浅论房地产开发企业会计信息失真的原因与对策

浅论房地产开发企业会计信息失真的原因与对策

作者：侯佳

来源：《经济研究导刊》2012年第30期

摘要：对房地产开发企业会计信息失真的主要表现进行了分析，力图找出房地产行业会计信息失真的原因，最后从建立健全的法律法规制度，完善企业管理结构，加强房地产开发企业的内部控制关键点的管理以及提高房地产开发企业财务人员的综合素质等方面，提出了提高房地产行业会计信息质量的对策。

关键词：房地产开发企业；会计信息失真；解决对策

中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0119-02

会计信息失真是指会计核算的依据不真实或反映的财务状况和经济成果虚假，不符合实际状况，如人为地捏造会计事实，篡改会计数据，为私利而编造假账、假表，或虚盈实亏，或假亏充盈，从而使会计信息失去真实性，会计信息失真，造成国民经济流失，阻碍经济发展。随着市场经济的发展，房地产行业的会计也暴露出会计信息失真问题，受到了人们的广泛关注，其使得会计信息不能客观、如实地去反映房地产开发企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。因此，本文通过对房地产开发企业会计信息失真的主要表现的分析，力图找出房地产行业会计信息失真的原因，从而提出提高房地产行业会计信息质量的对策。 一、房地产开发企业会计信息失真的主要表现

1.会计实务中销售收入的确认随意性较大。房地产开发企业在项目开发的各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认方法不同。

中国许多房地产开发企业对收入确认标准更注重取得销售收入的手续是否完成，例如，产品是否发出，是否已经收取现金或已经办理收取现金的手续，没有考虑交易在实质上是否已经完成。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是中国会计实务与其他国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现上的出发点有所不同。

2.财务报表不能如实反映企业情况。一些房地产开发企业的财务报表无法如实反映资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。具体表现在：一是存货核算管理混乱。在房地产开发

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企业中，项目部对开发过程中开发成本的控制缺乏经验，会计核算人员对工程开发过程缺乏专业和管理知识，开发成本的不定期结转，且房地产开发企业的存货无法定期盘点盈亏，导致存货会计信息失真。例如，开发产品已经出售，但因为成本未转出，以至已售商品仍计入存货科目账面。二是预收账款科目不能及时转入经营收入科目，开发成本不能及时结转到经营成本科目。因为房地产商品生产的周期长，通常房地产开发企业都是按年，甚至跨年度遵照收入与成本配比原则结转。对于核定征收企业所得税也是按预收账款15%比例计算利润额，再按25%的所得税率预征企业所得税，以至损益表无法正确体现当期真实的收入及成本税费。三是会计账表不实。有些房地产开发企业为了达到少交税费，又能基本反映企业经营活动、应付政府监督部门稽查的目的，建立内外“两套账”或多套账，将一些不合法的原始凭证、应收应付款项在另一本或几本账上反映，据此编制的会计报表必然“先天不足”。还有的房地产开发企业编制多套会计报表，向银行报送的是实现盈利的会计报表，以获得银行贷款；向税务部门报送的则大都是微利或亏损的会计报表，目的是尽量少缴税款。 二、房地产开发企业会计信息失真的原因

1.企业内部治理结构不完善，监督弱化。所有权与经营权的分离是现代房地产开发企业制度的基本标志，经营者与股东追求的经济利益一旦发生冲突，则会导致经营者产生损害股东权益的行为，这种状况往往为会计从业人员利用职权之便谋取私利提供条件。

2.会计准则、会计政策的局限性导致会计信息失真。由于会计准则具有剩余控制权等特征，其规范的不完整性和会计确认方式的多样性使得管理当局操纵企业会计信息成为可能。这种会计准则导致的剩余控制权的滥用所诱发的问题正是近年来会计信息失真的重要表现形式。会计政策也为企业提供的选择范围越来越宽，在会计政策规定的范围内，会计信息制造者总是选择有利于自身业绩或其他会计目的的会计政策，如美国的安然公司，就是利用“特别目的实体”（SPE）符合条件可以不纳入合并会计报表的会计政策操纵利润的，本应纳入合并会计报表的三个 SPE被排除在合并报表范围外，结果1997—2000年期间有 4.99 亿美元的利润被高估，数亿美元的负债被低估，那么投资者接收到的会计信息是经过粉饰的虚假会计信息，其利益受损也就难以避免。

3.外部监管不力，执法力度不够。中国针对会计信息失真现象做出处罚规定的法律虽然很多，如《会计法》、《公司法》、《证券法》、《刑法》、《注册会计师法》等，却普遍存在着执法不严、惩治不力的现象，并没有起到应有的惩戒作用。由于中国房地产市场经济体系尚不完善，各种制度尚未理顺，无章可循、有章不循的现象仍较普遍。另外惩罚不力，对违法违规行为，不仅缺乏刑罚和经济制裁，而且缺少道德和名誉损失，舞弊者不以为耻，反而甚至以此为荣，良好的道德和信用并不能带来相应的收益。

4.会计人员自身职业素质不高。房地产开发企业会计信息失真现象普遍与会计人员的职业道德素养不高有着密不可分的直接联系。会计人员的职业道德素养的高低直接影响了对会计信息质量的好坏。

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在层出不穷的经济交易中，房地产开发企业的会计人员需要通过自己的职业判断，客观、公正地选择会计核算方法和会计核算程序及评估企业的财产价值等，否则，就会发生非违法性会计信息失真。如果会计人员不能完全抵制利益诱惑，其职业判断就会失去客观和公正，发生违法性会计信息失真恐怕就难以避免。

三、提高房地产开发企业会计信息质量的对策

1.建立健全的法律法规制度，完善企业管理结构。目前房地产开发企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，极大地影响了房地产开发企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。

2.加强房地产开发企业的内部控制关键点的管理。（1）建立和完善行业收入与成本费用确认准则指引房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续等四个环节。那么，究竟在哪一环节确认销售收入才更合理呢？房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件：1）房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；2）房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经过有关部门测量确定；3）房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；4）收入的金额能够可靠地计量。一般应在第三个环节之后、第四个环节之前确认房地产商品的销售收入。至于特殊情况的确认时点，只能取决于专业标准和会计人员的职业判断。房地产开发企业的成本费用应有明确的规定，并根据房地产开发企业的特点不断细化使得具有可操作性。收入与支出（成本费用）之差就是利润。收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产开发企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的自由度。这对提高会计信息质量是大有裨益的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。（2）提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容：一是披露企业的预售政策及情况。披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供具可比性的资料。二是增加土地储备量及成本构成等额外的信息。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。四是增加质量保证金及风险的披露。增加披露以提高房地产开发企业信息披露中的信息含量是促使企业提供真实公允会计信息的重要动因，也是治理信息失真的重要举措。

3.提高房地产开发企业财务人员的综合素质。会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要因素。会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。会计人员诚信和职业道德，是开展会计工作的基本前提，建议建立会计人员诚信档案，敦促会计人员恪守职责。在此基础上提高会计人员职业判断素质，将为会计信息生成提供良好生态。这是治理会计信息失真不可或缺的。

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四、结束语

随着中国社会经济的飞速发展，会计核算工作显得越来越重要。房地产开发企业会计人员应该提供真实、可靠的会计信息才能为社会主义经济建设服务。房地产开发企业会计信息失真问题是一个普遍的社会现象，要从根源上治理好这一现象，需要较长的时间，也只有社会和房地产开发企业会计人员一起努力，才能从真正意义上解决好会计信息失真的问题。 参考文献：

[1] 仇俊林，范晓阳.企业会计信息失真问题研究[M].北京：人民出版社，2006：66-78. [2] 张阳，安仲文.中国房地产税面临的问题及完善[J].商业时代，2006，（16）：86-88.