、小区内公共秩序维护满意率达90%，公共道路保持交通安全畅通； 5、小区内公共部分火灾发生率低于1%； 6、管理人员专业培训合格率达90%； 7、服务回访率达25%； 8、使用人满意率达90%。 四、管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业服务的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的

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管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和小区业主的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展多种经营，既满足广大业主不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主服务。 五、管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立“迎宾小区管理处”，配备专业管理人员，实施专业化管理。 （三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为迎宾小区组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9001质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理

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方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 六、服务项目

（一）前期物业接管验收；

（二）协助门维护小区内的公共秩序，实行24小时公共秩序维护、消防、道路交通管理；

（三）公共区域保洁，办公垃圾收集和清运； （四）小区内共用部位和公共设施设备维护和保养； （五）公共绿地园艺的培植和保养； （七）小区的各类资料的管理； （八）客户来访登记； 七、具体方案

（一）前期物业接管验收方案

管理内容：1.供配电系统 2.给排水系统 3.公共设施设备 4.业主资料 5.产权资料 6.技术资料 7.验收资料 8.图纸资料 9.其他交接 管理措施：

1.组建接管验收小组，负责接管验收工作； 2.掌握物业验收的标准和程序；

3.制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。 (二) 秩序维护方案

管理内容：1.大型物品进出管理 2.机动车辆进出、停放秩序的维护 3.公共区域巡逻 4.门岗礼仪 5.突发事件处理

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管理措施： 1.物品进出管理

①小区内大件物品应由管理处与用户（业主）联系核对物品名称、数量准确无误后方可放行；

②进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。 2.机动车辆进出、停放秩序的维护

①对机动车辆进出管理区域实行确认本小区业主车辆并发放确认通行证。 ②向临时来访进入管理区域的车辆做好各项相关记录。 3.公共区域巡逻

小区管理区内实行全年24小时全天对公共重点部位巡视服务，确保每二小时巡遍小区内全部公共区域，并设置多条巡视路线。 ①区内巡视

a.巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、警棍、笔和巡视记录本，并随身携带小件垃圾袋；

b.巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、门、窗、装修现场等； c.按秩序管理处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应登记发现异常情况的时间和内容说明；

d.发现异常情况应及时通过对讲机通知管理处，并迅速查明情况，严密监视； e.遇紧急情况，按《应急预案》执行；

f.巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备维护人员修复； g.巡视结束后，交接巡视器材； ②夜间巡视

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a.夜间巡视的路线经常变化；

b.巡视时注意各通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；若发现可疑人员，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理； 4.门岗礼仪

a.对秩序维护员进行礼仪培训，所有秩序维护员进行半军事化管理。 b. 进行礼仪培训，执行门岗任务时达到《秩序维护员工作行为标准手册》。 5. 突发事件的处理

为应对各种突发事件(火灾、水灾、盗、抢、刑事案件等)，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。 （三）消防管理方案 管理内容：

1.做好消防设施、器材的管理； 2.保持消防通道的畅通； 3.加强装修期间的消防安全管理； 4.严禁违章燃放烟花爆竹； 5.严禁携带、储藏易燃易爆物品； 6.防止电器短路等引发火灾因素。 管理措施：

1.制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2.制订消防事故处理预案，防患于未然； 3.建立义务消防队，定期组织一次消防安全学习；

4.定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

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5.做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； 6.制止任何违反消防安全的行为；

7.积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识； 8.发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。 (四)绿化、保洁方案 管理内容：

①绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化 a.根据气候，给花木适量浇水；

b.根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； c.制定预防措施，防治病虫害；

d.及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草； e.定期对建筑小品进行修饰；

f.做到小区公共绿地和花草植被养护完好。

②清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区内公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无破损。

a.公共道路定时清洁，保持整洁清洁；

b.各类公共照明、消防等设施，每两月清洁一次； c.定期对下水道等排污管道清理； d.告示牌、指示牌等每月保洁一次； e.对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。 管理措施：

1.建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

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2.加强业务培训，增强专业技能；

3.落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率80%、保洁服务满意率90%； 4.强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。 (五)公共设施设备管理方案： 管理内容：

1.公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时报修； 2.公共卫生设施每周检查一次； 管理措施：

1.对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

2.对所有的设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

3.建立管理人员巡检制度，确保维修合格率达90%以上，且有维修记录； 4.采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达90%以上。

8、物业管理机构设置及人员配备 机构设置

根据迎宾小区物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排： 管理职责：

1.主任全面负责物业管理处的工作；

2.管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、回访

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等；

3.秩序维护部负责维护小区内公共秩序、交通车辆管理、消防管理等； 4.清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。 具体人员配备及工资支出如下：

部门人员 主任（兼管理员） 秩序维护队长 秩序维护员 保洁、绿化工 合计 人数 1人 1人 10人 1人 13人 月工资标准年工资标准加班工资合计（元/月/人） （元/年/人） （元） 1200 1000 700 700 14400 12000 8400 8400 426 355 2480 248 3509 工资合计 （元） 14826 12355 880 88 注:全年需300%支付工资的共11天，（工资已支付了100%，差额200%）

月工资支出：÷12≈10192元 (九)物业管理年度收支预算

1.年度物业收入（根据迎宾小区目前入住情况计）：元 A.已入住： 66户×120元/户.月＝7920元/月 B.未入住(包括在建)：43户×60元/户.月＝2580元/月 月物业收入：A+B=10500元 年物业收入：（A+B）×12=元 2.年度物业支出：元

（收费依据：广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法 第十三条）

（单位：元）

支 出 项 目 员工工资 公共设施设施维护费用 保洁费

月支出金额 10192 200 100 年支出金额 2400 1200 9

绿化费用 100 1200 保安费用 300 3600 办公费用(办公用品、网费、话费) 500 6000 其它 500 6000 合 计 10451 3.年度收支预算说明

年度收入元，支出元，盈亏16709元； ※本预算中未计入排污费； ※本预算中未计入垃圾清运费； ※本预算中未计入员工三金保险费 ※本预算中未计入物业公司收益；

※本预算中工资标准参照当地物价及工资水平。

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