泗阳县泗水古城招商策略策划报告

《项目招商策划报告》 泗水古城

中国·泗阳·CRD

波特集团

深圳市波特商业经营管理有限公司

泗阳项目组 二00六年八月

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招商定位篇

一、商业街分类………………………………………………………………………3 二、泗阳县商业状况简析……………………………………………………………3 三、泗水古城项目简析………………………………………………………………4 四、项目定位…………………………………………………………………………4

招商原则篇

一、招商指导思想……………………………………………………………………8 二、招商基本原则……………………………………………………………………9

招商规划篇

一、楼层平面规划……………………………………………………………………10 二、业态业种规划……………………………………………………………………11

招商策略篇

一、价格策略…………………………………………………………………………12 二、定价分析…………………………………………………………………………12 三、招商营销策略……………………………………………………………………13 四、推广策略…………………………………………………………………………13 五、经营策略…………………………………………………………………………14 六、招商优惠……………………………………………………………………14

品牌规划篇

一、招商对象…………………………………………………………………………15 二、招商方式…………………………………………………………………………15

三、招商区域…………………………………………………………………………15 四、招商品牌规划……………………………………………………………………16

招商条件篇

一、招商量分析………………………………………………………………………17 二、合作方式…………………………………………………………………………17 三、遵循的原则………………………………………………………………………17 四、招商条件…………………………………………………………………………18 五、招商细则…………………………………………………………………………18

招商收益篇

一、租金收益测算表…………………………………………………………………19 二、管理费测算表……………………………………………………………………19

招商人才篇

一、专业人才做专业事………………………………………………………………20 二、人员配置及架构…………………………………………………………………20 三、人员教育培训……………………………………………………………………20

招商管理篇

一、招商操作程序……………………………………………………………………21 二、管理公司成立的重要意义………………………………………………………21 三、管理操作…………………………………………………………………………21

综述………………………………………………………………………………22

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招商定位篇

一、商业街分类

（一）按规模分类：

大型商业街：在长度为1000米的标准基点上进行的商铺有序布局，如上海的南京路和淮海路两大商业街，北京王府井和西单北大街两个大型商业街。

中小型商业街：如深圳华强北路商业街。

（二）按功能分类：

综合型商业街：如南北总长度为1600米的北京西单商业街，乌鲁木齐中山路商业街； 专业型商业街：如杭州健康丝绸特色商业街、福州榕城美食城、北京三里屯酒吧一条街等。

（三）按所处位置分类：

商业步行街：这是商业街最大众化也是最基本的形式。它是处于某一商业圈内的、面向大众消费群体的商业街。

小区商业街：指建在小区、并以小区居民为主要对象的商业街。

地下商业街：指建在地下，一般为广场地下，或者驳接地铁的条状商业街。

※本案属大型复合型商业步行街·泗阳CRD

二、泗阳县商业状况简析

泗阳县零售业、服务业、娱乐业等尚处在初级阶段，没有真正意义上的商业中心、休闲娱乐中心、美食一条街的存在。该区域聚集的零售、餐饮娱乐及其它业态较全面，从商业经营的每一个方面看，都比较原始，不具备现代商业氛围。该区域除振兴路名品服装商铺外，其它都以经营中低档商品为主，餐饮类除桃源路美食街以外，目前正在经营的没有较为集中的场所，且经营档次也是较低，环境卫生也极不理想，不具特色。餐饮、娱乐休闲类更是难以体现现代都市生活的风格。

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三、泗水古城项目简析

泗水古城是由南京亚都房地产开发有限公司投资开发的超大规模泗水古城商业步行街，泗水古城商业步行街项目，属泗阳县2006年重点开发建设项目。该项目的开发不仅是一次商业的变革和机遇，更是在深厚汉文化底蕴基础上对城市的建造。该项目位于泗阳县中心西北方，占地26万平方米，总建筑面积约达22万平方米，项目一期总投资1.2亿元。它将建设成泗阳县规模最大、档次最高、功能最全的复合型商业街，即将购物、餐饮、休闲娱乐、文化、景观、旅游、交友、体验融汇于一体。项目于2006年5月破土动工，计划于2007年5月建成，泗水古城项目的建成将大大提升泗阳县商业经营的档次和水平，成为泗阳县融古代文化和现代商业为一体的中心商业区。

四、项目定位

（一）分析

1．泗阳县商业氛围较好，加以合理引导，其前景将十分看好。

2．泗阳县需要一场商业模式的，泗水古城正是这场商业的摇旗者。 3．风格、文化、质量的差异将成为项目脱颖而出的关键所在。 4．泗阳县的区位优势的发挥需要一个领导型的物业做支撑。

5．购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、文化、景观、交友将进入体验时代。

（二）定位基本原则

1．因地制宜

项目商业业态定位必须适应本地需要，符合各层次消费人群方便、快捷、实惠的消费需求，才能真正实现聚客率的的提升。 2、概念先行

体现传统文化，引领商业潮流，提升城市形象，改善生活质量，全力打造成为泗阳的CRD。 3、品牌经营

尽可能实施品牌经营，进而提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心

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（三）项目的经营战略定位

本项目定位为中档，集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、观光、文化、景观、交友、体验于一体的“一站式”商业步行街，泗阳CRD。

在对外宣传方面要体现中高档次，增加对各业态品牌商家的吸引力，能很好体现泗水古城的整体形象。

1．项目地处主商业主干道淮海路和北京路之间，具得天独厚地理位置，具极大商业开发价值。 2．22万平方米超大规模的仿古商业组群建筑，以复合的商业形态引领泗阳县商业潮流。 3．绝版地段近26万平方米的商业街区，把商业和文化、休闲娱乐、景观等进行有机地结合。 4．泗阳县2006年重点开发建设项目，是泗阳县形象工程。

5．一流的外观仿古装修设计体现亮丽、宽敞、通透、流畅的个性和美感，富有极强的冲击力。充分展示了项目深厚的文化底蕴，传统文化和现代商业的完美融合，让消费者留连忘返。

6．餐饮、休闲娱乐、景观体验是本案具备的战略优势，填补了当地市场相对的空白，营造良好的经营口碑是发展的根本。

7．对项目开发给予的支持和优惠是显而易见，对项目开发的观注和支持将一如既往。

（四）功能定位

F段：楚汉春秋 南四合院：丽人天地 北四合院：财富乐园 餐饮：美食大观园、特色中餐、烧烤、海鲜等 传统百货：化妆品、黄金珠宝、古玩、女装、男装等

成功者的乐园，传统文化、现代商业的交织和融合。开始全新的人生体验。

D段：浪漫之都 景观区：东方巴黎 休闲：西餐、酒吧、咖啡厅、影视等

时尚品牌：知名品牌系列、大小家电、钟表眼镜等

时尚潮流之都，尽显生活之品味，满足人们对时尚和潮流的追求,塑完美人生。

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B段：动感世界 四合院：红番区 娱乐： KTV、迪吧、足浴、桑拿、按摩等

精品世界：运动休闲系列、工艺品、棋牌、桌球、乒乓球等

生命活力的运动之城，主要营造泗阳地区的夜色经济，是融运动、娱乐为一体的特色区域。

精品与特色汇集，繁华与质量相聚。古今中外的交汇，展示了一幅幅美伦美奂的图画，仿佛时空置换，让人们留连往返，追求无限；足不出户，亨受古典之韵、体验潮流之乐。

（五）目标市场定位

商业街的定位，与其它商业业态相比，商业主题定位和社会主题定位价值表现得更为突出。信誉和口碑是商业街长期发展的依托，泗水古城商业步行街的招商工作具有规划的性质，不能完全被动地接受客户的租赁行为，一般情况下，开发商们要对入驻商家进行信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面进行考察。

从经营业态定位为：复合型、体现多个主题

从经营者区域定位为：立足本地及周边区域，辐射本省，走向全国

从经营品牌定位为：中档品牌为主，辅以部分高档和低档进行补充，满足市场的实际需求为目的。

(六)目标客户群定位

1、当地和外地商户经营者

具相当的经济实力，本身就是非常内行的生意人，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺经营知识、经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租赁转为自买自营，他们是最有兴趣和实力的商家，是本案的准客户。 2、当地和外地普通市民

此类客户往往具一定的经济实力，愿意尝试商业经营，比较注重商业街的形象和对商业街经营管理的理念。

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3．项目目标客户特征

A. 因大多拥有经营场所，易维持现状，有观望心态。

B. 倾向于租铺经营，以便在市场不景气时向其它市场转移，同时减轻资金压力。 C. 初涉商海者一部分非常谨慎,持观望态度,一部分大胆尝试,敢于昌险,有成功欲。 D. 因商业经营大多投资较大，所以会慎重决策，往往和家人或亲戚、朋友一起商量。

E. 大多有从众心理，只要能有效进行营销推广,营造良好招商氛围，有好的开端,一切将随之而来。

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招商原则篇

一、招商指导思想

1．实施“经营商家”的主导思想。

项目经营是由若干个业态、业种，若干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。

2．商业街经营以适应市场为先导，满足需求为中心。

根据泗阳县场和商圈竞争状况，结合泗水古城商业街的总体定位，并进行各业种的定位，合理锁定业种。重在突出大众化、品牌化、前卫化、个性化相结合。

3．培育市场，营造泗水古城的良好商誉，树立泗水古城商业街形象。

在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升泗水古城项目的知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资管道，进一步树立品牌形象。

4．通过对百货招商吸引人流，创造人气，推动商铺的销售，形成良性循环，招销两旺。

大多百货类商品具有体积小且价格在消费者消费能力范围内，同时百货商品品种繁多，具有欣赏性和选择性，容易增强商业街的集客率，形成人气旺盛的局面，可提升商业物业的价值。

5、经营管理公司进行强有力的支撑，全力打造泗阳商业第一街。

市场的竞争已不仅体现在价格之战，对于一个商业项目的管理要求所要体现的环境、服务、理念等已被日渐重视。如何对商业步行街进行管理是商家首要关心的问题。纵观不成功的商业项目，90%以上都是因为管理的失败所致。本案在文化内涵、规模、档次、定位等软硬件方面具有的优势已不用置疑，成功的管理将有利于项目整体运作的成功，有利于促进后期商业的繁荣和稳定。所以，良好的管理支撑完全可以把泗水古城商业步行街打造成泗阳乃至苏北第一。

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二、招商基本原则

1．坚持品牌经营为先的原则

旨在突出泗水古城商业街的经营特色，以国内知名品牌及江苏市场畅销品牌为主，特别要注意中高档品牌中，中低档价位的商品的补充，泗阳县还未有过的新型换代商品及在泗阳县有良好的消费基础的传统品牌。同时品牌经营有利于对外宣传时物业价值的提升。 2．坚持多主题、多业态，多业种支撑的原则

为满足不同类型消费者的需求，在大的主题下延伸多个主题,充分体现多主题、多业态、多业种、多功能的“一站式”消费特点。

3．坚持以本地市场为主，兼顾周边市场的原则 （远交近攻）

本地市场的经营结构、经营档次、消费价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，周边市场新的资源的引进，将为泗水商业街创造出新的亮点。

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招商规划篇

一、楼层平面规划

※一、二层 主营百货、小型超市、工艺精品、古玩字画、数码电子、电器、钟表眼镜、配套等

首先，让投资者对商业物业的回报价值进行评估，感受到物有所值、物超所值，投资时不会犹豫不决。

其次，主营的商品品类丰富、产品多样、单品价廉、选择余地大、感官效果好，满足消费者购物、休闲的消费心理。

※二、三层 主营餐饮、休闲娱乐、酒店商务办公、文化运动等

二、三层受租赁价格和垂直动线的，投入产出相对较小，多宜出租给需求面积较大的商家，以达利益最大、时效最长及投资方和经营方双赢。

※塔 楼 主营特色餐饮、酒吧、精品世界、咖啡厅等

因该部分相对，视觉效果良好，对经营项目的品牌树立具一定的优势，选择具特色和品味的品类进行经营，项目亮点体现将更为明显和突出。

※ 泗阳县及周边商业各类业态及户数占比表

经营形态 餐饮 泗阳沿街商铺 休闲、娱乐 百货 其它 餐饮 成熟的专业市场 休闲、娱乐 百货 其它 餐饮 休闲、娱乐 同类商业项目 百货 古玩 其它 10

经营业态 业态面积占比(%) 11．2 1．4 24．6 62．3 1．7 7．9 77．2 13．2 52．5 13 6．3 18．6 9．6 业态经营户数占比(%) 11．7 0．9 28．8 58．6 0．6 3．4 84．1 11．9 16．4 8．2 13．1 47．5 14．8 http://www.szporter.com

※泗阳县及周边商业市场业态户数、面积占比（汇总表）

经营业态 餐饮 休闲、娱乐 百货 其它

户数占比(%) 7.8 2.1 45.2 44.8 面积占比（％） 7.7 4.7 43 44.6 波特商业经营管理集团有限公司 深圳市波特商业经营管理有限公司

二、业态业种规划

F段：

餐饮：洋快餐、酒楼、中式快餐、美食大观园、特色中餐、烧烤、海鲜、

传统百货：化妆品、黄金珠宝、玉器、古玩、字画、女装、内衣、鞋帽、布匹、羊绒、中性休闲、床上用品、窗帘布艺、针棉织品、男正装、商务休闲、医药等

D段：

休闲：西餐、酒吧、车吧、音乐沙龙、轻音乐厅、咖啡厅、影视、桌球城、茶吧、话吧、书吧、酒店、旅馆、商务、美容SPA馆、婚纱摄影、儿童摄影等

时尚品牌：知名品牌系列、计算机、IT、手机、电讯、中小型超市、特色产品、大小家电、钟表眼镜、形象设计、银行、ATM机、邮政、干洗中心、修补行等

B段：

娱乐： KTV、迪吧、演艺吧、网吧、电玩游艺、足浴、桑拿、按摩等

精品世界：运动休闲系列、童装、童玩、童娱、童鞋、工艺、工艺品、旅游品、纪念品、饰品、花鸟虫鱼、书店、文体用品、运动健身房、武馆、棋牌、桌球、乒乓球等

(规划表见执行案)

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招商策略篇

一、价格策略

1．应该充分考虑项目所处的泗阳县及周边市场同类型物业租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立专案的基本租价。同时通过确定各楼层及区位的不同价格，达到差异化的价格定位。

2．由于本项目在泗阳县市场上属于新型的商业地产产品，其它的商业物业与本项目的产品在本质上还是有所区别的，应该宜采用领导型价格定位策略。

3． 培育市场需要，实行低开高走的租价， “放水养鱼”。以便快速吸引商家入驻为先，前期形成

招商旺势，达成功招商态势，随后就市调整实行利益平衡和利益增长，满足投资者需求。

二、 定价分析

1、 按每平米3400元均价，回报率按6.5%每年计。每平米回报为221元/年，每月约为18元/㎡。

投资回报年限约为：15年。(二线城市年回报率一般为7-8%)

公式： 3400×0.065÷12=18.4 元 3400÷221=15.4 年

本公式不计将来物业升值因素，如综合考虑将在10-12年收回投资成本。

2、 泗阳县及周边商业调研租金统计表

经营形态 泗阳沿街商铺 成熟的专业市场 同类商业项目

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平均面积 49.42㎡ 77.7㎡ 102.6㎡ 平均租金（㎡/月） 25.1元 42.1元 20.3元 http://www.szporter.com

3、 本案租金测算

F段租价 商铺分类 一层 二层 三层 一二层连租 二三层连租 一二三层连租 基准租金(元/㎡) (元/㎡) 26 16 8 20 11 15 28 17 10 22 12 16 (元/㎡) 26 16 8 20 11 15 (元/㎡) 28 17 10 22 12 16 D段租价 B段租价 波特商业经营管理集团有限公司 深圳市波特商业经营管理有限公司

说明：1、以上定价只是期望值，具体确定价格有待市场模底后，经讨论决策发布； 2、招商的价格可变性较大，可在过程中随机调整，原则上在发布后不做大的变动； 3、对具体具优势区位商铺的租价可根据销售价格及市场行情往上调整，另定。

三、招商营销策略

1．品牌店谈判由专人操作，专人管理，全方位联络，优化选择，针对问题进行集中讨论，群策群力，合理解决。

2．大中小商家的招商可以广告造势，人力推进，内外结合，大量登记，合理选择，以点带面,先做人气，再做生意，分阶段侧重进行。

3．以最优的经营管理服务商家，获取信任，共同打造商业旗舰。

4．开发商和投资者对经营者实施免租的策略，分不同时间段实施，旺场为先，营利在后。 5．多渠道、分板块对商业资源实施整合（附件），营造浓郁的招商氛围。

四、推广策略（实施内容及时间另定）

1. 引导，实施公益性活动（生地做成熟地）

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2. 成立城市形象推广基金（实施共同关注） 3. 从媒体方面进行软文宣传，组织峰会 4. 开发商设立专项推广基金（信心保证）

5. 组织具政治色彩、商业色彩、企业形象展示色彩的文艺活动 6. 户外广告、流动广告、电视、公众媒体、POP、DM等 7. 招商销售公司以推介会的方式进行组织宣传 8. 各类庆典活动

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五、经营策略

泗水古城商业街要实现和塑造泗阳商业旗舰、辐射周边的领导价值，就应该在环境的舒适性、管理的现代性、商品的时尚性、服务的完善性、规划的前瞻性、风格的前沿性、促销的创新性上多做文章、下足功夫。跨越主要满足消费者物质需求的阶段，进入消费者精神需求的层面，汇集现代科技、管理的最新成果，成为都市时尚的最大展示场所。（另定管理方案）

六、招商优惠

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

免租一年，对外宣传免租半年,留有余地。 物业管理费免一年。 提供子女入托、就学、迁户。

租赁者购本公司开发的住宅可享有特惠。 协助办理营业执照，要求提供绿色通道。 减免经营者三年的有关税费，培育市场的需要。 商管公司保证免费提供经营者商业咨询。 实施VIP发放制度，进一步扩展该卡的使用功能。

按面积分类,按业态进行分类,按进场时间进行优惠（具体细则另定）。

10. 协同管理公司共同制定的其它优惠（附件）。

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品牌规划篇

一、招商对象

1．知名品牌连锁店、加盟店，进驻对项目宣传和价值提升影响力很大。

2．在泗阳已经设有经营点的客户为基本客户群，他们一般比较注重泗阳县本地市场的消费潜力及自身品牌在泗阳县的认可程度。

3．已经在泗阳县设有经营点，但由于所处的地段、周边经营环境等不太理想，打算到一个与自身品牌相匹配的场所去经营的企业品牌。他们一般对泗阳县的消费市场比较了解，对市场对本产品的消费潜力和市场的认可度有信心，更为关注泗水古城商业步行街的运营情况。

4．目前品牌在江苏或泗阳市场均没有网点，想以泗阳县为突破口打开泗阳县相邻县市的市场。他们进驻主要原因是看重泗阳县的市场辐射能力，其不仅关注泗阳消费者的消费能力，更关注泗阳县消费市场、泗水古城商业步行街在区域内的影响能力，以此作为下一步市场开拓工作的一个分中心。 5．具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人。

二、招商方式

1. 通过波特网站信息发布和波特总部以多种方式对外信息传播。 2. 通过和各战略性商会和协会对项目考察的方式。 3. 以营销的方式为主，坐招方式为辅，。

4. 把招商内容分解成若干个主题，进行责任划分，专人负责。 5. 以活动、推介会、峰会、座谈会的方式进行全方位招商展开。

三、招商区域

招商区域以本地为主，辐射宿迁、淮安、沐阳、南京等，其次江苏省其它城市，全国范围以品牌店招商为主。采取先远后近，先主后次的原则，先营造商业氛围，打出概念，继而全面展开。

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区域 招商方式简述 地毯式搜索 举办招商洽谈会、峰会、论谈等 地毯式搜索+重点选择 举办招商洽谈会、座谈会等 战略合作团队及联盟单位 邀请组团参观，强调战略规划 泗阳本地 周边县市 外省区域

四、招商品牌规划

（一）品牌店引进分析 1. 2.

引进的目的：树立品牌形象，增强集客率。

达成的目的：品牌店可采取“放水养鱼”的，通过企业和补贴进行特惠免租，以营造品

牌效应为战略目标。 3.

（二）成功引进的优势 1) 2) 3) 4)

（三）品牌规划

通过媒体、DM及论谈的方式进行广泛宣传，坐地招商和主动联络有机结合。 1）以当地品牌为主，户外、媒体、DM的宣传方式达成招商目的。

2）以江苏省内泗阳县周边城市作为招商主阵地，以各推介会的方式达成目的。 3）以全国范围各品牌商家招商补充，运用网络、电话等到现代化工具达成目的。 原则先外后内，几个步聚可根据招商具体情况分阶段侧重进行。

利用规模优势：泗阳县规模最大的商业广场，商业22万平方米的建筑面积。 利用形象优势：形象、亚都优势、建筑艺术形象、配套景观形象。 利用优势：实施免租及优惠的，养商。

利用管理优势：成立具职能的管理公司，由全国商业地产具影响力的波特公司全程顾问。 引进步骤：前期广泛联系、沟通交流，中期进行筛选，后期合作签约。

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招商条件篇

根据对泗阳县商业物业招商条件调查、评估，初步拟定泗水古城商业步行街招商条件：

一、招商量分析

总计面积：56385.51㎡

租赁建筑面积为： 35000㎡ 占比 62 % 自买自营建筑面积为： 21385.51㎡ 占比 38 %

总面积㎡ 业态分类 零售（百货类） 餐饮 56385.51 娱乐休闲 其它 20% 15% 11277.1㎡ 8457.8㎡ 三层 10757.39 不含过街楼 业态占比 55% 15% 各业态招商面积 楼层 各层面积（㎡） 31012㎡ 8457.8㎡ 首层 二层 24697.22 198.13 (以上根据市场调研资料统计比例和项目定位进行分析测算)

二、合作方式：买断经营和租赁经营为主，其它合作方式为辅。

（一）买断经营：一次性买断产权的方式。自买自营商户一般而言都是具经营经验和具备品牌的商家，在本案中应占有一定的比例。

（二）租赁经营：交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行管理，外部由管理公司统一管理。按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商、加盟商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高收益保障，向场地要效益，做到“大象带小象”。

三、遵循的原则

“放水养鱼”、特位特价。在保证赢利的前提下，运用优惠实施对品牌商家引进的目的，舍小利求大利，有利招商局面的打开。

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四、招商条件：

楼层 一层 二层 三层 一二层 二三层 一二三层 基准租金㎡月 26元 16元 8元 20元 11元 15元 一次性支付期 三个月租金 二个月租金 二个月租金 三个月租金 二个月租金 三个月租金 管理费 1元/㎡ 该条件在免租政1元/㎡ 策的条件下进行1元/㎡ 实施,在免租期1元/㎡ 满后开始计租,1元/㎡ 以后类推交租 1元/㎡ 备注

五、招商细则：（详见执行案）

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招商收益篇

一、 租金收益测算表： 横向测算 楼层 一层 二层 三层 过街楼 合计 面积㎡ 24697.22 198.13 10757.39 1044.2 56385.51 单位平米月租金(元) 26 16 8 平均12 单层月租金(元) 2127.72 318226.08 12707319.84 86059.12 12530.4 103.32 年总计(元) ※不分合作方式和租赁的比例，仅根据泗水古城商业街总建筑面积对收益进行测算 纵向测算(略)

二、管理费测算表：（建议首年免） 时间 首年 次年 第三年 第四年

1． 以上首年为市场调研基本值进行计算。具体收取标准以本案实际使用的水电、设备、人工及其它费用进行核算；

2．在招商洽谈过程中与商户业主交流总结后，需根据市场反应情况进行价格定位调整，最终以招商执行案为主。

3．潜在收益（包括商户商品展销、促销等到公共场地出租、街内外广告位出租、以及其它），尚未统计在内。

4．押金属占用资金，合同期满要退还商家,故未纳入收益测算。

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面积（㎡） 56385.51 56385.51 56385.51 56385.51 管理费（元/㎡/月） 1 1.2 1.5 2 总 额（万元/月） 56385.51 67662.6 84578.3 112771 http://www.szporter.com

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招商人才篇

专业人才做专业事及分工（见执行案） 人员配置及架构（见执行案） 一、 二、 三、

人员教育培训（见执行案）

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招商管理篇

一、招商操作程序

1. 次主力店、品牌店、商户资源筹备。

2. 熟悉本招商专案的相关内容，客户问询的准备，培训的准备。 3. 收集行业的相关资料，进行分类、分区整理。

4. 通过各种新闻、广告、杂志、媒体、展会发布信息及口碑宣传，对招商进行前期渗透。 5. 充分认识自身优势，做好一份吸引人的招商手册、表格等及相关宣传数据。 6. 建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作。

7. 策划一些主题活动或座谈会等，扩大影响，提高泗水古城商业步行知名度。

8. 建立目标客户数据库，对招商员的招商工作，包括电话联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录。 9. 招商员每周上报招商情况，分析、总结、交流、招商经验和心得，处理客户回馈信息，适时调整招

商策略。

二、管理公司成立的重要意义

1. 项目管理的需要

2. 投资客户、经营客户对未来前景信心的需要 3. 城市形象提升的需要 4. 职能实施的需要 5. 品牌打造的需要 6. 项目持续繁荣的需要

三、管理操作

（一）客户管理

1. 客户足以影响泗水古城商业步行街的发展，要让客户持续在泗水古城商业步行街经营，泗水古城商

业步行街必须努力经营，获取客户的信赖。

2. 维护老客户，考虑其对于泗水古城商业步行街在营运、财力、管理、质量上有莫大的影响，应当加

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强与老客户的联系，及时解决其所提出的问题。

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3. 泗水古城商业步行街每年都可能会丧失若干客户，因此要采取计划性客户储备与拓展及补充。 4. 培养忠诚客户，使其产生持续租赁行为，并帮助泗水古城商业步行街向外宣传，建立口碑。 5. 对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势。

（二）项目商业管理思路(见管理方案)

综述：

本策划报告的制定，依据行业规则、市场调研结论、项目的形态、项目的规模、项目所在地段优势、规划、开发商综合因素，以资金快速回笼为目的，以低开高走为价格策略，以打造泗阳

县商业旗舰，引领泗阳县商业文明为思想。把泗水古城商业步行街建成真正的集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、观光、文化、景观、交友、体验于一体的一站式商业中心区。

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