二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题
（一）商业银行个人住房贷款发展现状分析
我国个人住房贷款业务产生于上世纪 80 年代中期，而住房体制改革的货币化道路从 1998 年才正式的开始，在2003年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展,带动周边产业的快发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几年快速的发展，商业银行在其中发挥了重要的作用,但是在2014年以来,我国的宏观经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点：
首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大。在中央银行发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到2014 年末，我国房地产开发贷款余额为5。63 万亿元，同比增长22。6%，个人购房贷款余额为11。52 万亿元，同比增长17.5%，2015年更是达到14。18万亿元。在银行信贷业务中的比重也不断提高.在1998 年，我国个人住房贷款余额只有426 亿元，与2015年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在1998—2015年间，占消费贷款余额的比重平均在80％左右,大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。我国个人住房贷款历年的统计数据如下图3—1所示：
第1页（共
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图3—1 2000—2014年我国个人住房贷款余额（单位：万亿元）
数据来源:2014 年金融机构贷款投向统计报告
(二）商业银行个人房贷存在的问题
1。融资渠道单一
从各大商业银行披露的财务数据看,2011年至 2014年的各大商业银行的个人住房贷款总量呈现持续增加的态势，中国建行银行作为国内最大的个人住房贷款银行，2014年贷款余额居于首位,达到 22538.15亿元,占总贷款金额的比例高达23.79％，这一数据明显的高于其他的商业银行，具体的数据对比见表 3.1。在个人住房贷款持续增加的同时房贷风险也在增加，会对银行的经营产生负面的影响.我国银行的盈利模式与美国银行有较大的差异，我国商业银行主要依赖商业银行发放贷款盈利，美国的资本市场结构相对健全,不仅有以商业银行、抵押贷款公司以及储蓄机构为主的一级市场，二级市场也十分的发达，可以实现市场化的融资，增加了融资的渠道,为银行等贷款机构提供更多的资金来源。目前我国资本市场中二级市场还没有完全的建立起来，导致商业银行的融资渠道受到限制，既增加了商业银行的信贷风险，也阻碍了社会资金顺利的流动.
表3-1 2011—2014年三大行个人住房贷款情况比较（数据来源：各银行年度报表）
银行名称
分类 2011
第2页（共
2012 15页）
2013 2014
工商银行 个人住房贷款（亿元） 11765。
65
占贷款总额比（％）
16.06
13408。92 15.24
1，720，535 17.3 1,292,0。07 17.01
2,070，366
18.8 15，506。
73 16。67
农业银行 个人住房贷款（亿元） 8915。02 10509。
98
占贷款总额比（%）
16。71
16.34 1，528,757 20。35
建设银行 个人住房贷款（亿元） 13174。
43
占贷款总额比（%）
20.28
18802。19 22538。15
21。89 23。79
2.不良贷款总量提升,资产质量安全不容忽视
对于银行来说，信贷资产质量安全与否关系到银行的健康发展，如果不良资产过多，银行的经营将受到很大的影响。为了控制新增贷款的信用风险，各大银行采取了多种措施，如对信贷的审批更加严格，加强内部风险防控和监管，对申请房贷的个人进行更为深入的信用调查等，以中国建设银行为例，从其披露的年报中可以看出对不良资产的控制，建设银行在2002年不良贷款率为15.17%，同不断的对不良贷款进行控制，到2014年不良贷款仅仅为 1。19%.但是随着我国经济增速的放缓，不良贷款总量有上市的趋势,根据2011 年至 2014年各大商业银行财务报表数据显示，个人贷款、个人住房贷款的不良贷款总量都出现增长的态势.根据我国A股上市的14家银行年报数据显示，大部分银行在2014年再次出现不良贷款余额和不良贷款率齐增的情况，与上一年相比,2014年银行不良贷款率增长幅度超过43％，具体各银行的不良贷款情况见下表3。2。随着我国经济增速的放缓，在经济新常态下，房地产市场的需求必然会有所降低，同时，在新常态下，商业银行的不良贷款率也将呈现增加的态势,商业银行对个人住房贷款的风险防范不容忽视。
表3-2 2014年我国上市银行不良贷款统计（数据来源：各银行2014年度财务报表)
排名
银行名称
不良代理额(亿元)
第3页（共
不良贷款率(％） 2014年
2013年
15页）
1 2 3 4 5 6 8 9 10 11 12 13 14
农业银行 中信银行 交通银行 建设银行 光大银行 中国银行 工商银行 招商银行 兴业银行 华夏银行 浦发银行 平安银行 宁波银行
1249.7 284.54 430。17 1131。71 155.25 1004.9 1244.97 279.17 — 102.45 215.85 105.01 —
1.54 1。30 1.25 1。19 1.19 1.18 1。13 1.11 1。10 1。09 1。06 1。02 0。89
1.22 1.03 1。05 0。99 0。86 0。96 0。94 0.83 0.76 0。90 0。74 0.89 0.89
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