宁夏省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场的含义考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。 A．超额利润 B．投资回报 C．内部收益 D．风险补偿金

2、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。 A：1 B：2 C：3 D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章 3、债券偿付方式不包括__方式。 A．担保 B．偿还 C．转换 D．转期 4、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。

A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格

5、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。 A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％

E：工业用地的监测点评估价格

6、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题) A：黄线 B：紫线 C：蓝线 D：红线 E：借款合同

7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。 A：2277.4 B：2223.41 C：2728.8 D：2741.9 E：借款合同

8、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。 A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

9、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】 A：通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿

E：工业用地的监测点评估价格

10、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。 A．20 B．30 C．70 D．40 11、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m的矩形土地的总价为万元。 A：53．34 B：85．34 C：106．68 D：213．36

E：工业用地的监测点评估价格

12、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。 A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月

13、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。 A．成交价≥最高价≥最低价 B．成交价≥最低价≤最高价 C．最高价≥成交价≥最低价 D．最高价≥最低价≥成交价

14、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价

为1 200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。 A：1204万元 B：1374万元 C：1404万元 D：1536万元

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产经纪人执业资格考试实行全国。 A：统一大纲 B：统一命题 C：统一组织 D：统一阅卷

E：执行层的组织协调

16、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。 A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状．

17、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。 A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

18、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。 A：易受 B：相互影响 C：独一无二 D：不可移动

E：工业用地的监测点评估价格

19、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。 A：有自己的名称和组织机构 B：有固定的服务场所

C：有不少于500万元人民币的实有资本 D：有一定数量的周转住房 E：执行层的组织协调

20、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。 A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C：甲土地的价值高于乙土地的价值

D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 E：工业用地的监测点评估价格

21、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为。 A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7

E：工业用地的监测点评估价格

22、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。 A．必然得到最大利润 B．不可能亏损

C．必然得到最小的亏损

D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小 23、资本化率的公式为。 A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列费用中，不属于土地费用的是__。 A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费

25、人防工程的地下室面积__建筑。 A．属不应分摊的共有 B．属应分摊的共有 C．不属共有

D．属物业公司所有的

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__向土地管理部门提出申请。 A．半年 B．1年 C．2年 D．3年

2、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。 A．物业的易接近性 B．物业的临街状况 C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

3、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。 A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格

4、间接融资的局限性主要表现在__。 A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的多 E．融资风险大

5、租金常常以为计算基础。 A：建筑面积 B：使用面积

C：出租单元内可出租面积 D：每平方米可出租面积 E：借款合同

6、货币的基本职能包括。 A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能

7、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。 A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产 D．用于投资或再开发的房地产

8、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。 A：基础 B：墙和柱 C：屋顶 D：门窗 E：吊车梁

9、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动

B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》 D：物业管理活动的依据是物业服务合同

E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 10、__是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管

理费用和财务费用。 A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

11、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括__。 A．开发项目用地现状 B．市场供给量 C．交通运输条件 D．水文地质 E．气象

12、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702

13、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。 A：土地 B：教育费附加 C：营业税

D：城市维护建设税 E：契税 14、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为__。 A．10.3% B．7.17% C．9.75% D．8.59%

15、房地产开发企业的经营成本主要包括。 A：土地转让成本 B：经营管理费用

C：配套设施销售成本 D：商品房销售成本 E：房地产出租经营成本

16、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在__以上的不宜采用。 A．1年 B．半年 C．2年 D．3年

17、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是。 A：私立学校用地50年 B：厂房用地50年

C：大型超市用地50年 D：别墅用地70年 E：执行层的组织协调

18、我国现行房地产税包括等。 A：房产税

B：城镇土地使用税 C：土地 D：农业税 E：车购税

19、收益法适用的条件是房地产的__。 A．收益能够量化 B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化

20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 21、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50—100年 C：40—50年 D：5—40年 E：15~40年

22、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。 A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 23、__不属于拆迁的实施方式。 A．统一拆迁 B．代办拆迁 C．自行拆迁 D．委托拆迁

24、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。 A．路线价 B．深度百分率 C．宗地形状

D．临街状态 E．土地形状

25、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。 A．6.25% B．10% C．16.67% D．16%