创新物业管理：城市住宅小区物业管理区域实体化改革的思考

[文献编码]doi：10.3969/j.issn.1004-6917.2016.12.034

创新物业管理：城市住宅小区物业管理区域实体化改革的思考

屈昌辉

（重庆城市管理职业学院，重庆 401331）

摘要：改革是物业管理行业发展的动力，物业管理正是在不断改革中发展并形成了与人们生活和工作息息相关的较完善的产业体系，现已成为城市现代服务业的重要组成部分。但是物业管理行业改革的步伐并没有停止，通过实施住宅小区物业管理区域实体化改革，借鉴“多中心”治理理论完善住宅小区治理体系，可以有效解决我国城市住宅小区物业管理中业主与物业服务企业信息方面严重不对称的问题，从根本上解决“业主的物业自己不能或者没有能力管理的问题”，推动住宅小区管理真正走向业主自治之路，从而扭转业主的物业业主自己不管或没有能力管的尴尬状况，促进物业管理行业的良性运行。

关键词：住宅小区；物业管理；运行机制；实体化

中图分类号：C912.81 文献标识码：A 文章编号：1004-6917（2016）12-0170-04我国的物业管理产业从无到有，经过30多年的发展和市场选择，如今已成为城市住宅区老百姓生活服务的“必需品”。一个住宅小区物业管理好与差，不但影响老百姓的日常生活，还成为影响物业价值的重要因素。但是，由于我国物业管理最初是在行政管理制度背景下推动并逐渐形成的，难免存在一些改革没有完全到位和市场化不彻底的地方，尤其是如何落实业主在物业管理的中心地位——“业主的物业自己不能或者没有能力管理的问题”一直没有根本解决，也阻碍了物业管理产业的进一步发展。改革是物业管理行业发展的动力，本文通过探讨实施住宅小区物业管理区域实体化改革，借鉴“多中心”治理理论完善住宅小区治理以有效解决我国城市住宅小区物业管理中体系[1]，

业主与物业服务企业信息方面严重不对称的问题，从根本上解决“业主的物业自己不能或者没有能力管理的问题”，推动住宅小区管理真正走向业主自治之路，为我国全面建成小康社会提供“住得好”保障。

一、研究背景与问题的提出

如今，物业管理已成为城市管理中重要一环，对促进经济增长、提高人民群众生活质量、维护社区和谐稳定等方面发挥越来越重要的作用。我国的物业管理从适应外国人居住需要的“刚性需求”发展成今天的产业大体上经历了四个阶段：第一阶段，1981年3月，主要为解决外国商人在深圳居住质量的“刚性需求”，为了留住外商发展经济，由组建专门部门并成立了第一家专业的物业管理公司——深圳市物业管理公司。第二阶段，20世纪90年代，随着房地产业的快速发展，物业管理作为新开发楼盘的“标配”在住宅物业中普遍推开。第三阶段，2003年6月，颁布了《物业管理条例》[2]并在全国实施，物业管理在全国的规范化、法制化进入了一个新阶段。第四阶段，2010年开始，北京等城市部分业主自治意识觉醒，且自发在部分小区进行以业主为主导的物业管理试点。

在现有物业管理模式下，物业管理的市场需

收稿日期：2016-07-06

基金项目：重庆市教育委员会人文社会科学研究规划项目（15SKG258）作者简介：屈昌辉（1969—），男，四川广安人，重庆城市管理职业学院副教授。

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求与供给是相对分离的，难以实现供需双方的有机融合。物业公司作为住宅小区物业管理市场的供给方，从事业主“防盗门”以外公共区域的服务，并主要围绕“四保”开展经营活动。但是，业主在住宅区生活需要的是与生活相关的各个方面，与生活相关的各种服务显然是“万能型”的，与业主需求相比是很少的。这种管理模式下，当前我国城市住宅小区物业管理的最大弊病在于业主与物业企业信息方面的严重不对称，业主除了缴纳物业服务费用外几乎从不参与物业公共区域的任何活动和管理，物业管理的全部信息几乎都掌握在物业服务企业中，而业主包括业主大会、业主委员会掌握物业管理方面的信息很少，甚至几乎没有。这一格局不被打破，城市住宅小区业主自我管理就难以落地，“业主的物业自己不能管理或没有能力管理”的根本问题就无法解决。

二、城市住宅小区物业管理区域实体化改革的核心问题剖析

物业管理是基于物业共有部分的共同管理权形成的，在性质上仍可以归结为公共事物的管理。我们借鉴《公共事物的治理之道》的研究成果进行借鉴“多中心”治理理论对自主治理的制度创新[3]，

城市住宅小区物业管理区域进行实体化改革，更好地实现自主治理。

（一）充分认识城市住宅小区实体化的社会必要性1.有利于维护物业管理区域内业主的权利。从性质上说，业主是城市住宅小区物业的所有权人，也是物业管理的直接受益人，物业公司是受聘于小区全体业主并为实现业主利益而开展服务活动。小区实体代表全体业主管理小区公共部分，可以有效解决住宅小区物业管理普遍存在的所有者缺位的问题，并从根本上扭转业主的物业业主自己不管的尴尬状况。

2.有利于物业管理区域建立科学合理的管理层次，提高管理水平。目前的管理下，业主对自己的物业不管，业主通过选举产生的业主委员会也是兼职的义务公益服务且大多数人员无专业素养和经验，真正参与物业管理相关事务就更少，最终使得全部事项交由物业公司办理。如果实行小区实体化改革，小区实体拥有决策权，并始终代表和维护本区域广大业主的根本利益，物业服务提供商经本

区域实体授权拥有执行权，具体负责物业的日常管理工作，有助于加强物业管理区域的业主自治，提高区域内的工作水平。

3.有利于住宅小区物业管理区域与建设单位、物业服务提供商以及相邻物业管理区域之间、区域内业主之间的协调，协调各方面的关系，减少或避免业主靠维权或诉讼方式解决，减轻信访部门和的压力，维护街道社区的和谐。而现有管理模式下，业主不满意只能委托物业公司办理，物业公司采用的方式是传达或撮合，在目前大多数开发商将其开发的物业交给自己的物业公司管理的情况下，其效果难免差强人意。

4.有利于减少收费贵、收费难的问题。现有的物业管理模式，由于业主不参与小区物业管理，自然就认为收费是物业公司的事，而管理效果的不尽人意使业主认为物业公司的服务价值与收费标准不一致，加上物业公司不尽如人意的服务、包干制下尽量少干的思想下，收费贵和收费难的出现是必然的。而由小区实体收取物业费是业主自己筹集小区服务需要的费用，可以破解“收费难”问题。同时物业费的开支是业主实体说了算，对物业公司的服务不满意可以直接扣减服务费或者采取酬金制办法，促进物业公司想干事、多干事并干好事。

5.有利于住宅小区建立“多中心”治理体系，填补当前城市住宅小区物业管理区域欠缺的诉求表达机制、权利保障机制、利益协调机制，为面临“公地选择悲剧”的业主开辟了新的自主治理途径。通过实施小区实体化改革，业主成立相应组织来管理自己的小区，小区实体才能有资金、有权力、有责任搞好小区物业管理工作，并引导更多业主参与小区事务，促进小区物业管理能力的积累并形成良性循环。

（二）物业管理区域实体化的理论基础

《关于经济改革的决定》将经济实体定义为：“自主经营、自负盈亏的社会主义商品生产者和经营者，具有自我改造、自我发展能力、具

[4]。根据这一依据，我们有一定权利和义务的法人”

暂且将城市住宅小区物业管理区域实体定义为：城市住宅小区物业管理区域实体（简称小区实体）就是以城市住宅小区物业管理区域为地理区分，基于建筑物区分所有权所形成的小区业主共有财产和共同管理权所包括的全部物业组成的，具有核算

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盈亏，且具有法人资格的经济组织。城市住宅小区物业管理区域之所以需要进行实体化改革，是适应《物权法》[5]中关于建筑物区分所有权和业主的管理权两项规定而产生的。

1.建筑物区分所有权。根据我国《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共有关系产生的成员权三个要素所构成。目前在城市住宅小区管理中普遍实施的业主大会和业主委员会制度更多表现为有事开会协商和表决的会议议事方式，并通过这种方式实现对小区公共事务的管理，在时间、知识水平、管理能力等方面难以胜任小区物业保值增值的目标要求，在维护全体共有人利益方面更显得力不从心，故两项制度实施以来一直受到不少业主和学者的质疑，需要创新管理，更好地保障住宅小区全体业主的权益。建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分均是为区分所有服务的。与共有部分权利的实现相对应，城市住宅小区需要一个长期稳定的组织或实体来推动，并从根本上始终维护全体共有人的权益，这就是小区实体化的内在动因。

2.业主的管理权。《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。但是，业主大会仅是表达业主意愿的一种决策和管理方式，且现实中召开业主大会往往一年就1-2次，并且一般是为了选聘物业服务企业或者是选举业主委员会而召开，偶尔应物业服务企业的要求如专项维修资金的使用等情况召开，对物业本身的管理和维护功能难以实现；业主委员会是业主大会选举产生的有任期的执行机构，在现有管理方式下，委员们都是无偿且兼职的，对物业的管理往往是基于表象的和应急式的，且本身就不是物业管理方面的专业人员，对物业的良好管理和维护是难以实现的。当前业主大会和业主委员会聘请物业公司管理大多采用包干制方式而不愿选择更加科学合理但操作难度更大的酬金制方式，就是为了减轻自身负担，选择最为简单的管理方式。总之，业主大会和业主委员会均无法真正实现业主的管理权，这就是小区实体化的外在推动力。

No.12.2016（Cumulatively,No.258）

三、城市住宅小区物业管理区域实体化改革的职权界定与运行设计

提升住宅小区物业管理区域业主自主管理能力，有两个方面的成果值得借鉴：一是可以借鉴中国特别行政区立案法团（简称法团）的做法，实现小区实体职责和权力的融合，推动小区实体权力能力和职责义务的平衡，不断积累并提高小区管理能力和管理效率。二是可以借鉴埃莉诺·奥斯特罗姆在公共事务方面“多中心治理”研究成果，实现社会、、业主与业主组织和企业多方参与小区管理，形成合力，共同促进社区管理的良性发展。

（一）小区实体的职责与权力界定

对城市住宅小区物业区域的管理，我国没有现成的管理经验和管理制度，但可以借鉴法团对建筑物公用部分管理的做法，并在以后的工作中逐步完善。在，法团是根据特别行政区《建筑物管理条例》第三百四十四章成立的法人组织，在法律上代表所有业主管理建筑物的公用部分，行使和执行有关的权利、权力、特权和职责，并有权任免物业管理人并监督其工作。条例规定：法团会议可通过有关建筑物公用部分的控制、管理和行政事宜，以及有关该等公用部分的翻新、改善或装饰的决议，而该

在香等决议对管理委员会和全部业主均具约束力[6]。港，法团的职责明确规定为：法团负有法律责任，妥善管理和维修建筑物的公用部分，并须采取一切合理必需的措施，以执行公契载明有关建筑物公用部分的管理职责。

在权力界定方面，法团可决定是否聘请受薪员工、物业管理公司或其他专业机构或人员，协助或由其代表法团执行法团根据条例或公契而拥有的职责和权力。法团根据条例第十履行其职责及行使其权力时，须以地区民政事务局按照条例第四十四条第一款发出的工作守则为指引。

除可以借鉴特别行政区的经验外，另外两点也应当在小区实体经试点成熟后普遍推行：一是物业管理费用应由小区实体来收缴，既可避免出现受聘管理单位收费难的问题，促进物业管理单位专注服务品质的提升，也将经济实权掌握在实体手中，便于物业管理由包干制向酬金制管理转变。二是实体聘请的一切人员的工资待遇和项目款项直接由实体支付，实现对物业的直接管理和运作，促进小区

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实体自主管理能力的积累和提升。

（二）小区实体自治能力的实现与运作设计要提升住宅小区物业管理区域业主自主管理能力，可以大胆借鉴埃莉诺·奥斯特罗姆在公共事务方面“多中心治理”研究成果，实现住宅小区物业管理区域共有部分多中心治理机制，特别是要充分发挥业主自主管理能力，才能更好地解决老百姓住得好的问题，为全面建成小康社会服务。

1.顶层设计方面，在适度修改《物权法》的基础上，可以借鉴特别行政区的做法，规定小区实体在法律上代表所有业主管理建筑物的公用部分，行使和执行有关的权利和职责，并有权任免物业管理人并监督其工作；支持并鼓励住宅小区实体合法开展自主管理工作，并将其纳入街道、社区管理网络；小区管理推行委托代理制，由小区实体将小区物业管理事务委托给由物业管理师组成的职业经理人管理，实现专业、高效运作，并给业主带来更多实惠；在街道辖区内设立社区物业管理工作站，专门从事小区实体的行政管理和业务指导，对小区实体及小区物业管理工作情况进行监督和管理[7]。

2.民政登记方面，授权民政部门对小区实体进行工商登记，性质定为非营利性经济组织，小区实体开展的自我管理活动认定为非营利性行为，让国家的惠民、助民得以规范和落实。

3.税收设计方面，业主共同缴费且用于本小区管理的自主管理活动认定为非营利性活动，属于免税行为；允许开展自我管理以外的经营活动，且经营所得按国家小微企业对待，达到一定数额以上才缴税，用税收支持小区实体的发展。

4.财政设计方面，由各省或县级财政部门通过财政预算出台补贴和资助，主要针对当地的老城区、城市中老旧小区和保障性住房等特殊情况和特定人群小区的定向财政支持，实现财政保障，让每位城市居住者都能分享经济发展成果。

5.小区实体的性质与管理规定，实行有限责任制，依靠现有的业主委员会，将业主委员会改造成业主董事会，并明确其权利和责任，进行管理和经营的辅导和培训，实现自我管理和实体运作；也可尝试在业主董事会中引进志愿者服务团队或聘请其为工作助理，从而将有经营管理才能的业主和志愿者吸纳到经营管理团队中，提升实体经营管理水平。

参考文献：

[1][3]埃莉诺·奥斯特罗姆.公共事物的治理之道[M].上海：上海译文出版社，1995：78-79.

[2]中华人民共和国令〔2003〕第379号. 物业管理条例[EB/OL].（2003-09-01）[2016-01-03].http：//www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=78134.

[4]关于经济改革的决定[EB/OL].（2008-06-26）[2016-01-03].http：//www.gov.cn/test/2008-06/26/content_1028140_2.htm.

[5][7]第十届全国人民代表大会第五次会议.中华人民共和国物权法[EB/OL].（2007-03-11）[2016-01-03].http：//www.gov.cn/flfg/2007-03/19/content_52.htm.

[5]解丹丹.立案法团：业主大会法人地位启示[J]. 现代物业杂志社，2010，（6）：-56.

责任编辑：邓双霜

6.小区实体运作方面，小区实体在法律上代表所有业主管理建筑物的公用部分，行使和执行有关的权利职责，有权任免物业管理人并监督其工作。小区实体站在本区域自身的角度开展自治工作，促进物业管理区域实体不断提高工作水平，增强业主自治能力。小区实体在公共事务管理方面普遍推行酬金制，且所有人工工资由小区实体直接支付；条件不成熟的小区按保安、保洁、保绿、保修等项目采用分包制，条件成熟再施行酬金制。

总之，城市住宅小区实体化有利于更加合理地贯彻执行《物权法》，有利于理顺物业管理区域的管理关系，建立物业管理区域科学合理的管理层次；同时，住宅小区实体站在本物业管理区域自身的角度，根据物业管理区域实际状况开展工作，促进物业管理区域实体不断提高工作水平，增强自治能力，有利于小区业主权利的维护和物业保值增值目标的根本实现。通过实施城市住宅小区物业管理区域实体化改革，借鉴“多中心”治理理论完善住宅小区治理体系，可以有效解决我国城市住宅小区物业管理中业主与物业服务企业信息方面严重不对称的问题，更好地理顺住宅小区物业管理关系，推动住宅小区管理真正走向业主自治之路，促进物业管理行业的良性运行，为我国全面建成小康社会提供“住得好”保障。

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