商业银行个人住房按揭贷款风险研究

商业银行个人住房按揭贷款风险研究

作者：尹江枫 杨鹏 来源：《商情》2016年第15期

【摘要】我国的商品房产业在住房体制改革后已逐渐发展成了国民经济的支柱产业之一，在其带动之下个人住房按揭贷款业务也蓬勃发展起来，国内商业银行看此发展前景纷纷把个人住房按揭贷款业务作为品牌服务来发展，但伴随却是与日俱增的违约风险。文章针对商业银行住房按揭贷款所面对的风险进行分析，并结合我国商业银行的特点对商业银行防范住房按揭贷款风险提出了相应的建议措施。

【关键词】住房按揭贷款 违约风险 商业银行 一、引言

2007年美国次贷危机的发生给各国金融市场都敲响了警钟，我国房地产市场蓬勃发展的背后也隐藏着巨大的危机。近几年，我国个人住房不良贷款数额越来越大，中央银行采取不断加息的措施试图调控，但这样做同时也会增加个人住房贷款支付的负担。国际上公认的住房贷款风险是在贷款发放后的5-8年后，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。但究竟违约风险为什么会存在呢？其存在给商业银行带来了哪些问题，商业银行又该如何应对它呢？ 二、个人按揭贷款的发展现状

中国人的房子情结让大家觉得有了房子才有了家，没有房子在一个城市是根本站不住脚的，所以在中国买房的热情要远远高于租房，但面对高额的房价，很多购房者难以一次性付清全款，于是为了解决需求和支付能力之间的矛盾，一种新的购房模式开始出现那就是个人住房按揭贷款。个人按揭贷款主要是个人和银行之间的业务，最早开展这个业务的是我国的建设银行，它于二十世纪八十年代中期率先成为了第一个吃螃蟹的人。到现在已经有了二十年的发展史，虽然个人按揭贷款的发展历史很短，但是由于我国这个房子情结导致了其发展十分迅猛，声势十分浩大。个人住房贷款已经可以占据银行总贷款的大部分比例。买房热，买房难，房价不断的升高，再加上个人住房公积金的政策，加速了个人住房贷款的比例的扩大。最近几年政府着手解决民生问题，房价在不断下调，中国房地产行业存在着巨大的泡沫，假如在未来的一天，这个泡沫突然崩盘了。房地产行业的风险就会迅速的波及到银行这方面，随时都可能震荡我国平稳发展的市场经济。

三、个人住房按揭贷款面对的主要风险

商业银行面临的个人按揭贷款风险有很多，但主要有以下两类：“假按揭”风险和真实个人住房按揭贷款存在的风险。

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（一）“假按揭”风险

近年来随着广州建行10亿诈骗按揭案，上海姚康达按揭案和北京盛鑫嘉园假按揭案等一系列案件的曝光，我国商业银行也开始越来越关注假按揭的风险，至今被曝光的虚假按揭案总涉案金额已超过十亿，而未被曝光的案件也不在少数，为什么开发商对假按揭贷款如此痴迷，不惜顶风作案呢？原因和商业银行有着千丝万缕的联系，与其他商业贷款相比假按揭更容易取得，并且利率低，期限长，数额大，再加上商业银行间的激烈竞争使贷前调查流于形式，对房地产开发企业的资金状况和经营情况并不详细了解，以及在风险未暴露时，商业银行难以觉察到，所以开发商将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，以套取更多的资金。事实上“假按揭”给银行带来了重重风险：

（1）银行将承担来自房地产开发企业转嫁而来的销售风险。假按揭是开发商骗取了银行的资金，用银行的钱盖起了楼房。如果房地产开发企业在销售楼盘时遇到了问题使得楼盘不能销售时，银行为了回笼资金，不得不销售楼盘，使其面临巨大的销售风险，银行将成为最终的受害人，同时假按揭也严重的影响了房地产市场的健康发展。

（2）“假按揭”使房地产开发企业在得到高收益的同时也使银行陷入了高经营风险中。我们都知道收益越大，风险就越高，房地产业也亦如此，房地产开发商利用“假按揭”的目的就是希望得到银行更多的钱去做投资，从而减少自己资金的使用，并从中收益。虽然这样做会给房地产开发企业带来巨大的利润，但也使其陷入了高财务风险中，与其对应的是银行经营的高风险。

（3）使银行面临债权空置、索赔无果的风险。住房抵押贷款是抵押贷款的还款担保。个人住房按揭贷款要求借款人用其收入去偿还，然而假按揭并不是真实发生的业务，所以没有个人支付能力的支持，房地产开发公司为了向银行隐瞒其虚假行为，会在一段时间里每月按时向银行还款，但是房地产开发企业一旦出现资金困难，假按揭就无所遁形，立刻显现出来。房地产开发企业并不是贷款的直接参与人，所以银行无法对房地产开发企业直接追偿责任；在假按揭中借款人其实是没有的，他不会使用资金也不可能去承担债务，所以会使银行面临索赔无果的风险。

（二）真实个人住房按揭贷款存在的风险

从世界范围看，个人住房按揭贷款的风险与其他贷款相比，公认比较低，因为借款人都有真实的买房意愿，并且已经缴纳了一定比例的首付款，也就是已为商业银行提供了一定的违约保障，但其又是客观存在的。

一是借款人风险。借款人是与银行直接发生信贷关系的主体，其直接影响着商业银行的资金状况。众所周知，个人按揭贷款的期限比较长，最长为30年，在这么长的时间内，借款人的收入水平、资金状况等都会发生变化，这些不确定的因素会直接影响着借款人的还款能力。另外借款人的还款意愿也是影响其偿还贷款的因素之一，虽然借款人有还款能力，但房价一旦

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波动出现下跌时，借款人就会立刻做出权衡，当其认为转让房地产所取得的收入不足以还清贷款时，借款人就会主动违约。同时借款人的个人信用也直接影响其还款意愿，有些借款人信用意识薄弱通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款，使银行陷入违约风险。

二是流动性风险。我们都知道个人住房贷款还贷的期限比较长，主要以中长期为主，最长的为30年。而现如今许多商业银行存在不良个人住房贷款的现象，最为轰动的一件事就是建行和工行在房地产商的一手操作下出现的虚假按揭贷款涉案资金高达六亿多。鉴于以上的原因，会造成银行现金不足，从而引起到期不能偿还债务、进行新的融资需要等。如果这时候出现一些外部原因，导致大量存款人提现，由于资金流动性不足，这时候商业银行就会面临倒闭、破产。

三是“烂尾楼”风险。在住房按揭贷款业务中，虽然开发商不是直接的借款人，但开发商的行为却直接影响着借款人是否愿意如约归还按揭贷款。烂尾楼是我们这几年听得比较多的词，相信大家都不陌生，为什么会产生烂尾楼呢？是由于开发商挪用项目资金，导致项目未如期进行甚至停滞，最后不仅土地资源受到了浪费，也使商业银行面临资金困境。或者开发商因种种问题未按期交房，交房时房屋建造与合同不一致，甚至有些无良开发商偷工减料致使房屋出现质量问题，被迫停工，这些情况都会导致购房者不愿意如约供房，使得银行信贷资产受损，产生个人住房按揭违约风险。

四是法律风险。我国在个人住房按揭贷款方面法律制度并不健全，虽然我国的征信制度一直在建立完善中，这方面的中介机构也良莠不齐，但我国却几乎没有相关的法律去规范征信机构和征信活动，使得商业银行在评价借款人还款能力和还款意愿方面受到一定的阻碍，从自身利益出发即使征信部门有相关的规章制度对此约束被征信者的利益不会受到有效的保护。 四、风险防范建议和措施 （一）防范假按揭风险

商业银行在进行个人住房按揭贷款时，首先要加强对房地产开发企业的资格审查，银行在选择合作对象时，要采取谨慎、全面的态度。对开发主进行风险审查，考察的方面包括：企业的资金注册情况、财务状况、房地产开发资质等级、开发经验、主要股东情况、公司内部治理结构、公司内务资金状况、公司内部经营管理水平进行评估等等，特别要对公司的主要负责人进行品德资历的调查了解，要选择那些资金充足、实力强大、在市场上具有良好的信誉的企业，这些企业还需具备一定的房地产开发资历，对于满足以上条件的，银行可以与其建立信贷合作关系。其次，银行对贷前开发商提供的资料要一一仔细检查，辨别其真伪，以及核实申请人的情况，从而决定要不要批准。同时对贷出去的资金也要进行监督。贷款手续完成和发放成功后，银行必须派专员进行跟踪监督资金的用处，及时了解工程的使用进度，特别要对期房项目提高警惕。一旦发现有问题要及时作出判断，并制定相应的对策，把风险降到最低 （二）完善相关法律制度加强对借款人资质审查，防范信用风险

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建立严密的住房按揭贷款审核制度强化事前风险。首先，建立个人信用信息登记制度，一份完整的个人信用信息数可以据应该至少包含五个方面的内容，即个人身份基本情况、个人收入及财产情况、个人商业信用记录、个人刑事记录和其他个人情况。从这几方面入手，对借款人做一个全面而深入的审查，使哪些资质欠佳的借款人无机可寻。同时也要定期调查，做好回访工作，一旦发现借款人出现信用问题，要即使制定相应的解决方案，对其加强监管，加大催缴力度，把风险扼杀在摇篮里。

其次，各家商业银行应强化员工素质，加快培养专业的借款人资质审查人。银行内部要强化员工的风险意识，树立人人有责的观念。同时银行要定期对员工加强培训，不断学习银行会计知识使其具备过硬的专业技能，以应对和防范各项风险。仅依靠个人主观意见去判断借款人的信用，有一定的局限性和风险性，所以要加快培养专业的借款人资质审查人，使借款人资质审查工作更加专业化、规范化。

最后，我国要加快建立和完善个人征信体系的法律法规，我国在这方面还没有成熟的经验，需要借鉴西方发达国家的经验，如美国这方面的法律制度已有160多年，但由于体制的不同我国在学习借鉴的同时也要结合我国的国情，从实际出发设计出符合我国客观情况的法律制度。

（三）完善我国住房金融担保制度，转移风险

（1）落实个人住房抵押贷款担保制度使其发挥分散风险的功能。借款人缴纳的担保费是担保机构为贷款人转移和分散风险的基础和保障，既然借款人已经缴纳了保费，就要获得相应的权利，也就是说借款人有权利要求贷款人在贷款条件方面给予自己一定的优惠，如降低首付款比例、延长贷款期限或者降低贷款利率等。担保制度的完善和充分发挥，在一定程度上减小了借款人的压力，降低了违约风险。

（2）建立政策性和商业性相结合的个人住房抵押贷款担保体系。我国在建设个人住房抵押贷款担保体系的过程中，政府应当发挥其主导作用，为广大中低收入者申请较高比例的个人住房抵押贷款担保，以保障其基本的居住需求，而高收入者可以通过保险公司办理相关的保险业务来获得相应的贷款担保和保险。在这方面我国可以借鉴美国和加拿大的经验和方法。 （3）创新个人住房贷款的品种，完善和健全商业保险制度，并引导其健康的发展。保险公司应该制定详细严密计划对市场进行细分，根据不同的年龄、不同的收入水平以及不同地区购房者违约的概率，从事实出发，制定合理的保费费率，以降低社会成本，彰显社会公平。同时还要规范保险标准，以降低信用风险。

（四）加快我国商业银行住房贷款证券化步伐，防范流动性风险

商业银行既要承担开发商和借款人转嫁的风险也要承担来自自身的风险，风险相对集中，针对风险集中这个问题可以采用将风险分散的方式，推进住房抵押贷款证券化不仅可以帮助银

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行分散风险，丰富银行利润的来源，增加银行的收入，为住房贷款风险提供资金保障，同时也可以为银行筹措长期资金，增强银行的风险承受力，以应对流动性风险。我国在方面的法制并不完善，所以在资产证券化推出的初级阶段，我们应该格外注意。我们首先要从规模效益出发，选择住房抵押贷款规模大且资历比较深的商业银行作为住房抵押贷款资产证券的发起人。在住房抵押贷款证券化技术和投资者都比较成熟的条件下，再发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券，以帮助商业银行有效应对流动性风险。 五、总结

近年来随着房地产市场的过热和过快发展，个人按揭贷款业务的风险也逐渐显露出来，给商业银行带来了一定的冲击和影响，本文主要从假按揭风险和真实个人按揭风险两方面进行分析，并对此提出了一些建议和措施，试图建立一套更加完善的风险评价体系，为银行的个人住房按揭贷款风险评价和控制体系提供一些有益借鉴。 参考文献：

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