第一部分
一 部门概述……………………...……………………………….………….1 二 组织结构图…………………...……………………………….………….1 三 部门绩效指标…………………...……………………………….……….2 第二部分
工程技术部经理岗位说明书……………………...………………………....3 工程技术部维修主管岗位说明书……………………...…………………....5 工程技术部设备主管岗位说明书……………………...…………………....7 工程技术部日班领班岗位说明书……………………...…………………....9 工程技术部夜班领班岗位说明书……………………...…………………...10 工程技术部配电室值班电工岗位说明书……………………...…………...11 工程技术部锅炉运行工岗位说明书……………………...………………...12 工程技术部暖通运行工岗位说明书……………………...………………...13 工程技术部设备维修工岗位说明书……………………...………………...14 工程技术部弱电工岗位说明书……………………...……………………...15 工程技术部土木工岗位说明书……………………...……………………...16 第三部分
第一章 工程技术部日常运营制度……………………...………………..17 一 工作管理制度…………………………………………...………..17 二 运行制度………………………………………………...………..17 三 安全运行管理…………………………………………...………..18 四 交接班制度……………………………………………...………..18 五 值班制度…………………………………………...……………..19 六 报告制度…………………………………………...……………..19 七 机房重地出入安全管理制度……………………………...……..20 八 钥匙（门禁卡）管理制度………………………...……………..20
I
九 人才管理制度…………………………………………...………..21 十 清洁卫生安全制度………………………………………...……..21 十一 工具管理制度………………………………………...………..21 十二 能源管理制度…………………………………………...……..22 十三 事故分析报告制度………………………………………...…..22 十四 工程部意外和突发事件处理制度……………………………..22 第二章 工程技术部设施、设备运行制度…………...……………….…..23 一 工程部设备安全操作规程………………………...……….……..23 二 机房管理制度……………………………………...………….…..30 三 设备档案资料管理工作制度…………………………...…….…..31 四 给排水巡视标准……………………………………...……...……32 五 电工工作管理制度………………………………...………….…..32 六 电动工具使用制度……………………………………...…….…..33 七 机械工具使用制度……………………………………...………...33 八 电气焊工安全操作制度…………………………………...….…..34 九 危险易燃品管理制度……………………………………...……...34 十 物资、材料库管理制度……………………...…………………...35 十一 弱电班组管理制度……………………………...……………...36 十二 楼宇自控系统操作检修制度……………………….…………..36 十三 电梯安全操作规章制度……………………………...……..…..36 十四 电梯维护保养制度………………………………...………..…..38 十五 高低压配电室管理制度……………………………...……..…..38 十六 高低压配电室巡视检查制度…………………...…………..…..39 十七 高低压安全操作规章制度……………………………...…..…..40 十八 高低压配电室安全保卫制度…………………...…………..…..41 十九 高低压配电设备操作保养制度……..…..……...…………..…..41 二十 消防泵房维护保养制度……………………...………………....43 二十一 水泵房设备管理制度……………………………...………....43 二十二 污水泵检查管理制度……………………...………………....44
二十三 中央空调冷冻机组管理制度………………...……………....44
II
二十四 中央空调班组巡检制度…………………………...…..…....45 二十五 中央空调冷冻组安全操作规章制度……………….......…..45 二十六 锅炉房管理制度…………………………...………………..45 二十七 锅炉房交接班制度……………………………...…………..46 二十八 锅炉房巡视检查制度………………………………...……..46 二十九 锅炉设备维修保养制度……………………………...……..46 三十 锅炉运行记录制度……………………...……………………..47 三十一 天然气调压站及表房巡视制度………………...…………..47 三十二 天然气调压站及表房维护保养制度………………...……..48 第三章 工程技术部设备维保条例…………...……………………….…..48 一 供电系统中变配电设备的维修保养………….......……….……..48 二 电梯的维护与保养…………………...……………………….…..49 三 空调系统的维修和保养…………………………...………….…..49 四 空调制冷系统的维护与保养………………………...…….……..49 五 空调水管系统的维护与保养………………………...……...……51 六 消防系统的设备维护与保养……………………...………….…..51 七 锅炉设备运行与保养……………………………...………….…..53
III
工程部工作手册
一 部门概述
工程技术部是京粮广场商管中心所辖职能部门之一，部门的管理需要的科学性和严密性，除了因为它本身的技术特点之外，还因为它的工作直接或间接地与客户需求联系在一起。客户来到京粮广场消费、娱乐的质量，很大程度上是依赖了完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，整个项目的经营就没有了后盾。工程部管辖范围如下：
1、负责辖区范围内电力系统、空调系统、给排水系统、锅炉、电梯、弱电系统、LED系统的运行管理和维修、保养。
2、负责辖区范围内所有物业的土建、装饰设施的维修、保养。
3、负责辖区范围内的完善改造，设备更新的小项增加和改造工程施工及管理。 4、对业主、租户提供有偿服务。 5、工程外委合作项目的监督与管理。 6、负责设施、设备的资料、档案管理。 7、完成上级指派的其他工作。
二 组织结构图
部门经理 综合维修主管 设备主管 电梯 弱电及LED 综合维修 高压配电 消防 通风空调 给排水 锅炉及其他
1
三 部门绩效指标
2
工程技术部经理岗位说明书
报告上级：商管中心运营总监
督导下级：综合维修主管、设备主管、各专业领班及员工
岗位职责：
1、负责部门人员管理及工作安排，保证所负责项目的工程设备设施正常运转和使用功能；
2、负责制订部门制度、操作规程和要求，并监督执行；确保本部门全面工作的正常运转；
3、审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施方案，并报领导批准后执行；
4、协助人事部门做好员工考核、考勤、晋升、降级等工作，制定并开展部门业务培训； 5、熟悉项目房屋结构、设备设施，掌握各类管线走向、位置，建立建全工程档案； 6、对项目所有系统经常性巡查，检查、试运行，确保（如高低压变配电房、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、停车场系统、电脑网络、电梯设施等）系统运作正常。
7、主审商户装修申请，并安排有关工程人员每天巡查一次装修商户，确保无违章装修。对装修验收签署书面意见，对装修材料予以建档管理。
8、参加工程外判工作的谈判、评审，督导检查执行情况； 9、主持部门工作例会，安排督导各专业人员的日常工作，
10、对于危险作业，对员工指导，督促采取有效安全措施，防止工伤事故，坚持安全作业。
11、会同其他部门每月对项目的消防、安全进行检查，并提出整改意见，检查直至合格。 12、做好与其他部门及政府行政机构的协调工作；遵守政府各职能部门的相关规定，确保项目所有房屋、专业设备符合规定和法律要求，
13、定期接受检查、测试和保养；
14、负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品；
15、督导本部门员工严格执行公司的各种规章制度和体系文件； 16、完成上级领导交办的其他工作。
3
工作标准：
1、坚决贯彻执行上级领导的指示，切实落实岗位责任制。
2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，保障所辖设备的安全运行与装修设施的完好。
3、制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。
4、深入现场掌握人员和设备状况，坚持定期作如下检查：
（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因及时采取节能措施。 （2）审阅各系统运行检测技术数据，发现偏差，及时修正。
（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。 （4）现场巡查重点设备运行技术状况发现隐患，立即与有关主管及时组织力量消除，发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。
（5）现场巡查重点设备维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。
（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。 5、审定下属工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。
6、组织制定设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
7、根据营业要求与科技发展状况经常征询其他部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造使设施、设备运转更趋合理。
4、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德，服务意识教育，培养员工责任感。
5、编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部人员培养成为高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。
任职要求：
男性，年龄30岁以上，身体健康，具有工民建、电气类大专以上学历，持有工程师本或物业经理上岗证，具有物业工程管理工作经验；对现代化物业如办公楼、商场的空调、给排水和强弱电等方面的知识有较全面的了解；具有做事认真，脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作作风，为人正直，善于协调人际关系。
4
工程技术部综合维修主管岗位说明书
报告上级：工程技术部经理
督导下级：高压值班、设备维修、强弱电维修、所辖专业领班
岗位职责：
1、在经理的领导下全面负责广场强弱电、高压配电、电梯及土、木、油、瓦等工作的管理、运行、维修工作；熟悉掌握管理设备的性能，确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯系统的正常运行，重点做好变配电设备的管理，确保变配电设备正常运行，确保电力系统24小时正常运行；
2、负责制定电气设备运行操作，维修保养，设备检测的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修；
3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及员工手册，确保设备及人员不发生安全事故，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作；
4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；
4、协助工程部经理做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装修等工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作；
5、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部经理提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收；
6、完成上级领导交办的其他工作。
工作标准：
1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.
2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部经理审定，并负责组织实施.
3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，
5
以最短的时间恢复其正常运行.
4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.
5、做好下属员工的技术培训及考核工作.
6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.
7、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对强弱电系统设备以及LED、电梯等项目进行日常维护。
8、保障高压供配电设备正常运行与日常维护，监督做好高压配电运行记录及操作票管理制度。
9、切实执行部门经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程及工作手册，
任职要求：
男性，年龄30岁以上，身体健康，具有大专以上学历，持有物业经理上岗证及高级电工资格，具有4年以上大型物业公共设施设备运行与维修管理岗位经验，具备相关的电气或机械等专业技术知识；具有组织管理能力，较强的责任心，为人正直，善于协调人际关系。
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工程技术部设备主管岗位说明书
报告上级：工程技术部经理
督导下级：暖通运行工、锅炉及给排水设备维修工、土木维修工、专业领班
岗位职责：
1、在经理的领导下全面负责广场的空调设备、锅炉设备、给排水、暖通、供水泵房等设备的管理、运行、维修等工作，熟悉掌握管理设备的性能，确保设备正常经济运行，重点做好空调系统的管理；
2、负责制定空调机组、给排水系统、消防水系统、通风系统和管道的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修；
3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及工作手册，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作；
4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；
5、协助工程部经理做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装修等工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作；
6、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部经理提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收；
7、完成上级领导交办的其他工作。
工作标准：
1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.
2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部经理审定，并负责组织实施.
3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行.
4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作
7
规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.
5、做好下属员工的技术培训及考核工作.
6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.
7、负责制定空调采暖系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗.
8、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对暖通、给排水系统设备以及精装修等项目进行日常维护。
9、切实执行部门经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程及工作手册，
任职要求：
男性，年龄30岁以上，身体健康，具有大专以上学历，持有物业经理上岗证及燃气锅炉运行资格证书，具有4年以上物业供冷供暖大型设备系统运行、维护管理工作经验；具有组织管理能力，较强的责任心，为人正直，善于协调人际关系。
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工程技术部综合日班领班岗位说明书
报告上级：综合维修主管、设备主管
督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修工、强弱电维修、综合维修工
岗位职责：
1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养工作质量和工作效率，对当班布置的工作任务坚决完成。
3、领班是带头人，是班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门主管做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。
4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按时交主管审阅。
5、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求。
6、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则， 坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工 作场地干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查 督导员工工作。
7、针对员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对员工进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。
8、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。
任职要求：
1、中专以上学历，专业技术职称,有上岗证和操作证。 2、25岁以上，身体健康,能吃苦耐劳,专业技能强。 3、3年以上物业设备维修经验,并有一定设备管理经验。 4、沟通协调能力强，具备良好的团队素质和责任心。
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工程技术部综合夜班领班岗位说明书
报告上级：设备主管、综合维修主管
督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修、强弱电维修、综合维修工
岗位职责：
1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养工作质量和工作效率，对当班布置的工作任务坚决完成。
3、领班是带头人，是班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门主管做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。
4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按时交主管审阅。
5、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求。
6、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则， 坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工 作场地干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查 督导员工工作。
7、针对员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对员工进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。
8、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。
任职要求：
1、中专以上学历，专业技术职称，有上岗证和操作证. 2、25岁以上，身体健康,能吃苦耐劳，专业技能强，能上夜班. 3、3年以上物业设备维修经验，并有一定设备管理经验. 4、沟通协调能力强，具备良好的团队素质和责任心.
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工程技术部配电室值班电工岗位说明书
报告上级：综合维修主管、设备主管、专业领班 督导下级：无
岗位职责：
1、负责京粮广场内变配电房、生活水泵房、等设备设施维修保养任务及卫生清洁工作，保障饭店一切用电供水设备正常使用。
2、努力学习技术，熟练掌握广场供电方式、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能和实际操作.持证上岗，严格按照操作规范执行.
3、 坚守岗位，按时巡视供电供水设备，密切监视各控制屏的工作状况，正确抄录各项数据并填好报表。
4、发生事故时，应保持冷静的头脑，按操作规程及时排除故障，并及时向上级领导汇报。
5、认真执行交接班制度，保持良好的工作作风，善于发现设备隐患，消灭隐患。
任职要求：
1、电工等级证,高压安全操作证. 2、25岁以上,身体健康,视力良好.
3、三年以上高压运行经验,供电局专业培训者优先.
4、沟通协调能力强，具备良好的团队素质,思路清淅,反应敏捷.
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工程技术部锅炉运行工岗位说明书
报告上级：综合维修主管、设备主管、专业领班 督导下级：无
岗位职责：
1、负责广场内锅炉房系统及设备运行、 维修保养、水质检测及场地卫生等工作，并持证上岗。
2、严格执行锅炉安全操作规程，以及各种规章制度，认真操作，正确填写运行记录表。 3、必须掌握设备运行的技术状况，不断学习，努力提高自己的业务水平。既保证设备正常合理运行，又能节能降耗作。
4、认真执行水质管理制度，定时进行水质化验分析，保证锅炉的给水、炉水符合国家的标准，降低能源消耗，并做好相关的记录。
5、当班人员必须严格遵守劳动纪律，坚守岗位（不脱岗、不串岗），不允许做与工作无关的事情,认真执行交接班制度。
6、服从上级指挥，不得擅自开机，危害锅炉安全运行的违章指挥等，应有权拒绝执行。 7、认真定时检查设备运行情况，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作，遇到突发事故，保持冷静头脑，按操作规范进行操作并及时上报领导。
8、要有超前意识，良好作风，善于发现设备隐患，把事故消灭在源头。
任职要求：
1、锅炉运行安全操作证,水质化验证和相关空调制冷等证. 2、25--35岁身体健康.有良好的生活习惯. 3、三年以上锅炉运行经验,从事燃气锅炉者优先.
4、沟通协调能力强，具备良好的团队素质,思路清淅,反应敏捷.
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工程技术部暖通运行工岗位说明书
报告上级：综合维修主管、设备主管、专业领班 督导下级：无
岗位职责：
1、负责广场中央冷水机组等设备运行，积极配合维修工做好设备维护保养工作。 2、必须按巡检制度根据外界天气变化及时进行空调工况调节，
努力使空调区域的温度、相对温湿度符合规定的数值范围；严格检测冷水机组水质符合规范要求，并按运行记录表做好记录。
3、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告值班领班或专业主管，发生紧急故障，应立即停机，报告值班领班或专业主管，组织力量及时处理。
4、按保养规程做好机房内分管设备、阀门、管道、水泵日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态，防止跑、冒、滴、漏现象存在。
5、设备开、停必须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修停台通知后，应立即挂检修牌，若因没有挂上牌造成事故，追究当班责任。
6、当班人员必须对所有运行记录表检查并签名，除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备开、停时间，停台修理原因和停台开始及恢复正常状态时间。每天向领班或专业主管上报运行情况并累计当天设备运行台时。
7、当班人员必须严守岗位责任，服从指挥，不得擅自开机，严守操作规程，不得擅自离守，上班不准打嗑睡和干与工作无关的事情。
8、做好水质检测的器具、药品使用保管工作。
9、严格按照设备操作规范进行操作，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作。
任职要求：
1、空调安全操作证，电工上岗证。 2、25岁以上,身体健康,视力良好。
3、三年以上中央空调运行经验,会楼宇自控者优先。
4、沟通协调能力强，具备良好的团队素质,思路清淅,反应敏捷。
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工程技术部设备维修工岗位说明书
报告上级：综合维修主管、设备主管、专业领班 督导下级：无
岗位职责：
1、负责广场的配套设施设备维修保养工作，确保设备的正常运行。
2、严格遵守京粮广场的规章制度，按照《工作手册》的规定规范自己的行为，上班时间不脱岗、不串岗、不做与工作无关的私事。
3、认真钻研业务，不断提高技术水平，适应不断发展的行业需要。
4、处理故障要及时快捷,不能及时处理的要反馈到使用部门和部门领导，并与使用部门解释原因让部门组织力量维修。
5、要有超前的意识，时时检查各个配电间、管道间、空调机房、污水泵等运行情况，善于发现隐患，以便及时处理。
6、在公共场所维修时，不要大声喧哗，确保质量，提高速度，完工后场所要及时清理干净，收好工具及时撤离。
7、服从上级领导安排调配，做好每日维修记录，下班时汇总于设备运行主管审阅。
任职要求：
1、有专业等级证和上岗证,电工证等. 2、20岁以上,身体健康.能吃苦求上进
3、二年以上工程工作经验和相关安全基础知识. 4、1年以上物业设备维修经验,并有一定设备管理经验.
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工程技术部弱电工岗位说明书
报告上级：综合维修主管、设备主管、专业领班 督导下级：无
岗位职责：
1、负责广场建筑内电话系统、电视系统、监控、楼宇自控、消防系统、LED系统等运行维修保养工作。
2、热爱本职工作，对工作认真负责、任劳任怨、认真钻研业务、精益求精、严格遵守系统、设备操作规程，熟练掌握所管辖系统设备的原理及实际操作与维修。
3、遇到大型会议或活动时，协助其他部门做好音响、影像等技术维护工作。 4、非工作需要不准进入公共场所逗留走动，因工作所需直接对客服务时要热情礼貌，工作完成后收好工具并及时清理干净场所和设备.
5、非工作需要严禁私自动用公司设备，私自更改或改设备的程序。
操作维护主要系统设备要登记姓名、时间、内容.修改或改变系统运行方式必须经主管及部门领导同意，完成后需认真填写修改单,经主管、经理审阅后存档。
6、认真做好交接班场地卫生设备保管保养工作。服从上级领导管理.
任职要求：
1、中专以上学历，有电工证和弱电上岗证。. 2、18周岁以上,身体健康,五官端正.
3、二年以上物业弱电运行经验,熟悉计算机操作者优先. 4、沟通协调能力强，具备良好的团队素质,有不断上进心
工程技术部土木工岗位说明书
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报告上级：综合维修主管、设备主管、专业领班 督导下级：无
岗位职责：
1、负责广场所有土建、木质、油漆等装饰装修的维护工作，按各部门改造新增项目的方案施工工作。
2、认真学习，钻研业务技能，熟悉各种材料的性能、使用的方法、施工技巧,保障施工和维修的效果与广场总体格调相一致。
3、爱护工具，节约材料，做好材料的领用、保管、耗材登记及汇报工作。
4、保持场地卫生，材料物品堆放整齐，不得私自动用材料制作或工作任务无关的物品。 5、工作场地严禁吸烟，做好安全防火工作，做到不返工，保质保量完成任务。 6 专业工作没有任务时,服从上级安排其它力所能及的工作,努力学习其它专业,使自已一专多能,适应广场项目的不断发展.
任职要求：
1、中专以上学历,有上岗证. 2、25周岁以上,身体健康,能吃耐劳.
3、三年以上土木,油漆装修经验,有综合维修能力强者优先. 4、沟通协调能力强，具备良好的团队素质,工作细心认真.
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工程技术部管理制度
第一章 工程技术部日常运营制度
一、工作管理制度
1 上班时间不得看与本业务无关的书藉。 2 上班时间不得睡岗。 3 上班期间不准洗澡。 4 上班期间严禁干私活。
5 不准在设备楼内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。 6 下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。 7 不准迟到、早退。 8 不准在设备楼内吃零食。
9 上班时间坚守岗位，不得闲逛商业区。
10上班必须提前到岗，工装穿戴整齐，不得穿便服。 11 要积极参加工程部、公司组织的各种活动。 12 严格遵守《工作手册》规定的各项制度。 二、运行制度
1 运行人员要明确自己的职责，运行中遇到自己不能解决或没有把握的问题不要瞒而 不报。
2 运行人员要有责任心，不要为了抄表而抄表，要随时注意设备的运行情况，发现问题及时解决，及时汇报。
3 运行值班人员除了正常出检外，还要接收电话（特别是中班），把情况及时反映给维修人员。
4 运行人员记录表数要做到准确无误，不允许伪造数字。
5 运行人员注意班次的交接，对需要传达的内容和需要注意的问题记录在运行记录本上，接班人员接班时要注意看运行记录本。
6 运行记录本要记录清楚，字迹要工整，不得随便乱涂、乱写、乱撕。记录本
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要摆放整齐，保持桌面清洁，运行记录表要整齐地挂在墙上，不得乱放。
7 运行人员要注意物品的交接，哪个班次丢失，哪个班次负责。
8 运行记录表快用完时要及时领取，月底把一个月的记录表经主管签字后上交至文员处。
9 运行人员吃饭时要有人替岗，不得擅自离岗 三、安全运行管理
1.根据劳动监察部门的有关规定，对电工、司炉工、电（气）焊工等特殊工种工人进 行技术考核，持证上岗。
2.各班组应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。 3.制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
4.加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，主管或经理应亲自到场。 5.对变电所、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。
6.对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。
7.易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。 8.主要机房如变电所、锅炉房、冷冻机房、应设警戒牌，严重非工作人员入内。 9.水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层，配电房等均应上锁，钥匙由专人保管。
10.木工作业场地严禁吸烟，并每天清除木屑。 11.对员工进行紧急及消防知识的教育和考核。 12.建立事故处理制度。
13.对外单位施工人员进行安全教育，签订安全协议书。在施工中进行检查监督，避免事故发生。
14.对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。 15避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲是漆。
16.对各配备设施的接地设施，要定期检查保养，其接地电阻值应符合规范要求。 17.进行电（气）焊必须取得动火证。 四、交接班制度
1、接班人员按时到达岗位，做好接班准备工作。
（1）查看上一班记录，听取上一班值班人员运行情况介绍。
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（2）检查仪表工具，并在交班记录表上签名。 （3）检查设备运行情况。 2、下列情况不得交接班： （1）上一班运行情况未交待清楚。
（2）接班人未到要有部门负责人同意指定合适的代值班人时。
（3）接班人员有醉酒现象或其它神态不清不得交接班，必须找到顶班人。 （4）设备故障影响运行或影响营业时。 五、值班制度
1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定时巡视设备运行记录。 2、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，及时发现和处理隐患。 3、值班人员接到维修报告时，应及时通知有关人员前往修理。 4、发现设备故障，当班人无法处理时应报告有关领导组织人员处理。
5、早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房部应有人值班（机房一人值班，应通知值工班人员关注）。
6、值班人员因特殊情况需要调班，必须事先前报请部门有关领导，同意安排人员，原则上值班人员与值班人员对调。
六、报告制度
（一）下列情况报告主管或领班： 1、主要设备非正常操作的开停。 2、主要设备除正常操作外的调整。 3、设备发生故障或停台检修。 4、零部件改造、代换或加工修理。 5、运行人员短时间离岗位。 6、维修人员工作去向。 7、与外班组联系。
（二）下列情况必须报告主管或有关领导： 1、重点设备除正常操作外的调整。 2、采用新的运行方式。
3、主要设备发生故障或停台检修。 4、重要零件改造、代换或加工修理。
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5、系统故障及检修。 6、领用工具、备件、材料。 7、加班、换班、补休、病假。 8、外协联系。
（三）下列情况必须报告经理： 1、重点设备发生故障或停台检修。 2、影响营业设备故障或施工。 3、系统运行方式较大改变。 4、重点设备主要零部件改换。 5、系统及设备技术改造或移位安排。 6、系统及设备增改工程及外协施工。
7、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。 8、主管或领班病假、事假、补休、换班。 七、机房重地出入安全管理制度
适用于：变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房
1、未经工程部领导批准，外来人员（包括参观学习、施工等人员）禁止进入变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房等重要场所。
2、经工程部领导批准进入的人员必须办登记手续，由主管及值班人员负责执行。 3、禁止本物业无关人员进入上述重要场所，如因工作需要进入时，必须征得工程部负责人同意，并自觉接受检查，严禁带火种或易燃物品进入机房。
八、钥匙（门禁卡）管理制度
1、工程部所有钥匙（门禁卡）统一由专人办理登记、分配或更换手续，由各班组保管使用。
2、工程部建立钥匙（门禁卡）发放登记档案，将钥匙（门禁卡）发出、更换日期、使用地点、数量\\领取者姓名、所属部门及领取原因等，逐项登记，并由登记人、领取人同时签字。
3、钥匙（门禁卡）丢失，所需钥匙（门禁卡）班组领班应填写配制钥匙（门禁卡）单，经工程部经理批准后，到管理人员领取备用钥匙后（门禁卡）配制。配好后，将原钥匙还给管理人员，并由管理人员做好记录，并告诉部门经理
5、凡属保安部配发的钥匙（门禁卡），如已损坏不能使用，或其他原因需报废必须由
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部门经理开具证明并将钥匙（门禁卡）一并交回保安部更换。
6、全店各部门、岗位凡涉及到钱款、货物、设备、存放的大门钥匙、柜门钥匙（保险柜钥匙除外），每天营业结束后，必须将钥匙交保安部保管，不得私自携带外出或回家。各部门指定专人每天取、还钥匙，并进行登记。 九、人才管理制度
1 主管必须具备较高的专业技术知识，并能组织员工解决设备维修和运行问题。 2 班组长、不仅要熟悉掌握所属工种的技能和熟悉该工种涉及的饭店设施，而且应具备一定的责任心和组织能力，以带领本组员工开展日常工作。
3 工程部员工队伍相对稳定，领导应关心员工的工作、学习、生活，使员工热爱本职工作。
4 提供员工学习技术的机会，提高他们的技术、技能和一专多能。 5 员工的年龄及技术导致形成梯队，使员工队伍后继有人。 十、清洁卫生安全制度
1 各班需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房和设备的干净、整洁。 2 工作完成后须立即作好现场清扫工作。
3 卫生包干区地面不得有积水、杂物、不准随地乱丢杂物、烟头。
4 机房、操作间、值班室内工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不要乱放。 5 每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，清洗用的柴油、废油等及时倒回规定地方。
6 员工要在更衣室内更衣，严禁不穿工作服上班。
7 员工工作服要穿戴整齐，佩带工号牌，仪容整洁，要遵守行为规范中的有关规定。
8 规定的清洁卫生制度，在交接班工作中（或上、下班时）进行互相监督，检查。
9 各岗位人员都要按章操作，杜绝事故的发生。 10 按规定配置灭火器材，并会正确使用。
11 各机房、仓库、变电所严禁无关人员进入，特殊情况需经领导批准。 12 下班后应关闭电源开关，锁好门窗后方可离去。 十一、工具管理制度
1 仓库保管负责建立个人工具台帐，记载各工种工具申领、换发、损坏、遗失等情况。
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2 各班组的公共工具列入领班的个人工具台帐中，由主管负责保管。 3 工程部公用工具由仓库负责保管，随用随借，当天归还，严格执行借用归还手续，若有损坏和遗失，填写申报表，视原价赔偿。
4 外单位、外部门借用工程部、班组公用工具，需经部门经理同意，方可借出。 5 个人工具满规定使用年限，以旧换新，如有遗失，原价赔偿；如损坏，由部门核
实处理后，重新领取。
十二、能源管理制度
商务楼的能耗主要是指天然气、电、水等的消耗量，其中大部分的耗费为电能的耗
费， 因此降低能耗首先是抓电能，其次是天然气，工程部经理需直接领导安排各种节能措施。工程部应进行每月的能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进行不同年份不同月份的耗能比较，并采取以下电能节约措施：
1 对无功功率进行补偿以提高功率因数，功率因数应控制在0.9以上。 2 对供电网络进行电流平衡调节,低压网络的电流不平衡度应小于20%。 3 空调制冷系统应根据现场环境温度,开停部分机组及控制冷却水温和水质,
以提高 制冷系统的运行效率,对于商业区等非24小时营业场所可采取提前送风,营业结束前半小时 减少送风量以节能。
4 照明节电要求光源,灯具的高效节能,还应对照明场所进行合理照度设计和
控制。
5 对各部门负责人员进行节能知识培训，加强员工合理使用空调，照明灯具
等以节约能源的节能意识。
十三、事故分析报告制度
1、事故发生后，所在班组及有关人员应立即将事故过程记录在案，上交部门负责人。 2、部门负责人根据事故记录内容 进行审核并上报公司领导。然后招集有关部门和技术人员进行事故分析。
3、通过分析找出造成事故的原因及责任人。 4、人为事故，根据公司规章制度给予处罚。
5、技术或设备本身的原因造成的事故，应找出根原并进行维修或技术改造。 6、事故发生后应尽快组织人员抢修，确保正常营业。
7、对事故造成的损失及事故分析结果，责任部门或责任人写出书面报告上交上级领导，并入档案。
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十四、工程部意外和突发事件处理制度
1、设备一旦发生事故，影响到客人的正常活动时，必须马上启用备用应急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。
2、有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。一些重大的事故部门领导要立即汇报分管上级领导和总经理，共同解决。
3、对於事故的责任者，要查明原因，根据规定视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。如果已 触犯法律，则按国家法律程序处理。
4、事故的事后处理要做到四不放过： （1）事故原因不查清不放过； （2）缺乏切实有效的防范措施不放过； （3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过； （4）事故责任人和员工未受到教育不放过。 5、事故报告详细填写，作为案例分析，备案以查。
第二章 工程技术部设施、设备运行制度
一、工程部设备安全操作规程 （一）电工安全操作规程
1、认真执行操作制度，停电检修制度。
2、清洁维护电机及附属设备时，必须切断电机功能开关，工作完毕后恢复正常。 3、摇测或检测电容、电缆前后应充分放电。 4、事故处理。
（1）变压器警告信号动作时应及时查明原因，并马上报告上级主管或经理。 （2）低压总开关跳闸时，应先把开关拉开，检查无异常，试送总开关，再试送各分开关。
（3）停电拉闸操作，必须按照由低压到高压，由分开关到总开关顺序进行，送电合闸的顺序与此相反，严防带负荷拉刀闸。
（4）操作前应该对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项做一个记号“√”，全部操作完毕后进行复查，并校对结线图。
（5）电动合开关时应注意电流表的变化。
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（6）维修工作过程中，必须严格按照国家和云南地区有关操作和安全技术方面的规定执行操作。
（7）厨房等潮湿场地或上下夹层工作时，都要先切断电源，不能停电时，必须有二人在场一起工作。
（8）停电检修时，应悬挂标志牌，以免发生危险。 （9）上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时应系好安全带。 （10）清扫配电箱时所使用漆刷的金属部分必须用胶布包扎。
（11）需要氧、电焊配合工作时，应认真做好防火工作，办好动火证手续，事后认真检查。
（12）线路拆除时，应包扎好线头。
（13）开合开关时，尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时，人体不应正对开关。
（14）采用接零操作装置，任何机械电器设备都必须接好保护零线。绝对不得疏忽以确保安全。
（二）锅炉安全操作规程
1非锅炉房工作人员未经部门负责人允许，不得随意进入锅炉房和触动各种阀门和
附件，因公进入必须做好登记手续。
2做好运行记录，执行交接班制度，遇到处理事故不得交接班，若接班人未按时上
班，原操作人继续工作，同时通知部门或主管人员安排后方可下班。
3每天早晨接班后半小时内，检查燃气表运行情况、泊位等，抄下读数交值班长。 4每半小时巡查各控制点温度、压力、电流是否正常，每小时记录一次。
5每日检查加药箱液位，根据给水及炉水的水质情况确定加药量，当加药箱液位低于 100L时，应配制加药溶剂。
6每日夜间冲洗水位计一次，做一次低水位试验，保持水位计水位正确、清楚。 7每日夜间，从炉前、炉后排污阀各排污一次，排污前取炉水水样，根据炉水分析决定排污量。
8每周二早班做一次火焰监测试验。 （三）中央空调安全操作规程 1 制冷机运行的工作程序 （1）开启制冷机
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工作程序： ①准备工作
——检查制冷机状况，电压，油温，油位等，检查各阀门位置，并调在正常状态 ——检查，冷却水塔，水位等状况。 ——启动冷却水泵及冷却水塔。 ——启动冷冻水泵 ②开机
——启动制冷机 ③开机后检查
——检查，电压，油位油温油压的变化，检查制冷机电流，高压低压，冷冻水水温，冷却水水温等参数及机器运转状况。
工作标志：
①马达电压380——400V 油温为55——65摄氏度。
油位镜内0——50MM各报警信号无异常。 运转正常。 运转正常。
②在冷却，冷冻水泵起动四分钟之后，水流指示正常。
③高压9.8kg/平方米低压在出水温度７摄氏度时为２.1—2.5公斤/平方米,油压8.0—11.0公斤/平方米,油温45-60摄氏度,油位应在视镜上部60-160mm. （2）清洗冷却塔 工作程序： ①清洗前准备 ——停风机。 ——关闭进，出水阀。 ②清洗
——打开排水阀排水，同时用刷子刷洗凉水塔，水放完后再用清水冲洗。 ③拆洗过滤网
——将过滤网拆下刷洗干净后再装上。 ④补水加药
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——关闭排水阀，用补水阀补水。 ——加化学药剂。 工作标志： ①可靠，全关。
②无渍垢，无青苔。 ③滤孔干净无堵塞。
④浮球工作正常，水位不溢出凉水塔，浓度正常。 2 空调运行的工作程序 （1）开停风机机组 工作程序： ①检查设备
——用手转动叶轮，轻松，平稳。 ——检查皮带是否有断裂，松紧是否适中。 ——电压表指示灯是否正常。 ——风叶应在关小或关闭位置。 ②启动按钮，开启机组，检查调校 ——开启电源开关，指示灯应亮（绿色）。 ——电源电压应在正常值内。 ——启动电机开关正常，无异常。
——调整风叶挡板，逐步开大，正常为止，无擦壳现象。 ——电流表压应在正常值内，一切正常，锁好机房门，确保安全。 ③关闭按钮，停机组电源
——关闭电机开关，电流表压应回零位。 ——关闭电源开关，指示灯（黄灯亮） ——减少风叶至关闭风叶挡板。 ——检查皮带油位，润滑油是否正常。 ——清扫机房卫生，确保无异常现象，锁好门。 工作标志： ①完好。
②正常，无打火现象。风叶挡板开启灵活。
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③平稳，安全，卫生，清洁。 （2）测量和调整空调区域温度 工作程序： ①区域检查，测量
——检查区域温控器是否有漏气现象，是否在规定值内，及时交换或调整。 ——用摇表不停转动，不得低于10圈次。 ——测量范围不得低于两个点面。 ——观察温度表（摇表）变化情况。 ②机房检查调整
——检查冷热盘管及过滤网清洁度，及时清除。 ——检查调节阀，调整进出口风量。 ——检查气动阀，调整进出水阀门。 ——必要时，调节风机皮带松紧度。 ③返回区域，测量
——根据高速调整情况，即时返回所测量区域进行测量，至摇表温度符合标准。（不低于区域内两个点面两次）。
工作标志： ①区域温度准确。 ②符合要求。 ③指数标准。
3 空调制冷设备维修的工作程序 （1）水泵维修的内容 工作程序： ①判断故障
——用仪表检测或耳听，目视的方法分析判断故障出在哪里。 ②换机械密封
——打开上泵壳，取下损坏的机械密封，把新的机械密封装上，调整结合面，再装上泵壳。
③加填料
——把盘根按照主轴的周长量好尺寸，用剪刀截断，逐个加进压紧，最后装上
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压盖，调紧松紧度。
④试机
——通知运行工到现场，接通电源，启动水泵，带上负荷，检查有无异常情况。 工作标志： ①快速准确。 ②密封严实，不漏水。 ③松紧适度，不发烫，不进气。 ④正常运转。
（2）空调机组保养的内容 ①更换电机轴承
——用工具把旧轴承取下，将轴和轴承檫干净涂上黄油，再进行安装。 ②检查风机叶轮
——首先用刷子把叶子上的灰尘刷掉，然后检查叶轮有无偏重现想象 ③冲洗盘管
——先用清洁剂或除垢等药水浸泡，然后用高压水枪对助片逐步清洗冲刷。 ④检查风门
——用除锈剂把风门轴上的铁锈去除，打上机油，用手来回扳动使之开启灵活。 工作标志：
①轴承运转无杂音，不抖动，内外园配合适当。 ②动平衡符合要求，叶片清洁无灰垢。 ③助片之间无杂垢，盘管通风度好。 ④送风，回风，新风的风门活动自如。 （四）电梯维修的安全工作程序 1.主机保养的内容 1）工作程序 ①切断主机电源。
——和领班联系，准许后方可停梯。 ——电梯休闲状态后断开紧急开关。 ——切断分梯主电源开关。 ②检查整流子。
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——检查表面是否有碳粉及不平处。 ——清理碳粉。 ——打磨处理。 ③更换碳刷
——检查碳刷磨损情况及压力是否均匀。 ——更换磨损较多的碳刷压力。 ——调整碳刷压力。 2）工作标准 ①安全可靠。 ②整流子光洁平滑。
③保持碳刷压力均匀，接触良好。 2.检查电梯钢丝绳的内容 1）工作程序 ①停梯。
——和值班室联系，准许后方可停梯。 ——打开厅门 ——急停开关断电。 ——快车转慢车。
②测量。 ——从基站1/3处用专用工具检测，一人站在高度约1米处。 ③调整
——根据国家标准和检测数据给予调整。 ——对误差较大进行调整。 ——收紧并调整正常。 ——急停开关接通前细查各项。 ——慢车转快车 ④恢复正常运行
——关厅门恢复正常运行。 ——通报值班长，电梯投入运行 2）工作标准
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①安全可靠，使电梯处于检修状况。 ②确立标准位置。
③使其钢丝绳受力一致，达到规定标准。 ④电梯运转平稳。 3.电梯困人解救的内容 1）工作程序
①检查电梯内有无被困人。 ——检查警报信号。
——观察电脑故障显示NAV。 ——用电话和安全部监控室联系确认。 ②确定电梯位置。
——从电脑中查出楼层位置。
——如电脑指示不准确，用厅门钥匙开厅门寻找。 ③放出被困人
——找到实际楼层位置。 ——用厅门钥匙开厅门。
——轿厢高度不理想，上机顶转慢车操作降梯平层。
——电梯故障较大，失电情况下，执行人工放人程序，按操作要求执行。（必须切断总 电源）
④检查电梯，恢复正常运行
——检查电梯有无故障，如有则进行修复。 ——恢复正常运行。
——通报值班室，电梯投入运行 2）工作标准 ①快速，准确。 ②准确，快速。 ③快速，安全。 ④诊断准确。
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二、机房管理制度
物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房、生活水箱间等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。 各个别机房的技术管理与运行，可参阅本手册的有关章节，已作详细介绍。这里再重申各机房、配电室、水房等的安全防火管理规定：
1．真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。
2．严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。
3．配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。
4．机房和操作间严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。
5．各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。
6．爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。 7．凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。
三、设备档案资料管理工作制度
1）工作程序
①设备技术档案管理。
——所有设备建档均分类、分部门建立设备档案。内容包括：设备名称，出厂合格证， 检验单，安装质量检验单，试车记录，设备性能记录，设备维修记录，故障报告，检查记录， 维修保养记录，改进安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时 间归档，编号。
②设备卡片
——设备卡片执行分级管理制度。卡片按设备种类登记编号，内容填写准确，清楚。将
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编号及内容固定在设备明显处。工程部建立设备台帐表，每年进行一次清点核对。 ③设备图表
——设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给、排水系统分布图，供电线 路图，热水、冷水与压缩空气管道图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装与特殊加工 图等。这些图表有的挂置，有的存放，均分类编号，归档管理。
2）工作标准
①便于查找。
②帐，物，卡相符。
③设备图表由工程部统一保管。 四、给排水巡视标准 1、检查供水压力
（1） 检查压力表有无损坏； （2） 检查压力表读数是否正常。 2、检查水泵工作状态 （1） 轴承温度是否正常； （2） 机体有无振动及异常响声；
（3） 联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象； （4） 润滑油是否足够，油封是否完好。 3、检查主要阀门情况 （1） 阀门表面有无锈蚀； （2） 阀门开关位置是否正常； （3） 电磁阀工作状态是否正常； （4） 阀门连接、阀体有无漏水现象。 4、检查水箱卫生状况
（1） 定期打开排污阀，排除底部沉淀物； （2） 检查有无漂浮物、寄生物；
（3） 如发现问题，及时通知有关部门并采取解决措施。 5、水质化验
（1） 每天进行水质化验；
（2） 如发现问题，及时通知有关部门并采取解决措施。
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6、填写巡检记录
填写巡检记录、整理存档。
五、电工工作管理制度
1、配电室由维修电工负责管理，配电室必须有专人值班，并做好值班记录。 2、维修电工必须持有正式电工等级证书。
3、因维修用电设备需要拉闸断电时，必须有专人看护或将房门锁好。 4、当配电设备发生故障时，维修工必须按照操作程序操作。
5、电工在各种电器维修、线路检修过程中，必须有另外一名电工辅助工作，不准单
独作业。
6、电工在进行维修作业时，必须穿绝缘鞋、带绝缘手套，以免发生意外事故。 7、配电室内不准存放与电工工作无关的各种物品。
8、值班人员外出维修或有事暂离开配电室时，必须将门锁好并向主管汇报。 9、维修电工必须严格执行巡视制度，对各个部位逐一进行检查，检修部位必须有各部门的签字，解决不了的应立即上报有关领导。
10、维修电工每日必须做巡查记录，详细记录一天的工作情况，并提出疑难问题的处理办法。
11、维修工、电工应定期安排各种设备的维修和保养。 12、配电室谢绝任何与工作无关的人员入内。 六、电动工具使用制度
1、电动工具从库房领出必须实行登记，并注明领用时间、型号、及用途，并检查电动工具是否完好，使用是否正常。
2、使用完毕后，必须及时还库房，经检查完好齐全，注明归还时间。 3、使用人应熟悉电动工具的性能，使用方法和维护方法。 4、必须按照工具使用规范应用。 5、电动工具使用规范应用。
6、使用电动工具必须注意安全，不得违章作业，严禁超负荷使用工具。 7、节约能源，用后立即关闭。
8、做好电动工具保养工作，并保持设备清洁卫生。 9、损坏工具、丢失工具应照价赔偿。 七、机械工具使用制度
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1、工具从库房领出必须实行登记，并注明时间、型号、及用途，并检查工具是否完全、完好。
2、应熟悉机械工具受力度及其性能、使用方法。 3、使用时严禁乱丢、乱放。 4、严禁使用外力打工具 5、不得超过其性能使用工具。 6、按其工具操作规范操作。 7、损坏工具需照价赔偿。
8、使用完毕后必须及时归还库房，经检查齐全、完好后注明归还时间。
八、电气焊工安全操作制度
1、电焊机外壳必须良好接地，其电源的装拆应由专业电工进行。焊机的一次侧接线端应有保护盖，作业现场应根据具体情况做好防雨、防潮、防晒的措施，电源和焊把线应架空。
2、焊接和配合人员应穿戴好绝缘鞋和手套等个人防护用品后进行。在潮湿场所应站在干燥的木板上操作，根据具体情况做好防触电、高空坠落、中毒和火灾事故的措施。
3、焊机要设单独的电焊二次漏电保护开关，开关应放在防雨闸箱内，焊机电源线不能超过5米。拉闸时应戴手套侧向操作，焊接现场10米内不得堆放氧气瓶、乙炔瓶、木材等易燃易爆物品。
4、焊钳及把线必须绝缘良好，连接牢固，更换焊条应戴手套进行，现场应配备灭火器。
5、严禁在带压力的窗口和管道上施焊，焊接带电的设备必须切断电源。 6、高空焊接作业时应佩戴安全带，在焊件下方应有铁斗接焊渣。
7、焊机把线、地线禁止用钢丝绳或机电设备代替地线。应经常检查焊机的温度，如超过A级60度，B级80度时应停止工作；清除焊渣应戴好防护眼镜或面罩，防止铁渣飞溅伤人。
8、多台焊机在一起集中施焊时，焊接平台或焊件必须接地，并应有隔光板。雷雨时应停止露天作业，焊接预热工作时，应有石棉布或挡板等隔热措施。
9、施焊场地周围应清除易燃易爆物品，进行覆盖、隔离。必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经有关部门检试许可后方可施焊。
10、工作结束后应切断焊机电源，并检查操作地点确认无起火危险后方可离开。
九、危险易燃易爆品管理制度
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1．锅炉房、配电房、空调机房等要害部位，非工作人员未经批准严禁入内。 2．各种安全防护装置、照明、信号、监测仪表、警戒标记、防雷、报警装置等设备要定期检查，不得随意拆除和非法占用。
3．易燃易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品，必须分类妥善存放，严格管理，保持通风良好，并设置明显标志。仓库及易燃易爆粉尘和气体场所使用防爆灯具。
4．木刨花、实验剩余物应及时清出，放在指定地点。
5．易燃易爆，化学物品必须专人保管，保管员要详细核对产品名称、规格、牌号、质量、数量、查清危险性质。遇有包装不良、质量异变、标号不符合等情况，应及时进行安全处理。
6．忌水、忌沫、忌晒的化学危险品，不准在露天、低温、高温处存放。容器包装要密闭，完整无损。
7．易燃易爆化学危险品库房周围严禁吸烟和明火作业。库房内物品应保持一定的间距。
8、工程部仓管员定时检查， 对过期的易燃易爆物品按相关条例做好处理工作并做记录。
8．凡用玻璃容器盛装的化学危险品，必须采用木箱搬运。严防撞击、振动、摩擦、重压和倾斜。
9．进行定期和不定期的安全检查，查出隐患，要及时整改和上报。如发现不安全的紧急情况，应先停止工作，再报有关部门研究处理。
十、物资、材料库管理制度 1、物资领用
1）所有物资的领用均须凭值班领班以上管理人员签署的维修单，领料单方可领用，严禁先领后报。
2）各班组对常易耗品进行定额数量的备用，以后根据各部门确认的使用数量进行补充，对需预领的物品由值班领班开具预领用物品的规格、型号、数量清单，向材料员预领，后凭报修单确认的物品向资料员办理注销手续帐、领用手续。
3）所有领用的物品，由各班组保管，如有人为损坏或遗失,由各班组照价赔偿。 4）员工领用工具自然损耗，节能灯，电池等和公司规定须回收的物品领用时应以旧换新。
2、公用工具的管理与借用
1）除员工配备的必要工具外，其余大型工具和电动工具均由仓库保管。
2）员工使用工具，开工具借用单向仓库领用，借用后应在下班清理干净后归还仓库，
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不得无故拖延，遇有故障应及进行修理和上报。
对于借用的工具归还时要做好交接清点，卫生清理工作，用完工具要放回单位，摆放整齐。
十一、弱电班组管理制度
1、严格遵守广场和部门各项管理规章制度，自觉维护公司形象和权益。 2、严格执行安全操作及设备保养规程，保证维修质量，按时完成任务。 3、所辖弱电设备均建立技术档案，按设备种类、时间顺序存放。 4、建立弱电各系统，各机房巡检制度，定时检查设备运行情况。 5、合理安排控制使用易耗材料并按程序及时申购。
6、加强重要机房（中控机房、电话机房、弱电间等）出入管理制度，严禁非工程人员入内做好要，机房卫生清洁
十二、楼宇自控系统操作检修制度
1、严格执行设备安全规范操作，非指定人员或专业人员不得使用。 2、未经部门许可任何人不得修改已保存文件，否则将严肃处理。 3、设备主机始终处于开机状态，并使用不间断电源（UPS系统）供电。 4、各机房集控箱处于不间断状态，保证设备传输畅通及时传控。
5、设备系统出现软硬件故障，由专业人员或指定人员进行维修，若无法及时修复，应立即转为手动控制，保障饭店正常营业。
6、严禁在设备主机电脑上安装下栽游戏软件或非系统使用相关工作，防止病毒侵入，破坏文件。
7、设备系统对饭店内公区照明、空调及重要设备进行监控，其设定时间根据营业时间，季节变化等因素设置的。
8、楼宇自控系统应保有一定冗余量，以备开设空间，保持设备先进性。 9、监控巡视巡查制度，定期检查系统运行情况、并作详细记录由负责人去。 十三、电梯安全操作规章制度 乘客须知
电梯作为运送乘客的运输工具，具有一定的危险性，为加强对设备的安全管理体制，你和他人的安全，预防事故的发生，请认真照本须知使用。
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1、使用方法：
1）本电梯的所有开关均为轻触微动开关，请轻轻按动，灯亮后立即放开。 2）你欲乘坐电梯时，可根据你的去向在召唤盒上选择向上或向下按钮。 3）在进出电梯时，请先下后上，依次进出，不得相互拥护和在门口处逗留玩耍。 4）在进入电梯后，根据你所去楼层，在轿内操作板上选出相应数字我键，然后按一下关门按钮。在关门过程中，你因有事需开门时，可再按动开门按钮。当电梯关好门后将自动运行，按同一运行方向依次依靠各所选各所选楼层。
5）电梯在运行过程中，若出现异常情况时，请乘客保持镇静，并按下操作板上方的“紧急呼叫”按钮，听到响声后放开。当有说话声时，可直接对话与你联系协作。此按钮平时不得按动。
2、注意事项：
1）电梯的额定载员数为13人，严禁电梯超载。
2）轿内严禁烟火、货物，硬件物品及危险品不得入轿内。 3）乘客随身携带物品不得超过15公斤。 4）严禁在电梯内高声喧哗、戏闹。
5) 当你带有小孩乘坐电梯时，请你照看好小孩，未成年人无监护人不得乘坐电梯。 6) 乘客除正常使用电梯外，不得乱动、玩弄其它设施及开关按钮，如有损坏，则加倍罚款。
附：电梯安全运行管理制度
电梯是一种具有一定危险性的公共交通生产设备，为保证其安全运行，特制订本制度，相关操作和维修人员必须严格按制度执行，竖立
“安全第一，预防为主”的方针。 1管理人员职责：
1）部门主管 熟悉国家对特种设备运行的相关法律法规，建立健全相关设备的各项管理制度。定期组织工人进行安全操作学习。
2）电梯维修人员 熟悉电梯的运行原理，控制线路。制订电梯的定期维保计划，负责电梯的日常维保和维修工作。确保电梯正常运行。
2、操作人员守则：
1）操作人员应参加安全技术培训，持证上岗。 2）每日上下班应做书面交接。
3）上班其间不得脱岗，如确须离开应将电梯停于基站并关上厅门和电源。 4）保持轿厢清洁，禁止用清水清洗。 3、安全操作规程：
1）电梯每日投入运行前，应将电梯上下运行数次，确认正常后方可运行。
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2）启用电梯时应确认轿厢停在本层。
3）进入轿厢应先开照明，并检查各开关是否有效。 4）电梯不得装运超长、超重货物和易燃易爆物品。
5）当电梯困人时，应保持镇静，立即掀按警铃按钮通知维修人员，劝阻乘客不要强项扒开轿厢门等待救援。
6）当发生下列情况时，应立即掀按警铃按钮通知维修人员： （1）运行中突然停梯困人。
（2）运行中产生异响、任何金属部分有麻电现象。 （3）到站后不开门或越过端站继续运行。 （4）控制开关失控、运行方向与指令方向相反。 （5）厅、轿门未关严电梯开始启动。
7）每日使用完毕应将电梯停在基站，关闭基站厅外钥匙开关，并确认厅门是否关严。
十四、电梯维护保养制度
1、机房检查
1）主机及机房清洁（2次/月）
2）机房急停，限速器电气开关（1次/月）
3）制动器动作行程检查及制动皮厚度检查测量（2次/月） 4）曳引机减速箱油量检查及补充（1次/月） 5）曳引钢丝绳、曳引轮磨损检查（1次/月） 2、轿厢检查
1）轿厢急停开关（1次/月）
2）轿厢照明、轿内指层、内指令检查（2次/月） 3)轿车门系统润滑，清洁（1次/月） 4)轿门开关性能检查及调整（2次/月） 5)对讲机、警铃的检查（1次/月） 6)厅门系统检查（1次/月）
7)轿顶急停开关，安全窗开关，安全钳动作开关（1次/月） 8)强迫换速开关，限位，极限开关检查及调整（1次/月） 9)曳引钢丝绳张力检查及调整（1次/季）
10)导轨润滑检查，必要时油盅油量补充（2次/月） 3、底坑检查
1)底坑急停、缓冲器开关检查、确认（1次/月）
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2)限速器涨绳轮开关检查、调整（1次/月） 3)底坑设施及缓冲器清洁，必要时加油（1次/月） 4)测量对重缓冲距离（2次/月） 十五、高低压配电室管理制度
1．负责供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。
2．配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报部门领导。
3．配电设备由专职人员管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。
4．供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路。
5．停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，恢复送电时在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。
6．配电室内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注意防止小动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经部门领导同意许可方可进入，并做好外来人员登记工作。
7．加强日常维护、检修，保证配电室内照明、应急照明设施等设备完好。 8．市电停电时，值班人员应立即采取补救紧急措施，同时与供电部门取得联系。 9．运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则不能再送应报告值班主管，排除故障后才能送电。
10．系统和设备在运行或检修时，应做好相应安全技术措施。 11．保持配电室的清洁卫生和干燥。
12．值班时间内严禁干私事，必须认真监视并注意设备有无异常响声和气味，一旦发现有异常情况，应立即查明原因，迅速排除并加以记载存档。
13．值班人员须按时将系统和设备进行巡视检查，认真详细地填写运行记录，在书写运行记录时应做到字迹清楚。
14．负责领导交办的有关工作。 十六、高低压配电室的巡视检查制度
1、高压设备巡视时应与带电体保持距离，当电压等级为10KV时，人体与带电体的距离不小于0.4M天遮栏的不小于0.7M；
2、遇雷雨天气和接地故障发生时，要考虑跨步电压，穿绝缘鞋，且离接地点远一些； 3、巡视设备时一般不处理发现的缺陷，只要发现问题，及时汇报，不要动手独自理；
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4、设备巡视采取的措施：
1）听：主要听设备运行的声音是否正常；
2）看：主要看设备的外观和顔色变化有无异常，仪表数字显示有无异常变化； 3）闻：主要闻有无绝缘材料在温度升高时的烧糊气味； 4）检查有无小动物运动痕迹、漏雨、进水现象； 5）检查电流、电压、温度是否正常； 十七、高低压安全操作规章制度
为保证变配电室安全无事故地运行及保证人身安全的需要，工作人员必须严格遵守技术措施和组织措施。
1、安全技术措施
停电 必须把各方面电源安全断电，至少有一个明显的断开点，与设备相关的变压器，互感器必须两侧全部断开防止反向送电。
验电 必须使用电压等级合适且合格的验电器在待检修设备的进出线两侧分别分相验电。
装设地线 验电后，立即三相短接接地、接地线与检修部分之间不 得装设隔离开关，断路器，熔断器等电器元件。
装设遮栏、悬挂“止步、高压危险”标示牌。在停电范围内加装临时遮拦用以隔离带电设备，并悬挂“止步、高压危险”等禁示牌。
2、安全组织措施 1)工作票制度
在电气设备上工作应填写工作票或按命令执行，在工作范围外的工作内容，采用口头或电话命令方式进行，发令必须正确清楚，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记录并向发令人复诵核对一遍，工作票由公司领导和小区工程部签发。
2）工作许可制度
会同工作负责人到现场再次检查所做的安全措施，以手试触证明检修设备确实无电压。
对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。 和工作负责人双方在工作票上分别签名。
工作责任人、工作许可人双方不得擅自改变安全措施，值班人员不得变更有关检修设备的运行接线方式，否则须双方同意许可。
3.）工作监护制度
工作监护人必须始终在操作现场，对工作班人员的安全认真监护及时纠正违反安全的动作，确保安全操作。
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监护人离岗时，应指定能胜任的人员临时代替，长时间离开应由原工作票签发人变更新的工作负责人。
值班人如发现工作人员违反安全规程或任何危及人员安全情况应向工作负责人提出改正意见，如要时可暂时停止工作并向上级汇报。
4）工作间断、转移和终结制度
工作间断（午休、吃饭、下班）或雷雨等威协工作人员安全时，应使全体工作人员撤离现场，同时所有安全措施不动，工作票仍由工作负责人保存。
间断后继续工作时，无需通过工作许可人，每日收工，工作票应
交回值班员次日复工，应得到值班员的许可，取回工作票、监护人应重新检查后方可开工。
在未办理工作票终结前，值班员不得将施工设备合闸送电。
若有紧急需要，值班员可在工作票未收回情况下合闸送电，但必须得到工程部负责人可以送电的答复后进行。
检修结束前，加试电压，应让全体工作人员撤离现场，同时收回该系统所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，而且工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员加压试验。工作全部结束后，应检查：
拆除的接地组数与挂接的组数是否一样。 接地隔离开关的分合位置与工作票是否相符。
加装的临时遮拦，标示牌是否已拆除，常设遮拦是否恢复。
一切断路器和隔离开关的分合位置是否与工作票规定的位置相符，设备上有无遗漏的配件、工具和材料等。经与值班员复检后，双方在工作票上签名终结工作票。得到值班调度员或值班负责人的许可命令后方可合闸送电。
3、做好机房设备的日常巡视工作，保证正常的信号传输，每班须做好巡视工作记录和交接班记录。
十八、高低压配电室安全保卫制度
1、外来人员未经允许不得擅自入内，如因工作需要应办理登记手续，由配电室人员陪同方可入内；
2、值班人员不论在何种情况下，不得擅离工作岗位； 3、严格执行操作规程，确保系统正常运行； 4、配电室内严禁吸烟、存放易燃易爆物品；
5、值班人员若因故需要其它电工代班时，需经部门领导同意；方可另行安排； 6、对违反上述保卫制度者视情节经予以教育批批评、行政处理直至按法律程序追究刑事责任；
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十九、配电设备操作保养制度 1．目的
确保低压配电柜电气设备正常安全运行。 2．范围
低压配电柜电气设备每年总体检查保养。 3．保养规定
低压配电柜电气设备检查保养时间每年4月份、10月份两次。对运行中的低压配电柜电气设备日巡视年保养。
4．
保养步骤
4．1正式检修前办理工作票手续，取得管理处主任批准。 4．2检修前二天通知业主停电时间。
4．3检修时确认该检修的位置，分别退出电容器组，退出各分路开关，退出主进自动空气开关，断开明显的断开关，对检修设备验电、族电，确认无电后，悬挂标示牌。对可能反送电部分的线路接临时接地线，对带电部分设置遮拦。并县挂警示标牌提醒。
4．3．1取出抽柜中的自动空气开关，检查接触器，紧固所有接线，触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片为行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清洁灰尘，完毕后放回配电柜中。
4．3．2检修电容柜时，用放电器或10㎡以上导线逐个把电容器对地进行放电，紧固接触器，电容器的接线螺丝，检查接地装置是否良好，修锉触点，用吹风机进行除尘清洁。
4．3．3受电柜及联络柜的断路器检修：退出断路器，重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定，灭弧栅是否完好，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查触头表面，检查内部弹簧，垫片、螺丝有无松动，变形，脱落，并进行清洁处理。
4．4母排及配电柜的检修：
4．4．1检查母排各部位，联接螺丝是否松动，有松动处应折下螺丝，母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子，间距，连接处有无异常，检查电流表、电压表、互感器所有接线处的可靠性，并进行清洁处理。
4．4．2拉开各分路抽屉式开关柜，对各分路开关连接部位加以紧固，及互感器二次回路的可靠性，试验分合闸是否灵活可靠，并进行清洁。
4．4．3检查完毕后，拆除所有接地线，清点工具，并摇测接地电阻阻值是否合格，送电前应由值班班长查活验收，确以无误，并做好记录。
4．5分开接地刀闸，推进高压真空断路器，合闸投刀变压器运行，查二次电压正常时，推进主进自动断路器，合闸送电，检查电源指示是否完好，对各分路开关复位，合闸送电，而后合电容柜主开关，投刀电容器组，并切对电流，电压，功率因数补偿情况，随从检修保
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养情况作详细记录，并存档。
5．相关文件与记录 5．1配电柜检修工作票； 5．2配电柜控制柜定期保养记录； 5．3设备维修记录； 6．注意事项： 6．1必须设专人监护； 6．2工作前必须验电；
6．3检修人员应对整个配电柜的电气、机械联锁情况熟悉并会操作； 6．4检修中应详细了解哪些线路是双线路供电； 6．5母排检修时，应对线路中的残余电荷充分放电。 二十、消防泵房维护保养制度 1、每月检查一次，消防泵房。
2、消防各种开关和阀门应在自动运行状态。 3、消防水箱应保持满水状态。
4、每个月对泵房各类阀门应进行检修和加油和试验工作。 5、每个月应手动、自动启动消防主泵，并运行数分钟后停止。 6、在运行前应手动盘动连轴器，检查是否被卡住。 7、启动电机前应检查电机的绝缘电阻应在2MΩ以上。
8、手动泄水，水力警铃应正常报警，自动补水系统应正常启动补水定压。 9、电柜内接线应每月检查，发现问题立即处理或上报。 10、通知消控启动主泵和停止，消控中心应能控制。 11、详细做好保养记录。 二十一、水泵房设备管理制度
1、水泵房为京粮广场主要设备房之一，应有专人负责。
2、水泵房内应保持清洁卫生，做到每日清扫，保持空气流通，禁止吸烟。
3、水箱内应保持清洁卫生，不得有杂物和悬浮物，并定期进行清理、消毒，清洗人员必须是专业人员，持有健康证和专业证书。
4、水房设各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈，做好维修和保养工作。
5、水箱的透气管和泄水、溢水管应加铁网，避免小动物爬入水箱内。水箱盖平时应
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盖好加锁，钥匙（门禁卡）由专人负责保管。
6、水泵房的门、窗和各个原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动进入水房。 7、每天应对水房进行巡逻，检查水泵的运行情况，有无异声、异味，温升是否正常，电流变化是否正常，压力运行是否正常，检查供电设备和供电箱是否正常，泵房的排水系统应保证正常运行，保证水房的安全、可靠。
8、水箱内浮球应定期检查，避免浮球失灵造成事故，水箱的无水等安全系统应给予试验调试，消毒柜应正常使用并定期检查和更换灯管。
9、水泵房严禁非工作人员随意进入，外人进入须持经理级以上人员批示方可进入。 10、做好水房的日检、周检、季检和年检工作，并做好详细维修记录。
11、起动后检查压力是否达到设定压力，电流是否在常规状态，泵体是否运行平稳，噪音是否过大，电机是否过热等现象。
12、查看在压力达到设定压力时水泵工作台数是否正常。 13、严禁在出水阀未开起时水泵长时间运行。 二十二、污水泵检查管理制度
污水泵是主要排水设备之一，为确保安全正常运行应每班检查： 1、定期检查管道、止回阀有无堵塞现象； 2、定期用兆欧表摇测水泵电机绝缘是否下降；
3、定期用钳形表测试运行电流，合理调整其过流保护整定值；
4、定期检查接触器动静接触头是否严密，防止接触不良缺相运行烧毁电机； 5、定期检查电气元件和导线连接部位是否坚固； 6、定期测试高低液位自动起停控制的灵敏性及可靠性； 7、定期把污水泵提上地面检查：
1）查看进水口、叶轮有无异物堵塞或缠绕； 2）紧固所有螺栓；
3）查看水泵密封件有无异常； 8、检查三相电源电压是否在正常范围内。 二十三、中央空调冷冻机房管理制度
1、值班人员应坚守岗位，遇事离开应当请假。 2、时刻掌握设备的运行情况，科学合理调节空调温度。
3、每日对机房设备进行一次安全检查，每周对机房清洁一次，保持机房和设备干净、整洁。
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4、未经主管批准，严禁非操作人员进入。 5、室内禁止吸烟，严禁易燃易爆物品带入机房。 6、机房内不得聚会、干私活或其它娱乐活动。
7、定期对机房进行消毒﹑杀菌，做好防鼠、防雨、节能等工作。
8、机组运行及停机保养期间，认真检查机组内的真空状况，如发现有异常泄漏时，应立即进行气密性检查。
9、交接班制度：接班人员应提前15分钟到岗，认真查阅前班运行记录； 交班人员应保持设备、场地清洁；接班人未到或设备发生故障时，当班人不得离岗。
10、交接班时应做好记录，交接班人员均应签字。 二十四、中央空调班组巡检制度
1、中央空调冷水主机必须每隔1小时巡检次，并对油压、油位、油温、冷煤压力、电压、电流做记录，在运行中发现属于不正常现象应及时汇报给空调主管做出处理。
2、在巡查空调主机、风机、、风柜、盘管机时，注意过滤网、过滤器、翅片是否清洁，以及地漏排水情况，皮带和机械转动部分是否需加油或调整。
3、巡查水塔、水泵、膨胀箱时，注意水塔以及水箱的水位、水泵出入水压力表是否正常，风扇皮带及转动部分是否需加油或调整。
4、巡查中发现属于空调范围的问题应立即向工程师汇报，并在每次巡查中做好记录。 5、巡查工作完成或离开时做到人走关灯、关门。严格按照各种设备的安全操作规程进行巡查工作，以免发生意个人员伤亡事故。 二十五、中央空调冷冻组安全操作规章制度
1、冷冻机组系精密设备，存在一定压力，需由专业人员经培训和熟悉具体型号主机操作说明方可进行操作。
2、开机操作人员应查主机各项参数，在无异后方可启动水泵和主机，在主机运行中定时对运行数据进行慷和分析 ，如有异常情况立即处理和汇报上级。
3、操作人员不得酒后上班进行操作，不得擅自离开岗位。
4、若机组发生大量泄漏，操作人员不能立即处理情况下，应开启排风系统离开现场并立即上报。
二十六、锅炉房管理制度
1、锅炉房必须由专人操作及管理，持证上岗，按时交接班。 2、司炉工不准擅离职守，并保证安全运行不出任何事故。
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3、当班司炉工要随时查看温度表和水位计是否正常，随时掌握温度和水位的变化。 4、要随时检查设备的运行情况，发现问题应立即处理，处理不了应及时上报主管并做好运行记录。
5、要爱护锅炉及辅助设备，保持设备的干净整洁。 6、保证室内卫生，工具和燃料要堆放整齐。
7、按规定的时间供水、供暖，如有特殊情况必须经上级主管同意。 8、做好设备的保养工作，按时加除垢剂，按时打碱，水泵按时加油。 9、要注意节约能源。
二十七、锅炉房交接班制度
1、接班人应提前20分钟到岗，并穿戴好劳动保护用品。
2、接班人应向交班人询问查看设备的运转及操作情况，并认真检查锅炉，设备是否完好，电源、水、气、油管路、锅炉辅助设备（包括水处理设备、化验仪器和药品）是否完好及安全附件是否灵敏右靠。
3、交接班时要交接工具，交接各项运行记录，交班人员必须按要求项目认真，准确，真实填写交接记录。记录本要保持干净、整齐、无缺页,缺项.
4、按要求交接班后，要履行签字手续，接班人员如发现有违章和故障及不附合规定时有权拒绝接班、签字，并立即报告主管领导，解决问题再进行交接班工作。
5、若接班人员没到岗或有饮酒迹象、精神疲惫时，交班人员拒绝交班并及时报告主管领导进行处理。
二十八、锅炉房巡视检查制度
1、检查内容：设备的运行情况，仪表指示数字，管道及阀门是否跑冒、滴、漏、阀门开度位置是否有变化，所需润滑油的渍位，轴承温度，电机温度及其它异常现象，及时发现及时处理上报。
2、设备运行中，以代班为主对锅炉主体，燃料系统（气）两小时检查一次，对运行和转动设备，锅炉的分汽缸给水装置，疏水装置所有阀门，压力、温度安全装置及电气装置每小时检查一次。如果发生异常情况应增加巡回检查次数，必要时随时检查 。
3、巡回检查路线：应根据本单位锅炉房的具体情况制定周密的切实可行巡回检查路线。巡回检查线路一般由炉前到炉后，炉下到炉上，由仪表、附件到管道，由锅炉本体间到辅机和附属设备间。对辅机和附属设备，可按锅炉房系统（如汽水系统等）从头到尾顺着查。
4、巡回检查要严肃认真，并按要求和规定认真填写巡回检查记录。锅炉房负责人要
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经常询问各班巡回检查情况，察看巡回检查记录，并对其工作进行抽查以保证巡回检查制度的实施。
二十九、锅炉设备维修保养制度
1、司炉人员应明确设备维护保养工作的内容，验收标准，并认真填写检修记录。 2、随时对压力表、温度计、水位计进行目测检查。
3、每天应检查水泵，油泵是否缺油、渗漏，运转是否异常，发现应及时解决。 4、每天进行水位调节器功能的检查：是否能自支止水、停泵。 5、每天对转动、滑动，凸轮部位加润滑油并进行擦拭。
6、每班冲洗水位计至少一次，热水锅炉每周至少一次排污，排污方法要正确。 7、每周进行一次超低水位停炉实验，即可用模拟缺水停炉又可排污，来检查超低水位停炉的功能。
8、每周进行一次燃烧器控制系统和电眼检查，用手抽出电眼的光电管应在一秒内停炉，并对电眼进行擦拭。
9、每周阀门盘根要进行充填或更换：沙子除跑冒滴漏。
10、每月应对锅炉给水系统、除氧系统的排污器、逆止阀、平衡清理一次；每二个月清理一次疏水装置。
11、每月要清洗滤油器，油路上的除污器、煤气管路上的过滤器。
12、安全阀每月手动、自动排放一次。手动安全阀手柄轻抬轻放，手动排放成功后，进行自动排放。安全阀每年至少校验一次。
13、压力表每半年校验一次，水位电极每半年一次保养，抽出电极后，用细砂纸打磨。 14、清理烟道一般根据排放烟温度来决定，排烟温度超过350度 时，必须进行烟道清理。
15、锅炉每年应进行一次全面检修保养。 三十、锅炉运行记录制度 1、锅炉房应有以下记录： 1）锅炉及附属设备的运行记录； 2）交接班记录；
3）水处理设备运行及水质化验记录； 4）设备检修保养记录；
5）单位主管领导和锅炉房管理人员的检查记录； 6）事故记录；
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7）外来人员登记记录；
2、运行人员应准时、真实地填写运行记录，并经司炉班长检查认可，锅炉房管理人员应对运行记录定期检查分析，各项记录应保存五年以上。
3、每天将锅炉房运行能耗日报表、月报表上报小区工程部核实后上报公司工程技术部。
三十一、天燃气调压站及表房巡视制度
1、天燃气压站及表房是一个重要的工作场地，要时刻重视其安全性。 2、检查人员要按时到气站、表房检查调压表、观察压力的变化。
3、观察压力阀门是否正常，管道、接头处有无漏气现象，手动阀门是否完全开启。 4、察看防爆灯的灯罩有无破裂或掉落，灯的开启是否正常。 5、天燃气表在用气时运转是否正常，不用燃气时应该静止不动。 6、天燃气站的排气风扇应运转正常和是否定期换气。 三十二、天燃气调压站及表房维护保养制度
1、做好天燃气站及表房内的环境卫生，保证良好的通风。 2、要用干净的布擦干管道，压力调压阀、天燃气表上的灰尘。 3、在调压气房、表房内不应该有其它的物品堆放屶与要完时处理。 4、如调压阀、燃气表发生故障时，当班人不能解决的必须向上级主管汇报。 5、维护保养后要做好一切的记录。
6、商户分户计量表间要定时查看，当出现遮挡、堆物时要及时联系商户沟通解决。
第二章 工程技术部设备维保条例
一、供电系统中变配电设备的维修保养
干式变压器无需进行每年一次小修，仅需对其外部进行除尘和检验即可。 （1） 高压室内的避雷器，每年至少进行一次特性实验。
（2） 供电系统的接地网，防雷接地系统的接地电阻测试，每年至少进行一次。其接地电阻值应大于5伏或满足设计要求的数值。
（3） 备用柴油发电机组每两周启动一次，每次10分钟左右，如果一年中未投入过运行，则应进行启动运行特性实验一次，每次不少于30分钟。
（4） 其他应急备用电源每年保养1-2次，特殊情况可增加维修次数。
（5） 应急照明灯具如一年内未投入过运行，则应保养一次。点燃时间为20-30分钟
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或根据产品特性指标进行操作。
（6） 主供配电室变压器每5-10年进行一次大修；一般浸油式变压器每3年取油样做化学分析。
（7） 高压配电设备的维修周期，由当地供电部门规定，一般为1-2年一次。 （8） 其他供配电的维修周期，依具体情况按设备产品说明书要求，由技术工程部自行决定。
二、电梯的维护与保养
电梯的使用和维护，始于电梯安装完毕和正式验收之后，为确保电梯的安全行驶，必须建立正确的维护保养及管理制度，每个维修人员必须按照所制定的制度执行。
１、每周对主要安全设施和电气控制部分进行一次检查，机械部分的检查和润滑。 ２、每三个月对其较重要的机械和电气设备进行细致的检查，调整和维修。 ３、每年组织有关人员，进行一次技术检查，检查所有机械、电气、安全设施的工作状况、修复、更换磨损严重的零部件。
４、根据使用情况，可在三至五年内，进行一次全面的拆卸清洗检修。 ５、根据电梯运行性能，确定大修期限。
６、每年检查一次电气设备的金属外壳接地或接零装置，接地电阻应少于4欧姆（Ω）。 ７、每年检查一次电气设备的绝缘电阻、阻值不得小于每伏1000欧姆（Ω）。 ８、将发生的故障、检查的经过、维修的过程作详细的记录。 ９、电梯正常工作条件、应符合电梯技术条件中的有关规定。
１０、机房内应当干燥，与水箱和烟道隔离，通风良好，机房顶应有保温层、寒冷地区应考虑采暖，并有充分的照明（照明电源与控制线路分别敷设）。机房温度不易过高。
１１、井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。
１２、机房和井道需保证没有雨水侵入的可能，去机房诉通道不得有障碍物。 １３、用于清洁的物品油泥抹布等易燃品，必须随时清理、并贮存在金属容器内。 三、空调系统的维修和保养
机组的操作人员，不仅应熟悉机组的工作原理、性能、构造、操作运行和调节方面的基本知识，而且还应熟悉和掌握针对机组部位的定期和日常维护、保养规划，使机组始终保持良好的运行状态，以延长机组的使用寿命。
空调制冷设备通常是按自动运行来设置的，因而带来了忽视必要的预防管理直到发生故障的问题。为避免此问题，设备在运行过程中一旦出现某种故障，应记录有关仪表显示的
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参数值和故障发生的现象，并根据实际情况和已掌握的运行经验来加以剖析，找出发生故障的原因和部位。
四、空调制冷系统的维护与保养 1、离心式冷水机组的维修与保养。
离心式冷水机组全面连续使用时间一般为4—6个月，其余时间进行停机维护和保养： （1）确认抽气回收装置各设备的可靠性，使抽气回收装置能可靠运行。
（2）检查油泵和油系统。排除油泵在日常维护保养中发生的故障原因，检查油泵中转子与定子间隙及齿轮对润滑片的腐蚀情况，并修复或更换。检查并清洗油冷却器，并对油冷却器进行通水实验。检查润滑油系统的外接油管、阀门、油过滤器等是否完好畅通。
（3）检查或更改制冷工质和润滑油。
（4）应对离心式压缩机的气密性、转子平衡和振动、径向滑动轴承与推力轴承的间隙、齿轮齿合状况、压缩机流道积油状况等进行检查。
（5）对进口能量调节机构进行必要的保养。
（6）对蒸发器、冷凝器进行检查和保养。检查项目：传热管是否有泄露；水流程是否有短路；浮球阀浮降机构能否正常工作；传热管水侧腐蚀情况等。保养项目：排尽冷冻水和冷却水，以防止冬季发生冷冻事故；排出制冷工质；对蒸发器、冷凝器等进行干燥除湿处理，以出去进入水分；对传热管内壁进行清洗，以除去水垢。
2、螺杆式冷水机组的维护保养
螺杆式冷水机组维护保养的主要内容，包括日常保养和定期检修。定期的检修保养能保证机组长期正常运行，延长机组的使用寿命，同时也能节省制冷能耗。对于螺杆式冷水机组，应有运行记录，记录下机组的运行情况，而且要建立维修技术档案。完整的技术资料有助于发现故障隐患，及早采取措施，以防放障出现。 （1） 螺杆压缩机
螺杆压缩机是机组中非常关键的部件，压缩机的好坏直接关系到机组的稳定性。如果压缩机发生故障．由于螺杆压缩机的安装精度要求较高，一般都需要请厂方来进行维修。 （2）冷凝器和蒸发器的清洗
水冷式冷凝器的冷却水由于是开式的循环回路，一般采用的自来水经冷却塔循环使用。当水中的钙盐和镁盐含量较大时，极易分解和沉积在冷却水管上而形成水垢，影响传热。结垢过厚还会使冷却水的流通截面缩小，水量减少，冷凝压力上升。因此，当使用的冷却水的水质较差时，对冷却水管每年至少清洗一次，去除管中的水垢及其他污物。清洗冷凝器水管的方法通常有以下两种：
1使用专门的清管枪对管子进行清洗。 ○
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2使用专门的清洗剂循环冲洗，或充注在冷却水中，待24h 后再更换溶液，直至洗净为止。 ○
（3）更换润滑油
机组在长期使用后，润滑油的油质变差，油内部的杂质和水分增加，所以要定期的观察和检查油质。一旦发现问题应及时更换，更换的润滑油牌号必须符合技术资料。 （4）干燥过滤器更换
干燥过滤器是保证制冷剂进行正常循环的重要部件。由于水与制冷剂互不相溶，如果系统内含有水分，将大大影响机组的运行效率，因此保持系统内部干燥是十分重要的，干燥过滤器内部的滤芯必须定期更换。 （5）安全阀的校验
螺杆式冷水机组上的冷凝器和蒸发器均属于压力容器，根据规定，要在机组的高压端即冷凝器本体上安装安全阀，一旦机组处于非正常的工作环境下时，安全阀可以自动泄压，以防止高压可能对人体造成的伤害。所以安全阀的定期校验对于整台机组的安全性是十分重要的。 （6）制冷剂的充注：
如没有其他特殊的原因，一般机组不会产生大量的泄漏。如果由于使用不当或在维修后，有一定量的制冷剂发生泄漏．就需要重新添加制冷剂。充注制冷剂必须注意机组使用制冷剂的牌号。
五、空调水管系统的维护与保养
空调水管系统包括冷却管、冷冻水管和热水或蒸汽管等。夏季输送5℃--8℃的冷却水，冬季输送70℃--80℃的热水，管道的热胀冷缩较大，因此在管道的连接部分容易出现损坏和漏水现象。在夏季，管道阀、法兰接口与空气直接接触的部位及管道隔热结构的防潮层损坏部位，容易产生结露，产生电化学腐蚀和使隔热材料受潮，降低隔热性能，造成能源浪费，这些部位都应定期检查，及时处理。风管系统一般应一年全面清洗一次。 六、消防系统的设备维护与保养
建筑消防系统有其特殊的重要性，工程技术部必须保证消防系统及设备良好的运行状态。所以工程部应该制定完整的管理制度和详尽的操作程序，并指定专人负责，定期检查、维修和保养，检修后填写检查表格。检查项目包括报警系统、消火栓、灭火系统、给水系统、事故照明等。
1、报警系统设备维护检查。
为了检查探测区域报警器各主要单元电路的可靠性，在区域报警器上设有检查功能。为了检查区域报警器至集中报警器连线及集中报警器各主要单元的可靠性，在集中报警器上也设有检查功能，检查人员应每天通过火灾模拟检查回路加入火灾模拟信号，及时发现问题，
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进行维修和保养。
2、消火栓系统设备维护检查。
（1）室外消火栓：应每季度进行一次检查保养，检查保养的主要内容为： 1）用专用扳手转动消火栓启闭杆，检查其灵活性，必要时加注润滑油。 2）检查橡胶垫圈等密封件有无损坏、老化或丢失等情况。 3）检查栓体外表有无油漆剥落、有无锈蚀，如有应及时修补。 4）入冬前检查消火栓的防冻设施是否完好。
5）重点部位消火栓，每年应逐一进行一次出水实验，并测试栓口的压力；对于非重点部位消火栓总数的10%--20%进行实际出水实验。
6）随时清除消火栓井周围及井内积存的杂物，严禁埋、压、圈、占室外消火栓。 7）保持消火栓配套器材和标志的完整、有效。车道及停车场外消火栓周围，“应划出一定范围，防止司机误将车辆停靠在消火栓处，影响使用。
（2）室外消火栓。主要检查保养内容为：
1）消火栓箱内的是水带、水枪等设备是否齐备，水带有无霉烂，远程起泵按钮及其保护装置是否完好。
2）消火栓栓体有无锈蚀、漏水现象，栓口橡胶垫圈有无损坏丢失，消火栓闸阀开启是否灵活，必要时应对阀杆加注润滑油。
3）检查系统各种闸阀的启闭状态是否正常。为防止无关人员误动闸阀，有些闸阀可根据情况对其手轮加以封锁。
（3）自动喷水灭火系统设备维护保养
1）每周检查一次湿式报警阀的前后压力是否一致，是否在设计允许范围内。 2）自动灭火装置的效果主要决定于喷淋头质量。对新安装的喷头应做质量抽查，实验项 目有：流量、耐压强度、作用温度及结构强度等。为防止喷头支撑及金属构架的腐蚀，可用途蜡或涂铅作保护层，注意不能用防锈漆（这会起阻温的作用）。一般应对喷头做经常性检查（每周一次）；每半年要对积存在喷头的灰尘清理一次。
3）每年按设计要求进行一次系统的综合性功能实验。
4）如果保护区内发生火灾，该系统长时间工作或每隔2—3年应对系统的重要部件进行全面检修。
（4）消防给水系统设备维修保养 1)、消防水泵的维护与保养
①平时应加强对消防水泵及电动机的一般性保养（如：保日常洁、加注润滑油及清除地面积水等）。
②经常检查消防水泵各种闸阀是否处于正常状态。
③对各消防水泵应每隔1-2周进行一次运转实验，此项实验可利用水泵出水管实验口
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将水返至消防水池（箱）。水泵运转时间一般不少于5分钟。
④每隔2-3年或扑救火灾较长时间使用消防泵后，应对水泵进行大修。检修时各泵应分别进行，以保证系统必要的消防水。
2)、消防水源设备维护与保养
①每月检查一次市政供水管道等外部水源的补给情况和系统的消防水池及高位水箱的水位是否满足消防水量的要求。
②对单位内的水井等消防水源，应在枯水期测定水位标高或进行抽水实验，发现问题及时解决。
③水泵接合器的检验，除日常的保养外，每年使用自备手抬泵进行加压供水实验。实验时由屋顶试验用消火栓或顶层消火栓出水。必要时可请当地消防队协助。
3)事故照明设备维护保养。事故应急照明一般常用碱性电池组（有的还有逆变器）。该电池在正常电源供电时处于充电状态，应急照明时为放电状态。灯具应定期检查，做充电、放电实验；不可随意更换普通灯具或光源，防止因管理不善而造成灯具损坏或元件被盗。
4)其他消防设施也应进行定期维修和保养。例如，防火卷帘应定期做动作实验；防火卷帘及防火门的弹簧和送、排风机的转动部位加注润滑油；对灭火器进行清洁及定期更换等。 七、锅炉设备运行与保养
为了保证锅炉的安全运行，应建立必要的规章制度，如安全操作规程、交接班制度、定期维修保养制度以及岗位责任制等。运行记录是锅炉设备在日常运行中的指数记载。为了能随时了解锅炉运行情况和便于以后查对有关事宜，锅炉房应建立运行日报表。
为了使司炉人员熟悉自己操作的设备，管理人员应将本锅炉房所属设备及管理的总图及总平面布置在锅炉房内，使工作人员能随时了解设备状况与管理规范，以指导安全运行。设备登记簿是锅炉历史情况的档案。对锅炉所有设备均应设立各自的技术挡案，将其设计、安装、原始规范尺寸等记录在内。在运行中还要将有关运行、停用、事故、检修等情况逐一记录，以便必要时对设备运行、检修及检验进行考证工作。
锅炉经过一段时间的运行后，设备的部分部件会产生磨损或腐蚀。所以，为保证锅炉良好状态，必须对锅炉进行定期维修和日常保养。锅炉维修的间隔周期，与设备状态、负荷高低所产生的缺陷和故障等有关。在一般情况下，小修每半年进行一次，大修每1-2年进行一次。技术工程部负责维修的组织工作，并应严格执行维修工艺、质量要求及验收规范。
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