商圈分析的内容和步骤

商圈分析的内容和步骤

在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态

商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。

住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

2、商圈的确定

对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤

商圈分析主要包括以下九个部分内容组成：

（1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。

（2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

（3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

（5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风

格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

（7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建于租借店铺的机会大下；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。 （8）法规：税收；执照；营业；最低工资法；规划。 （9）其他：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等。 下面对上述内容作具体分析。

首先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

其次看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，又太多的商店销售特定的产品和服务，以致每家商店都得不到相应的投资与回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。 IRS=C╳RE/RF

公式中IRS——商业圈的零售饱和指数； C——商业圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商圈内有10万个家庭，每周宰食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为： IRS=100000╳25/144000=17.36元

这一数字越大，意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中，应选择零售饱和度和指数较高的商圈开店。

再次对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而产生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。 商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。二步是确定调查的内容，包括购物频率，平均购买数量、顾客集中程度。第 第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商圈内居民人口特征的资料来源。 第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。 第六步要确定商店的区域、地点和业态等。 附表: 市场调查、商圈评估表1

地区经济 区域规划 地 点 人口分布结构 旅游资源 服 务 法 规 商圈类别 街道形式 能源供应

交通状况（人次、车次/分） 10分钟能到达店铺的人数 商圈未来的发展展望和重要演变 铺头可见度 地点特性

附表: 市场调查、商圈评估表2 店铺实际平方数 房租费

商圈内竞争店的情形如何 竞争店对本铺位的营运影响如何 居民的收入水平 消费习惯

店铺的结构是否符合要求 其 他 综合评估 附1：

市场调查、商圈评估表的操作说明

1、“地区经济”：指收集和评估周围商业快速增长地区的数据。 2、“区域规划”：主要指涉及到建筑的拆迁和重建的问题。

3、“人口分布、结构”：这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个社区来，还是他们因旅游而使人口发生移动。

4、“旅游资源”：主要考虑旅游资源是否丰富，附近是否有旅游景点。

5、“服务”：保安和防火、垃圾废物处理和其他所需要的服务都包含在这个因素里。 6、“法规”：如税收、执照、营业、最底工资法、规划、环保等部门的相关规定等。

7、“商圈类别”：包括商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。

8、“能源供应”：主要是指水、电、天然气等经营所必须具备的基本条件，基本的标准是“三通一平”。

9、“交通状况”：交通状况是指车辆通行状况和行人的多少。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地机关获得，或可以选取一天中有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段时间内统计的数据应去处那些带有偏见的结果。

10、“餐厅可见度”：指餐厅位置的明显程度。也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知，餐厅可见度是由从各地驾车或徒步旅行来进行评估。 11、“地点特性”：要考虑和购物中心、商业区、娱乐区的距离和方向。 12、“其他”：如：必要的停车条件、公路建设等。 附2：

好的店址往往具有以下几个显而易见的条件： （1）、交通方便。

（2）、周围居民有较强的购买力切人口密度大。 （3）、面向客源量最多的城区。 （4）、靠近人群聚集的场所。

好的店铺选址并非一定要这四个条件全部具备，往往其中的一两个条件具备，就足以使这个店铺选址成为好的地点。

餐厅选址的一般原则要从下述几点进行考虑： （1）、不宜在居民人口稀少的地方开餐馆。

（2）、餐厅不应设在餐馆成群的地方，更不要门对门的经营，这对营业收入必然造成影响。（3）根据周围居民的生活、工作特点、年龄、性别结构等因素确定本店提供餐饮的形式，如以午餐、快餐或其他形式为主，以满足周围居民的要求 。 （4）、不宜在告诉车道旁开餐馆。

（5）、餐馆门前不应有障碍物，被建筑物挡住，影响餐馆的能见度，会减弱客源。 （6）、行人匆匆而过的地方不宜开餐馆。

三、店址选择的使用方法

如何在开业前就能对未来店铺的发展做到心中有数，惟一可能的方法就是对候选地址进行调查。我们以某点开业时所实施的地理战略与调查内容事项为依据，以实例的方式加以说明。

1、设立店铺前的市场调查

由于此店想设在该地区，因此必须先对该地区的市场进行调查，有关调查的重点与整理的报告内容介绍如下：

•调查实施概要：调查目的；调查对象；调查数据；调查方法；调查日期。

•调查对象的特征：性别、年龄；婚否；职业；居住；子女构成；家庭人数；房间数；家庭每月收入。

•上街者的住处及动向分析：依主要零售店调查每周平均上街的频次；再进一步依目的地分析上街者到其他主要店市去的上街频次。

•主要零售店的来店顾客调查：依主要零售店调查各主要店铺来店顾客的商圈分布状况及来店顾客对象的年龄、性别、特征（前面已有“特征”内容介绍）。

• 购买金额及购买商品的调查：分析商圈全体及主要零售店平均一人购买额，一个月中及一次的购买金额，以及调查对象的购买地点。 •分析主要零售店的商品销售状况。

•调查上街者的商品购买情形：在哪一家店铺，购买什么商品，例如，生鲜食品方面，在什么店铺，各有多少顾客购买?到底买了哪些商品？然后另外调查何种商品在哪家店铺销售了多少，同一商圈内消费量所占百分比。

•调查主要大型商品的普及状况和今年一年间的购买预定情况。 •家庭经济状况、支出内容比例以及商品的购买状况等。

参考以上抽样调查的资料，并对竞争店铺的广告宣传及各种促销方式进行分析之后，这家店铺在该市设店的地理战略就该立项了。 2、做好顾客调查工作

提到市场调查，再进一步加以说明：由于市场调查是针对设店预定地开店的可能性再进一步深入地确认与了解，所以调查的结果对设店的决定具有参考价值，现分成顾客调查的方法与竞争店调查的方法，选择较重要的叙述如下： •消费者购物倾向调查

调查目的：对于居住地居民有关年龄、职业、收入对商品购买的倾向把握，以调查可能的商圈范围。

调查对象：以学校或是各种团体的家庭为对象，或是依据居住地点以抽样的方式进行家庭抽样调查。

调查方法：以邮寄的方式或采用直接访问均可。

调查项目：居住地点、家庭结构、成员年龄、职业、工作地点、购物倾向。

调查长短处：居住地购物倾向与设店预定地的评价易于比较，调查费用偏高。 •逛街者购物动向调查

调查目的：在预定设店地点对实际逛街者的消费购买动向进行调查，以把握零售业的商业潜力。

调查对象：以预定设店地点步行人数抽样调查，或是百货店主要顾客的调查。

调查方法：在调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以10分钟内为佳。调查项目：居住地、年龄、职业、逛街目的、使用交通工具、逛街频率、商品购买动向。调查长短处：调查费用偏低，但对于居住地与设店预定地购物依存度难以明确把握。 •顾客流动量调查

调查目的：在预定设店地点对日期、时间流动量的把握，作为确定营业的参考。 调查对象：调查地点流动的15岁以上的人。

调查方法：可与逛街者购物动向调查并行，而依时间、性别区分。 调查长短处：调查方法比较容易，并可借以提供促销运用的参考。 •其他调查

利用各种座谈会的机会，或利用各种场合进行各项有关资料的收集与调查。 3、竞争对手店的调查

在顾客调擦汗完成后，你还必须做好你的店铺所处商圈现在的竞争对手与潜在的竞争对手的调查。 •竞争店构成调查

调查目的：竞争店卖场构成的调查，以此作为新店铺卖场构成的参考。 调查对象：设店预定地商圈内竞争店铺主要卖场及特色卖场的调查。

调查方法：销售人员与促销人员同行，针对店铺使用面积、场所、销售的调查，以便共同研讨。

•竞争店商品构成调查

调查目的：针对前项调查再进行商品构成调查，对商品组成纲目的调查，以作为新店铺商品类别构成的参考。

调查对象：与前项调查对象店相同，着重对主要商品进行更深入的调查。

调查方法：主要商品方面，有销售人员、采购人员与促销人员同行，着重于商品量的调查。•竞争店价格水平调查

调查目的：对于常备商品的价格水平进行调查，以作为新店铺的参考。

调查对象：与前项调查对象店相同，针对常备店铺的商品，对达到预定营业额或毛利额标准的商品进行调查。

调查方法：采购人员与销售人员同行，对于陈列商品的价格、数量进行调查，尤其是年节繁忙期间的这种调查更为必要。 •竞争店流量调查

调查目的：对于竞争店铺出入客数的调查，以作为新店铺营业的参考。

调查对象：出入竞争店的15岁以上的消费者。

调查方法：与顾客流动量调查并行，以了解竞争店一个时间段、日期段的客流量，尤其注意特殊日期或各楼层流动量的调查。

以上所述是针对市场调查而提出的主要调查项目，作为参考之用，各店铺在进行调查时，可配合具体业务需要予以调整，增加或者减少一些调查项目，以使对自己更有参考价值。4、分析城市规划

在对店铺开设地点进行选择时，分析城市建设的规划也是必要的，分析城市规划既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店；反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。

因此，店铺经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目规划的前提下，做出最佳地点的选择。最后，店铺经营者还要对店铺未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数；来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物、消费者的比例；每笔交易平均购买量等。

附表1: 竞争店调查表（1） 调 查 项

目 A B C D E 外观与招牌 是否醒目，易引起公众注

意

美观性 与邻店的连续

性 外观、招牌的协调

性 招牌的形状、文字、色

彩 店内装潢与布置 进店时给顾客造成的抵触

感 店内可视

性 照明状

况 店内色彩搭配的协调

性 家具布局的合理及美观

性 装饰的艺术

性 背景音

乐 门窗清洁状

况 环境卫生状况 家具摆设与卫生状

况 餐具卫生状

况 员工操作卫生状

况 空气清新

度 天花板、墙面、地

面 食品新鲜

度 食品状况 品

种

口味 色泽 食品卫

生 服务接待 仪容仪

表 服饰美

观 礼节礼

貌 服务规

范

态度 服务效

率

服务员推销能

力 销 售 广

告 促销方式的灵活

性 餐位回头

率 客人回头

率

附表2: 竞争店情况汇总表(2)

竞争店名 A B C D E 营业规模 位置 营业方针 营业商品 服务对象 销售方式 广告力度 饱和程度 营业额 定价策略 价格水平 促销策略

竞争店调查表. 竞争店情况汇总表的操作说明: 1、竞争店的调查 

主要是调查商圈范围内的竞争店。对那些具有竞争相关性的店铺要进行重点分析。具体调查内容如附表1所示： 

注（1）表中项目以同自己的店铺进行比较为前提。A为4分，B为3分，C为2分，D为1分，E为0分。 

（2）对A、B项，应分析竞争对手为何能保持这些优势；对D、E项，要注意经营本店时同样不能忽略。 

（3）评价标准：□优A 105—140分； □良B80分—104分；□中C60分—79分；□差D30分—59分；□劣E39分以下 

除了上表所列因素之外，还应考虑竞争店的数量、主要竞争者及其市场占有率（=企业实际销售/行业实际销售×100%）、是否会有新的竞争对手出现以及相比之下各自的优势和弱点等问题。 

餐馆每周竞争指数指餐馆每周每个座位的接待顾客人数。竞争指数越大，表示该餐馆的竞争性越强。      竞争指数=某餐馆每周顾客人数×餐馆座位数 四、店址选择的技巧 

开店前，必须把店址的选择作为投资的重要因素，进行周密的调研和科学的分析，不可只凭过往行人多不多的直观印象或者“店面廉价出租”的广告，甚至仅仅是想当然就确定店铺位置的好坏。 

1、掌握好店铺的商圈 

调查商圈的方法大致有下列几种： 

第一种方式是将来店顾客的住址有系统地加以搜集整理，然后制成档案加以管理，最后将顾客的住址以点状方式打在地图上，描绘出商圈的概略轮廓。 

第二种方式是在散发的宣传单上，加印赠品退换券，如此，不但可以广为招徕参观消费者，更可在回收退换券的同时记录顾客住址等基本资料；然后同样以地图（或示意图）上打点的方法描绘出商圈概貌。 

第三种方法是采用“LSM拜访法”。“LSM”是英文“区域”、“店铺”、“市场”三个单词的第一个字母，也就是在店铺附近的公司及住宅等进行商圈市场访问调查。这种方法不但有助于店铺了解自己的实际情形，同时可以得知其他竞争同业的商圈范围及其实力，也可借此推测出自己店铺的市场占有率。 

第四种是商圈简易推定法。这是一种比较简单的商圈推定方法，即“20/80法则”。我们知道，在经济生活中存在一个20/80现象，对于店铺经营，这种现象依然存在。 研究发现，一般店铺80%的营业额是由总客户的20%或老客户创早的。所以，在规划开店时，我们可以运用这一法则推算商圈，具体步骤如下：设想好自己要在哪个区域开店；在该区域散发自己印制的有针对性地消费倾向调查表；依据回收的调查表中的信息，筛选出20%的潜在主力客户；将这些主力客户的地址放在地图上，并用红线将离店铺最远的主力客户的地址连接起来。这样，先在地图上围出的圈就是你的店铺的核心商圈了。对于这个商圈,你在以后的日子里一定要好好开发，因为你未来的财富的绝大部分将在这里产生。 

一般来说，超市、药店、小吃饮食店等日常用品类店铺，商圈半径约500米的范围内为一级商圈。最大半径1000米为二级商圈。基本上习惯性来电购物消费的顾客，多数是居住在一级商圈的消费者，居住在二级商圈的消费者多半是偶尔来店。 即使在同一地点开店的商圈范围，也会随着行业的不同而有所不同，例如那些需要常常购买的日常用品，消费者多数会在附近商铺购买，因此其商圈必定很小。而像那些高级名贵或大件商品，由于其所销售商品的价格昂贵，所以消费者会特别注意专卖店的信誉、品质、守候服务等，只要你知名度高或是顾客对你店的商品、服务、价格等人同，都会不辞辛劳前来的，也就是说这种专卖店的商圈自然很大。 小店的商圈太小，在这方面自然是敌不过大型店铺的，因此小店的聪明之举是充分利用大型店铺的聚客能力，在附近开店营业，或是在其内设柜台，或者是某某商品一条街开店，也是种不错的选择。这是下面我们要说的问题。 2、同行密集的地方是好店址 同行密集客自来，这是古已有之的经营之道。门市生意需要扎堆，才会热闹，才能形成声势。商业吸引商业，人流吸引人流，生意要大家做，才能造成乙方繁荣的景象。这就是某某商业

一条街兴盛的原因。但经验并非是绝对的，任何事物都不可死搬硬套。有关专家的观察分析显示:只有贵重商品、耐用消费品和装饰性强的商品，如家用电器、家具、电脑、时装、饰品、古董等，即顾客往往喜欢在比较后才购买的商品，才适于几种扎堆经营，日常生活用品等实用频率高的商品则不宜集中经营。 3、拐角的位置较理想 

处于两条街交叉处的拐角能产生“拐角效应”，是比较理想的开店位置。拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于店铺位置面临两条街，选择哪一面作为自己店铺的正门，则成为一个十分重要的问题。通常的做法是，选择交通量大的街道一面则作为侧门。当然也有同样重视两个门的，使人分不出哪一个才是正门，又是也能起到良好的经营效果。 4、三岔路口是好位置 

如果能把店址设在三岔路的正面，由于店面十分显眼，同样被认为是非常理想的店铺位置。但是，处在这一有利位置的店铺要注意尽量发挥自己的长处，在店铺正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计、抓住顾客的消费心理，将过往行人吸引到店铺中来。 

5、坡路上开店不大可取 

正常情况下，店铺场所地面与道路面基本处在一个水平面上，这样比较有利于顾客进店，被认为是理想的地理位置。但也有例外的情况，最常见的有两种：一是设在坡路上的店铺；二是路面与店铺地面高低有悬殊的。 其一，设在坡路上的店铺 店铺开在坡路上，一般认为是不可取的。但总有些店会遇到这种情况，比如山城重庆的店铺。因此，如果店铺不得不设在坡路上的话，就必须考虑在店铺与路面间的适当位置入口处，以方便顾客进出。另外，在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等候方面，都应当有适当的设计。 

其二，路面与铺面地面高低有悬殊 道路平面与铺面地面高低有悬殊时，也被认为是不理想的店铺地理位置。但在寸土寸金的大都市中，在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设店铺，确实常有的事儿。遇到这种情形时，对于店铺的门面、入口、天花板和招牌等设计安排更应特别注意，既要有利于吸引顾客进店，又要方便出入。 6、“稳赚不赔”的金铺面 

谁都知道扑面的重要，人气旺、地点好的店不是早被人捷足先登，就是租金高得吓人，到哪里去找“稳赚不赔”的金铺面呢？ 第一步：选对商圈 

不少人在找铺面时，只注意到了“人气旺不旺”，而忽略了更为重要的——自己想开的店跟这个商圈的“八字合不合”，结果眼睁睁地看着别人的店门庭若市，而自己门前却冷冷清清。造成这种局面的根源就是你选错了商圈。 第二步：向上发展 

大部分人在寻找铺面时，很少会“一见钟情”，多半会“店比三家”，比较一下商圈大小、消费种群、消费习惯，以及租金高低等条件，最终才会做出决断。通常情况下，郝德铺面租金一定很贵，开店新手在这种高租金的“剥削”下想赚钱，并非易事。因此，经过评估过后，如果你觉得一楼店面的租金难以承受，那不妨“向上发展”——考虑二楼或三楼的店面。但向上发展的店面一定要想办法吸引过往行人的注意力，比如做一个别出心裁的招牌，将楼梯间布置得漂亮些等等。 第三步：向下发展 

地下室不太多，也并不太适合开店，因为一般人都不喜欢近来，除非万不得已，否则最好不要选择地下室开店。如果选择了，就必须在店铺招牌上下功夫，做到绝对醒目，最好可以在楼上组一块地方放招牌，以招揽顾客，同时要特别强调同期和照明。 第四步：向小区发展 

如果要在小区开店，你最好走“温馨路线”，努力把“顾客关系”培养成“朋友关系”，建立稳定的顾客群众。 

总的来说，开店选址最基本的原则是：“顺路”。 

一般开店做生意的人常会将一条街分成“阴面”和“阳面”，热闹的一面为阳面，相对冷清的一面为阴面。 

为什么同一条街却会导致“阴阳失调”呢？最主要的原因其实正是店家有没有连续性。开店讲的是人气，人气旺财气就会旺，因此店铺最好是夹在许多吃喝玩乐店的中间，同时店家附近最好不要有空地、工地，以免人气和财气“上气不接下气”。 还有一个“顺路”的指标是“好不好找”。试想一个店在拐弯抹角的地方，除非识途老马，否则，一般顾客是很少会按图索骥、照着地图找上门来的。 

此外，太宽、车流量大的路边不容易聚集人潮、人气，谈不上开店的好地点。 7、 开店方位的讲究 

开店方位，也就是店铺正门的朝向，这与当地气候密切相关，并受风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西德铺面会有日晒，在夏季如果没有空调，会因炎热吓跑不少顾客。在北方城市，面向西北的店铺较易受寒风的侵袭，也不利于顾客进店消费。这些因素都给店铺经营带来一些影响，因此在选择铺面地理位置时应充分注意。 五、店址选择应注意事项 

好店址、好铺面等于一座好金库，必须慎重选择，这就需要付出一定的时间和精力。必须对可能选择的铺面进行实地观察和调查，早、中、晚都要在预定的店址观察行人及他们经过此地的目的。同一地点，白天可能人潮汹涌，晚上则可能空无一人，因此要日夜观察。此外，还要了解铺面附近各店的情况，并切实注意一下一些事项。 1、繁华地段虽好，但绝非唯一选择 

繁华地段一般是开店的黄金地段。但有的地方，表面看来车水马龙，人流如潮，但却不是聚客的好地方。这就是不少人在闹市开店很快失败，而在小巷开店生意却非常红火的重要原因。其实，符合开店构想的店址就是好店址。也就是说，只要能使铺面生意兴隆的地位，不管铺面的位置在不在闹市，都是好店址、好铺面。 2、选择好店址不要怕高租金 

人们常说，门市生意是地点的生意，越是大路货，越是作大众生意，就一定要舍得在店址上投资。例如在市区，或在繁华地段带选址开店，不要被高房租吓倒，而是要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。很多时候，只要开店构想对头，往往是高投入高回报。这就是为什么火车站、客运码头的那些餐馆，虽然卫生较差、价格较高却生意照样火爆的重要原因。 其实，好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中形成的契合点。租金高到租主五千克赚，那么再好的铺面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚得钱总会大大超过租金，并有利可图。 

因此，花大钱开个大门市，不如花大钱找个好门市。当然，高租金增加了经营的成本，也增加了经营压力和风险，所以必须得好好盘算，究竟做得起做不起黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻，就不要揽这个磁器活。 3、店址选择需要注意的其他问题 •通讯问题 

不论你准备从事哪一类行业，都有必要经常与外界联系，尤其是信息的及时通达更为重要。

这就涉及到通讯是否方便的问题，这是开店选址要考虑的一个问题。 •安全问题 

安全是企业发展的保证。如果产品或原料价值很高，防盗、防破坏就显得更为重要，在选址时就要了解该地的治安状况是否良好，如果状况良好，就可以放心地选下来。否则，就要花费很多人力财力作防范工作。如果你经营的产品或原料属于易燃、易爆品，选择铺面时一定要远离或原，最好远离人口稠密区；如果你的产品或原料要求精密度高，选址就要远离噪音、远离公路或其他灰尘较多的地区，以免这些因素造成原料或产品在数量上的损失，进而影响销售。 

•广告宣传问题 选择铺面时，还应考虑广告宣传方面的事情。你可以把铺面设置在某一著名的建筑物或自然物旁，这些地段都是当地人人皆知、路人易见之处。同时，在别人问及你的店址时，你用不着多费口舌，就能说得非常准确无误，这对店铺的选择应该说是有利的。 •租赁房屋及柜台 

这是一种较常见的形式。租赁前，应先了解房屋的基本条件及价格、房屋的产权情况，实地考察，看是否适合自己的经营内容，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等请款个，了解价格及房租的税收情况，然后再写一份合约（一式两份），合约要规定租期、价格，是否可以进行装修、税额的负担、所租面积多少，其他杂费由谁来负担等。 •与房主联营 

这是房屋所有者与经营者联合经营的一种形式。联营，同样要签协议，内容大概应该包括以下一些内容：经营项目、投资比例及分红比例，参加联营的人员名单及数量、分配等。但要注意，不能以假联营代替租赁，否则说不定税务部门会上门来找你们的“麻烦”的。 •注意城镇的变化 

不少城镇人口稠密区和商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是现有条件和后有条件的。选择铺面就要注意到这一点，用长远的、发展的眼光对待这一问题。 •看准了就着手进行 我们知道，每个场地都是有主的，都有人管。选择场地，好比年轻人找对象一样，你选人家，人家也在选你；你看人家的条件，人家也看你的条件。因此，只要有潜力，看准了就要下决心定下来，即使环境和条件差一点，也可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。如果不当机立断，今日挑，明天选的，光看表面，不堪实质，就会贻误时机。 4、看点选址不可忽略的细节 

一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人员等等。开店选址时很讲究的，一般应该掌握以下10个细节。 （1）交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客不行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。 

（2）接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易引人光顾。 

（3）选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。 

（4）要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，因而忽略了一旁的店铺。 

（5）选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，

则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。 

（6）根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人伤人害的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏避、安静一些的地方。 （7）要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。挨着它们开店，不仅可以省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。 

（8）位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝北，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。 

（9）要选择有广告空间的店面。有的店面没有门面，电门前自然就失去的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。 

（10）选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择在不远的将来由冷变热，目前还未被看好的街道或市区。  

六、如何对商业店铺进行投资分析 

在决定是否投资商业店铺前，最好对店铺进行投资分析，建议你按一下五个方面进行。 1、是否选择在商业区域内 

在商业区域内的商业店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以在商业区域内开的店铺，其获利能力远远超过的店铺。因此，特别是对于房地产投资者在投资商业店铺来说，应尽可能在商业区域内选择。 位于交通运输站的商铺，以上班族为主要服务对象，应以经营日常用品及价格较低且便于携带的消费品为主。 

位于住宅附近的商铺，以居民为主要服务对象，应以经营综合性消费品为主。 位于办公楼附近的商铺，英语经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。 

位于学校附近的商铺，应以文具、饮食、日常用品为主。由于学生购买能力有限，应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，对此你应有所认识。 2、是否选择了合适的专营店铺的人员 

商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利觉得关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。 3、是否有良好的店铺规划设计 

高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客。 4、是否选择适当的行业类别 在火车站、汽车站附近的投资以批发性商铺为宜。在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜。 5、是否投资于专业化的商品店铺 

在城市里，有些住宅办公、商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”。上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重，所以人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来人往，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、商场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终会双方都不愿意租购这类混合大厦。    随便找工作   嘿嘿