6月27号,上海“莲花河畔景苑”一栋在建的13层楼房 轰然倒塌,此事件再次提醒公众:房屋质量缺陷的确不容忽 视!房地产市场的发展一方面满足了人们对住房的需求,另 一方面也带来了大量的矛盾和纠纷,其中大部分矛盾和纠纷 是由于房屋质量缺陷引起的。随着《中华人民共和国物权法》 的颁布和实施,国家立法越来越重视对公民、法人和其他组 织的财产权益的保护,而人们对私有财产的保护意识也在不 断增强。那么,如何对房屋质量缺陷造成的损失进行价格鉴 定,为司法、行政部门提供专业的调处和审判依据,使价格 认证工作更好的发挥“调解价格矛盾,处理价格纠纷”的职能 作用呢?本文从房屋质量缺陷的分类、房屋质量缺陷损失的 价格构成、价格鉴定程序、原则和方法、影响价格鉴定因素 分析等几个方面,对房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范问 题进行了初步探讨,并提出了几点建议。 1
房屋质量缺陷是指房屋的实体、功能、环境等不符合国 家相应标准和合同约定的要求。其产生的原因主要有:人为 和工期因素造成的偷工减料、资金和成本因素造成的降低材 料标准、技术和资质因素造成的设计、施工不规范等。 房屋质量缺陷按照性质、是否可以修复以及缺陷存续时 间分类如下所示:
房屋实际存在的主体结构、围护结构和地基不均匀沉降、基础
装饰装修等有形组成部分的缺陷,它直老化、腐蚀、地面酥碎、房屋实体质量缺陷 接影响房屋安全或未达到设计的合格屋面裂缝、漏筋、墙面
标准 起鼓、碳化、剥落等
房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、层高不足、暖气不热、隔热、防水、采光、日照等方面的使用房屋功能质量缺陷 保温隔热效果差,地面状态与现实指标等无法满足设计使用按缺陷性 返潮、地漏反臭等 要求的缺陷 质分类
采光不足、通风不畅、对房屋使用人及其活动造成影响的室室内环境 装修污染、有害气体严内环境缺陷 重超标、隔音差等 房屋环境
质量缺陷 小区绿化率不足、配套对房屋使用人及其活动造成影响的室室外环境 设施不齐全、噪音、光、外环境缺陷 化学、气体污染等
装修材料不合格、装修修复施工技术上可能、经济上可行,且可修复房屋质量缺陷 不符合标准、地面起沙、有科学、合理、可行的修复方案的缺陷 空鼓、墙面摸灰裂缝等 按是否可
修复分类 室内加固造成的使用面不可修复房屋 在技术上不可能、经济上不可行的、不积减少,层高降低、房质量缺陷 能修复的房屋质量缺陷 屋耐久性降低等
依据质量缺陷修复方案进行修复后,缺装修污染、装修不符合按缺陷存 陷可以完全消除,房屋耐久性、适用性标准、地面起沙、空鼓、续时间分暂时性房屋质量缺陷 等方面完全符合国家相应标准以及合墙面摸灰裂缝、小区绿类 同约定中的要求,不影响对房屋的正常化不足等 使用
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伴随整个房屋经济寿命周期的不可修室内加固造成的使用面 复的房屋质量缺陷,或是依据可行的修积减少,层高降低、房
永久性房屋质量缺陷 复方案进行修复后,房屋可以使用,但屋耐久性降低、楼体间
房屋耐久性、适用性等方面不能完全符距造成的采光不足、通 合国家相应标准及合同约定中的要求 风不畅、地下污染等 根据房屋质量缺陷的分类,联系价格鉴定工作的实际, 房屋质量缺陷损失补偿的价格构成主要包括以下四个方面: 可修复即在法律上允许、技术上可能、经济上可行的原 则下,在相应时间内可以恢复成原状或原设计使用用途。对 于可修复的缺陷损失价格鉴定主要是测算修复房屋缺陷部 位所需支付的拆除、修缮、恢复工程费用,其主要工程费用 构成如下所示: 人工费 直接费 材料费 机械使用费 措施费
主要工程费用 各种规费 间接费 企业管理费 利润 税金
对于可修复、暂时性的房屋质量缺陷在修复施工期间或
修复后造成的经济损失。主要包括:房屋使用人周转安臵费用、房屋空臵的收益损失、房屋延期交付使用的可得利益损
失、租金收益损失、能源消耗等运营费用的增加、施工影响 3
的补偿(对周边环境造成的安全保障、人员出行、噪音超标、
有害气体污染等)、对相邻房屋损坏的补偿、其他直接经济 损失等。
案例一:2007年受宿州市中级人民委托,我中心依
法对宿州市某大酒店于2007年2-4月份3个月的可得利益损失进行了价格鉴定。该酒店因装修质量缺陷产生纠纷,导
致其未能如期营业。由于价格鉴定标的的主体在鉴定基准日 并未投入营运,根据鉴定需要,假定该主体在鉴定基准日期 间按照原设计用途能够进行正常营业。价格鉴定人员通过对 宿州市7家同行业的近期经营状况进行市场调查,并咨询有 关经营主管人员,建立统计调查表,选取客观数据(社会平 均水平),经综合测算得出鉴定标的客观合理的鉴定价格, 得到和双方当事人的认可。 200724
名 称 利用各项费用 每天纯 鉴定价格 类 别 数量 单 位 单 价 天数 月营业额 月纯利润 项 目 率% 开支% 利润 (天)
128.00 30 110592.00 33177.60 1105.92 98426.88 标准间 36间 元/ 天 80% 70% 客房部 288.00 30 51840.00 15552.00 518.40 46137.60 商务间 8间 元/ 天 75% 70%
400.00 30 302400.00 90720.00 3024.00 269136.00 包间 28间 元/桌 90% 70% 酒 店 350.00 30 96600.00 280.00 966.00 85974.00 大厅 46桌 元/桌 20% 70%
28.00 30 194880.00 584.00 1948.80 173443.20 浴资门票 232人 元/人 70%
5.00 30 17850.00 5355.00 178.50 15886.50 擦鞋 119人 元/人 70%
10.00 30 30600.00 9180.00 306.00 27234.00 搓背 102人 元/人 70% 桑拿项目 30.00 30 83700.00 25110.00 837.00 74493.00 足疗 93人 元/人 70%
58.00 30 146160.00 43848.00 1461.60 130082.40 保健按摩 84人 元/人 70%
10.00 30 24000.00 7200.00 240.00 21360.00 美容美发 80人 元/人 70% KTV 30 22500.00 6750.00 225.00 20025.00 12间 5小时/天 25.00元/小时 50% 70%
30 34020.00 10206.00 340.20 30277.80 棋牌室 6间 7小时/天 30.00元/小时 90% 70% 娱乐项目 30 6750.00 2025.00 67.50 6007.50 网吧 30台 5小时/天 3.00元/小时 50% 70%
10.00 30 1500.00 4500.00 150.00 13350.00 演艺门票 50人 元/人 70% 15.00 30 22500.00 6750.00 225.00 20025.00 大厅 50人 元/人 70% 桑拿过
夜费 50.00 30 9000.00 2700.00 90.00 8010.00 房间 12间 元/人 50% 70%
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350517.60 11683.92 1039868.88 合计
在房屋存续期间,由于使用面积减少、室内净高降低、 采光面积减少、耐久性降低等不可修复或修复不经济所造成 的经济损失。主要包括:自营房屋的经营收益的减少、租赁 房屋的租金收益的减少、市场交易价值的减损等。 案例二:今年元月,我中心受理一起价格纠纷咨询案件, 某市一栋竣工交付使用的三层楼幼儿园校舍,由于施工方原 因,致使一层楼的层高由原来设计的3.5米降至2.8米,从
而引发污水倒灌。对这起没有安全隐患的房屋质量缺陷损失 的价格鉴定案件,关键是要根据法庭的价格补偿调解意见书 进行价格鉴定,因为同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案 或补偿方案会导致鉴定结果的巨大差异。当然,也可以由专 业机构出具权威鉴定意见书,对其修复是否经济进行评定, 如果推倒重建,其拆除、重建费用比房屋的价值减损要高出 十几倍,从经济的角度来看属于修复不经济,而通过经营收 益的减少或市场价值的减损来实施价格补偿最为客观且易 于双方接受。因此,建议当事人提供法庭确认的价格补偿调 解意见书后,再进行直接经济损失的价格鉴定,当事人也表 示这是解决矛盾纠纷的有效途径。 5
在房屋存续期间,存在安全隐患的房屋质量缺陷损失的 价格鉴定,首先要建议委托方委托专业工程质量监督机构或 房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定结论书,判定房屋危 险级别,并出具修复方案或不可修复、需拆除重建的鉴定意 见书。根据鉴定意见书,价格鉴定人员确定价格损失构成: 1、对于可修复、暂时性的缺陷损失,价格鉴定项目包括 修复工程费用、周转安臵费用、租金收益损失和其他直接经 济损失;
2、对于不可修复、需拆除重建的缺陷损失,价格鉴定项 目应该包括:拆除费用、清理费用、重建费用、周转安臵费 用、租金收益损失和其他直接经济损失等,同时扣减拆除物 残值。
房屋质量缺陷损失价格鉴定是指价格鉴定机构接受司 法、行政执法、仲裁等部门的委托,在价格鉴定基准日,采 用公开市场价值标准,对由于房屋质量缺陷造成的损失进行 调查、勘验、测算、论证,并出具价格鉴定结论,其结果经 委托机关确认后,作为认定房屋质量缺陷损失的价格依据。 6
按照《安徽省涉案财产价格鉴定条例》第三章第十三条 规定,房屋质量缺陷损失价格鉴定可按以下程序进行: (一)司法、行政机关和仲裁机构委托,提交价格鉴定 委托书、鉴定物品明细表和其他相关资料; (二)价格鉴定机构接受委托; (三)拟定价格鉴定作业方案; (四)搜集价格鉴定所需资料;
(五)价格鉴定人员市场调查、现场勘验、科学测算、 客观论证;
(六)价格鉴定机构作出价格鉴定结论; (七)价格鉴定资料归档。
由于房屋质量缺陷的表现形式、成因繁多,使房屋质量 缺陷损失价格鉴定工作具有较为鲜明的个案特点,价格鉴定 人员应根据掌握的相关资料,向委托方说明影响价格鉴定的 结论的主要因素,并提出客观合理解决价格纠纷的意见和建 议。根据安徽省涉案财产价格鉴定条例实施细则》第十八 条规定:对需要进行质量检验或技术鉴定的涉案财产,办案 机关应委托有关法定机构进行质量检验或技术鉴定,取得具
有法律效力的质量(技术)检验(鉴定)报告书后,价格鉴 定机构方可进行价格鉴定。
因此,在这里特别强调,价格鉴定机构应当做好房屋质 量缺陷损失价格鉴定委托资料的审核查验工作,同时要求委 7
托方提供质量缺陷认可协议书,或协助委托方委托相应资质 的机构出具鉴定意见书,以及修复方案的确定工作,以此作 为价格鉴定的重要前提和文件依据。
(一)明确价格鉴定房屋的有关情况:房屋名称、权属 状况、坐落位臵、建筑结构、建筑年代、建筑面积、装修标 准、建筑图纸和设计说明等;
(二)房屋质量缺陷认可协议书、鉴定意见书: 1、房屋质量缺陷的认可协议书,是由当事人双方对房 屋质量缺陷协商一致或委托方协调后经当事人双方认可而 签订的缺陷认可协议书。
2、房屋质量缺陷的鉴定意见书,是经双方当事人委托 或委托方委托,由具有相应资质的建筑工程质量监督机构或 房屋安全鉴定机构出具房屋质量缺陷的鉴定意见书。 无论是认可协议书还是鉴定意见书,都必须包括以下四 项内容:房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响。 案例三:某一房屋由于相邻在建楼房打桩增大荷载影 响,造成地基不均匀沉降,引起结构明显位移、裂缝等,并
有继续发展的趋势。根据JGJ125-99《危险房屋鉴定标准》判定为C级:部分承重结构承载力不能满足正常使用要
求,局部出现险情,构成局部危房。 8
(三)确定修复方案:由于修复方案的选择对价格鉴 定结果的影响巨大,因此,科学、合理、可行的修复方案, 必须按照技术上可能、经济上可行的原则制定。同上所述, 修复方案的确定也可以采取两种方式:
1、当事人双方协商一致或委托方协调后经当事人双方 认可而签订修复方案协议书。
2、由具有相应资质的建筑工程质量监督机构出具修复 方案意见书。案例三,其合理的修复意见:采用混凝土注浆 技术加固基础,修复受损房屋。
1、合法原则,主要是指机构资质、人员资格、鉴定程 序、鉴定人员的行为等都必须符合法律法规规定的要求,这 是价格鉴定的基本前提。
2、客观原则,是指从实际出发,通过认真调查研究, 以详实可靠的客观资料为基础,得出真实可信的价格鉴定结 论。
3、公平原则,是指价格鉴定工作应当建立严格的管理 制度和严谨的作业流程,运用科学的方法、程序、技术标准
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和工作方案,使价格鉴定结果准确合理。
4、公正原则,是指价格鉴定机构和人员应当坚持公正 的立场,以中立的第三者身份为办案机关公正地提供价格鉴 定结论。
5、技术上可能原则。是指修复方案在施工技术手段、 建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同 约定中,对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。 6、经济上可行原则。是指修复方案在技术可能的前提 下,修复费用是符合市场客观中等水平、可以被双方接受的。 由于房屋质量缺陷的分类不同,损失的实际状况也不尽 相同,因此对损失价格的鉴定应做到具体情况具体分析,密 切联系实际,科学选取价格鉴定方法。价格鉴定方法选取是 否得当,直接影响价格鉴定结论的公正性,以及双方当事人 的接受能力。根据鉴定项目的复杂程度、选定的修复方案以 及损失价格构成,房屋质量缺陷损失价格鉴定的基本方法有 以下四种:
成本法是指根据技术鉴定结果或修复方案,按价格鉴定 基准日的相关市场价格及费用水平,求取修复房屋质量缺陷 所必需的各项费用之和的一种价格鉴定方法。公式为: 10
V=C+C+C+C-C12345
式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格; C—— 拆除工程费用; 1
C—— 修缮工程费用; 2 C—— 恢复工程费用; 3
C——直接经济损失(修复期间或修复后造成的4
经济损失,如收益损失、周转安臵费用、相邻房屋损坏补偿 等);
C—— 被拆除物残值(按市场回收价格确定)。 5 该方法主要适用于可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴 定。
资本化法是指通过一定的资本化率,将房屋质量缺陷所 引起的未来收益损失折算为现值的一种价格鉴定方法。 1、适用于净收益损失的资本化公式: m ΔAi
V=Σ i i=1 (1+R)
式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格; ΔA—— 未来第i年的净收益损失额; i R —— 折现率; m —— 净收益损失年限。
注:净收益损失额包括收入减少和运营费用增加所造成 的损失总额。 11
2、适用于收益年限减少的资本化公式: n ΔAm ΔAi i
V=Σ -Σ Ii i=1 (1+R) i=1 (1+R)
式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格;
A——未来第i年可获得的正常市场净收益; i R —— 折现率;
n —— 无质量缺陷房屋剩余使用年限; m —— 有质量缺陷房屋剩余使用年限。
该方法主要适用于有收益且不可修复房屋质量缺陷损 失的价格鉴定。
价差法是指求取类似的无质量缺陷的房屋和有质量缺 陷房屋的市场价值之差的一种价格鉴定方法。公式为: V=V-V 12
式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格; V—— 类似的无质量缺陷房屋的市场价格; 1 V—— 类似的有质量缺陷房屋的市场价格。 2 该方法主要适用于房屋市场价值易于收集的房屋质量 缺陷损失的价格鉴定。
市场比较法是指与类似房屋质量缺陷进行比较,对其损 失补偿金额进行各项因素修正或调整的一种价格鉴定方法。 12
公式为:V=P×F×F×F 123
式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格; P—— 可比实例损失补偿价格;
F—— 补偿情况修正因素(正常情况); 1 F—— 补偿日期修正因素(鉴定基准日); 2 F—— 补偿状况修正因素(鉴定标的状况)。 3 该方法主要适用于类似质量缺陷的房屋市场价值易于
收集的房屋质量缺陷损失的价格鉴定。
比例系数修正法是指采用房屋质量缺陷所造成的损失 比例系数来界定房屋质量缺陷对房地产整体价值的影响的 的一种价格鉴定方法。 公式为:V=P×(1-h/h) 12
式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格; P—— 无质量缺陷房屋价格; h—— 实际指标; 1 h—— 设计指标。 2
该方法主要适用于房屋层高降低、室内净使用面积减少 的等房屋质量缺陷损失的价格鉴定。如案例二中三层楼幼儿
园校舍一层楼的层高由原来设计的3.5米降至2.8米,其损失价值为: 损失价值=无质量缺陷房屋价格×(1-2.8/3.5) 13
=2580000×20% =516000(元)
即该校舍因层高降低导致的价值减损为51.6万元。 从房屋质量缺陷的种类和损失价格构成来看,影响房屋 质量缺陷损失价格鉴定的因素较多,那么,如何排除因素干 扰,确保鉴定结论客观、合理、公正、公平,从而维护司法 的公正性和双方当事人的合法权益?下面就以下影响因素 进行简要分析:
房屋质量缺陷损失程度的界定应以地基基础、结构构 件的损毁程度为基础,结合历史状态和发展趋势,全面分
析,综合判断。特别是在地基基础或结构构件发生危险的 判断上,应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。若构件 的危险是孤立的,则不构成结构的危险;若构件的危险是 相关的,则应联系结构判定危险范围(整幢或局部)。在历 史状态和发展趋势上,判定房屋是否处于危险状态,是否 影响主体结构,是否能满足正常使用要求。这是确保价格 鉴定结论客观公正的基础性且关键性的工作。 同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案会导致价格鉴 14
定结果差距很大,如某住宅小区屋面出现裂缝,采用局部切 割封堵与拆除重建的修复工程费用相差竞高达十多倍。因 此,选择修复方案必须遵循客观、科学、公正、在技术上可 能和经济上可行的原则,避免由此产生分歧,使价格鉴定结 论失真。
修复工程费用一般采用建筑工程预算法进行测算,即根 据预算定额结合市场价格,给予合理取费综合确定。由于房 屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件、施工复杂程度等不 同,取费标准应根据具体情况适当调整。特别是在农村建房 一般都是普通施工队承揽施工,对专业技术人员的要求不是 很高,施工费用普遍低于定额标准,特别是管理费、利润和 税金的取费标准应酌情考虑,使鉴定结论符合当地市场客观 水平,能够让双方当事人接受为宜。
案例四:2009年元月,我中心受某县委托,对一起因建筑工程质量纠纷引发的部分建筑工程劳务费进行价格
鉴定,由于施工现场位于某城镇,且属于包工不包料的转包 工程(个体承包),原协议综合劳务费按施工建筑面积计算 为150元/平方米(低于预算标准)。价格鉴定人员采用工程 定额预决算法,测算得出标的金额10.05万元,远远高出双 方的诉求金额。鉴于以上因素,价格鉴定小组经过审议,决 定暂不予考虑相应的管理费、利润和税金,扣减后的标的金 15
额为7.24万元,介于双方诉争的价格之间,得到双方当事人的信服。 由于房屋质量缺陷损失的价格构成不同,价格鉴定人员 可以根据缺陷的分类以及确定的修复方案,选择一种或两种 以上价格鉴定方法进行综合测算。对于分项损失的测算,应 根据其不同的特点选择适宜的鉴定方法。如:租赁房屋的收 益损失价格鉴定,适合选用资本化法进行损失价格的鉴定。 如果选用市场法,就要求市场中存在一定数量的可比实例, 因此选用市场法进行价格鉴定就有一定的局限性。由此可 见,价格鉴定人员应根据鉴定项目的具体状况灵活选用鉴定 方法,做到既能让双方当事人认可,又能使鉴定结论科学合 理。
本着节约的原则,被拆除物如果能够再利用,应当在结 论中扣除相应材料费用;如果不能再利用,就要扣除其回收 残值。
根据《安徽省涉案财产价格鉴定条例实施细则》第二十三条十七款规定:刑事案件中毁坏财产损失的价格鉴
定,如修复需要更换全新零配件材料的,应按原来零配件材
料的新旧程度扣除合理的折旧额。 16
案例五:价格鉴定标的位于宿州市墉桥区北杨寨商
业街,被毁坏的简易铁皮屋建于2007年底,主体为铁管和铁皮焊接而成,建筑面积为8.925平方米。屋面为水泥石棉瓦搭建,于2009年1月28日被毁坏。
根据《实施细则》规定,价格鉴定标的被毁坏的铁 皮屋屋面损失价格为其修复费用扣除原材料合理的折 旧额,该修复费用包括材料费、辅料费、人工费、利润 和税金。考虑该修复工程量小、简单易于施工,故仅计 材料费、辅料费和人工费,不考虑利润和税金。因此, 该鉴定标的的鉴定价格为:
鉴定价格=修复费用-原材料的折旧额 =材料费(包括运费)+辅料费(包括 工具费)+人工费-原材料的折旧额 =123+6+120-123×20% =224.40(元)
由于房屋质量缺陷损失价格鉴定工作专业性强、涉及面 广、价值量大、矛盾易于激化,因此,制定房屋质量缺陷损 失价格鉴定技术规范,对于规范价格鉴定程序、拟定价格鉴 定作业方案、客观科学的论证有积极的指导意义。 17
提高价格鉴定人员的业务技能和综合素质,是价格认证
中心始终不可忽视的基础性工作。从2009年上半年我省的价格鉴定人员的资质来看,全省价格鉴定人员737人,其中注册房地产估价师27人,注册造价工程师3人,仅占总人数的4.07%。可见,我省价格认证队伍中,房地产专业技术
人员严重缺乏,因此加强价格鉴定人员的建筑工程知识培训 势在必行。
价格鉴定机构只有与相关业务部门各司其职,发挥各自 的职能优势,才能客观合理的解决房屋质量缺陷损失的价格 争议和价格纠纷问题。
借助“3.15”消费者权益日和房地产交易大会开展宣传咨 询活动,扩大价格鉴定机构的社会认知度。从学习科学发展 观入手,积极探索,大胆实践,认真研讨科学调处价格争议 的方式方法,着力解决群众关心、社会关注的价格争议热点 难点问题,充分发挥价格部门“调解价格矛盾,处理价格纠纷” 的职能作用。 18
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