城市经济学期末复习资料

城市经济学

概论

城市规划的经济作用： (1) 积极作用

①通过对城市土地资源配置，有助于城市经济总量的增长和土地供给与消费结构的平衡，达到可持续的经济发展目的。

②在城市的空间结构上培育新的经济增长点，完善经济功能布局,使城市的经济环境更加适合现代化城市的发展需要。

③确定城市建设的开发方针，统筹安排大型建设项目的选址和投资环境的选择，发挥城市整体投资利益，实现城市规模经济效益。

④保证城市公共设施的配套建设，满足城市生产与生活的共同需要，逐步实现城市规划的公平和效率原则。

⑤有害公共利益的建设行为。

⑥规划可以有效保护城市有价值的历史文物古迹和风景名胜景观，提高城市在经济建设中的文化价值。

⑦贯彻国家城市发展方针，控制经济活动的整体规模，确保城市建设与自然系统承载力的平衡，使城市的人口规模和用地规模得到合理发展。 (2) 消极作用

①干预系统的内在缺陷。其典型特征是它的低效率。城市规划自我调节机制缓慢而迟疑，常常不能及时准确地反映和满足市场迅速发展的需要。同时，规划管理部门仅仅是一种引导和协调，最终的开发还是取决于投资者的价值取向和偏好。

②政治因素和利益集团的影响。干预也很难完全杜绝为了城市的某些政治目的或短期效益,超越法律的那些违背规划的城市建设行为,已是经济社会中屡见不鲜的常例。

③不确定因素较多。由于客观因素多变,人为干预难以驾御全部经济过程,尤其是国际资本进入城市后,增加了世界因素的不确定性,使市场调节机制更难以凭常规来操纵。这些因素都可能造成干预的失败,直接影响到城市规划实施的正常发挥。 城市经济发展规划是城市规划的一项重要专题研究

主要任务： 遵循城市经济发展的规律,根据国家社会经济发展总的战略方针,结合城市的具体情况,对未来城市经济发展趋势的预测、发展目标的设定、以及对相关的空间产业布局做出战略安排：是制定城市总体规划的先导性工作和重要的组成部分。

核心：把生产力布局与城市空间有机结合起来,使之一方面符合经济发展和布局的原理,另一方面又符合城市发展和布局的需要。 学习的内容和框架

1. 城市经济增长的机制、途径与方式 2. 城市经济规模是城市经济增长的基础 3. 城市经济结构是城市经济增长的内在决定因素 4. 城市经济空间是城市经济增长的载体

5. 城市经济功能则是城市经济增长和扩张的外在表象 关乎城市经济发展全局的专题学习：

1. 城市土地经济：学习土地经济原理，指导城市土地的合理配置，带动其他经济要素的有

效配置；

2. 城市公共建设经济：学习公共经济理论，指导城市公共建设，为城市经济发展提供更高

质量的硬件

-!

3. 城市生态经济：学经济原理，促进城市经济与生态的协调发展

4. 城市管理经济：学习管理经济理论，为现代城市经济发展提供必要的制度保障和运行环

境保障 现代城市经济的概念

现代城市经济是以现代城市为存在与发展空间，以各种要素的高度聚集，各种经济活动的频繁开展并能取得高聚集效益和规模效益为特征的非农业性产业、公共经济、消费经济、土地经济、生态经济、管理经济等的有机综合体。

城市经济规模

城市经济规模的内涵：城市经济规模是指城市经济的综合容量与范围，它是个综合性概念，主要包括城市人口规模、用地规模、资产规模、市场规模和经济当量。

1. 城市人口规模就是城市人口的数量，它是衡量城市经济规模的基本指标之一，也是国际

上城市规模统计的通用指标。2015年武汉年末常住人口1022万人，上海2415万人。 2. 用地规模是指城市所占用、使用土地范围的大小。武汉土地面积8494.41平方公里，

2005城镇建设用地667平方公里。

3. 城市资产规模是指城市自身所拥有的财产数量，其中包括城市固定资产和流动资产。城

市资产规模是整个城市经济规模的底数，是规模扩张的基础。2015年武汉全社会固定资产投资7725亿，上海市6352.7亿。

4. 城市市场规模是指市场的数量、等级、辐射范围及市场交易流量。市场规模在相当程度

上决定着城市经济规模扩张的幅度。市场规模越大，幅度也越大，从而有效地发挥出规模大的优势。2011年武汉社会消费品零售总额2959.04亿元，上海6777.11亿元；2016年武汉社会消费品零售总额5610.59亿元，上海10946.57亿元

5. 经济当量一般以人均 GDP 来表示，主要反映在一定经济规模下的单位经济实力，可对

不同规模城市的经济实力作客观的评价。 2012年武汉GDP8004亿，人均GDP7.91万元 2012年上海GDP20101亿，人均GDP8.56万元 2016年武汉GDP11756亿，人均GDP11.09万元 2016年上海GDP26688亿，人均GDP11.05万元 概念补充：

1. 国内生产总值：GDP是一国在一年内所生产的全部最终产出的价值。

它是衡量一国商品和服务产出总量的最综合的指标，是既定年份一国境内商品和服务的消费、投资、购买以及净出口的货币价值的总和。『最终产品是指以消费和投资为目的而产生和出售的产品，不包括中间产品，即用于生产其他产品的产品』 『GDP计算：

a) 支出法：居民消费、企业投资、购买和净出口这几方面支出的总和。 b) 生产法（部门法）：各生产部门把使用的中间产品的产值扣除，只计算所增加的价值。

c) 收入法：把生产要素在生产中所得到的各种收入相加来计算的GDP，即把劳动所得到的工资、土地所有者得到的地租、资本所得到的利息以及企业家才能得到的利润相加来计算GDP』

2. 国民生产总值：GNP是一年内一国居民所拥有的投入要素所生产的全部最终产出的价

值。

3. 人均GDP：国内生产总值与这个国家的常住人口（目前使用户籍人口）相比

4. GDP和GNP的区别：例如，当一个美国教授到中国讲学时，讲座收入应计入中国的GDP

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和美国的GNP；又如，当新加坡到苏州来投资建厂时，这些工厂的产品应计入中国的GDP和新加坡的GNP

聚集的经济与不经济和城市经济规模 聚集效应

聚集经济：是指由于经济活动的相互作用产生的空间集中而带来的成本节约和效益的提高等。原因：成本节约和效益的提高。

1. 有利于促进社会分工的细化，加强专业化程度，提高劳动生产率和减少各费用和交易成

本；

2. 有利于建立高效率运行的基础设施和公共服务网络，并形成巨大的外部经济效益；

补充： “外部性”：对他人产生有利的或不利的影响，但不需要他人对此支付报酬或进行补偿的活动。这是经济效益外溢的现象,这种效应有时是正面的,即外部经济;有时是负面的,即外部不经济。

3. 有利于产生巨大的现实市场和潜在市场，使各种经济要素在这个大市场中合理流动，达

到最佳配置，并产生内生效益；

4. 有利于优秀人才的集中，各种先进思想的碰撞和创新能力的提高

聚集不经济：是指社会经济活动及相关要素空间集中所引起的费用增加或收入、效用损失。原因：

1. 规模不经济；由于规模的扩大而带来的成本提高和效益的降低。例如，规模过大会带来

管理效率降低，官僚主义滋长，工作人员会互相扯皮。而且，当一个工业、区域或人口聚居地变得过大时，它的排污量就会超过环境的自净能力，交通量超过城市交通的容纳能力等。

2. 外部不经济；物流、商流、人才流等的聚集会带来环境污染、交通拥挤、公共基础设施

供给不足等问题，这些都是典型的外部不经济现象。 城市经济规模：

1. 要素聚集的程度与城市经济规模存在直接关系

一方面，聚集经济作为空间聚集的吸引力推动着城市的形成和发展； 另一方面，聚集不经济则作为排斥力着城市的进一步扩大和发展。 2. 规模与聚集经济：规模较大城市有更多的聚集和规模经济利益。

在大城市中，由于有足够的需求支持，市场规模一般较大。

城市经济规模扩张会带来供给基础的改善（包括城市产业的物质技术基础，城市投资的聚集程度，及城市基础设施的状况） 规模较大城市还有城市区位方面的利益 3. 规模和聚集不经济

在规模较大的城市中，地价一般较高，并在城市中心达到最高，然后随着和中心距离的增加以递减率下降，城市规模越大，地价增加的距离就越长。

大城市中职工所要支付的住房费用、交通费用等也相当高，随着规模的扩大，因以上费用的上升，实际工资收入是以递减率增加的。外国学者霍奇发现，城市人口平均增加 10 倍，城市生活费用平均提高 5 % 。 城市生产费用随着规模的扩大而上升。 规模理论：（要点：成本/效益；聚集力/扩散力）

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1. 适度规模：适度规模就是同效益成

本交汇点相对应的规模点 2. 合理规模：城市总体所形成的聚集

力大于扩散力的规模区间

3. 最佳规模：使城市创造出最高经济效

益；总体聚集力超过扩散力，其差值达到最大的点 三种理论的评价： 缺陷：

1. 三种理论假设主要是指人口规模或用地规模，规模的内涵不够完全； 2. 其聚集力和扩散力难以量化；

3. 由于城市经济规模是动态的，因此在实际中很难达到最佳规模。

启示：由于影响城市经济规模变动的因素较多，因此，只要达到适度规模或者合理规模即可。其含义：

1. 城市经济规模中各组成部分的相互适应与匹配程度，如城市人口规模同用地规模的配比

是否合理，城市资产规模和经济当量同人口规模是否相适应等等。

2. 城市经济规模同城市性质、功能、自然社会经济技术条件、城市现有基础设施容量以及

该城市在一个国家或世界某地区城市体系中的地位的吻合度。 城市规模等级分布 “中心地”理论 核心内容：

1. 中心地（城镇）有不同的等级，不同等级中心地所提供的商品和服务具有不同等级； 2. 不同等级的中心地职能具有不同的市场区，在存在竞争的情况下，市场区的形状为正六

边形；

3. 不同等级的中心地在数量关系和功能控制关系构成一个等级数量体系， 市场原则（K=3）：1，2，6，18 ，… 交通原则（K=4）：1，4，16，，… 行政原则（K=7）： 1，6，42，294，… 规模——顺序法则

1. 主要内容：位序——规模法则从城市的规模和城市规模位序的关系来考察一个城市体系

的规模分布。

广泛使用的公式：Pr=P1×R（式中Pr 是第r位城市的人口；P1 是最大城市的人口； R 是Pr城市的位序；q为指数）；在实际应用中，往往采用位序和规模数据进行回归，得出区域的位序——规模公式，一般不将P1作为常量处理，而是以回归得到的参数取代P1。

-q

2. 目前的应用：

a) 可以根据 q 判断城市体系的位序——规模特征，一般以q=1为理想状态，q<1为分散分布状态，q>1为集中分布状态。

b) 在规划确定合理的 q 值和总区域城市人口后，可以用区域分配法得到各序列城市的人口，作为区域城市规模人口预测的参考 城市首位率

1. 主要内容：指一个国家或区域的最大城市远大于区域第二位城市的规律性现象。

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2. 首位度和4 城市指数和 11 城市指数：

a) 首位度：一国最大城市与第二位城市人口的比值，首位度大的城市规模分布，就叫首位分布。

b) 4 城市指数和 11 城市指数定义如下： 4 城市指数 S ＝ P1 / ( P2 ＋ P3 ＋ P4） 11 城市指数 S ＝ 2P1 / ( P2 ＋ P3 ＋ … ＋ P11）

『所谓正常的 4 城市指数和 11 城市指数都应该是1，而两城市指数应该是2』 城市金字塔

1. 城市规模越大的等级，城市的数量越少，而规模越小的城市等级，城市数量越多。 2. 城市金字塔从城市规模等级（即按规模划分的等级）和各等级数量城市之间的关系来考

察城市规模分布

3. 把这种普遍存在的规律性现象，用城市数量随着规模等级而变动的关系图表示出来，形

成城市等级规模金字塔。

4. 金字塔的基础是大量的小城市，塔的顶端是一个或少数几个大城市。

城市经济结构

涵义：组成城市经济系统的各要素的组织体系 构成：见图。

(一) 城市产业结构：指城市各产业部门之间的特

定联系和比例关系，是城市生产力结构中的首要组成部分，通常划分为第一、第二、第三产业。

1. 第一产业包括农业、畜牧业、林业和渔业； 2. 第二产业主要包括采矿业、制造业、电力、

燃气及水的生产和供应业、建筑业； 3. 第三产业则含有三个层次：

a) 流通部门，涵盖有交通、邮电通讯、商业、物资供应和仓储；

b) 为生产和生活服务的部门，包括金融、保险、信息咨询、房地产、旅游、饮食业，居民服务和各类中介与技术服务；

c) 为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，其中包括教育、文化、广电、卫生、社会福利等。

d) 为社会公共需要服务的部门，如国家机关、党政机关、社会团体等 研究城市产业结构的意义：

根本目的：不断实现城市产业结构的合理化和高度化，增加城市总供给，推动城市经济增长。 产业结构和供给结构的关系：

『城市资源配置结构～城市产业结构～城市供给结构～城市供给总量』

城市资源的产业配置结构决定产业结构，城市产业结构包含着城市各产业的生产能力结构，而各产业的生产能力结构又决定着城市供给结构，供给结构又决定城市供给总量；城市总供给是城市后期增长的主要动因，总供给量的大小决定着城市经济增长的幅度和速度。 城市产业结构的合理化：

从城市生产的先后顺序看，必须要使各部门按其本身的投入产出关系，形成一定比例的生产能力结构；从各产业的关联度看，必须让各产业在产业链上找准自己的位置并形成协调的比

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例关系；从最终产业看，必须要求最终商品或服务同最终需求相吻合。 城市产业结构的高度化

是建立在城市各产业间和各产业内部各行业间比例协调的基础之上的，是使城市产业结构在更高层次上实现比例协调。 产业结构的高度化的变化规律：

1. 从三次产业的变化看，经济越发达，城市化程度越高，第二产业占 GDP 的比重就走低，

第三产业的比重就上升，第一产业的比重则持续下降。

2. 从产业结构的要素密集程度看，以劳动密集型产业为主转为资金密集型为主，再向技术

密集型和智力密集型产业演进。

3. 从规模看，为争取占领产业高地，产业间的并购活动越演越烈，通过并购形成了新的产

业巨人，它们以城市为依托，在世界经济的某个领域发挥着举足轻重的作用

(二) 城市消费结构：指在一定的支付能力下，城市居民为满足生活消费的需求而从城市市场

获取各种消费资料（包括服务）之间的数量及其比例关系。 从消费资料对居民生产的需要看，可分为三个层次： 1. 生存资料，包括衣、食、住、行； 2. 发展资料，包括教育、文化、卫生； 3. 享受资料，主要是各种服务和娱乐。 消费结构对经济结构的影响：

城市消费结构的变动，主要取决于城市居民消费需求的形成和变化。确定城市居民消费需求的因素主要有两个，即城市居民的可支配收入和城市域内的消费倾向 影响——

1. 在较完全的市场经济条件下，需求决定消费，消费引导资源的产业配置，资源的产业配

置结构决定产业结构，产业结构又影响城市供给，最后有效供给满足需求和消费。 2. 在某一时期，城市居民消费的偏好，往往会促使某 1 ~2个产业迅速扩张，并带动相关

产业的发展，从而改变原有的城市产业结构。

3. 消费结构变动中很重要的一个内容就是不断产生对新产品、新的服务品种及新工具的需

求。这种需求在相当程度上拉动产业结构向更高层次的演进。 消费结构变动的制约因素：

1. 由产业结构决定的供给结构影响城市消费结构：在城市经济的不同发展时期，较低层次

的城市消费结构同低层次的产业结构相适应，高层次的消费结构必然有高层次的产业结构作为支撑。

2. 商品流通网络和服务网络的完备性制约消费结构的变动：在开放经济的条件下，完备的

商品流通网络和服务网络不仅可以影响与改善城市供给结构，丰富商品和服务供给总量，而且能拓宽消费主体的选择面，为消费结构的变动提供更广泛的空间和信息渠道，否则，消费结构的变动将会变得迟缓。

3. 居民的收入构成和水平会对消费结构产生重大影响，其中，个人收入水平是最主要因素。 消费结构的变动趋势：

1. 城市消费结构呈现出居民需求由低到高逐渐升级的多样化趋向

首先是城市居民消费的恩格系数下降 其次，衣物消费比重随收入水平的提高而下降 再次，住房消费比重随收入水平提高而上升

2. 城市居民消费及其结构的变动，层次的提升已成为拉动城市 GDP 增长的主要力量之一，

并且，将在今后的城市经济发展中起到越来越重要的作用。住房消费增长的拉动力量起

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到了前所未有的贡献作用。

3. 城市居民消费水平的差异更为明显，消费层次也会越来越分明。收入水平高的城市居民

将消费的重点逐步放在了发展资料和享受资料上，而收入较低的居民则以生存资料为主要消费对象。 (三) 城市基础结构：

涵义：它包括供水排水、供电、供气、供暖、城市道路和交通设施、通讯设施、园林绿化以及防灾设施和环保设施。 基础设施的作用：

① 为城市物流、能流、信息流、价值流和人流的运动提供必要的载体和通道，有利于各经济要素的优化组合，提高经济运行效率和产出较高的综合效益。

② 为城市劳动力的再生产提供必要的物质条件和安静、整洁、舒适、优美的人工环境，有利于提高劳动生产率，同时，改变落后的消费和生活方式，最大限度地发挥城市劳动力这个最积极的生产力要素的潜能。

③ 为城市各项社会经济活动和居民生活提供有力的防灾保障。

④ 城市基础设施对城市生产力发展具有制约作用。城市基础设施的建设必须适度超前，至少是同步进行。 (四) 城市科技结构： 要素：活动主体和发展环境： 1. 活动主体：

、企业和大学及研究机构 2. 发展环境：

发展依托 ― 可得到取之不尽的科技智力资源的高智力密集区； 发展条件 ― 多元化的融资渠道和现代化的基础设施； 发展氛围 ― 宽松优惠的和尊重知识、尊重人才的氛围； 发展保障 ― 保护知识产权和专利技术。 激发机制和超流动性运行机制： 1. 激发机制:

建立“三位主体”的合作伙伴关系，

借助资本、技术、人才、管理、等手段，运用知识产权和专利保护措施激励科技人员不断突破研究禁区，创造更多的高新技术成果，

鼓励企业参与科技创新，尽快实现高新技术成果的商品化和产业化，从而满足人们不断增长着的需求

2. 超流动性运行机制：科技人才和投资资金的反向流动和与此相伴随的有形技术与无形技

术的反向流动机制。这种超流动性会带来新的机会和创新组合，实现同科技有关的各要素的优化组合与配置。 城市孵化器和风险资本

1. 城市孵化器：孵化新公司服务的一个区位，这个区位经常在城市地区迁移。它主要为初

始公司提供廉价的空间、与外界接触的机会和事业发展的指导性意见等。城市孵化器必须与风险投资结合。

2. 风险资本：从广义讲是指用于高风险但又有潜在高收益的科技项目投资；从狭义讲就是

把专业管理的风险投资资金以股权形式投资于尚未建立或建立不久的高新技术企业。风险投资是以成功项目的高收益来平衡其他项目的失败的；风险投资公司所追求的是新兴企业或技术成长期的高额利润，它的投资收益方式主要靠分红和股权转让

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风险资本对高新技术企业投资的周期：

风险资本是发展城市高新技术的生命线，风险资本将在调整城市科技结构，提升科技水平方面拥有举足轻重的地位，发挥催化剂的作用。

科技创新：科技创新主要着眼于创立新思想、新理论、新技术、新工艺，为应用开发提供源泉，同时，它应带动新兴产业及相关产业的发展，最终促使城市经济增长。 一个城市的科技创新能力决定这个城市在一个国家或国际竞争中的地位。 城市科技创新的基础： 1. 高科技专业人才的聚集，

2. 不同研究领域高新技术企业和各服务机构的聚集， 3. 信息基础设施的聚集（信息港的建立） 4. 公共基础设施的聚集；

城市科技创新要带动城市经济发展，有一个时间和空间的扩散过程。这种扩散随着时间的拉长，其累积比不断上升，并形成 S 形扩散曲线

(五) 城市劳动力结构：它是指一定时期内城市劳动力在其各经济部门的分布比例。城市劳动

力结构包括数量结构和质量结构。

1. 数量结构：数量结构就是城市劳动力在各产业之间的比例关系和不同层次的劳动力在同

一产业或经济部门的比例关系。

数量结构是衡量城市劳动力结构合理与否的基础。

数量结构同城市经济规模和城市发展水平有着一定的关系。一般来说，城市规模越大，城市经济越发达，城市第三产业的就业比例就越高，反之亦然。

不同层次的劳动力在同一产业或经济部门的比例关系，从中可以在数量上判断出劳动生产率的情况，其合理性是决定劳动生产率高低的重要因素。如果一个产业或经济部门中科技人员，管理人员和生产销售人员的比例能达到 1：1：1 ，那么，其劳动生产率相对会较高。 2. 质量结构

质量结构包括劳动力的素质，所掌握的文化知识和技能。 文化知识用学历来衡量，

技能用技术等级或各种技术考核结果来测定。

对素质的界定较为困难。劳动力的素质，就是劳动者在劳动过程中所表现的态度、能力、特长和业绩的综合反映。

城市劳动力素质的提高，能使资本和其他要素也产生递增收益，从而使城市经济的规模收益递增。由于劳动力素质提高，劳动生产率随之提高，于是劳动推动城市经济的动力加强。 (六) 城市所有制结构

公有制经济（国有、集体） 非公有制经济（私营、个体） 混合经济（股份制等）

(七) 城市分配结构：在实际经济生活中，城市财政为了更好地解决城市经济运行中的效率与

公平问题，使城市分配结构更加合理发挥着举足轻重的作用

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1）财政：国家为执行各种社会职能而参与社会产品的分配活动 2）城市财政的收入构成： 税收收入

1流转税类：、消费税、营业税、关税 2所得税类：企业所得税、个人所得税

3财产和行为税类：土地、城乡维护建设税、房产税、车船使用税、遗产税 利润收入：市属国有企业利润，控股企业利润 费用收入：公用设施使用费、土地使用费、管理费等 债务收入

3）城市财政的支出构成

市政建设支出；科教文卫事业费支出；生产支出；生活支出；管理支出 (八) 城市管理组织结构 模式：

1. 直线型：各层次管理机构按等级序列置于一条垂直线上，由高到低，依次逐级排列，下

级接受上级领导，上级对下级执行全部领导职能，责任和权限明确，信息一般沿垂直线上下传递。

这种模式结构简单，指挥命令系统单一，但难以适应现代城市管理的复杂情况，故而运用范围不断缩小。

2. 职能型：按不同职能建立专门的组织机构，凡与完成某项管理职能有关的部门和工作人

员，由该组织机构管辖。该机构的领导者对其职权范围内的所有问题拥有指挥权，各部门在其业务范围内有权向下级发布指令。

这种模式比较适应城市管理活动复杂化的需要。由于实行了管理分工，各管理者只负责某一方面的工作，这就为发挥管理人员的作用创造了条件。但是这种模式往往会造成多头管理和各管理机构之间的不协调，容易产生管理上的混乱。

3. 混合型：这是一种直线型和职能型结构形式相互组合的一种组织结构模式。它是以直线

型为基础，每个环节又设若干职能部门，职能部门拟定、方案等，由直线管理的领导人批准，并下达给下级机构。

混合型模式可以协调纵横向关系，使同一层次的各职能管理机构在同一领导的指挥协调下分工协作。

4. 矩阵型：这种模式是由纵横两套管理系列组成的结构。其中一套为职能系列，另一套为

完成某一任务而组成的项目系列。

它适用于完成临时的重大任务，但由于实行多重领导、极易使管理复杂化。 城市经济结构的特征及其同城市经济发展的关系 城市经济结构的特征： （1）整体性与复杂性并存 （2）开放性和动态性并存

城市经济结构作为一个中观结构体系是一个面向宏观和微观两个方向的开放系统。 从宏观讲，它同更大范围（一个地区、国家或国际区域）的经济结构发生着紧密联系，并且受其影响；

从微观看，它对微观经济又是开放的，因此，微观经济的任何变动也会对其产生影响。 在开放的条件下，城市经济结构必然是不断变动的。 （3）均衡性和非均衡性并存

在城市经济结构的开放和不断变动的条件下，它始终在一种从非均衡～均衡～非均衡～新均

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衡的状态之中。

因此，人们所追求的目标，就是通过各种调整和优化城市经济结构的手段和途径，争取结构的相对均衡，以获得较高的综合效益。

在现实中，城市经济结构的均衡是相对的，非均衡是绝对的。 城市经济结构同城市经济发展的关系： 城市经济结构的转变在城市经济发展过程中具有核心地位。 城市经济发展过程：如图 具体地说，城市经济结构同城市经济发展的关系是双向的，即相互制约、相互影响。其具体表现如下：

（1）城市经济结构合理与否，是决定城市经济系统能否正常运行的关键

（2）城市经济结构合理与否，直接影响城市经济战略目标的实现 （3）城市经济结构的应变能力决定着城市经济的发展前景 （4）城市经济发展为城市经济结构的调整和优化提供必要的保证 城市经济结构中的主导产业 主导产业是城市经济增长的推进器。 产业分类和主导产业：

城市产业按产业的作用大小，可分为主导产业和辅助产业。

主导产业：指以优势商品和服务产品为基础，具有较大的规模，较强供给力与市场竞争力，以及发展后劲的优势产业或支柱产业。

量化指标：主导产业生产总值占城市全社会总值的5%以上 特征：

1. 具有较高收入需求弹性； 2. 产业关联性强，带动作用大；

3. 科技进步潜力大，有着较高的劳动生产率和较强的创新能力； 4. 具备极强的市场渗透和辐射能力。 主导产业的选择原则和评价指标体系： 选择原则：

1. 要符合城市总体发展战略的要求，成为实现总体战略目标的基本组织保证；

2. 必须具有较大的现实市场或潜在市场占有率，具有高效、高值、低耗、低污染的特点，

并对城市经济生活的各个方面有着重大影响；

3. 必须有较强的科技实力和创新能力，能够跟上世界经济结构的变化步伐，在较高的商品

和服务层次上具有进入国际市场并占据一定市场份额的能力；

4. 必须具有较强的发展潜力和空间，能对消费需求的变化作出迅速反应，并采取有效的对

应措施，同时通过产业链带动前后相关产业的发展；

5. 既要从国情，市情出发，又要适应参与国际交换和竞争的需要。 培育主导产业发展的产业：

1. 在导向方面，制定城市产业体系目录，并且标明主导产业，重点发展行业（包括商

品、服务和技术）及其将达到的目标，定期公布，从而明确产业导向。

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2. 在土地供给方面，将城市国有土地的租赁作为向主导产业提供发展空间的主要形式，通

过土地级差的作用，扩散或异地改造非主导产业，为主导产业腾出空间。同时，采用弹性租金制，对主导产业企业实行累进或累退差额租金，鼓励主导产业企业通过合并、兼并、购入等方式实现规模经营，壮大自身实力。

3. 在财政税收方面，应制定介入主导产业发展的财政税收。以财政投资为引导，

动员社会资金，以配比投资的方法为主导产业的启动提供资金支持，并以财政贴息、加速折旧的方式和建立投资风险担保基金来扶持主导产业。并且，通过优良的税收服务来鼓励主导产业的发展。

4. 在投融资方面，主要是对产业鼓励的主导产业规定较为优惠的贷款条件，建立良好

的融资服务体系。如提供无息或低息贷款，或者提供较长期限的贷款；建立风险投资基金，逐步拓宽在资本市场进行投融资的渠道等。

5. 在技术进步方面，城市主导产业企业应首先确立在技术进步中的主体地位。城市必

须鼓励这些企业设置 R&D 机构，鼓励它们同科研院所，大专院校建立联合开发机构；同时鼓励这些企业与外国企业在境内外进行联合开发

6. 在产业组织方面，推动资产重组，鼓励不同经济成分，上市或非上市公司的企业按产业

体系目录中的主导产业要求进行资产重组，形成一批具有相当经济规模和实力，竞争力较强，市场占有率较高的主导产业企业集团。 城市经济结构的转型和优化：

基本目标：就是使不尽合理的结构合理化，为城市经济增长创造良好的结构基础。 城市经济结构转型和优化的主要途径：

1. 积极发展高新技术，提高城市第一生产力的能级 1）建立高新技术园区；

a) 新技术园区的发展模式：依托较易获得技术支持的研究机构和大专院校的聚集地建立创新与孵化器型高新技术园区，

b) 利用原有雄厚的工业技术基础，以实现传统产业转型与升级为目的，创办研究与开发型高新技术园区；以组合科技产品为主，以出口加工为导向，建立出口加工型高技术园区等

2）通过市场实现知识和高新技术的商品化、产业化。

2. 以市场为导向调整产业结构，建立以主导产业为支撑的产业高地

产业高地：就是某城市的产业在一定区域内的产业垂直分工中具有整体优势，在产业横向分工中其有很强的竞争力。

产业高地的核心是“高”，即商品或服务高质量、高技术性能；对市场的强影响力和独特的竞争力；并且还表现为较大的规模扩张力。

产业高地的立足点是经济一体化。经济一体化要求形成产业高地的产业体系具有独特性及各层次衔接上的完整性，同时，在全国或全球产业分工中创造某些方面的优势。

产业高地的基础是科技和经济融合，以高新技术提升主导产业层次，同时，推动传统产业转型。 方式：

① 在充分考虑需求结构制约的基础上来调整产业供给结构。

② 重点建立、完善企业研究开发体系，完善微观科技开发基础，提高产业发展后劲。 ③ 大力培育新的经济增长点，以扩大产业结构的调整空间。 ④ 更多地依靠市场力量，推动产业结构调整。

3. 根据城市经济发展的要求，调整和完善城市所有制结构，推动以产业结构变动为核心的

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经济增长

城市总体规划中城市规模和经济结构分析： 当前的主要预测方法的弊端：

1. 人口规模预测：主要从分析人口的自然增长和迁移增长着手。随着改革开放的扩大，移

民潮的出现，许多城市把暂住人口也纳入城市规模中去。但是，对就业岗位的研究较少；对产业结构与劳动结构的关系，就业岗位和人口规模的关系的论证也较少。这样确定的城市规模，很难与经济、社会发展的需要进行校核，以说明其是否符合实际情况。 2. 用地规模预测：往往不从城市的经济发展特点出发，只简单地用人均 100 一 120平米

的标准为上限控制用地。这种以不变应万变的做法很难适应千差万别的城市状况。 从经济规模的角度来进行分析和预测的方法： （1）不同经济发展阶段产业结构和劳动结构分析 1）不同经济发展阶段劳动生产率比较

影响劳动生产率的因素很多，但以下两个因素影响较大。 一是第一产业占 GDP 的比重越大，劳动生产率就越低。

二是劳动生产率与就业率成反比例关系，即在同样的经济发展阶段，就业率越低，反映出来的劳动生产率越高

2）不同经济发展阶段的各产业劳均 GDP

3）不同经济发展阶段的产业结构和劳动结构的变化 产业结构与劳动结构细分：

第二产业细分：第二产业主要包括工业和建筑业，两者在各经济发展阶段产业结构变化不大，多数情况下，工业占 75％一80% ，建筑业占 20％一25% 第三产业细分：…… 工业用地： 概念：

1. 工业增加值是指工业企业在一定时期内工业生产活动创造的价值，是国内生产总值的组

成部分。

2. 工业总产值是指以货币表现的工业企业在报告期内生产的工业产品总量

3. 为解决工业用地估算，还需把工业增加值（即 GDP）换算为工业总产值。根据北京历

年的统计，工业增加值约为工业总产值的35 ％一52% ，平均为 43 . 5 ％。 4. 地均工业生产总值：高新技术产业可以达到每平方米工业产值 10000 一 12000 元 5. 劳均占地：据统计劳均占地在不同阶段的差别并不大。即劳均占地为 87一105 平米

估算。（劳均：指从业人数） 第三产业：…… 计算方法：

在已知计划第二产业增加值的状况下可以按以下公式测算工业生产总值、就业岗位数和所需工业用地数量。

1. 公式一：工业生产总值为计划第二产业增加值乘以工业增加值占二产的比重（一般为 0 .

75 - 0 . 8 ）除以 0 . 43

2. 公式二：就业岗位数为计划第二产业增加值乘以 0.75一0.8除以劳均工业增加值 3. 公式三：工业用地总量为就业岗位数乘以 87 一 105平米 4. 公式四：地均工业生产总值为工业生产总值除以工业用地总量

城市经济空间

城市经济空间的涵义：指城市各经济要素在城市这个空间范围内的分布和连接状态，是城市

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经济结构的空间投影，是城市为各经济要素的流动、配置、整合所提供的载体和场所。 传统城市经济空间理论： 工业区位理论： 最低成本学派：

以德国经济学家韦伯为代表，主要内容如下：

1. 提出了影响工业布局的区位因素概念，即运输费用、劳动力费用和聚集力；

2. 揭示了运输费用对工业布局的基本指向起最主要的作用，并推导出工业区位的基本图形； 3. 提炼出纯“集聚”概念（排除他称之为“偶然性”集聚的大城市、港口、运输枢纽集聚的情

形），创造出等费线的研究方法。 运输费用学派：

其代表人物为美国空间经济学家胡佛和美国学者赖利。 1. 胡佛的主要观点：

将运输费用划分为装卸费用和线路营运费用，不同运输方式都存在着运费递减现象，从而修正了阿 · 韦伯理论中运费与运距成比例的观点

由于中转运输、回空运输，造成运价率变化，并出现了运输中转点现象。为在港口或交通枢纽点发展工业提供了理论依据。 2. 赖利的主要观点：

交运货物运费计算的不同价格（出厂价、统一空间点的定价和全国或区域统一定价）对工业区位产生的新影响，如按全国统一定价交货，则工业企业应尽可能地定位于市场中心。 市场区位学派：

该学派认为：最低成本学派理论的重大缺陷是建立在“产品价格固定，需求无限的前提下”，没有考虑消费需求因素对工业区位的影响，没有考虑企业之间的市场分割。 最主要代表是古斯特 · 廖施。

在理论上提出了单个企业产品市场的概念，认为与运输成本有关的市场需求和销售价格存在着反比递减的需求曲线和需求圆锥体； 社会行为学派：

倡导者是阿伦 · 普雷特。

针对成本学派和市场学派排除社会文化因素的缺陷

结论，即国家的各项、不同城市和地区的地租与利息、理想的文化活动环境以及新技术的推广运用等一系列社会文化因素，都有可能通过企业家的行为决策影响工业区位，因此，一个企业分布要达到最优区位，必须掌握充分的信息，具备较强的使用信息的能力。 中心地理论：中心地理论是现代城市经济空间布局和城市规划的基础理论之一，对城市的发展具有深远的影响。 城市区位理论

城市区位理论是以克里斯泰勒和洛奇的中心地模式为基础的。 影响城市区位的经济因素主要是转移成本和聚集效益。

1）对于每一种商品或服务的销售，转移成本和市场区的需求密度起着决定作用，而这个决定因素又要求不同规模的交易区和疏密不等的城市（又称中心地）分布与商品或服务的生产地点相适应

2）在中心地的等级体系中，相对处于中心地位的城市都经营较低级别城市所从事的各种经济活动，同时，还从事较低级城市所没有的较高层的经济活动。因此，大城市的聚集力日益加强，经济活动半径不断扩大，中心区位的地位日渐巩固，同时，在城市内又出现了次级中

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心现象。

现代城市经济空间理论 空间聚集理论

集聚的意义：四个有利于

1. 有利于促进社会分工的细化，加强专业化程度，提高劳动生产率和减少各费用和交易成

本；

2. 有利于建立高效率运行的基础设施和公共服务网络，并形成巨大的外部经济效益； 3. 有利于产生巨大的现实市场和潜在市场，使各种经济要素在这个大市场中合理流动，达

到最佳配置，并产生内生效益；

4. 有利于优秀人才的集中，各种先进思想的碰撞和创新能力的提高。 城市空间聚集的涵义

1. 城市和城郊居民点在一定地域空间的紧密组合；各种密切相关的社会经济部门溶入一个

复杂活跃的局部系统；

2. 空间聚集将形成一个网络型的高城市化地区；

3. 城市在社会和经济关系中会注入新的更为复杂和有效的活力。 城市空间聚集的作用

1．从宏观讲，城市空间聚集可以带来巨大的商业机会和必要的经济效益，并对新的经济要素是否靠近和集中于城市空间起着决定性的作用。特别是第二和第三产业是聚集性很强的经济部门，它们的发展和高度聚集有效地推动各种规模和类型的经济中心与现代城市的兴起，并且促进城市规模的扩大和超级国际大都市的崛起。

2．从微观讲，城市空间聚集会产生规模足够大的群体的外部经济，它能给专业化生产以及各种经济协作活动提供便利，从而降低企业的生产成本，提高劳动生产率和综合经济效益。 空间扩散理论

1. 空间扩散与空间集聚是同步发生的一个城市现象

城市核心区域作为空间系统的基本结构要素，一方面从边缘区吸聚经济要素产生大量的创新元素和成果（商品、技术、社会、生活方式等），另一方面这些创新元素和成果又源源不断地从核心向外扩散，引导周边区域的经济活动、社会文化结构、权力组织和聚落类型等的转换，从而促进整个空间系统的发展。 2. 空间扩散的主要方式 a) 对流：人口和物资的“对流”；

b) 传导：以货币及相关形式作为载体的经济交易和投资； c) 辐射：信息、、思想、技术等的传播与效益放大。

『在现代经济发展阶段，第二、第三种空间扩散方式对城市及其周边地区发展的影响更大』 空间扩散的主要类型

1）周边式扩散。从中心向周边泼墨式扩散，这是一种自然扩散。 2）等级式扩散。从中心跳过相邻地区向较远距离的同等级或次级中心点的扩散。

3）点轴式扩散。由中心点沿主要交通干线串珠状向外延伸，形成若干扩散轴线和经济发展轴带。

4）反磁力式扩散。在中心的外围选择若干地点，通过一定空间差异诱导各种经济要素向指定地点扩散，以形成抵消中心点吸聚力过强而可能产生的反聚集效应。

5）跳跃式扩散。中心点的扩散向指定地点的非常规

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的跳跃式集中，往往是满足某些资源指向性产业群布局或产业协作的特定要求

6）发展极式扩散。多在扩散影响较小、辐射作用较弱的地区，由一批具有创新能力的企业兴起而带动的扩散，具有一定的竞争性和空间不均衡性。 空间结构演化理论：

空间结构从均衡～聚集～扩散～新的更高层次的均衡是一个演化过程。 1）第一个阶段：低层次均衡阶段

其特点是城镇规模较小，相互间联系松散，经济活动分散并呈封闭式进行，空间形态单一，带有很浓的乡村色彩。

2）第二个阶段：极核式聚集发展阶段 它的特点是某些主导产业空间聚集度的加大，促进若干特定城市迅速崛起，形成发展极核。 随着极核城市主要功能的加强，其依托发达的

交通，信息网络，将周边地区或外围地区的各种经济要素更多地吸聚到经济循环圈内，并构筑起经济中心和形成极核城市发展较快的非均衡城市体系。 3）第三个阶段：极核扩散阶段

在生产力高度发达的条件下，极核城市的高聚集度产生了大量的城市问题，反聚集效益日趋显

现，加上城市级差地租的挤出效应，相当一部分经济要素和经济活动利用现代化的交通信息手段作为技术保障，由极核城市向外扩散，一方面缓解原有极核城市的空间压力，另一方面有可能形成新极核城市。 4）第四个阶段：高层次均衡阶段

该阶段的最大特点是城市圈（带）或城市群的出现，城乡趋于融合。

从空间上讲，网络化，均衡化和多中心是基本特征。在这个阶段，空间和资源将得到更有效的利用，整个空间结构处于一个较高层次的动态均衡之中。这是后工业社会和信息社会的城市空间形态。 城市经济空间及构成

城市内部的主要经济区位：中心区（商务中心、商业中心）、工业区、仓储物流区、港区、市场贸易区、大学园区、居住区等。 主要区位因素

1）中心区位和区位

中心区位指各类中心所处区位。例如CBD、CRD（Central Retail District） 、文化娱乐中心，制造业中心，科技创新中心，等等。

区位是指由地形地貌或其他自然地理条件所制约并取决于某类经济活动与外界交往需要的仅能布置特定产业的城市地理位置。如航运港口区位、空港区位、陆路交通枢纽区位等，一般都属于区位。

2）土地利用和基础设施：土地利用的集约度，成本效益以及土地承载能力和适用性都是影响某个产业和区位选择的重要因素。 3）交通环境和周边环境 城市空间的结构模式

城市空间结构：一定自然环境条件下城市社会经济活动的产物，是城市生产和生活按各自的经济区位要求在空间位置和规模上选址的结果，在物质形态上体现为各级城市中心、开放空

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间、居住区、工业区的分布及相应的交通网络等。 同心圆模式（伯吉斯，Burgess）

这是指一个城市的空间围绕单一核心有规则地向外扩展并形成同心圆的空间形态。

该模式的核心是集中了大量商务机构和商务活动的 CBD 。 围绕 CBD 通常是第一环形居住区，在西方发达国家主要是贫困人的居住场所；

环绕第一环形之外的是另一个供中等收人家庭居住的区域； 再往外是豪华居住区。

放射型模式（巴布科克，Babcock） 这是从同心圆模式演化过来的一种模式。

它的特点是城市空间沿交通主干道从市中心向外展开； CBD 和每个连接的环形居住区以主干道为轴线延伸并形成星形模式。

扇形模式（霍依特，Hoyt）

扇形模式城市是以 CBD 为中心的许多空间瓣所组成，每个扇瓣作为一种特殊的空间而存在，其载体就是特殊用地。在这种空间结构模式中，由于企业集中在一起可以获得聚集经济的好处，而高收人居民区又选定远离轻重工业的地区，因此，扇形地区的形态发生了很大变化，打破了原来环形的格局。 多核模式（哈里斯Harris，乌尔曼Ullman）

多核模式又称多中心模式。这样的城市空间是由多个相互分离的核为支点构成的，不过，其中有一个核心不论在规模上还是在功能上都占主导地位，这个核心叫主中心，其他核心则称之谓次中心或副中心。

花园城模式

这是根据生态经济原理所建立的新型城市空间结构模式，其目的就是让城市更亲近自然。其最大的特点就是在空间布局上采用了跨跃的方

式，从而在中心城和卫星城市之间形成了一个以乡村为主体的自然生态调节区域。

城市 CBD （商务区）和次级中心（副中心） CBD

概念：中心商务区是指城市中商务活动集中的地区。一般只是在工业与商业经济基础强大，商务和金融活动量大，并且在国际商贸和金融流通中有重要地位的大城市才有以金融、贸易及管理为主的中心商务区。 特征：

（1）功能活动聚集度高、中心性强：商业活动、事务办公机构、服务娱乐设施密集、等级高、辐射能力强。

（2）产业特征：以第三产业为主导，第三产业逐渐取代位于中心区的工业制造业。 （3）用地特征：CBD一般为地价峰值区，士地开发和使用强度高。 （4）建筑特征：容积率、建筑密度高，建筑形态呈垂直发展。

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（5）人口特征：白天人口流量高，核心区无常住人口，昼夜人口差大。 （6）就业特征：就业密度高，就业档次高。 （7）交通特征：交通峰值区，交通转乘集中区。 （8）可达性：高的可达性。 职能构成

当今经济活动在地理上的扩散，对管理与控制提出更高的要求，导致以管理控制为职能的商务区的形成，管理与控制成为商务区的主导职能。

当今商务区的三大职能机构是公司总部、银行和金融服务以及专业化生产服务业，即商务区是国际管理控制中心、金融中心和专业化生产服务中心。

公司总部：大量总部只包括最高级决策及金融控制等少数职能，并由少数人员执行。他的功能决定了他必须位于信息渠道畅通，交易成本低廉的地段，从而造成在CBD的集聚。 金融中心：另一个管理控制职能。财政金融全球一体化意味着货币、银行、市场、证券公司等机构及其职能的全球一体化，与生产（资本）的全球一体化一道起着控制地理上分散的生产系统的作用。银行不再是唯一的金融机构，多样化非银行的金融服务业与银行共同构成许多庞大的国际金融中心。

专业化生产服务业：专业化生产服务：专门提供法律、会计、公共关系、管理咨询和其他服务的行业。

专业化生产服务业集聚的原因：

1. 生产服务总体需要相当数量的投资。为了达到必须的供给与消费集中度，就需要将区位

集中到有一定规模的城市地区才可能和可行。

2. 生产服务业的聚集还源于这种服务的生产特性，这些服务的生产更多地依赖于相关的其

他公司，特别需要周围有大量的各种专业公司。如会计公司能够远距离为客户提供服务，但其服务本质上依赖其他专业人员．大多数公司日常业务同时需要许多专业公司提供法律、会计、金融、公共关系、管理咨询和其他服务。当区位与别的公司邻近时，这些公司将获得集聚效益；别的公司可能出售其所需要的服务或需要其的服务。

次级中心：就是同城市 CBD 在地域上保持一定距离，聚集着相当的经济要素和集中着一部分经济活动，具有较大的服务半径，但功能单一、能级低于CBD的地域中心，城市次级中心的发展是对 CBD 的补充。 机理和作用

1. 随着城市规模的扩大， CBD 的辐射力呈递减趋势，为了获得更多的规模经济和聚集经

济效益，人口、商品、服务等从 CBD 游离出来，向新的中心通达点聚集，从而形成具有通达性优势，并很少受 CBD 影响的次级中心。

2. 各种经济要素的聚集密度，土地使用的集约程度，以及通达潜力等曲线，都会达到地方

性峰值，类似于山脉中的一个个小峰。

3. CBD 及周边地区中较高地价和不良环境的挤出效应，使相当一部分不适于在这类地区

的企业、居民及其活动被迫迁移，以致它们将次级中心作为自己的经济区位。在交通和通讯便捷的条件下，次级中心的产生为其提供了新的聚集点。

4. 某些特殊的社会经济活动对区位指向有特殊的要求，从而促使这类活动在某个地带聚集，

形成独特的次级中心。例如，物流中心。

5. 特殊的地形或其它地理特征可能造成一个特殊的、偏离主中心的次级中心区位。在多山

地区，一大片地带也许是建立工业中心的决定性因素。 城市经济空间密度与形态

城市经济空间密度和形态是分析城市经济空间构成合理与否的重要参数

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城市经济空间密度

含义：指某一要素在一定空间范围内的数量（又称空间使用集约强度）。 密度变化规律：一般用密度曲线描述这种变化现象。

经济要素的空间分布密度（半径距离的负函数）在市中心达到峰值，以后在所有方向随着同中心距离的拉大，密度逐步下降。

研究表明，大城市除了具有较高的中心密度以外，还有较低的斜率系数（即曲线呈扁平状）。 变化原因：

1. 中心密度的变化在很大程度上取决于城市交通运输、邮电通讯、生产技术、收入水平、

职业结构和消费方式等因素的变化，如高速公路的崛起和汽车时代的到来，为化解过高的中心密度提供了有利的通道；网络的兴起更缩短了中心同其它区域的时空距离 2. 城市密度曲线的变化同城市不同的发展阶段有着密切的关系。在集中型城市化发展阶段，

城市中心各要素的密度都较高。而进入分散型城市化发展阶段以后，城市中心密度中低收入居住者的密度较高，高收入居住者却大量减少；白天活动的人口密度相对较高，晚上则锐减。

3. 从行为角度讲，影响密度曲线构成的行为因素更为错综复杂。 城市经济空间形态

它是指城市空间结构的整体形态，主要反映在城市用地外部物质的平面和立面形态上，由若干城市设计和建设活动在时间维度中叠合拼接而构成的。 有代表性的城市空间形态：

1. 简单集中形——城市只有若干功能区连片布置，简单集中，功能区之间的关系也较为单

一。

2. 复杂集中形——城市中有一个中心区，以生活居住为主，在其外围分片布置不同的生产

区，并备有相对的教育文化、医疗等设施。

3. 分散形——城市各构成部分分散布置在城市空间范围内，彼此间的联系较为松散；其中，

包括单一城镇分散成组形，一城一镇形，一城多镇形，城镇群形等。

4. 条带形——沿着一条连续的交通干线组织高密度的居住、生产、商业和服务设施，使城

市形成条带状，而一些低密度的要素则配置在交通干线的后面，再往后就进入了乡村的开敞空间。

5. 网格形——以道路网格把城市划分成若干街区，形成通达性相同，各种活动可在任何场

所进行的格局。这种形态可以朝任何方向扩展，无需限界和中心。

6. 星座式放射形——以城市主中心为起点，沿各不同方向的交通干线向外辐射，在沿线一

定距离设有次级中心或卫星城，而各辐射线之间的剩余空间配置楔形绿地，从而构成星座式的放射状。 城市经济空间布局和效益 原则：

1. 统筹兼顾、相互协调原则。

2. 自觉运用经济发展不平衡规律的原则。在财力有限的条件下，先引导投资进入资金需求

小、效益高、回收快的产业或部门，以刺激它们较快地发展与积累，然后再集中一定的资金开发新领域和解决薄弱环节，有效地调整城市经济空间布局结构，使之合理化。 3. 因地制宜，发挥优势的原则。

4. 保护生态环境，有利于生产和方便生活的原则。 5. 贯彻经济适用和美观的原则。 方法：

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① 科学规划的方法。

首先，运用定量分析方法和手段对城市经济发展、人口增长、用地规模扩大、新技术的推广等因素进行预测。在此基础上制定城市发展战略，确定城市发展方向，选择城市发展道路，拟定战略措施，勾画未来蓝图。

其次，收集现状和发展趋势的资料和数据，以城市发展战略为蓝本，引伸出城市经济空间布局的主要目标。

再次，把城市经济方面的研究与城市物质方面的布局结合起来，运用现代规划技术，制定城市空间布局方案，并在经济、社会和生态三方面对各方案进行比较，从中选定最佳方案。 ② 功能分区的方法。 效益：

1） 聚集效益：聚集效益具体体现为供给的多样化，便于生产协作和专业分工的组织，公共

资源和公共基础设施的共同利用，土地资源的集约使用，流通费用的节省以及经济管理效能的提高等。空间的聚集必须有个度，即密度相当适当，否则，负聚集效益会十分明显，其中包括地价过高，交通拥挤，居住紧张，生态恶化，等等。

2） 组合效益：组合效益表示城市各经济要素在组合的方向上、结构上处于最佳状态而产生

的效益。

a) 垂直组合效益是指当一种活动的产出是另一种活动的投入时，随着两种活动空间的接近而产生的效益，即转移成本的减少。

b) 互补组合效益表示一定城市空间中各种活动之间互补关系的作用所产生的效益，其中包括互补商品或劳务供给者相互吸引所产生的效益，副产品使用者之间相互吸引形成的效益和各种互补经济联系带来的效益。

c) 网络组合效益主要来自于城市的流通网络和信息网络等。在城市经济空间布局的同时构筑与其相匹配的网络，可以缩短人、物、资金、信息、能源的流动时间和空间，加快流动频率，提高效益。

3）相邻外部效益

a) 在一定的空间范围内某一要素产生或变动作用于相邻要素所产生的效益。 b) 如城市某地域内一条道路，一家大型超市或一处公园的出现，使其相邻地域地价上升，商业聚集或住宅群起，就是相邻效益的体现。 c) 外部效益可分为正效益和负效益。 4）生态景观效益

a) 从城市空间构成看，生态景观由斑块、衬质和廊带三大要素镶嵌而成。斑块具有相对的均质性，它可以是土壤、道路、建筑物或其他构筑物；衬质又称基质或棋地，是景观最广泛的连通部分；廊带则是河流、林带、道路等。

b) 三大生态景观要素的相互作用赋予景观一定的功能，即景观要素通过广泛的能量流、物种流、经济流对另外的景观要素施加影响，进而形成景观效益。

城市经济功能

内涵：指一个城市在一定地域经济中所承担的任务和所起的经济中心作用，以及由这种作用发挥而产生的效能。

基本分类：主要经济功能和辅助经济功能

主要经济功能：指建立在主导产业或主导经济部门基础之上，为本城市以外地区服务为主的功能，又称基本功能。

内涵：该功能发挥的载体为商品、劳务，资本或技术的输出；目的是为了取得更多的财富， 制约因素是主导产业的规模与竞争能力及所在区域需求量的大小。它是城市性质的确定的主

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要依据。

判别方法：区位商法

原理：若是一个城市某一行业所占比例低于全国的平均比例，则需从城市以外输入产品或服务；反之则可以为外地提供消费和服务；

或

主导产业一般要求区位商数值大于2。

辅助经济功能：辅助经济功能是指为城市本身服务为主的功能。 主要经济功能和辅助经济功能的关系

城市主要经济功能是第一性的，它反映城市的个性和特征，并在相当程度上决定着辅助经济功能；辅助经济功能在一定情况下会对主要经济功能产生反作用。 城市经济功能的主要内容

1）集散功能：一个城市所具有的在一定空间范围内聚集和扩散各种经济要素的能力。城市一般是一个集散中心，是经济循环网络中的空间节点。城市集散功能主要体现为商品交易中心功能，资金吞吐和调度中心功能，信息收集交汇和处理中心功能，技术开发和扩散中心功能，以及人才聚集与流动中心功能。

2）生产中心功能：为各不同市场服务的商品生产功能。其载体主要是制造业。以综合性制造业等工业为支撑的生产功能为城市的极化和提高供给能力提供了坚实的基础。 3）服务功能：为国内外各种经济活动和各种经济要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。

4）创新功能：根据经济发展的基本规律和总的趋势在各经济领域实行不断创新的能力。创新功能是检验一个城市是否充满活力和生机的重要标志，也是推动城市经济不断发展的主要动力。

创新功能的作用：首先表现为观念的创新，即进一步思想，汲取和利用世界各国的一切先进文明成果和成功经验，并且在此基础上大胆思考并提出新的经营理念或新的经济思想；

其次体现在科技创新上，包括基础理论的突破，新技术、新工艺的开发和推广，引进技术的消化、吸收和再提升，

再次决定于经济制度和机制的创新，即法律制度、产权制度、市场准入制度、现代企业制度和企业组织形式、城市管理制度、市场运作机制与规范、城市管理规范、社会保障机制等方面的创新。

5）管理功能：通过汇集众多的企业总部或企业管理机构，发挥国内外生产经营决策和企业战略策划的功能。

上述五者的关系：集散功能是先导，生产功能是基础，服务功能是条件，创新功能是动力，管理功能是保障。

城市经济功能的一般分类： 形成机制：

城市经济功能的形成是市场诱导、产业聚集、要素扩散的复杂过程。

城市主要经济功能是城市向城市以外地区的供给引起的，这里起作用的是比较成本利益、生产专业化和规模经济的综合。

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对外供给可以产生巨大的聚集经济效益，由于这种外部经济的存在，才为需求的内部满足提供可能，而内部需求的满足，则会从外部吸引更多的资源、资金、信息、人力和智力在城市聚集，从而为比较成本利益、生产的专业化和规模经济创造条件。

辅助功能主要是由满足城市内部的需求引起的，其作用是保障城市社会经济活动的正常运转。 演化规律：

城市经济功能的发展取决于城市社会生产力的发展水平。随着城市社会生产力水平的不断提高，城市经济功能必然会从单一走向多元，简单趋于复杂、低层次上升为高层次。 （1）主要经济功能沿产业链延伸，并刺激相关功能的发展 （2）创新功能将主导城市经济功能的走向，并促进其升级换代 （3）城市主、辅经济功能更讲求时空配合和互动，并增强整体的能效

城市经济增长

含义：城市经济增长是城市经济动态演化的过程，是城市经济作为一个系统的整体规模、数量的扩张与质量的提高。 主要内容：

1）城市价值的增长，即城市经济部门所创造城市生产总值和人均生产总值不断增加； 2）城市物质财富的增长，即城市所生产的最终产品和劳务以及城市所积累的有形资产和无形资产的不断增多；

3）城市人口的增长，即城市人口数量的增加和人口质量的提高。 基本观念：

1）城市经济增长的本质，就是发展城市生产力。 2）城市经济增长的战略基点，就是有效增长：

第一，城市经济活动中商品和服务数量的增加和质量的提高，必须适合作为城市主体的人均生存与发展需要。这是城市经济增长的目的。

第二，城市经济增长必须是“效益型的增长，城市投入必须小于有效产出。这里所说的有效产出是指符合市场需求，具有社会购买力的产出，当然作为废弃物的产出应越少越好。 第三，城市经济有效增长的关键就是提高城市生产率在城市经济增长中的贡献率。 3）城市经济增长的导向力量，就是经济增长的战略目标。

城市经济增长的战略目标是一个由多层次增长目标构成的总目标，是一个与城市经济的总体结构和不同层次结构紧密联系的总目标，同时，还是一个以满足城市主体需要为出发点，以城市主体发展为最高宗旨的总目标。

4）城市经济增长的最高原则，就是城市主体——人——的需要。

城市经济增长极理论：经济增长不是在同一个地域空间以同样的速度进行。相反，应强调经济在地域空间的不平衡发展，把有限的资源和资金集中投入到发展潜力大，规模经济强和投资效益高的空间极上，使其的经济实力强化，同周边地区形成一个势差，并通过市场机制的传导作用引导整个区域经济的发展。 增长极形成条件：

1）在一个地区内存在着具有创新能力和充满活力的企业群体或企业家群体。在这个集群中各企业在今后的发展中相互影响，相互促进，并建立起对周边地区有辐射力的经济增长极。 2）必须具有较高的聚集经济效益和规模经济效益。能不断提高劳动生产率和技术水平，努力降低产品成本、服务成本和社会外在成本，进而取得其他地区无法得到的聚集经济效益和规模经济效益，使中心城市的极化程度日益提高。 3）要有宽松有序的经济环境。

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其中最重要的就是要有一个干预较少，竞争较为公平，资源流动畅通的完备的市场体系。在这样一个市场条件下，人才、资本、技术、信息等经济要素才可能聚集和形成有效配置，推动增长极的经济以较高速度增长，带动周边地区发展。 城市经济增长极的作用 1）创新和扩散。

由于作为经济增长极的中心城市一般都集中着最优秀的人才，而人才是创新活动的主体。只要外部环境宽松，加上市场的公平竞争以及城市的扶植，增长极会产生源源不断的创新成果。这些成果不仅会进一步强化中心城市自身，同时会通过现代通讯技术和网络扩散到周边地区，促进周边地区的发展。 2）主导经济发展。

由于增长极在一个地区中具有独特的优势，较强的综合竞争能力和多种经济中心功能，因此它的一举一动都将对周边地区产生相当的影响，并且主导着这一地区经济的发展。 3）回浪效应。

所谓回浪效应，就是指由于人才、资本、物资、信息向增长极流动并高度集中而对周边地区带来的冲击

\"大都市发展阴影区\"现象：城市对周边地区的推动作用称为\"扩散效应\"，对周边地区的阻碍作用称为\"回浪效应\"。当扩散效应大于回浪效应时，则大城市附近地区受到正面效应较大，当扩散效应小于回浪效应时，大城市外围邻近地域则为经济发展的低谷区，也就是大城市阴影区。

南京的发展对周围曾经有比较大的回浪反应，对周边五市特别是位于经济相对落后的安徽省的芜湖和马鞍山来说有很大的冲击，本地商业有段时间到了举步维艰的地步。

南京重点发展商业、金融、科技、教育，同时将产业结构升级，把重工业、轻工业、农业的发展机会让给其他五市。

马鞍山的重工业基础好，可以发展基础工业；芜湖、镇江、扬州可以发展加工业；滁州则可以以农业为特色。

需求指向型理论和供给指向型理论： （1）需求指向型理论

该理论认为，启动和促使城市经济增长的力来自城市外部市场对城市商品和服务的需求，这种需求会产生一种乘数效应，并拉动经济增长。 （2）供给指向型理论

该理论着眼于城市经济的长期增长，主要说明当需求作用刺激了城市经济增长，并使城市的资源得到充分利用时，该城市经济的进一步增长就得取决于其是否具有吸引额外生产要素的能力 ― 供给基础。

供给基础包括城市产业的物质技术基础，城市投资的聚集程度，城市投资经营环境和基础设施状况。

（3）两种理论的结合

实际经济生活中，城市经济的增长是由需求和供给这两方面的作用所决定的。

研究的结果表明，需求市场创造出城市经济增长的最原始动力，需求刺激城市经济的最初增长；而供给因素则决定城市经济增长的速度和持续时间，是城市经济后期增长的主要动因。 城市经济内生增长理论

城市经济内生增长是指由城市人力资本及其相关要素的内生作用引起的经济增长现象。 其理论基础就是经济学家罗默等人提出的“新增长理论”。

20世纪80年代,以罗默和卢卡斯等人为代表的经济学家提出经济增长是经济系统内生因素

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作用的结果,而不是外部力量推动的结果。

第一，保证经济持续增长并解决资本积累过程中收益递减问题的关键是设计思想创新，产品创新；

第二，知识的内生作用在于开发新技术，并且促进知识积累知识更新； 第三，人力资本水平（尤其是人的知识水平）将决定经济增长率。

根据城市经济内生增长理论，人力资本，技术进步和基础设施是最主要的内生要素。 城市经济增长模式：

（1）非均衡增长模式（2）均衡增长模式（3）最优增长模式（4）周期性增长模式 （5）结构性增长模式（6）外向性增长模式（7）内生性增长模式 城市经济增长机制：

1） 资金和投资 ― 城市经济起飞和增长的启动与持续机制 2） 技术 ― 城市经济增长的动力机制 3） 企业素质 ― 城市经济增长的基础性机制 4） 经济 ― 城市经济增长的保障机制 5） 对外开放 ― 城市经济增长的催化机制 城市经济增长方式：

定义：城市经济增长方式是指城市经济实现长期增长所依赖的基本源泉、机制与路径以及由此表现出来的总体特征。 类型：

需求的角度，可以划分为内需为主导的增长方式与外向型增长方式；

供给的角度，可以划分为外延型增长方式与内涵型增长方式；

投入产出的角度，则可以划分为粗放型增长方式与集约型增长方式。

城市经济增长方式转变的基本标志和战略选择： 基本标志：

① 从增长源泉构成来讲，是以高投入为主的增长转向以使用效率提高为主的增长，总和要素生产率增长速度要快于投入物增长速度，且前者对经济增长的贡献率逐步提高，并居主导地位。

② 从增长形态来讲，是从速度效益型转向效益速度型，经济波动的幅度趋小，经济增长处于相对稳定状态。

③ 从增长依赖路径来讲，是由非均衡增长转向均衡增长（“均衡”是指消费、人力资本和人均收人均以同一速率增长）。这意味着结构性扭曲与瓶颈的逐步消除，所有部门的要素收益都趋向等于要素边际生产率。

④ 从增长潜力的角度来讲，是由趋于衰竭的经济增长转向可持续性的经济增长。这意味着使人口增长与社会生产力的发展相适应，使经济建设与资源、环境相协调，实行经济良性循环，保持福利效用递增及有发展后劲。 实现集约型增长最根本的基础条件：知识积累。 广义的知识可分为四类：

第一类是物化于资本品中的知识，随着资本品的折旧而消失，随着新资本品的到来而更新； 第二类是蕴涵于劳动者的知识，其特征之一就是随着劳动者的流动而流动，并且是通过对教

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育的投资而积累；

第三类是蕴涵于制度的知识，其特征是存在于一个特定地组织起来的人群中； 第四类是可以见诸文字的知识，这包括所有前三类知识的“溢出”。 实现城市经济增长方式的途径： 一、提高城市投资的技术含量 1、投资和技术的关系

技术进步是要有大量投入的，这不仅仅是研究与开发的投入，也包括投资品生产的投资。 1）技术的整体增长同我们投入资源（人力、物力）成正比

技术可以提高投资的收益，投资也可使技术更有价值，二者形成良性的循环。技术进步部分地溶合为新的资本货物，所以，较多的投资则可产生更快的技术进步。

2）当企业投资于技术上创新的资本货物时，实际上就是进入了一个将带动它们实现更大技术进步的学习过程

2、向集约型增长方式的转变，要通过加快投资品的折旧及技术创新来提高投资品的技术含量，使投资与技术进步之间形成良性循环。 二、优化城市市场结构

只有在合理的市场结构下，才能充分发挥市场竞争在优化配置与有效利用社会资源方面的基本功能，

三、加大技术创新扩散与群集效应

促进技术创新扩散的含义之一，就是强化创新采用者和供给者的利益机制，并协调两者的利益关系

从上促进企业的规模经济，使之超过创新的临界水平，对于创新扩散具有重大意义。 从上必须考虑在一定程度上援助那些技术上复杂、昂贵的技术创新，尤其在这种创新的初始阶段，通过相应的援助加快其学习效果，使其尽早进入快速扩散阶段。

要重视创新后的改进。创新扩散期间的创新后改进有着极为明显的效果，它意味着创新与采用者环境的相互作用使技术不断趋于成熟的变化。

此外还要发挥创新群集效应。所谓创新群集是指一定时期内相当规模的产业部门同时出现的创新的集合。

创新群集越迅速，增长方式转变越快，创新群集越频繁，经济增长的集约化程度越高。 四、提高城市劳动力素质

其具体做法可以是扩充和普及中小学教育，积极发展职业教育，不断扩大高等教育并提高其质量，鼓励开展终身教育。

另外，还必须珍惜教育的成果，形成尊重知识，尊重人才的良好氛围。其中，包括提高其收益水平；加大城市劳动力市场的流动性；通过合理配置，充分发挥其劳动技能等。 五、加强现代管理

城市土地经济

土地的涵义：城市土地是指城市区域内陆地和水域以及地上、地下的空间总称。 从地域上看，城市土地有三个层次：

第一层次是城市市区（建成区）的土地，即城市建设用地；

第二层次是城市规划区内，目前大部分仍为农副业生产和村镇占用的土地； 第三层次是城市行政区的土地，包括城市规划区和城郊土地。 从狭义讲，城市土地是指城市市区（建成区）范围内的土地。 土地的特征：

（1）自然特性 ― 不以人们的意志为转移的自然属性。

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1）土地的不可再生性和土地自然供给的有限性

即城市土地的总面积是既定的，不可能再生和无限供给。 耕地面积警戒线是18亿亩。 2）土地位置的固定性

即土地位置不能互换，不能搬动，因此人们将它看成为不动产。这一特性决定了因土地位置的不同，其价值和使用状况存在差异。 3）承载力

即城市土地主要为城市建设提供地基和空间，由于不同地段的地质及其他条件不同，土地承载能力也不尽一样，土地适用性就会有很大的差别。 4）土地利用的永续性

现有城市土地具有永不消失性，因此可供永续利用。

（2）经济特性 ― 人们在利用城市土地过程中出现的一些生产力和生产关系方面的特性。 1）土地经济供给的稀缺性

这是土地自然供给的有限性的直接结果。 稀缺性存在于两个层面：

供给人们从事各种城市活动的土地面积是有限的；

特定地段不同用途的土地面积也是有限的，往往不能满足人们对各类用地的需求。 结果造成：在供给稀缺性和位置固定性的基础上出现了土地占有的垄断性和地价的昂贵性。 2）土地的资产性

土地作为一种财产，具有经济价值和交换价值；

土地可以被占有和控制，具有保值性，同时土地可以流通，通过流通又可以增值； 土地可以是担保物，故而对其投资的风险较小。

3）土地的位置影响其价值（区位效益），从而产生土地级差收入。

土地级差收入数额通常远远超过土地资源本身所固有的价值，土地位置是决定城市土地租金和价格的重要因素。

4）土地报酬的递减性（边际收益递减性）

即在一定条件下土地集约利用的限度。当土地开发超过某一限度时，土地收益有递减的趋势，出现土地产出的增加比例低于土地投入的增加比例的现象。 边际效用、边际产量和边际成本：

边际效用：是指消费新增一单位商品时所带来的新增的效用。效用代表满足程度；边际是指新增的意思。边际效用递减规律：当某物品的消费量增加时，该物品的边际效用趋于递减。 边际产量：是指在其它投入保持不变的情况下，由于增添1单位的该投入而多生产出来的产量或产出。边际收益递减规律：当其他的投入不变时，随着某一投入量的增加，每一单位的该种投入的边际产量会下降。

边际成本：表示增加1单位产出所需的额外的或增加的成本。对于大多数短期生产活动，边际成本在开始阶段下降，接着到达最低点，然后开始上升。 经济容积率的确定：

经济容积率：通过上述分析可知，开发商的利润并不总是随着容积率的提高而增大，于是存在一个使开发商获益最大的容积率水平，称之为

在分析经济容积率时，常常把经济容积率定在平均成本最小、单位产量利润最大的位置，即图中的R2处。这实际上是不正确的。根据经济学原理，最大

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利润的产量发生在边际成本等于价格的产量水平上，即图所示R2’处，而不是单位产量利润最大的产量水平上。

（3）法律特性 ― 人们通过立法手段对城市土地权益予以界定的特性。

主要表现：一块土地在其所有权的基础上通过立法可以衍生出其他权利，其中，包括占有权、使用权、租赁权、经营权、处置权等等，并且各他项权利可以分别在市场上流通，并取得合法的收益。 土地的供给： 城市土地供给

城市土地供给：城市范围内提供给人们可资利用的各类生产和生活用地的数量 城市土地供给可分为自然供给和经济供给。 1）土地的自然供给

是指自然所实际供给的各类型土地的数量。它是一种无弹性的供给，即用一点少一点。 补充：供给曲线和价格弹性

供给曲线：把其它因素的影响舍去，只研究商品供给量与价格之间的变化规律。当商品价格下降时，生产商愿意向市场提供的商品数量就会减少；而当其价格上升时，供给量就会增加。把这种关系表现在直角坐标系上，就得到了商品供给曲线S（参见图）。

价格弹性：当一种物品的价格发生变动时，该物品的供给量或需求量的变动大小。变动越大弹性越大。 2）土地的经济供给

土地的经济供给是指土地具有多种用途，各种用途具有相互竞争或相互置换的情况，从而可以通过一定途径使土地从一种用途转变成另一种用途，从而增加该用途土地的供给量。土地的经济供给是以土地供给总量不变为前提的，但它是动态的和有弹性的供给。 影响城市土地供给的因素：自然供给量的多少 利用土地的知识和技术水平的高低， 交通的便利程度，周边环境的好坏， 土地利用的集约程度，

城市各项活动的变化情况以及城市经济的发展阶段等。 增加城市土地的经济供给的办法：

开发滩涂，围海造地，扩大土地可利用面积； 提高单位土地利用率和产出率。

实行土地置换，改变用途，提高土地的适用性； 调整土地利用结构，将土地配置在最迫切需要的地方。 二、城市土地需求

土地的需求：人们必须利用城市土地才能进行各种社会经济活动，以维持生存与发展而对土地的需要。

影响城市土地需求的因素：

1）城市人口数量和人口密度，人口数量越多，密度越大，对土地的需求程度就大；

2）城市经济发展阶段和发展规模，在城市经济起飞和规模扩张阶段，对土地的需求量大，城市经济进入后工业化社会，城市规模收缩，对土地的需求相对会减少；

3）土地质量，凡土地质量越好，使用价值越高，人们

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对它的需求程度就越高，反之就低；等等。 三、城市土地供求均衡 （1）供求平衡

把市场需求曲线和供给曲线画在同一直角坐标系内就构成土地供求平衡曲线。

由图可知，供给曲线与需求曲线有一个交点E。从数学的角度看，E点的坐标值就是这两条曲线方程的共同解，即在E处Qs=Qd，称E点为市场供求平衡点。在价格发生变化时，需求量和供给量都会向E点运动，只有在E点上，价格才是稳定的。如果市场是一个完全理想的竞争市场，这一点E就是和房地产价值相适应的价格。 蛛网定理： （2）平衡的移动

在实际房地产市场中，除价格以外的因素实际上也是处于不断变化之中的，也无时不刻不在影响供求关系的变化，从而导致平衡的变化。表现在供给曲线和需求曲线的变化上就是曲线的转动和移动。

1）房地产业建造技术的提高、容积率的提高和规划的减少会导致供给曲线的转动； 2）土地供应量的变化、建筑贷款发放数额的增减会导致供给曲线的移动； 3）购房者消费倾向的变化、房地产预期价格变化会导致需求曲线的转动；

4）购买者收入的增减、购房税费的增减以及购房贷款利率的增减都会导致需求曲线的移动 （3）一二级市场的供需状态的各种表现 1）定义

一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场

三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 2）不平衡的各种表现

一级市场上土地供过于求，城市中有大量闲置土地；

一级市场供不应求，城市内无闲置土地，且城市建筑密度和容积率都极高； 二级市场土地供过于求，表现为大量房地产的空置；

二级市场土地供不应求，表现为城市各类用房紧张，价格趋升。 城市土地的价格

城市土地价格的本质、理论构成和分类

城市土地价格的本质，应该是土地出让年限内地租的贴现值总和，即地租的资本化。 （1）地租的理论构成：

1）绝对地租——城市中最差的土地所要求的最低限度的地租

2）级差地租 I ——位置较好的城市土地所要求的高于绝对地租的差别地租 3）级差地租 II ——在同一块土地上连续投资而产生的级差收益 4）垄断地租——极少数黄金地段所要求的额外地租 （2）分类：

1）总地价，又称土地总价格，是指某地块的全部价格

2）单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可以反映地价水平的高低

3）楼面地价，又称单位建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面积上的土地价格，其公式为：楼面地价 = 土地总价格／建筑总面积。

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楼面地价 = 单位地价／容积率

4）土地基准价格是根据土地市场状况和收益情况，在一个地区土地分等定级的基础上，定期确定的不同等级的平均土地价格。 见下页

5）城市土地使用权出让金是指城市代表国家将城市土地使用权按一定年限和条件出让给受让方并从受让方收取的土地有偿使用的费用。土地出让金是在基准地价基础上形成的地价。

（深刻理解）城市土地利用和城市经济发展：

城市土地是一切城市活动的载体，同时也是城市经济社会活动的重要参与者，其参与的实现形式就是城市土地利用。因此，城市土地利用对城市经济发展具有重要作用。 1）城市土地利用程度对城市经济发展会产生促进或制约作用

城市土地利用程度高，其承载力就大，并能在有限的土地上产出更高的效益；

如果城市土地利用不合理，当城市原有土地容纳不下经济发展所要达到的规模时，就要扩大城市规模，增加城市土地，从而增加城市发展的成本，这样城市土地利用对城市经济增长具有制约作用。

2）城市土地利用结构直接影响城市经济结构和功能结构

经济要素的空间布局是直接依赖于土地利用的，不调整城市土地利用结构，城市经济结构和功能转换都无法做到。

3）城市土地的市场运作会为城市筹集更多的资金，为城市经济增长提供启动力

通过城市土地使用权出让和引进外资参与城市土地的综合开发，可以筹集大量资金。如 1992 一 1995 年上海城市土地使用权出让金收人就达到了 800 多亿人民币，超过同期市级财政收入。

4）城市土地利用是城市生态经济的基础，是城市居民消费经济不可缺少的条件

城市土地利用不合理，就会对城市生态经济带来不良影响和一定的生态经济损失。另外，通过城市土地上的消费经济活动，城市劳动力的生产与再生产才能得以进行，为城市经济的发展提供人力资源。

5）城市土地的利用直接影响城市企业的外部聚集经济效益

最大限度地利用土地，会改变企业生产要素的配置，而较好的城市土地位置，可保证企业以较低成本聚集生产要素，享受生产性基础设施带来的益处，以及将产品最快地推向市场。 土地市场：在社会主义市场经济条件下，城市土地市场应是以土地公有制为基础（最终所有权归国家和集体），以土地其他权利束（土地他项权束）的让渡、租赁、抵押、证券化作为基本内容，允许与其他生产要素合理组合，鼓励公开、公平竞争以及具有较强约束力的规范性市场。

城市公共建设经济

利益递减性：城市公共建设项目的服务范围取决于其辐射半径。因此，离该项目的距离越远，城市居民所能从某服务中得到的利益也越小。 非排他性、使用的共同性和外部性： 1）非排他性

公益物品的消费和收益都具有非排他性。为一个消费者生产公益物品就必须为所有消费者生产公益物品。单个人对公益物品的消费不排除其他消费者对同样公益物品的消费, 2）使用的共同性

物品使用的共同性意味着个人使用一项物品并不阻止其他人的使用,其量和质都不变,即消费不可分。另一方面,当一个人排除另外一个人使用时,就不存在使用的共同性。在这种情况下,

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消费是可分的。 3）外部性

城市公共建设项目是具有正面外部性的公共物品。

许多城市公共建设项目在提供各种服务时很少获得利益，而享用公共建设项目服务的企业或个人可以得到不同的外在利益，并可部分转化为内部利益，这个特点要求以受益者为中心建立投资补偿机制

“公地悲剧”：公地作为一项资源或财产有许多拥有者，他们中的每一个都有使用权，但没有权利阻止其他人使用，从而造成资源过度使用和枯竭。过度砍伐的森林、过度捕捞的渔业资源及污染严重的河流和空气，都是“公地悲剧”的典型例子。之所以叫悲剧，是因为每个当事人都知道资源将由于过度使用而枯竭，但每个人对阻止事态的继续恶化都感到为力。而且都抱着“及时捞一把”的心态加剧事态的恶化。公共物品因产权难以界定而被竞争性地过度使用或侵占是必然的结果。 （3）成本聚集性

城市公共建设项目的初期投入大，呈高度集聚状态。其后它们的管理成本集聚度也不低，从而导致低回报或无直接回报。在这种情况下，多数民间投资者不愿涉入纯粹是公益性的建设领域。

（4）收益的长期性

一些经营性的准经营性公共建设项目初始成本大，但长期平均成本递减，且有一定的垄断性，故其收益是长期和稳定的。这个特点对民间投资者具有相当的吸引力。 城市公共建设项目的供给模式： 三大新趋势：

1） 城市的公共建设项目供给的决策职能和执行职能相对分离 2） 将市场机制引入城市公共建设项目领域

3） 私人部门介入城市公共建设项目领域的深度和广度正在逐步加大 供给模式：公办公营式；公办商营式；特许经营式和PPP；私商经营式 公共建设经济：（背）

（1）城市公共建设经济是保证城市物质及价值生产活动正常进行的首要条件

（2）某一城市公共建设项目的规模和发展速度，决定着城市某经济部门的投入产出规模和发展速度，进而影响城市经济发展

（3）在一定的技术经济条件下，某一城市公共建设项目的发展水平和发达程度直接影响城市经济发展

（4）城市公共建设投资可以拉动需求，从而刺激城市经济发展 （5）城市公共建设经济的发展有利于改善城市环境 投融资方式：

（1） 投资者通过项目公司来安排投融资的方式 （2） “设施使用协议”为载体的投融资方式 （3） 以“有偿供给”为基础的投融资方式 （4） 特许经营投融资方式 （5） 捆绑式组合型投融资方式 城市的主要职能和角色：

（1） 城市公共建设项目的直接投资者——间接投资者或投资者之一 （2） 最大债务人——项目投融资信用保证的有力一方

（3） 具体项目的经营管理者——整个城市公共建设的总体设计者和项目投融资及项目实

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施的监管者