一、酒店行业的界定与类别 （一）酒店行业的界定
酒店业是指从事有偿为顾客提供临时住宿的服务活动的行业，主要包括两大类：旅游饭店、一般旅馆。其中，旅游饭店指按照国家有关规定评定的旅游饭店或具有同等质量、水平的饭店，包括被评定的星级宾馆、被评定的旅游（涉外）宾馆、具有旅游饭店服务水平的宾馆、具有旅游饭店同等水平的度假村以及避暑山庄、各单位办的具有旅游饭店服务水平的招待所等；一般旅馆指不具备评定旅游饭店和同等水平饭店的一般旅馆，包括各种旅馆、旅社、客栈以及不具备旅游饭店服务水平的招待所（不论是否对外提供服务）。
酒店(或饭店、旅馆)，是一个主要为游客提供短期住宿的地方，酒店通常在提供住宿之余，亦为住客提供餐厅、游泳池或照顾幼儿等服务。一些酒店亦提供会议设施，吸引商业机构举行会议、面试或记者会等活动。酒店的宴会厅则可举行婚礼及舞会等活动。 （二）酒店的几种常见分类 二、中国酒店行业的历史发展 （一）中国酒店行业发展概况
自1978年改革开放以来，旅游业已经成为中国第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，旅游业在国民经济中的地位不断得到巩固和提高。而作为旅游业的主要基础设施，旅游酒店数量和服务质量是旅游业发展水平的重要标志之一，酒店行业是旅游业重要的组成部分。中华人民共和国成立以后，特别是改革开放后，国际交往日益扩大，华侨、港澳同胞和外国旅行者入境探亲访友、旅游观光的人数与日俱增，中国酒店业也逐步加快发展，已经成为我国旅游业极其重要的组成部分。 （二）中国酒店行业发展历程 （三）中国酒店行业发展现状 1、酒店数量及规模
截至到2015年底，我国共有星级酒店13991家，其中五星级酒店595家，四星级酒店2219家。与2015年年底比较，五星级酒店增加了95家，四星级酒店增加了235家，三星级增加了451家，二星级和一星级分别减少了763家和138家。增加最多的广东省，共新增酒店128家，云南则减少了60家酒店。 从总体存量上看，多数本土酒店集团在2015年实现了规模上的快速增长。与2015年相比，国内集团酒店总数增加了369家。酒店数量超过50家的集团有15个，比2015年增加了4个。而国际酒店集团方面，英国
洲际酒店集团、香格里拉酒店集团、美国喜达屋国际酒店集团等三家跨国巨头在华的酒店客房数均已突破1万间。 2、酒店档次
不同酒店集团选择不同市场档次定位战略，全面覆盖型、高档集中型和低端集中型品牌格局正在形成。
本土酒店管理集团方面，高星级酒店的发展占据主导地位，四、五星级酒店在本土酒店管理集团中所占比例高达70%以上。与此同时，经济型档次酒店只有港中旅、锦江国际等极少数集团的数量有较大增幅。而与之相对的如家、格林豪泰、7天等经济型集团快速扩张，均已进入全球酒店集团50强。而国际酒店管理集团方面，大多数的国际酒店集团还是以中、高端档次酒店为主，只有少数酒店集团是以全档次酒店配备进行全方位发展的，如洲际集团、雅高集团和温德姆集团在中国市场都同时拥有相当数量的顶级五星级酒店和三、四星级的经济型快捷酒店。 3、酒店类型和品牌
从酒店类型的布局来讲，各集团展开了不同类型酒店品牌的布局和扩张，并逐渐形成了三大集团阵营：
第一，全品牌型酒店集团，如锦江国际、港中旅、洲际集团、雅高集团等，他们的酒店品牌覆盖了旅游度假型、会议商务型、中档商务型、经济快捷型等几乎所有的酒店类型； 第二，高端品牌型酒店集团，如开元集团、首旅建国、凯悦集团、万豪、香格里拉集团等，他们的酒店品牌档次定位主要集中在高端五星、四星级酒店，但是类型也主要以豪华商务、综合会议、度假和主题精品酒店为主；
第三，中低档酒店集团，如格林豪泰、如家、7天等，他们主要以三星级及以下的经济型酒店作为主营项目。
4、酒店分布区域 、广州、深圳为主导的一线城市酒店业绩指标在2015年都实现了显著的增长，二线城市业绩指标涨幅则趋于平缓。过度供给仍然是中国大多数酒店市场所面临的问题。2011年2月，我国开业的星级酒店数为13家，除1家新开业酒店位于上海外，其余新开业酒店均位于二、三线城市。而2015年至2015年5年间，国际品牌酒店更是主要在国内主要旅游城市布局，客房供应量5年增加了一倍。 三、中国酒店行业宏观环境分析 （一）经济环境分析 1、GDP分析
GDP与酒店需求有一个经验数据,大体上10亿元GDP需要一家酒店。
2、中国城镇居民家庭人均可支配收入分析
据统计，“十一五”期间中国城镇居民人均可支配收入年均增长9.7%，随着人民收入水平的提高，旅游业也将迎来其发展的黄金期，进而推动中国酒店业的发展。 （二）人口环境分析 1、人口总数
中国人口总数到2015年底已达到了134，091万人，这是一个巨大的市场，更是一个无比巨大的潜在市场。 2、城镇人口总数
城镇化进程的速度在一定程度上反映了一个国家的消费水平的增长速度。中国城镇人口不断增加，城镇化进程加快，人们的消费水平也在提高。对酒店业的发展起到推动作用。 （三）自然环境
自然环境包括自然资源环境和物质环境。中国的自然资源丰富多样，种类相对齐全，自然环境优美；地大物博，物资相对丰富。
自然资源环境不仅较大程度影响着酒店的形象，对依赖于旅游景点、景区的度假型酒店来说，自然资源是影响酒店营销活动的决定性因素。优质的旅游资源可以吸引更多的客源，增加游客的逗留时间，客观上给酒店业带来了更多的客源。 物质资源环境是酒店经营和运作必需的物资保障，同时也是酒店经营的成本的重要组成部分，如水、电、煤等。一旦日常必需的某种物资发生短缺，会给酒店的经营带来较大影响，对于一些资源匮乏的地区，酒店在购买这些物资时，需要增加相应的费用，从而提高酒店经营成本、影响酒店竞争力。 （四）社会文化环境
◎ 民族特征：中国是一个由五十六个民族组成的国家，每个民族都有自己的特色文化，吸引着众多游客，一定程度上促进了酒店业的发展。
◎ 教育水平：随着中国教育水平的不断提高，人们对外出旅游的看法和认识不断深入，外出旅游的人数和次数都在不断增多。
◎ 风俗习惯：中国各个地区的风俗习惯存在着巨大的差异，我国的文化传统和文化习俗对婚嫁、节日和旅游等表现出相对较强的消费倾向和消费习惯。酒店营销活动在应对不同地区的消费群体时，因地因时制宜的了解当地的风俗习惯差异能大大促进酒店业发展。 ◎ 消费观念：随着经济的发展和生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费结构发生了重大的改变，更加注重享受型层次的消费。 四、中国酒店行业微观环境分析
（一）竞争者分析
从竞争的态势上看，过度竞争的表面下，竞争空间拓展存在相对不足。 我国旅游酒店业竞争激烈，处于过度竞争的态势但同时我们也应看到我国旅游酒店业还存在着巨大的发展空间，这主要表现在以下方面：
◎ 我国旅游酒店的低档市场进入企业少，存在着巨大的市场空间。
◎ 我国的中西部旅游酒店分布较少，随着西部大开发的进一步开展，特别是西部旅游发展战略的实施，中西部对旅游酒店需求将进一步扩大。
◎ 我国旅游酒店业的竞争手段不足。旅游酒店业的竞争手段可分为价格竞争和非价格竞争（如服务、品牌、技术、知识、文化等），然而，我国旅游酒店的竞争主要还集中在价格竞争层面上，非价格竞争程度低。 （二）顾客分析
◎ 国际市场客源：根据国家旅游局统计数据，12年8月我国主要共接待韩国、日本、俄罗斯、美国、马来西亚等18个国家游客。其中接待韩国游客40.34万人，同比下降4.01%；接待日本游客35.86万人，同比下降1.45%。
◎ 国内市场客源：国内市场客源今年来呈现持续增多的趋势。（原因：居民实际收入增长，国内旅游增长较快，中国国内居民的旅游热情一直保持着较高的增长势头。
总体上来说，在快速增长的旅游客源支撑下，90年代以来我国酒店业保持了21.7%的年增长速度 。 （三）营销渠道分析
互联网将成为酒店营销的最大平台，我国互联网发展有三个新动向，一是从应用领域看，我国互联网正从信息传播和娱乐消费为主向商务服务领域延伸；二是从服务模式看，互联网正从提供信息服务向提供平台服务延伸；三是从传播手段看，传统互联网正在向移动互联网延伸。 中国网民数达4亿人，已经超过美国成为世界上网民人数最多的国家。互联
网的飞速发展及消费者生活网络化的潮流，使得越来越多的旅行者通过网络自主预订房间。 据统计，2015年起，中国在线酒店预订量以每年40%的速度快速增长，到2015年中国在线旅游市场规模将突破130亿元。 随着越来越多酒店纷纷建立官网，开始深入挖掘旅游业与新兴互联网行业交错的这一广大领域，未来网络在线预订、电子邮件营销、网络互动式营销、微博营销、手机移动互联网应用程序营销以及酒店搜索引擎
将成为最流行和最有效的酒店营销方式。可以预见，未来一段时间，网络互动服务将成为消费者最关注的酒店服务内容之一，而自主预订也将成为市场主流。 五、中国酒店行业机会与威胁分析
（一）威胁分析
1、外资品牌的竞争威胁，世界排名前十的外资酒店品牌都进入了我国，它们在一线城市取得绝对优势之后，正开始大面积地向二三线城市和旅游景区渗透。酒店行业人士认为：10%的外资酒店占据了90%的行业利润 。
2、酒店业有向两端发展的趋势，即高端和低端都在快速增长，中档市场不断萎缩。一星级和二星级酒店不是改造升级成三星级以上酒店就是被改造成经济型酒店。
3、 由于行业信息化、网络化程度相对较低，导致中国酒店业管理效率和经济效益偏低。据统计资料显示，自2001年以来，中国酒店每年至少有四十万间客房处于闲置状态，按照平均每间客房投资十万元人民币计算，全国就有四百亿元人民币的酒店资产闲置。另一方面，在旅游高峰期，大量游客却无法找到符合要求的住宿设施，一些酒店人满为患，超负荷运转，而行业内部对市场的宏观调控与组织协调的功能亦因信息的传递与反馈不畅，而无法形成合力。
4、酒店供应量继续加大，市场表现供大于求现象明显。2015年全国人均旅游消费量只有535元，去掉交通、吃、游览，留在住宿方面的钱也就100多块钱，在这样的基本前提下，就要考虑如何让酒店产业链更加合理。
5、高端酒店市场竞争激烈、发展不均衡。从整个市场来看，呈现出不均衡的发展态势。境外的资本市场纷纷投资国内的汉庭、7天等经济型酒店，就是看中了中国中低端的消费。反观国内的酒店市场，这些年来，高星级酒店平均房价的提升一直缓慢，开房率也是在缓慢的下降过程中，不足以支撑起高星级酒店市场。
6、三线以下城市高端酒店市场尚不成熟。伴随着酒店业在一、二线城市市场供给的逐渐饱和，许多酒店管理集团包括国际酒店管理集团开始逐渐向中西部地区和经济发达地区的三线以下城市布局。这让中国数量众多的三线以下城市形成了巨大的市场空间，但同时也产生了更大的市场风险和挑战。 （二）机会分析
1、从宏观经济环境的基本面看，旅游及酒店业已经进入高速发展的黄金期。
2、酒店营销的竞争将会出现在酒店提供产品的多样性与有效性，根据市场需求的变化发展多样化的产品是酒店在竞争中的致胜法宝。
3、在集中营销的基础上，酒店突出自己产品与竞争对手的差异，以差异求得竞争的优势。 4、酒店文化越来越受到客人追捧，创建独具特色的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。
5、酒店文化越来越受到客人追捧，创建独具特色的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。
6、 随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新也尽显高科技的踪迹，行业信息化、网络化成为新的趋势 。 六、酒店行业发展趋势
中国酒店业在未来的3-5年间将有以下主要发展趋势： ◎ 酒店发展集团化； ◎ 信息化、智能化发展趋势；
◎ 星级酒店规模和效益呈持续稳定增长；
◎ 中国高端酒店的主流变为房地产开发业加跨国公司品牌； ◎ 互联网将成为酒店营销的最大平台；
◎ 酒店服务将进入定制化阶段； ◎ 酒店管理向人性化发展；
◎ 创建独具特色的酒店文化成为潮流； ◎ 绿色环保概念大行其道。 合肥酒店市场调研报告 2017-01-05 16:30 | #2楼
为了解合肥市酒店业市场现状和发展前景，因此对相应区域市场的部分酒店市场进行调研，具体情况如下：
部分不同地理位置与酒店分部情况 合肥市酒店业市场现状概述
1、酒店整体服务水平不高，普遍存在着不规范现象，缺乏服务热情。 2、大多数酒店采取低价策略，追求高开房率，但市场整体营收仍较为可观。
3、不同地域均不同程度的存在有酒店少、分布散、档次低、酒店设施陈旧、服务管理水平低、综合接待能力弱的状况，难于适应日益发展的商务客源的需求。
4、酒店整体经营状况大多呈中上水平，酒店整体经营形势看好，预示着酒店业尚有较大的发展空间。 合肥市酒店业市场前景
合肥市坚持经济建设为中心，充分发挥地理人文优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展，实施经济国际化战略，大力吸引外资，一系列措施取得了显著的效果，该市整体国民经济得于持续、快速、健康发展，社会不断进步，人民物质和精神文化生活水平不断提高。良好的经济建设发展态势，大力推动了各种产业的迅猛发展，亦给各行各业带来了无数商机。
随着经济建设的发展进程，该市各个镇区亦在积极推动城镇经济建设的发展，各区以各自的地域优势、以不同的经营特色，形成了不同经营方向类型的工农业布局，成功吸引招徕了多家外商前来落户投资，商务氛围日渐浓厚，这将对酒店服务业带来巨大的商机，同时亦将对酒店服务业提出更多、更高的要求。 市场调研结论
综上所述，合肥市酒店业市场现状良好，酒店业的市场前景乐观。 合肥市酒店业市场细分--------以元一希尔顿为例 按地理变量细分市场
合肥元一希尔顿根据地理位置、交通状况、人口密集度等三个变量来选择最佳地址。合肥元
一希尔顿酒店坐落于合肥新火车站开发区中心，地处于合肥内环地带，距市中心商业繁华地段仅3分钟的路程。酒店邻近合肥最大的购物场所-----元一时代广场。极大地方便了喜欢购物的顾客。 按行为变量细分市场
元一希尔顿酒店拥有561间超大客房，3间标志性餐厅，另具风格的娱乐城。其客房均在41平方米以上，格调雅致，视野开阔。根据不同消费群体的需求，普通客房内备有等离子纯平彩电及高速互联网接入。部分客房有独立的办公和用餐区域。在酒店入住的客人不仅可以获得酒店提供的每日报纸、日常用品、矿泉水等，还可以免费使用希尔顿SPA健身设施和游泳池。为了全方位满足客户的需求，合肥元一希尔顿酒店配有高科技会议设施及商务中心配套服务。同时，酒店还配有经验丰富的专业会议策划团队。无论客户是需要一个亲密的私人聚会或是高规格的全球会议，元一希尔顿都将保证顾客的活动成功举行。合肥元一希尔顿拥有合肥最大的会议场所。包括可以容纳1400人的会议厅及8个不同规格的多功能会议厅。无论是会议型还是结婚庆典，元一希尔顿都可以圆满完成。 比较有前景的细分市场
本小组在做合肥市酒店业市场现状与前景的评估时，在市场细分中依照一定标准着重从地理环境与购买行为划分。经过小组研究讨论，一致认为酒店业根据购买行为细分更加有前景。
以经济型酒店为例:
合肥市经济型酒店的优势在于合肥市酒店业发展迅速，但酒店档次结构不够合理。一方面高星级酒店林立、设施豪华、价格昂贵；另一方面，一些小型旅馆、招待所服务质量、卫生条件差，使大多数普通商务客人和游客感到不便。这种情况下，消费者对价廉物美的经济型酒店的需求越来越强烈。
目前，合肥市中高档酒店各类成本居高不下；经济型酒店的硬件产品功能配置体现实用性，不需要多余浪费的摆设，节省了初建成本。高星级酒店服务齐全和细致，需要员工人数众多，人工成本较高；经济型酒店由于酒店规模小，配套简单，员工可以一人多岗，从而大大节约了人工成本。
相对于高星级酒店，经济型酒店的固定成本以及后期追加成本少，保本点低，同时管理和服务成本也较低，管理和服务费率远远低于高星级酒店的水平，经济型酒店具有价格竞争的优势，合肥市经济型酒店的价位一般在１５０～３００元之间。有数据显示，我国旅游人均花费３９４元／次，其中城镇居民每次出游人均花费６１４．８０元，农村居民人均花费２４９．５０元，我国７０％的工薪族可以接受１５０～２００元左右的价位。合肥市经济型酒店的消费价格，能够迎合我国大众旅游消费者的实际消费需求，具有较强的价格竞争优势。
在合肥市经济持续增长背景下，便利的交通、带薪休假等无不刺激着普通民众的旅游需求。合肥市作为安徽省的省会城市已经成为首选的商务目的地之一，来合肥的游客中不乏一般商务人士和普通大众。这样，经济型酒店和高星级酒店、普通社会旅馆一样，也存在着相对固定的、数量巨大的客源背景优势。经济型酒店将其客源定位在社会大众、一般商务人士、中小企业主和普通自费旅游者，其本身已赢得了客源市场优势。
目前，合肥市经济型酒店可以分为全国连锁品牌经济酒店、本地连锁经济酒店、本地单体经济酒店、廉价酒店等四类。全国连锁经济酒店如锦江之星、速8、汉庭、7天、莫泰168、
格林豪泰等。这类酒店在全国已具备较大规模，其中部分是国际经济型连锁酒店，在社会上认知度较高，网络覆盖广，在市场上竞争力很强。
本地连锁经济酒店，大多由合肥本地投资集团投资，如黄山大厦集团旗下的“一路同行”商旅酒店，中国电信集团旗下的天庭商务酒店，合肥7+1商务酒店，万锦快捷宾馆，e家快捷酒店，“城市之家”酒店等。这类酒店是较早在合肥市场上从事经济型酒店的，如今，也积累了很多优质资源，抢占了一些市中心，交通要道等位置。
本地单体经济型酒店，有一部分是在发现经济型酒店的商机后新开设的，多为个体的投资，也有一部分是一些各种背景的招待所，经过重新装修，变身为经济型酒店。
廉价酒店，价位相对低廉，是一种专门针对低收入青年和无收入学生设立的一种特殊业态酒店，主要集中在合肥市的火车站，汽车站附近。但是近年来，数量也在不断减少，一部分转型为经济型酒店。
综上所述，购买行为是酒店业市场细分的重要标准。 中韩一班
酒店市场调研报告范本 2017-01-05 17:25 | #3楼
为考察本酒店重装项目投资之市场可行性，同时亦为了项目的整体规划设计工作能顺利运行，以使酒店的整体功能配置以及酒店的经营定位等更能贴近顾客的需求及人性化服务，为酒店日后的经营发展做好铺垫，打下较为坚实的根基，因此对相应区域市场的酒店市场进行调研，具体情况如下： 一、酒店市场调查状况
1、晋城市四、五星级酒店数量（不含自评星级酒店）见下表： A、酒店数量在增加
B、高星级酒店之数量发展速度迅猛 C、开房率呈下降趋势，预示竞争加剧
D、该地区酒店行业中以自评星方式进行经营的酒店占有相当的比例
A、越高星级酒店其经营状况越好 B、酒店整体销售价格呈中档偏低 C、未评星级酒店其经营弹性较大 外客源比例为：12%；香港客源比例为：7%以上；澳门客源比例为：0.43%；台湾客源比例为：4.55%；可见，境外及港澳台客源占有一定比例，不容忽视，但同时显见，本地主体客源仍以国内客源为主，因此要求本酒店的整体布局、外观设计、功能配置应能适应市场需求，具有中国特色。 4、酒店市场调研情况
①酒店功能配备及装修档次基本上分成两部分，四星级以上酒店功能设置较为齐全，功能设计功能结构较为合理，且大多数酒店的装修档次属于中高档，有部分酒店的装修布局、设计意念落后；而低星级酒店功能设置较为单一，且大多数低星级酒店均存在着装修档次低、设施陈旧、规模小、空气品质差等不同程度状况。
②酒店整体服务水平不高，普遍存在着不规范现象，缺乏服务热情。
③大多数酒店采取低价策略，追求高开房率，但市场整体营收仍较为可观。 ④××酒店经营者其营销重心大多只重视本地市场，而忽略××以外市场，酒店动作体系缺乏这一内容。
⑤有相当部分酒店不参与国家星级评定，而是采取自评星方式参与市场经营。 ⑥××地区借助其独有的交通优势，其酒店娱乐业甚为繁荣，由此将牵引相当部份周边地区市场客源，对邻近地区酒店的经营不利，造成一定的影响。 ⑦以上几个地区中，除××地区的酒店综合接待能力较强外，其余城区均不同程度的存在有酒店少、分布散、档次低、酒店设施陈旧、服务管理水平低、综合接待能力弱的状况，难于适应日益发展的商务客源的需求。 ⑧酒店整体经营状况大多呈中上水平，酒店整体经营形势看好，预示着酒店业尚有较大的发展空间。
二、公司、工厂市场调查情况 1、 问卷调查情况
此次问卷调查，专选酒店项目选址地所紧靠的××区中的几十家工厂、公司，所反馈信息将有参考价值，以发出的70份调查表中，共回收调查表50份，回收率为71%，调查情况如下：
2、 陌生拜访情况
××地区共有公司、工厂三百家，抽取10%作为拜访对象，访客情况选择具有代表性的列举一、二如下：
A、 工厂名称：××有限公司 被访者：
访问内容：工厂属××公司，客人为要是来自××，逗留天数大约为4-5天，客人住房要求一般为。。。。，对中餐不感兴趣，喜欢西餐，娱乐喜欢。。。。 B、 3、 调查访客信息反馈
A、90%以上的工厂（公司）具有经贸活动，对酒店具有一定的需求。 B、对酒店的具体要求包括：安全、卫生、舒适、服务优质 C、各种房型需配备齐全，方能满足宾客需求。 D、对酒店综合配套功能要求较高，要求有桑拿沐足比例为87%，歌舞厅为77%，中西餐厅的比例达97%
E、对酒店装修档次要求中高档以上的比例达90%
F、酒店价格定位要求合理，价格档位在100-299元以内的比例高达：90% 三、综合概述
晋城市坚持经济建设为中心，充分发挥地理人文优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展，实施经济国际化战略，大力吸引外资，一系列措施取得了显著的效果，该市整体国民经济得于持续、快速、健康发展，社会不断进步，人民物质和精神文化生活水平不断提高。良好的经济建设发展态势，大力推动了各种产业的迅猛发展，亦给各行各业带来了无数商机。
随着经济建设的发展进程，该市各个镇区亦在积极推动城镇经济建设的发展，各区以各自的地域优势、以不同的经营特色，形成了不同经营方向类型的工农业布局，成功吸引招徕了多家外商前来落户投资，商务氛围日渐浓厚，这将对酒店服务业带来巨大的商机，同时亦将对酒店服务业提出更多、更高的要求。 四、市场调研结论
综上所述，本酒店定位为精品商务酒店将能顺应市场需求，具有较强的市场竞争力，其市场定位准确，同时，酒店在会议接待及大型宴会方面实施人性化的运营管理，将能实现较为理想的投资回报。 五、若干合理化建议 1、 酒店建设应注重酒店的舒适度及安全性 2、 酒店配套设施功能应相应齐全
3、 酒店整体设计规划、功能布局应科学合理，应从节约成本、便于管理等角度进行设计 4、 酒店市场销售价格应参考三星档次酒店销售价格实施
5、 酒店提供给宾客使用的设施设备应设身处地地从为宾客提供角度考虑设置 6、 酒店设施设备购置应有长远目光，预前考虑
A、 不低于市场价格的收益 B、 商铺经营项目不与酒店所有的经营项目相抵触 C、 商铺经营项目选择应从完善酒店配套服务功能，为酒店宾客提供便利的角度进行选取
（西饼店、银行、小百货、药店、书店、美容美发等） D、 经营范畴与酒店的整体布局相和-谐，不影响酒店门面 E、 经营时间、经营方式等能接受统一管控，不得损害酒店利益 7、 利用酒店经营及各商铺项目的开放，营造商务休闲氛围，创造繁荣中心。 酒店项目市场调查报告 2017-01-05 20:24 | #4楼 一、 项目市场调查
根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： XXX酒店调查表
二、 项目特点 1、项目有利因素
（1） 主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是XX的地标建筑。 （2） 交通环境：项目位于XX住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程
（3） 市场环境：目前东河区高端酒店还是空白
2、项目不利因素
（1） 项目所在区域不是包头的CBD,也不是高端消费密集区 （2） 所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 三、 项目定位
结合对XX酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将XX酒店打造成包头市乃至内蒙自治区唯一的时尚精品酒店 四、 项目投资及经营方向设想
目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2015年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。
因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。
首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。
其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。
最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。
那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以
及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国
内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。
所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在XX，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。 （1） 时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点。
（2）时尚精品酒店的基本特征。
根据上面的描述，我们可以把这样的酒店具体化，比较全国酒店市场目前的状况，基本可以得出以下框架。
附表一：XXX项目投资预算（不含土建装修） 金凯悦项目投资预算一览表
附表二：XXX酒店运营收支预算（不含折旧） XX酒店客房运营收支预算 XX餐饮运营收支预算
餐饮总餐位600个，其中宴会餐位400个，散台包房为200个，宴会毛利率为60%，零点（散台包房）毛利率为50%，根据不同营业情况作以下预算： 零点（散台、包房） 宴会：按全年52次宴会、40桌/次 餐饮总收入预算 XXX 夜总会运营收支预算 XX酒店运营收支总预算 注：费用分析没有考虑折旧
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