宁夏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料试题

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。 A．公开市场价值 B．谨慎价值 C．快速变现值 D．投资价值

2、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。 A．资产市场 B．资本市场 C．信托市场 D．证券市场

3、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

4、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。 A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

5、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。 A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门 D．中介管理部门

6、__的成交日期应与估价时点接近。 A．可比实例 B．要约案例 C．指数实例

D．加权实例

7、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。 A．40 B．43 C．47 D．50

8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为．(2005年试题) A：时间类参数 B：融资类参数

C：评价标准类指标 D：收益类指标 E：借款合同

9、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。 A．直接资本化法和报酬资本化法 B．直接资本化法和收益乘数法

C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D．收益乘数法和报酬资本化法 10、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经__批准。 A．

B．城市规划行政主管部门 C．城市建设行政主管部门 D．城市土地主管部门 11、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题) A：7.50% B：7.56% C：7.71% D：7.76% E：借款合同 12、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市确定的镇申请办理。

A：选址意见书

B：建设用地规划许可证 C：施工许可证

D：建设工程规划许可证

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A．直接观察法 B．间接观察法

C．采访法 D．报告法

14、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。

A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人 B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定

C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方 D．投保人可以是法人，也可以是自然人 15、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。 A．133.90 B．135.09 C．143.10 D．150 16、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 A：不转移占有 B：转移占有

C：转移房屋所有权 D：转移土地使用权 E：执行层的组织协调

17、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。 A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

18、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。 A．2025 B．2250 C．2700 D．3000 19、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700 元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价万元。 A：78 B：882 C：1 210 D：1 272

E：工业用地的监测点评估价格

20、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004

年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。 A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法判断

21、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是。 A：依法登记的房地产权利受国家法律保护

B：当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C：经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D：房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 E：执行层的组织协调 22、安置补助费是。

A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费 B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费 C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费 D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章

23、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。 A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元 24、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60

E：工业用地的监测点评估价格

25、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。 A．用途

B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则__。

A．该房地产的收益价格为136.73万元 B．该房地产的收益价格为143.万元

C．以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D．该房地产的合理经营期限为15年 E．该房地产的合理经营期限为20年

2、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10％，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为元。 A：436000 B：436500 C：436562 D：436685

E：执行层的组织协调

3、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。 A：商业用地 B：旅游用地 C：娱乐用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

4、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。 A．CIREA B．IREAC C．REACN D．CNIRE

5、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。 A：国家机关用地 B：商品住宅用地 C：学校用地

D：高速公路用地

E：国家重点扶持的能源项目用地

6、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案。 A：资金来源可靠 B：审核程序复杂 C：资金结构合理 D：融资成本较低 E：融资风险较小

7、下列属于目前我国划拨土地转让的有。

A：报有批准权的审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家 8、必须经承兑才能生效的金融工具是__。 A．久本票 B．商业汇票 C．银行券

D．支票

9、不属于房地产价格外部影响因素的是__。 A．人口因素 B．权益因素 C．经济因素 D．区位因素 E．社会因素

10、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括__。 A．物业管理企业的酬金 B．物业服务支出

C．物业管理企业的利润 D．法定税费 E．物业服务成本

11、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。 A．大楼建设用地 B．商品房建设用地

C．经济适用住房建设用地

D．国家重点扶持的水利项目用地

12、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。 A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法 D．杠杆分析

13、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。 A：实行宏观 B：加强内部经营管理

C：合理地进行投资和信贷决策 D：优化社会经济资源配置 E：加强外部经营管理

14、房地产价格构成中的开发成本包括．【2003年考题】 A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费

15、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。 A．实物构成范围 B．权益范围 C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围

16、建筑工程招标文件中，不包括。

A：工程标底 B：工程数量 C：设计图纸 D：合同条件 E：借款合同

17、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用。 A：单元估算法 B：多元估算法

C：单位指标估算法 D：工程近似匡算法 E：概算指标法

18、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。 A．1 B．2 C．4 D．5 19、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。 A．公开招标 B．邀请招标 C．挂牌转让 D．协议出让 20、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。 A：未来净收益的大小

B：获得净收益的报酬率的大小 C：获得净收益期限的长短 D：市场年利率的大小 E：获得净收益的可靠性

21、横道图法用于项目建设阶段的。(2009年试题) A：质量控制 B：进度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同

22、股票和债券的相同之处表现在。 A：都是融资工具 B：都是流通证券

C：持有者享有相同权利 D：都具有偿还性

E：都可以为投资者带来收益

23、国家对房地产开发企业实行资质管理，按企业条件分为四个等级，其中一级企业应具备的条件主要有__。 A．注册资本5000万元以上

B．从事开发房地产经营时间5年以上

C．近三年累计竣工建筑面积5万m2上，质量合格率为100% D．中级职称以上管理人员20人以上 E．公司固定资产价值达到8000万元 24、盈利能力分析指标主要包括等。 A：存货周转天数 B：资产报酬率

C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率

25、水污染可分为。 A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承压水污染 E：潜水污染