万科集团财务报表分析

一、选择理由

这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。

中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。

二、公司概况

1、公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从%提升到%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为.%，净利润复合增长率为%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业

万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。

2、公司发起人

公司设立时股本总额为股，其中深圳市现代企业有限公司按净资产净额元

折股股，折股价每股1元。

公司全称 英文名称 公司简称 法人代表 公司董秘 注册资本（万元） 行业种类 公司网址 上市时间 招股时间 发行数量（万股） 发行价格（元） 发行方式 主承销商 上市推荐人 保荐机构 万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO. LTD 万科 王石 谭华杰 房地产开发与经营业 1991-01-29 1988-12-28 2800 1 申请表抽签限额认购 深圳经济特区证券公司 国泰君安股份有限公司 深圳经济特区证券公司 招商证券股份有限公司

3、2012年公司十大股东及其持股情况

股东名称 1 华润股份有限公司 2 中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金 3 刘元生 4 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深 5 中国工商银行－融通深证 100 指数证券投资基金 6 中国民生银行－银华深证 100 指数分级证券投资基金 7 博时价值增长证券投资基金 8 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 9 MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC 10 中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金

持股数量（股） 持股比例（%） 股份性质 1,619,094,766 142,895,063 133,791,208 120,592,544 102,016,463 93,258,990 89,338,052 88,427,740 79,867,736 75,000,000 流通A股 流通A股 流通A股 流通A股 流通A股 流通A股 流通A股 流通B股 流通A股 流通A股 公司总股数 10,995,441,718 股，其中 A 股 9,680,486,250 股，B 股1,314,955,468 股。 4、公司主营业务范围

（1）房地产开发与经营 （2）房地产物业管理

5、公司在行业中的地位

⑴公司目前是我国最大的房地产开发与经营业上市公司。总股本为1099521亿股；

⑵公司商品住宅销售额在全国房地产企业中排名第一； ⑶行业排名

排名指标 排名 1 1 1 33 29

总资产 主营业务收入 净利润 每股收益 净资产收益率 6、股利政策

从1999年到2012年，万科的股利政策可以分为2个阶段，第一阶段是1999年~2001年，此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。万科采用的股利支付方式是现金股利，没有发放股票股利；第二阶段从2002年开始，这一阶段我国房地产市场开始腾飞，万科采用的股利支付方式主要是现金股利和转增股本。

三、行业状况

从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。

中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。

2011年房地产业发展状况：

1、2010

年3月，国土资源部再次出台19条土地调控新政，即《关于

加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度，迫使企业采用降价促销等手段加速周转。而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力。 2、高增长态势被遏制，央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻

3、房地产市场虽低迷，但仍然不断向前发展 4、2011年房地产市场回顾分析

图表 1：2008-2011年全国房地产开发景气指数

2011年11月，全国房地产开发景气指数（简称:国房景气指数）为，这是该指数连续第6个月下跌，也是自2009年8月份以来该指数首次跌破100的“景气临界点”（见图表1）。该数据也反映出在房地产开发投资增速放缓、新开工面积、施工面积以及销售面积增速全面回落的情况下，房地产行业已经“全面入冬”。

目前房地产业发展形势：

1、进入 2011年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上

涨、引导住宅市场理性发展；

2、预计2011年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；

3、低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。

四、关注审计报告的措辞

从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件： （一）会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。

（二）会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。

（三）会计处理方法遵循了一致性原则。

（四）注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。

（五）不存在影响会计报表的重要的未确定事项。

（六）不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。

五、财务报表

2010－2012年万科有限股份公司资产负债表

报表日期 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产: 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产净额 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债: 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债: 2010-12-31（万元） 2011-12-31（万元） 2012-12-31(万元) 3,781, 159, 1,783, 1,493, 13,333, 20,552, 40, 449, 12, 167, 45, 121, 121, 76, 37, 3, 164, 105, 1,011, 21,563, 147, 1, 1,692, 7,440, 141, 316, 12, 1,681, 1,530, 12,965, 3,423, 151, 2,011, 1,844, 20,833, 28,264, 44, 642, 112, 212, 52, 159, 159, 70, 43, 4, 232, 46, 1,356, 29,620, 172, 1, 3, 2,974, 11,110, 169, 407, 27, 3,021, 2,184, 20,072, 993240 2576 497713 4486100 217775 451559 64969 3604532 2562496 476 704031 237523 221704 60478 161226 161226 105112 42685 4232 305486 21849 2026028 % % - % % % % % % % % 5，229，154．00 0,00 188655 3337361 2005792 % % % % % % % % % % % % % % 0．19 2011年变动率 % - % % % % % 2012年变动率 - 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益(或股东权益)总计 2,479, 582, 4, 73, 3,140, 16,105, 1,099, 878, 1,058, 1,347, 39, 4,423, 1,035, 5,458, 2,097, 585, 3, 77, 1, 2,765, 22,837, 1,099, 884, 1,364, 1,893, 54, 5,296, 1,486, 6,783, 3603607 0 4429 73381 1568 3682985 1099555 868386 1701705 2668810 44099 6382555 % % % % % % % % % % % % % % % 1831264 8213819 21,563, 29,620, %

2010-2012年资产负债占比

报表日期 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产: 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产净额 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 2010年占比 % % % % % % % 2011年占比 2012年占比 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债: 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债: 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 少数股东权益 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益总计 报表日期 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产: 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产净额 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债: 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 2010年占比 % % % 2011年占比 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债: 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益总计 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %

2009-2011年万科有限股份公司利润表

报表日期 一、营业总收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益 投资收益 其中:对联营企业和合营企业2009-12-31 （万元） 4,888, 3,451, 360, 151, 144, 57, -52, 92, 54, 2010-12-31 （万元） 5,071, 3,007, 562, 207, 184, 50, -54, -1, 77, 29, 2011-12-31（万元） 7,178, 4,322, 777, 255, 257, 50, 6, 69, 64, 2010年变动率 -0,46 2011年变动率 的投资收益 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额 减：所得税费用 四、净利润 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 五、每股收益 （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 868, 7, 13, 861, 218, 643, 532, 110, 1,189, 7, 2, 1,194, 310, 883, 728, 155, 1,576, 7, 3, 1,580, 420, 1,159, 962, 197,

2009-2011年万科股份有限公司现金流量表

报告期 单位 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 投资所支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 5,759, 188, 5,948, 3,456, 119, 653, 793, 5,023, 925, 21, 39, 14, 11, 30, 116, 80, 157, 297, 535, 2009－12－31 2010－12－31 2011－12－31 （元) 8,811, 297, 9,109, 6,664, 184, 938, 1,098, 8,885, 223, 28, 36, 1, 203, 270, 26, 218, 136, 108, 489, (元) 10,364, 689, 11,054, 8,491, 248, 1,469, 505, 10,715, 338, 20, 1, 63, 86, 26, 119, 407, 98, 651, (元) 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额 -419, 82, 82, 2,073, 2,156, 2,164, 294, 12, 2,458, -302, 202, 1,997, 2,200, -219, 197, 197, 2,707, 2,904, 1,198, 403, 63, 1,602, 1,302, 2, 1,309, 2,200, 3,509, -565, 390, 390, 2,357, 2,747, 1,997, 669, 142, 2,667, 80, -2, -148, 3,509, 3,361,

六、财务报表比例分析

万科2011年度报表比率分析

项目 短期偿债能力 长期偿债能力 流动比率 速动比率 现金比率 资产负债比率 产权比率 已获利息倍数 有形净值债务率 长期负债与运营资金比率 盈利能力 毛利率 销售净利率 净资产收益率 资产保值增值率 营运能力 应收账款周转率 应收账款周转天数 存货周转率 存货周转天数 流动资产周转率 比率 2011年度 % % % % % % % % % 2010年度 % % % % % % % % % 总资产周转率 现金偿债比率 获现能力 现金流动负债比 现金负债总额比 销售获现比率 资产现金流量比率 % % % % % %

备注： 现金比率=货币资金/流动负债

有形净值债务率=负债总额/(所有者权益-无形资产净值) 长期负债与运营资金比率=长期负债/(流动资产-流动负债) 现金流动负债比=经营活动现金净流量/期末流动负债总额 现金流动总额比=经营活动现金净流量/期末负债总额 销售净利率=净利润/主营业务收入

资本保值增值率=年末所有者权益/年初所有者权益

我们收取了房地产行业中同万科相匹敌竞争的保利地产的相关财务指标，具

体如下：

项目 短期偿债能力 长期偿债能力 盈利能力 比率 流动比率 速动比率 现金比率 资产负债比率 产权比率 已获利息倍数 销售毛利率 销售净利率 总资产收益率 净资产收益率 资本保值增值率 运营能力 应收账款周转率 应收账款周转期 存货周转率 存货周转期 流动资产周转率 总资产周转率 获现能力 销售获现比率 资产现金流量比率 2011年度 % % % % % % % % % 1600 % % % % 2010年度 % % —— % % % —— —— 1、横向比较结果显示:

保利地产2011年度的财务指标同2010年比虽有所提高，生产经营状况有所改善，但同万科比较，仍处于劣势，其销售毛利率很高，但净利率却很低，表明其生产经营成本较高，营利能力较差，而万科的盈利能力则相对比较稳定，且

其不论在产品畅销程度、市场地位还是偿债能力、营运能力和获现能力上，都要优于保利地产，但其也有不足之处，应收账款的周转率太低周转时间过长，不利于公司的财务稳定和资金安全有效流转。 2、纵向比较结果显示: 1)短期偿债能力分析

从相关指标中看出,流动比率、速动比率、现金比率较上年都有上涨，可以说明该公司当年的短期偿债能力在增强，短期偿债能力处于同行业的领先水平。除此之外，该公司的应收账款周转率和存货周转率，虽然同比有所增长，但与同行相比并不领先，表明资产的流动性在行业中并不处于领先水平。 2）长期偿债能力分析

从相关指标中看出，资产负债率较上年降低了1%，为77%，长期偿债能力得到了进一步增强。从指标本身来看，在行业中也算比较高的了，表明公司对借款融资利用的很好，从已获利息倍数来看，2011年较上一年有所上升，表明公司用于偿还债务利息的能力在增强，支付一年的利息支出绰绰有余。 3）盈利能力分析

从相关指标中看出，销售毛利率和销售净利率较上一年均有所上升，表明企业盈利能力有所上升，通过销售获取利润的能力在增强。但是公司市盈率和市净率较上年有所下降，表明市场对公司信心有所下降，其值也略低于同行业的其他公司。 4）营运能力分析

从相关指标中看出，公司除存货周转率较上年略有所下降以外，其他周转率指标都有不同程度的上升，说明公司资产的总体运转情况还是比较理想的。公司的存货周转率和总资产周转率在同行业中都处于较高的水平，表明公司整体周转的质量比较高。

5)获现能力分析

该指标较上一年虽有所下降，但仍处于大于1的水平，表明企业在及时收回货款的基础上，还有一部分预收款项，说明企业市场地位很高，产品受欢迎，收益质量高。公司的资产现金流量比率较上一年有所上升，表明公司资产获取现金能力在增强。在同行业中，公司的该指标也处于较高的水平上，表明企业资产利用率很高。

七、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明

报表项目 存货 长期股权投资 投资性房地产 固定资产净额 递延所得税资产 其他非流动资产 应付账款 预收款项 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 其他非流动负债 未分配利润 外币报表折算差额 2010年度 13,333, 449, 12, 121, 164, 105, 1,692, 7,440, 12, 1,681, 1,530, 1,347, 39, 2011年度 20,833, 642, 112, 159, 232, 46, 2,974, 11,110, 27, 3,021, 2,184, 1, 1,893, 54, 2011年变动率 % % % % % % % % % % % % % % 43% 38% 40% 变化原因 房地产市场低迷 本年新增投资所致 大力拓展业务 房价持续上升 暂时性差异纳税调整所致 主营业务结构变动 对外负债增多 接受大量订单 向银行融资增多 业务拓展 非流动负债到期 对外拓展业务举债增多 分配利润减少 人民币汇率提高 业务收入增加,成本相应增加所致 房地产市场的开拓 对外业务积极拓展 房价继续攀升 受政府政策和市场变动影响 对外捐赠增加 营业成本 营业税金及附加 管理费用 资产减值损失 公允价值变动收益 营业外支出 3,007, 562, 184, -54, -1, 2, 4,322, 777, 257, 6, 3, -112% -81% 30% 所得税费用 310, 420, 37% 利润总额增加

八、综合评价

综合分析法中最为重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法，净资产收益率是综合性最强，最具代表性的一个财务比率，是杜邦分析法的核心，也反映了股东投入资金的获利能力，反映企业进行筹资、投资、资产运营等活动的效率。这个指标取决于总资产净利率和权益乘数。

万科公司的资产净利率在2011年度有一定程度的好转，分别从2010年的%增加至2011年的%，企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是转让股份，考察营业者业绩和决定股利分配政策。

总资产净利率也是反映获利能力的指标，解释了生产经营效率的综合性比较强的指标。它取决于销售净利率和总资产周转率。因此，可以从销售活动和资产运营活动两个方面进行分析。

销售方面，从销售活动来看，销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系。要提高资产净利率要考虑两个方面：一方面是开拓市场，则通过增加销售量来提高资产净利率，采取一些有效措施，比如高一些促销活动等等。另一方面则是要控制成本费用还包括财务活动的费用，而降低各项成本费用开支是企业财务管理的一项重要内容。通过减少成本来提高资产利润率。万科的净资产利润率为，反映企业每使用一块钱，经营活动真正赚得元。万科2011年小幅降低了营业收入，但是净利润提高的幅度却很大。分析其原因是提高了销售价格。销售价格的提高导致了净利润提高幅度很大，显示出公司销售盈利能力增强。

从资产运营方面，既关系到企业的获利能力又关系到企业的偿债能力。一般而言，流动资产直接体现为企业的偿债能力和变现能力；非流动资产直

接体现企业的经营规模和发展能力。两者之间应该有个合理的结构比率，如果企业持有的现金超过业务需要，就可能影响企业的获利能力；如果企业占用过多的存货和应收账款，则既要影响获利能力，又会影响偿债能力。因此，就要进一步分析各项资产的占用数额和周转速度。对流动资产应重点分析存货是否有积压现象，货币资金是否闲置、应收帐款中分析客户的付款能力和有无坏账的可能；对非流动资产应重点分析企业固定资产是否得到充分的利用。

对一般公司，资产周转率也非常重要。流动资产中存货占的比重很大，说明有积压，这也是销售下降的客观体现。因此本公司的变现能力下降。流动资产与非流动资产的比率接近2，说明公司的固定资产利用率不高。公司应该采取一定的促销手段，降低库存。权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高。说明企业较高的负债程度，给企业带来较多的杠杆利润，同时也给企业带来较多的风险。 万科提高的权益乘数说明资本结构在2010至2011年发生了变动，2011年的权益乘数较2010年度有所增大，权益乘数增大，企业负债程度越高，偿还债务能力越弱，财务风险程度高。这个指标同时也反映了财务杠杆对利润水平的影响。财务杠杆具有正反两方面的作用。在收益较好的年度，他可以是股东获得的潜在报酬增加，但股东要承担因负债增加而引起的风险；在收益不好的年度则可能使股东潜在的报酬下降。万科的权益乘数一直处于2---5之间，即负债率在50%--80%属于激进战略型企业。管理者应该准确把握公司所处的环境，准确的预测利润，合理控制负债带来的风险。

万科自1991年在深圳证券交易所上市以来，一直在房地产行业处于领军地位，保持了健康和持续发展的良好态势，实现了公司连续跨越式的发展。企业综合实力和影响力进一步巩固和提高。即使在整个房地产行业不景气的

时候，万科也能保持良好的销售业绩，实属不易，证明力万科集团的实力很强大。

但是随着房地产行业的发展，有许多新兴的房地产公司有取代万科的势头。在这篇财务报表分析中提及的保利地产就是万科遇到的一个非常强劲的对手。让万科最为头疼的是，保利的增长方式完全复制万科的手法，高速拿地开发，高资产周转率，而且运用得相当纯熟，保利在很多方面具备万科难以企及的优势，万群有超越万科的可能。但是，从我们对近两年万科与保利的对比分析来看，两者还是有一些差距的，万科不论在产品畅销程度、市场地位还是偿债能力，运营能力和获利能力上，都要优于保利地产，但是，在盈利能力方面，从数据上看要比保利稍稍逊色一些。

万科之所以能够房地产企业龙头老大是身份带领房地产企业走过那么多年，一定是在经营管理，市场定位等多方面有着卓越的能力，不论市场如何变化，万科始终在稳步发展。在我们看来万科的实力还是很强大的，发展前景很好。其优势在于，万科集团是中国港地产企业的龙头，综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一；其劣势在于，万科集团商业地产比率较低，在住宅市场调控趋严的形势下，对后期发展有一定影响。但中国房地产行业集中长度较低，万科可以通过整合行业资源提高市场占有率，这对于万科来讲，将是很好的一个机会