房地产论文(DOC)

中国指数研究院3月2日发布《2016年2月中国房地产跟踪报告》，央行再降信贷,进一步化解房地产库存。首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。热点二线城市改善型需求将持续受益。降首付拉开2016年去库存托底序幕。除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。调整财税对各线城市的影响。月末热点城市救市密出台,一线城市首现限购调整.

一、市场情况:百城住宅均价同环比继续上涨 热点城市成交量攀升

2月百城住宅均价：环比上涨0.60%,同比上涨5。25%,涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2016年2月，全国100个城市(新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60％,涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比上涨5。25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点.另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上

涨0。51%，涨幅较上月收窄0。03个百分点;同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0。75个百分点。

2月楼市同比全线上扬。2月，受及地方接连去库存影响，代表城市楼市表现出现猛涨.一线城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增长超过150％.二三线代表城市周均成交量同比上涨四成，天津、南京、厦门等热点城市同比涨幅均在50%以上。

二、2016年房贷比例先下调 二线城市改善型需求持续受益

央行再降信贷,进一步化解房地产库存.在2015年多轮货币财税调整后，2016年央行再出新政,非限购城市商贷首付比例最低可降至20％。至此，商贷门槛已降低至2008年时的水平。根据现行，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自2014年930以来，对信贷的第五次调整，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。

首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。鉴于中国各类城市房地产市场及价格的分化,不同城市购房支出成本差异较大，因而此次出台后对各类城市购房需求的影响也将明显不同。根据中国指数研究院对全国重点二线及三线城市2015年商品住宅成交套总价分析来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60—70万之间,此次首付比例调整后，这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。但也应该看到，以上城市大多属于目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能,更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。

热点二线城市改善型需求将持续受益。从首付款的绝对降幅来看，此次降首付对于热点二线城市影响极大.按套总价均值来计算，厦门、杭州、南京、苏州及天津等城市2015年住宅成交套总价均值都在130万以上,按此金额来算，其首付金额下降最多，厦门首套房首付下降12万，二套房下降超过20万,杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万，二套房下调15-20万；在此轮信贷调整后,将更大幅度降低热点二线城市的首付金额,特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放.

降首付拉开2016年去库存托底序幕。2016年可以预期的是，去库存、稳消费、促投资将继续成为贯穿全年楼市的主基调，再具体方面，之前各界呼吁较高的进一步鼓励新市民特别是农民工购房的支持、加大安置房货币化分配的力度、以及扩大公积金保障范围、推进异地通贷,提高公积金使用效率等仍存逐步释放的空间。同时,进一步合理调整土地供应控规模与结

构,加大地方主流需求产品的供应指导等,也将成为各地持续消减库存的重要选择。

三、下调契税和营业税 减税降费进一步利好楼市

除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠的通知》,针对房地产交易环节契税、营业税进行调整.针对新房,90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求,同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大,节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房,营业税提出个人将购买2年以上（含2年)的非普通住房对外销售的.此次调整，将进一步活跃各城市二手房交易,加快促进改善需求释放。

调整财税对各线城市的影响。此次税费调整,将对近期市场热度持续攀升的部分热点二线城市带来较大影响，特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市,有望在影响下楼市量价持续创出新高。相对于其它二线城市和三四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大，更易刺激购

房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然.而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说,此次调整的边际刺激作用相对有限；对三四线城市来说,鉴于之前二手房市场规模本来就小，且库存高压下二手房转让更难出手,因此此次二手房交易营业税的调整影响不大;对于一线城市来说，在最近几次调整中，已基本排除在覆盖范围之内，今年一线城市的价格上涨压力持续加大，各稳定房地产市场发展乃至稳定社会经济发展都会带来一定的挑战。

四、地方相应号召 因地制宜出台去库存

月末热点城市救市密出台，一线城市首现限购调整.月末，广州、杭州、河北纷纷出台去库存。26日,河北省印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，内容囊括及经会议到最近的税收优惠，持续推进供给侧结构性改革，支持合理住房需求.广州在召开供给侧结构改革工作会议中印发了《广东省供给侧结构性改革总体方案》，并将全省城市氛围4类，结合具体情况“一类一策”去库存，《方案》特别提出，未达到去库存目的各地结合实际取消过时性措施,指出广州市应及时调整执行住房限购的行政区域范围，这是一线城市中首个调整限购范围的城市，全力缩短库存周期。同天，杭州市官方发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》,内容涉及优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、四县市购房入户等方面,持续跟进救市步伐。

北京取消限外令，新规有助于北京高端楼宇去库存。北京市住建委发布《关于转发关于转发〈住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关的通知〉的通知》,规定自2016年2月4日起,港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的,境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的，可在本市购买一套用于自住的住房；境外机构在我市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地

产的企业除外)可在本市购买办公所需的非住宅房屋。继各省市限外令取消以来，北京也正式取消限外令，成为一线城市中率先落地的城市.虽然整体上北京房地产市场库存压力不大,但一些商用楼宇和高端住宅仍然库存较高,结构性问题比较严峻，放松对外利好北京的中高端物业，有利于改善北京房地产的结构性问题。

上海楼市调结构，加大中心城区中小户型比例.2月14日,上海市出台《上海市转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》，《通知》指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，满足部分中小户型改善需求,同时有利于现有大户型库存的去化。郊区主要为产城融合发展,刚性需求强劲，本次60％-70％的底线将进一步增加郊区中小户型房源供应，满足首置首改类需求.本次就商品住宅土地增加了中小套型占比，增加了中小型房源供给，缓解刚需产品的供求矛盾。但与此同时也可能影响100-140平米首改为主的改善型需求，中心城区或产生中高端、高端改善产品的供需错配，郊区或促使首改再改类需求得不到满足，后期可根据市场表现进行调整。

宽松仍可期,地方因地制宜出台去库存。年初，频出旨在去库存，在的号召下，各地积极响应，纷纷出台去库存。北京、上海等一线城市从供需两端出发，助力地产业缓解当前一线城市出现的供需错配等问题。同时，部分二三线城市如江西、内蒙古、山东等省市分别根据地方房地产发展特色打出去库存的“组合拳\"。例如山东省山东将鼓励收购或长期租用库存商品房作为公租房；江西省将针对农民等新市民进城购房，提出给予一定比例的购房补贴，并对地方落实责任等等。月末,杭州、广州、河北均出台不同均能体现出2016年各地去库存的决心.未来将有更多城市效仿出台或调整。

五、城市规划推广街区 制优化布局确立“时间表”

优化城市布局，给出具体“时间表”。时间表确立，十三五期间成为城市规划建设工作重要发展阶段.根据意见提出的时间表，多数任务安排均将在十三五期间完成，包括完成棚改建设、提高城市交通分担率和平均路网密度、提高城市资源回收利用率、清查违法建设等。根据时间表安排,未来五年我国城市建设将进入新的发展阶段，从原来的盲目追求规模扩张转变为集约发展，到2020年,在完成托底民生的棚改工程的同时，城市将追求更和谐宜居、富有活力、各具特色。

创新改革机制，确定棚改节点。《意见》提出住房制度改革两大方向，以为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求,意见强调到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。同时积极推进棚改货币化，棚改货币化支持存量商品房与保障房源的转换,有助于盘活存量，消化库存，对于去库存也将发挥重要作用。《意见》也提到要完善土地、财政和金融，落实税收。构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。未来创新的融资将发挥更大潜力,引进广泛社会资金投入棚改建设.

大力推广装配式建筑，相关配套产业或将迎来机遇。本次《意见》提出要发展新型建造方式，力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30％。装配式建筑实现了建筑行业产业化和建筑行业生产方式转型，是建筑产业现代化发展的趋势。通过将建筑部品部件工厂化生产,装配式施工及现场装配，能够减少建筑垃圾和扬尘污染,提升工程质量，缩短建造工期，在提高了建设效率的同时，也能够应对我国即将到来的人力资源紧缺及人工成本持续提高的难题。《意见》提出制定装配式建筑设计、施工和验收规范，未来相关法律规范、配套及标准将逐步完善。此外,国家级装配式建筑生产基地的建设，将推动装配式建筑行业规模化发展，需求的增多、规模效应的形成，必将带动制造业等相关配套行业发展.

推广城市街区式规划，增强城市宜居性。《意见》强调新建住宅要推广街区制，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，健全公共服务建设，强化绿地服务居民日常活动的功能。本次《意见》立足于建设生态型宜居城市，要求加快建设功能完备、运行高效的社会公共服务体系，强化服务职能，创新城市治理方式。未来房地产开发商将逐步将社区规划重点放在开放性设计和因地制宜的提供便捷的城市配套服务。将服务与配套作为新的发展方略，带动房地产业进入一个以服务于配套为核心的“新时代”.同时开发商应当结合城市格局，在注重宜居的生态建设的同时，创新研发出不同的特色产品.

六、展望：地方楼市去库存 组合拳仍有预期二线城市最受益 节后地方频出，二线热点城市成为主要受益端。当前市场库存压力较大,去库存仍是今年房地产重点对象.延续去年下半年的行情,春节前后去地方库存进一步推出，首付的下调和财税的放宽，除执行限购的一线城市之外,一定程度上拉动了二三线城市的内需，特别是对于部分之前房价较高和供求关系紧张的二线城市或将带来较大影响.月末,央行降准释放近7000亿元,股市楼市双双收益。在的号召下，地方城市也积极响应出台宽松.江西、内蒙古、山东、湖北、武汉等地通过鼓励农民工购房、实施税收优惠等助力库存去化，甚至杭州、南京等热点城市也出台去库存，广州也开始限购调整。从目前的市场表现来看，一线城市在本轮中虽受益范围较小，新政不可避免的影响了一线城市潜在购房者，加之中介及开发商的配合，一线城市房价迅速上涨,因此一线城市房地产或将在短期收紧.而在本轮中获益最多的二线城市目前库存总量也在下行阶段，未来或将持续受益。

2016年宽松基调基本确定,楼市去库存组合拳仍有预期。当前，国民经济稳增长任务艰巨，房地产市场尤其是三四线城市库存压力依然较大，化解房地产库存将继续成为今年房地产的焦点。围绕楼市库存问题的新一轮组合拳正在逐步打出来，已降低信贷首付比例、上调公积金存款利率、通过财政

降低税费，月末，央行再度宣度普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为楼市提供更宽松的信贷环境,并保障降首付带来的信贷需求增长.接下来，针对需求端特别是新市民阶层购房的环境有望进一步宽松，货币、税费、保障房货币化等方面会加快引领新市民阶层进入房屋消费市场，而针对供应端的企业税费调整、资金支持等也可期待。同时城市规划决定也对“十三五”期间城市规划及布局提出要求,未来房地产业将向产品更宜居、建设更专业化发展。