物业管理招投标的主要问题及对策

第６卷第４期　北京工业职业技术学院学报　Ｎｏ．４　Ｖｏ１．６　２００７年１０月　Ｊ０１瓜ＮＡＩ　ＯＦＢＥＩＪＩＮＧ　ＰＯＬＹＴＥＣＨＮＩＣＣＯＬＬＥＧＥ　Ｏｃｔ．２００７　物业管理招投标的主要问题及对策　王天利　（北京工业职业技术学院，北京１０００４２）　摘　要：针对目前物业管理招投标过程中存在的问题，指出由于地方保护主义，开发商受经济利益驱动，法　规、社会监督体制及交接设计的不完善，致使招投标过程无法体现“公平、公正、公开”的原则。提出物业管理　首先应该把好招标关，只有这样才能使得业主最终选出优秀的管家，为业主创造优美、舒适、安全的工作生活　环境。　关键词：物业管理；招投标；问题；对策　中图分类号：ＴＵＩ２３．２　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１—６５５８（２００７）０４—１１９—０２　Ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ａｎｄ　Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ　ｉｎ　ｔｈｅ　Ｉｎｖｉｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｂｉｄｄｉｎｇ　ａｎｄ　Ｂｉｄ　ｏｆ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　Ｗａｎｇ　Ｔｉａｎｌｉ　（Ｂｅｉｊｉｎｇ　Ｐｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ　Ｃｏｌｌｅｇｅ，Ｂｅｉｊｉｎｇ　１０００４２，Ｃｈｉｎａ）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｎ　ａｌｌｕｓｉｏｎ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｅｘｉｓｔｉｎｇ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｉｎｖｉｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｂｉｄｄｉｎｇ　ａｎｄ　ｂｉｄ　ｏｆ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｐｏｉｎｔｓ　ｏｕｔ　ｔｈａｔ　ｐｒｏｃｅｄｕｒｅ　ｏｆ　ｂｉｄｄｉｎｇ　ａｎｄ　ｂｉｄ　ｉｓ　ｎｏｔ　ｆａｉｒ，ｉｍｐａｒｔｉａｌ　ａｎｄ　ｏｐｅｎ．Ｔｈｅ　ｒｅａｓｏｎ　ｉｓ　ｔｈａｔ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｌｏｐ—　ｅｒｓ　ｈａｖｅ　ｂｅｅｎ　ｄｒｉｖｅｎ　ｂｙ　ｅｃｏｎｏｍｙ　ａｄｖａｎｔａｇｅ　ｂｅｃａｕｓｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｌｏｃａｌ　ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎｉｓｍ　ａｎｄ　ｆｅｇａｌ　ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ．ｓｏｃｉａｌ　ｓｕｐｅｒ—　ｖｉｓｉｏｎ　ｓｙｓｔｅｍ　ａｎｄ　ｈａｎｄｏｖｅｒ　ｄｅｓｉｇｎ　ａｒｅ　ｉｍｐｅｒｆｅｃｔ．Ｉｎ　ｏｕｒ　ｏｐｉｎｉｏｎ，ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｓｈｏｕｌｄ　ｄｏ　ｗｅｌｌ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｉｎ—　ｖｉｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｂｉｄｄｉｎｇ　ｆｉｒｓｔｌｙ．Ｏｎｌｙ　ｔｈｕｓ　Ｃａｎ　ｔｈｅ　ｏｗｎｅｒ　ｖｏｔｅ　ｉｎ　ａｎ　ｅｘｃｅｌｌｅｎｔ　ｃｈａｍｂｅｒｌａｉｎ　ｗｈｏ　ｃａｎ　ｃｒｅａｔｅ　ａ　ｂｅａｕｔｉｆｕ１．　ｃｏｍｆｏｒｔａｂｌｅ　ａｎｄ　ｓａｆｅ　ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｏｗｎｅｒ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｉｎｖｉｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｂｉｄｄｉｎｇ　ａｎｄ　ｂｉｄ；ｐｒｏｂｌｅｍｓ；ｏｃｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ　在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和　物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、　规范物业管理市场，打破“谁开发谁管理”的垄断局　提升物业管理服务质量，促进和实现全行业的资产　面，是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理　重组、优化必将带来推动作用。　体制的必然趋势。在深圳召开的全国物业管理工作　１实施物业管理招投标所面临的主要问题　会议上建设部宋春华副部长明确指出“各地要在调　当前物业管理招投标工作已经得到政府部门的　查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创　充分重视和社会的充分肯定，不少地区已制定了相　造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工　应的管理办法，但是招投标作为物业管理行业市场　作”。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动　化竞争的重大改革措施而全面推开，还存在诸多的　收稿日期：２００７—０９—１０　作者简介：王天利（１９７３一），女，北京建筑工程学院土木专业毕业，物业管理师。　维普资讯 http://www.cqvip.com １２０　困难和阻力。　１．１破坏“行规”，恶性竞争　北京工业职业技术学院学报　第６卷　价格竞争的空间已经相当小，因而，竞争的主体自然　就是相关的配套设施及售后服务。这样，谁解决了　业主的后顾之忧谁就会在竞争中取胜。因此开发商　绝对不能因眼前利益而抵制招投标。　其次是物业管理公司。不管是转制型的物业管　理公司还是开发商下属的物业管理公司，都存在着　职工素质不高、专业能力不强的现象。由于长期的　有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守　行业“游戏规则”，低于成本价参与竞争。个别管理　公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对　外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取　把项目抢到手。也有的管理公司不顾自己的综合实　力，盲目扩张参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接　补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识，企业竞　管物业管理后，管理跟不上，服务不到位，引起招标　物业单位及业主的强烈不满和不断投诉。　１．２违背公开竞争原则，进行“暗箱”交易　有的物业招标单位实际上早已内定好了物业管　理公司，但也打着公开招标的幌子，使其他管理公司　受骗应招作陪衬。还有的物业发展商为了使自己看　好或有特殊关系的物业管理公司能中标，把招标物　业的详细资料或内部消息事先透露，并对其它物业　管理公司了解物业情况或看现场进行限制。更有甚　者，利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料　和管理方案后，再找借口或理由让自己成立物业管　理公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理　运作。　１．３地方保护主义严重，跨区域性的物业管理招投　标困难重重　有的物业管理公司虽利用自身品牌影响力，经过　种种考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权，　但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或部门　的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中　标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，无　奈被迫撤出。也有的物业招标单位，先利用外地名牌　物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出　或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借　口令外地公司退出，另组管理公司进行管理。　１．４引发了行业间不正之风的泛滥　有些管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水　平去投标参与竞争，而是通过走“门子”，找熟人，或　利用上层关系，甚至送好处、买通考评打分人员以及　无中生有、攻击、贬低对手等手段来争得竞争项目。　２实施物业管理招投标的对策措施　２．１转变和提高思想认识　物业管理是市场经济的产物，而目前通过招投　标进行物业委托管理的项目微乎其微。这其中最重　要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长　远的发展目光。　首先是开发商。放眼看去如今的房地产市场，　争能力和应变能力差。因此，物业管理公司大力加　强人力资源开发、不断提高管理经营水平，是物业管　理招投标实施的又一前提。　再次是政府职能部门。政府职能部门应该在实　施招投标中统揽全局，既是物业管理招投标市场的　管理者、监督者，又是建设者ｃ．政府应主动为招投标　明确方向、规范程序，并制订相关法则、法规积极引　导招投标顺利进行。　最后是业主。业主普遍参与意识不强、维权意　识淡薄，遇到问题各自为阵，没有统一的思想和行　动。又由于专业知识匾乏，对物业管理认识程度不　够等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员　会。这也制约着招投标的顺利实施。因此，业主必　须提高思想认识积极参与招投标。　２．２设定招投标市场准入条件　为了减少对投标企业的初审工作量，对于有较　高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等　级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内　的招投标，甚至可以限定只有一级资质企业才具备　投标资格。引导市场资源向优势企业集中。　政府部门还应当采取必要措施，强制一定条件　下的物业（新建物业达到一定规模的；由业主委员会　选聘物业管理公司的）必须实行招投标。　２．３规范招投标的程序、过程　２．３．１准确界定招投标资格　目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进　行招标。在招标方行为随意性很大的情况下，物业　管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁　来进行招标。因为不明确这一点的话，就容易造成　压价招标、遗留问题多、与原开发建设单位及相关单　位部门协调难度大等问题。因此，为了避免这种情　况的产生，在认定由谁来招标时必须根据当地的具　体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。　２．３．２规范管理招投标活动　目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨　（下转第１１４页）　维普资讯 http://www.cqvip.com １１４　北京工业职业技术学院学报　参考文献：　第６卷　被审计单位的舞弊超过重要性水平时，注册会计师　就必须予以关注。因此，从提高注册会计师职业判　［１］黄孟藩，王凤彬．决策行为与决策心理［Ｍ］．北京：机械工　业出版社，１９９５　断质量的角度看，也必须加强会计信息失真的治理。　对于非违法性会计信息失真可以通过加强会计人员　培训等提高会计人员的素质等措施加以解决。对于　违法性会计信息失真，则可以从以下几个方面着手　进行治理：①加强市场环境和市场秩序的治理与整　顿，建立科学有效的市场机制、管理制度和约束体　［２］王光远．审计判断研究：问题的提出、研究方法和未来方　向（五）［Ｊ］．财会月刊，２００４，（８）　［３］邹筑臣．审计收费与审计质量的关系分析［Ｊ］．当代经济，　２００６，（７）　［４］卢胜兰，张年红．新审计准则对审计职业判断的影响［Ｊ］．　时代经贸，２００６，（３）　系；②以企业作为独立的市场主体为出发点，建立科　学的公司治理结构和组织管理机制，强化企业内部　［５］刘明辉．高级审计理论与实务［Ｍ］．大连：东北财经大学　出版社，２００６　管理与内部控制的科学化和有效性；③以经营者为　核心，建立科学的激励机制和约束机制，界定以经营　者业绩为基础的经营者权力、责任和利益合理的“制　［６］张继勋，刘成立，杨明增．中国审计判断质量的实验研究　［Ｊ］．南开管理评论，２００６，（６）　［７］中国注册会计师协会．中国注册会计师执业准则［Ｓ］．北　度安排”体系；④在进一步完善法律法规制度体系　（包括会计法规）的同时，强化刚性法律法规的“硬约　束”。当然，治理会计信息失真是长期的系统工程，　决非一蹴而就。　京：经济科学出版社，２００６　［８］钟麟汴．职业判断对审计师的重要性［Ｊ］．中国注册会计　师，２００６，（２）　（责任编辑：吕婴莲）　（上接第１２０页）　道，因此，应设立权威的、非官方的物业管理招投标　机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作，　以避免政府行为与市场行为的混乱。　２．４避免物业管理招标中的不正当竞争　制约和保护法律主体双方的权责利行为。　２．４．３建立招投标良好的市场经济秩序　在整个招投标过程中，不管是开发商还是物业　公司都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平　参与，建立良好的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，　并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造　公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证物业管　理招投标的顺利进行。　综上所述，只有转变和提高开发商、物业管理公　司、业主的思想认识；设定招投标市场准入条件；规　范好物业管理招投标的程序；避免物业管理招标中　的不正当竞争。这样才能最终为业主选出优秀的管　家，为业主创造优美、舒适、安全的工作生活环境。　参考文献：　［１］李春涛，蔡育天．物业管理基础（修订本）［Ｍ］．上海：上海　三联书店，２００２　［２］方芳．物业管理［Ｍ］．北京：建筑材料工业出版社，２００５　［３］郭淑芬，王秀燕．物业管理招投标实务［Ｍ］．北京：清华大　学出版社，２００５　２．４．１积极培育和营造物业管理招投标的市场环境　物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具　有公平竞争的市场环境和机制。物业主管部门应注　意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市　场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理　理念、方法和机制推向整个行业范围，为物业发展　商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；　并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，　凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争，公　正、公平地分享市场份额。　２．４．２尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套　实施细则　在国家对此项法规正式出台之前，各地政府主　管部门应事先制订招投标暂行办法，明确一些常规　性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，　用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时　［４］王立久．物业管理学［Ｍ］．北京：北京大学出版社，２００５　［５］张作详　物业管理实务［Ｍ］．北京：清华大学出版社，２００６　（责任编辑：吕婆莲）