你真的明⽩『⼟地出让』契税怎么交？真的明⽩⼟地出让契税怎么交？ 来⾃⼗⼀⽽税 00:00 08:08⽂ | 契税⼩哥 主播 | ⼩安⼗⼀⽽税邀约作者契税，⼀个古⽼的税种。减税降费不涉及，当然减税也不涉及⼟地，因为都是和房地产有关的，房地产想减税，我猜：是有难度的。1 最近遇到⼀些契税的问题……⽐如：⼟地出让协议⾥交给国家的⼟地出让⾦没有拆迁补偿费，契税的计税基础要不要包括『拆迁补偿费』？还⽐如：『城市基础设施配套费』要交契税吗？再⽐如：按照允许按1/10交地价，但是可以按市场价格进⾏登记的⼟地，契税要按市场价格交？或者说，你以为按市场价格交了契税，⼟增税就可以按评估价扣除了？有⼀种要交的税，是因为缺了税源才要交的税。如今，⼤⼒减税降费，⽽地⽅财政，如果⽆以为继，怎么办？那些不应该交的税，是不是征管从严了？那些清算后应当退的⼟增税，这些年清算了吗？还是最后核定了！那些应该给的普通住宅增值不超过20%的优惠，⽴法还减免了吗？想想这些，我感觉还真的任重道远……2 有⼀种『冷』是妈妈觉得『冷』，有⼀种『拆迁补偿费』叫出让协议之外的『拆迁补偿费』有多少地⽅，在⼟地出让协议之外的拆迁补偿在收契税？真的要交？是不是可以不交？其实我感觉，要交也说的过去，不交也说的过去。要交，是因为134号⽂明确写的契税的价格是成交价格，包括了拆迁补偿费。不交，是因为『契税条例实施细则』第九条成交价格指的是⼟地、房屋权属转移合同确定的价格。有⼀种『冷』是妈妈觉得『冷』，有⼀种『拆迁补偿费』叫出让协议之外的『拆迁补偿费』。拆迁补偿费，有的地⽅在⼟地出让协议以内约定的，交给的；有的地⽅在⼟地出让协议之外，开发商和被拆迁⽅约定的。两者有没有区别？如果较真134号⽂，成交价格包括了拆迁补偿费，那就是要交。如果看实施细则，⼟地权属转移合同没有包括拆迁补偿费，不交契税。当然，有⼈会把603号⽂拿出来说事。总局对的北京的批复：对通过“招、拍、挂”程序承受国有⼟地使⽤权的，应按照⼟地成交总价款计征契税，其中的⼟地前期开发成本不得扣除。连开发成本都要交契税了，拆迁补偿费还不交？可我的理解是：在成交总价⾥⾯的⼟地前期开发成本，要交契税，不得扣除。因为批复说的是：『其中的』⼟地前期开发成本不得扣除。什么是『其中的』？哪⾥的『其中的』？应该就是指成交总价款⾥⾯包括的。所以，重点是什么是成交价格。因为，真的！全国各地的『协议出让』的『成交价格』包含的内容，都不⼀样！所以，协议出让契税的重点在于：到底是列举：⼟地出让⾦、⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费，都要交契税？还是，出让协议约定的『成交价格』⾥⾯的内容，才交契税。你认为呢？答案是哪个？说实话我也不知道。再看⼀个⽂件，662号⽂，总局对四川的批复：
根据现⾏契税规定，对纳税⼈因改变⼟地⽤途⽽签订⼟地使⽤权出让合同变更协议或者重新签订⼟地使⽤权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变⼟地⽤途应补缴的⼟地收益⾦及应补缴的其他费⽤。
如果这个⼟地，也包含了开发商对被拆迁⽅的『拆迁补偿费』，这个『拆迁补偿费』要交契税吗？
很明显，计税依据强调的是补缴给的，也就是在协议出让之内约定的，⽽不包括协议出让之外拆迁补偿。
3 『城市基础设施』和『市政建设』是两码事
『城市基础设施配套费』和『市政建设配套费』也是两码事。
『城市基础设施配套费』要不要交契税？我觉得道理是⼀样的。如果不在协议出让的价格⾥⾯，不应该交契税。
更何况『城市基础设施配套费』不是『市政建设配套费』，两者是两码事，『城市基础设施配套费』都不在134号⽂成交价格⾥⾯。
你如何认定『城市基础设施配套费』就是『市政建设配套费』？还是你认为『城市基础设施配套费』可以视同『市政建设配套费』？
4 是减免地价？还是实缴地价？契税是有区别的！
1/10的市场价格缴纳⼟地出让⾦，少交的9/10属于减免？还是总共就是交1/10，这在契税⾥是有区别的。436号⽂，总局对北京的批复：
对承受国有⼟地使⽤权所应⽀付的⼟地出让⾦，要计征契税。不得因减免⼟地出让⾦，⽽减免契税。
如果是实际就是交1/10地价，那契税就是按1/10的⼟地出让⾦作为计税依据，如果是减免9/10，那么全部都要交契税，这才是关键。
