第三十二章 物权法律制度

一、物权概述

(一)物权的概念和特征(三星)

1.物权：特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现，是法律确认的主体对物依法享有的支配权利，即权利人在法定范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。 2.物权与债权的关系

(1)联系：物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。 (2)区别

物权 债权 绝对权（对世权）：义务主体是权利人之外的不特定的一切相对权（对****）：发生在债权人和债务人之间人。 的关系 支配权：不必依赖他人的帮助就能行使其权利，不需要征得请求权：债权必须有相对的义务人给予协助方可他人同意。 顺利实现 法定主义：物权的种类和基本内容由法律规定，设定必须公约定主义：债权只是在特定的当事人之间存在示 的，主要由当事人自由确定，不需要公示 物权的客体一般为特定的物、有形的物，行为、智力成果和因债权的种类不同而各不相同，一般直接指向的人身利益均不能成为客体 是行为，而间接涉及物 追及效力：标的物无论辗转流向何处，权利人均得追及于物债权原则上不具有追及的效力，只能请求债务人之所在地行使其权利，依法请求不法占有人返还原物 物权的优先效力： 1.对外优先：当物权与债权并存时，物权优先于债权，特例是“买卖不破租赁”（租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的转移或其他物权的设定而受到影响） 2.对内优先：同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权 承担违约责任 【例题-单】(2011)关于物权与债权区别的说法，错误的是( )。 A.物权是支配权，债权是请求权 B.物权是绝对权，债权是相对权

C.物权不允许当事人自由创设，债权主要由当事人自由确定 D.物权具有优先力和追及力，债权只有追及力 【答案】D

【解析】本题考查物权与债权的区别。物权具有优先力和追及力，而债权原则上不具有追及力，所以选项D说法错误。 (二)物权法的基本原则(二星)

1.物权法定原则: 指物权的种类、内容、效力、变更及保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。

2.一物一权原则：一物之上只能存在一个所有权，不得有互不相容的两个以上的物权同时存在于同一标的物上。

【注意1】可以有两个以上的所有权人，如共有。

【注意2】可以有两个以上的物权，但是不得设有两个以上互相冲突和矛盾的物权。 3.物权公示原则：民事主体对物权的享有和变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。包括公示方法、公示的效力必须由法律规定。 (1)方法：不动产登记和动产交付。

(2)预告登记：该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 (三)物权的种类(二星)

标准 分类 概念 权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配种类 自物权 权利人行使权利的范围不同 他物权 某一特定方面或某一特定期间的物权。 他物权从设立目的的用益物权 角度 2.性质：多为性的主权利 1.目的：实现物的使用价值 的物权。——最完整、最充分 权利人在他人所有的标的物上享有的被限定于所有权 用益物权；担保物权 土地承包经营权、建设用地使用权、宅基3.标的物：主要为不动产 4.标的价值形态如发生变化，会对权利人的使用收益权产生影响 1.目的：以物的交换价值担保债权的实现 2.性质：从权利，以此债权的存在为前提 地使用权、地役权等 抵押权；质权；留置担保物权 3.标的物：不动产、动产、权利 权 4.物上代位性：标的物价值形态发生变化并不影响担保物权以变化后的物为标的而继续存在 主物权 有无从属性 从物权 发生是否基于当事人的意思 法定物权 意定物权 从属于其他权利而存在的物权 法定物权是基于法律的直接规定发生的物权 依当事人的意思而发生的物权 地役权、担保物权 留置权和法定抵押权 质权、抵押权 抵押权、质权、留置有期限物权 物权之存续有无期限 无期限物权 没有期限的物权 有存续期限的物权 权 所有权 可以存在的物权，与其他权利没有从属关系 所有权等 【例题-单】根据设立目的的不同，物权可以分为( )。 A.主物权和从物权 B.自物权和他物权 C.用益物权和担保物权 D.法定物权和意定物权 【答案】C

【解析】从设立目的的角度可以将物权分为用益物权和担保物权。 (四)物权的民法保护方法(一星)

根据权利人保护物权请求的不同性质，可将各种保护物权的方法分为物权的保护方法和债权的保护方法。

1.物权的保护方法:指权利人通过行使各种物上请求权，或者通过提起确认物权之诉的方法保护物权。

(1)请求返还原物 (2)请求排除妨害 (3)消除危险

2.债权的保护方法: 只有当物权方法不能使物权得到完整的保护时，才适用债权方法。主要以赔偿财产损失为主，但也不排除其他方法，如恢复原状、返还不当得利等。 3.两种方法的主要区别

物权保护方法 债权保护方法 以债权的存在为前提 根据不同 以物权的存在为前提 1.物权保护方法只适用于对物权的侵害，不管侵害是否造成实际损失。 适用范围2.损害赔偿的保护方法既适用于对物权的侵害，又适用于对债权的侵害。在保护物权时，采用损不同 害赔偿方法仅适用于对物权的侵害已造成实际损失的情况。 1.物权的保护方法，旨在恢复物权人对物权的客体享有完整的、排他的支配权利。 目的不同 2.损害赔偿的保护方法旨在补偿受害人遭受不法侵害而遭受的财产损失。 二、所有权

(一)所有权的概念和法律特征(一星)

1.概念:所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。处分权是所有权内容的核心，是拥有所有权的根本标志。 2.所有权的法律特征

独占性 全面性 单一性 存续性 实行“一物一权”主义 所有权是所有人在法律规定的范围内对所有物加以全面支配的权利。 所有权是一个整体的权利 一般而言，所有权一经合法获得，就可以永久存续 所有权的各项权能可以通过法定的方式或合同约定的方式同作为整体的所有权相分离。所有人弹力性 可以在其物上设定他物权,他物权消灭，所有权解除。 (二)所有权的取得与消灭(二星)

1.所有权的取得

生产 先占 通过自己的劳动创造出新的财产 以所有的意思占有无主动产而取得其所有权 不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物。包括添附 混合、附合和加工三种情形。 原始取得 发现埋藏物和隐藏物 所有权人不明的埋藏物和隐藏物归国家所有。在该物上缴国家以后，接收单位应当对上缴的单位或者个人给予奖励。 发现他人不慎丧失占有的动产而予以占有。我国《民法通则》规定，拾得遗失物应当拾得遗失物 归还失主，拾得人不能取得遗失物的所有权。 国有化和没收 国家采取强制措施将一定的财产收归国有的法律事实。 通过一定的法律行为或基于法定的事实从原所有人处取得所有权。 继受取1.因一定的法律行为而取得所有权：如买卖合同、赠与和互易等。 得 2.法律行为以外的事实而取得所有权：如继承遗产 3.因其他合法原因取得所有权：如通过合股集资的方式形成所有权 1.定义：受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权 2.要件： 善意取（1）受让人须是善意的：受让人不知道出让人是无权处分人 得 （2）受让人必须支付了合理的价款； （3）受让人已经占有了该财产：不动产办理登记， 动产交付作为基本标志 3.：禁止或流通物不适用善意取得，如、黄金、麻醉品等。 4.适用：货币和不记名证券适用善意取得制度。 【例题-多】(2011)下列财产所有权的取得方式中，属于原始取得的有( )。 A.继承房产 B.财产收归国有 C.没收非法所得 D.生产产品 E.接受赠与

【答案】BCD

【解析】本题考查原始取得的方式。原始取得的方式主要有：生产、先占、添附、发现埋藏物和隐藏物、拾得遗失物、国有化和没收。所以答案是BCD。 2.所有权的消灭

(1)所有权的相对消灭：因物权主体的原因而消灭。如转让所有权。 (2)所有有权的绝对消灭：因所有权客体的原因而消灭。如物品被烧毁。 (三)共有(二星)

共有是指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度。只有一个所有权，不是一种的所有权形式，包括按份共有和共同共有两种形式。

1.按份共有：指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。

(1)份额的确定：应有部分的确定如果根据意思及法律方法不能确定比例时，则应推定为各共有人的应有部分均等。

(2)收益权：按份共有人依据其应有部分，对于共有物的全部享有使用收益权，而不是对共有物按应有部分比例享有一定部分的用益权。

(3)转让份额：按份共有中的共有人不需经过其他共有人的同意而出卖自己的应有部分，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

(4)转让共有财产、重大修缮：处分按份共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2.共同共有：根据一定原因成立共同关系的数人，共享一物的所有权。

(1)份额的确定：在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额。只有共有关系终止、共有财产分割，才能确定份额。

(2)形式：夫妻共同财产;家庭共同财产;遗产分割前的共有。 (3)占有、使用、收益、处分权：平等关系

(4)转让共有财产：共同共有财产的处分应经全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。

3.共同共有和按份共有的区别

共同共有 按份共有 共同共有的成立以共同关系的存在为前提，该共同关系是按份共有不需以共同关系的存在为前成立的原因 人的结合关系。 共同共有的标的物通常为多数，其标的物可以是物，也可标的物 以是权利 共同共有人的权利及于共同共有物的全部，共同共有人对权利的享有 共同共有物的使用收益应征得全体共有人的同意 按份共有人可以就共有物的全部行使对第三人行共同共有人就共有物的全部对第三人行使本于所有权的使权利 请求权，应征得全体共有人的同意 本于所有权的请求权,但其回复共有物的请求，应为全体共有人的利益而进行 按份共有人除因共有物的使用目的不分割共有物在共同共有关系存续期间，各共同共有人不得请求分割共能分割或有协议约定不得分割的期限的 有物 外，可随时请求分割共有物 按份共有人以其应有部分享有所有权 按份共有的标的物一般是单一或少数 提 【例题-单】(2011)甲、乙、丙、丁4人按份共有一艘轮船，甲占该船70%份额。现甲欲用该船作抵押向银行申请贷款，如各共有人事先对此事项未作约定，则甲的抵押行为( )。 A.须经乙、丙、丁一致同意 B.无须经乙、丙、丁同意

C.须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意 D.须经乙、丙、丁中的两人同意 【答案】B

【解析】本题考查按份共有。按份共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。处分按份共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共

有人之间另有约定的除外。本题中“甲占该船70%份额”，达到了份额三分之二以上，所以无需经过他人同意了。

(四)业主的建筑物区分所有权(一星)

业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

专有部分与共有部分有一体性，登记了专有部分的所有权，也就有了共有权。 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 业主不仅对这些共有部分享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共有部分与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分也负有相应的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随着业主对专有部分所有权的转让而一并转让。

【例题-单】(2011)根据《物权法》，业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过( )同意。 A.有利害关系的业主 B.物业管理公司 C.业主委员会 D.小区全体业主 【答案】A

【解析】本题考查业主的建筑物区分所有权。根据《物权法》，业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过有利害关系的业主同意。 三、用益物权(一星)

(一)用益物权的概念和法律特征

1.概念：权利人对他人所有的财产，依法享有的占有、使用和收益的权利。

2.种类：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。 3.法律特征：

(1)用益物权是具有性的他物权

(2)用益物权是物权：用益物权是在一定范围内使用收益 (3)用益物权具有使用的目的 (4)用益物权的标的物主要是不动产 (5)用益物权行使的前提是已占有该不动产 (二)几种具体的用益物权

1.主体是符合法定条件的公民和法人。 2.客体为国家所有的土地。包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源 建设用地使用权 指建设用地使用权人对国家3.从国家土地所有权中分离出来的用益物权。 所有的土地享有的占有、使4.建设用地使用权具有排他性，是一项的物权。 用和收益的权利。 5.设立建设用地使用权采取出让或划拨的方式： （1）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 （2）划拨是经过县级以上批准，没有期限的。 指由公民或集体组织，对国1.承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。 土地承包经营权 家所有或集体所有的土地从2.主体是公民或集体组织。 事生产活动，依照承包合同3.客体为全民所有的土地和集体所有的土地。 的规定而享有的占有、使用4.土地承包经营权属于一种新型的用益物权。 和收益的权利。 1.属于集体所有。 指公民在依法取得的宅基地2.主体是公民，主要为农村集体经济组织的成员。 宅基地上建造住宅及其附属设施从3.客体是集体所有的用于建造住宅及其附属设施的土地。 使用权 而对此宅基地享有的占有和4.必须遵循法定的申请程序，经过批准后方可取得。 使用的权利。 5.受国家保护 1.地役权是利用他人的不动产的一种权利。 指按照合同约定利用他人的2.地役权是为了提高自己不动产的效益。 地役权 不动产，以提高自己不动产3.地役权是按照合同设立的，且是书面形式。 效益的权利。 【注意】相邻关系是法定的 四、担保物权

(一)担保物权的概念和法律特征(一星)

1.概念：指为确保债务清偿的目的，在债务人或第三人所有的物或所属的权利上设定的、以取得担保作用的定限物权。 2.特征：

(1)价值权性：以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的 (2)法定性

(3)从属性：担保物权的成立以债权的成立为前提。注意，担保物权的从属性并不是绝对的，如最高额抵押并不以债权的存在为存在的前提条件。

(4)不可分性：在所担保的债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的全部行使权利。 (5)物上代位性：担保标的物变化为其他的价值形态时，担保物权所具有的支配效力及于变形物或者代替物。

(二)几种主要的担保物权(三星) 1.抵押权

(1)概念：指债权人对债务人或者第三人所提供担保的财产不移转占有，在债务人不履行债务时，依法享有的就所担保的财产变价并优先受偿的权利。 (2)抵押权的设定：

①法定抵押权：依照法律规定直接产生的抵押权，不需要当事人在合同中约定，只要发生法律规定的情形，抵押自然设立。

示例：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

②意定抵押权：基于抵押合同而产生的抵押权。

示例：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

(3)流押合同无效：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 (4)抵押标的(财产)

（1）建筑物和其他土地附着物 （2）建设用地使用权 （3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 可以抵押 （4）生产设备、原材料、半成品、产品 （5）正在建造的建筑物、船舶、航空器 （6）交通运输工具 （1）土地所有权 （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权 （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其禁止抵押 他社会公益设施 （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产 （5）依法被查封、扣押、监管的财产 （6）法律、行规规定不得抵押的其他财产 (5)抵押权生效

（1）建筑物和其他土地附着物 【总结】不动产 （2）建设用地使用权 抵押权自登记之日起设立。 登记生效 （3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地未经登记，虽然抵押权没有设立，不影承包经营权 响抵押合同生效 （4）正在建造的建筑物 （1）生产设备、原材料、半成品、产品 登记对抗 （2）正在建造的船舶、航空器 （3）交通运输工具 【总结】动产 抵押权自抵押合同生效时设立。 未经登记，不得对抗善意第三人。 【例题-单】(2010)根据《中华人民共和国物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是( )。 A.建设用地使用权

B.土地所有权 C.使用权有争议的财产 D.依法被查封的财产 【答案】A

【解析】其他三项都不能设定抵押。

【例题-多】根据《物权法》的规定，以下列财产抵押的，应当办理抵押登记( )。 A.建筑物 B.建设用地使用权 C.汽车 D.航空器

E. 建设用地使用权 【答案】ABE

【解析】其他两项抵押财产自抵押合同生效时设立。 2.质权

(1)概念：指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。 (2)特征：

①质权的设定必须移转占有：质权与抵押权重要的区别 ②标的主要为动产或权利，不包括不动产 ③具有物上代位性、从属性和不可分性。 (3)质权的类型 ①动产质权

②权利质权：①汇票、支票、本票;②债券、存款单;③仓单、提单;④可以转让的基金份额、股权;⑤可以转让的注册商标专用权，专利权、著作权等知识产权中的财产权;⑥应收账款

【例题-多】下列权利可以用于质押( )。 A.商标专用权 B.专利权

C.依法可以转让的股份 D.应收账款 E. 建设用地使用权 【答案】ABCD

【解析】建设用地使用权可以用于抵押但不能质押。 3.留置权

(1)概念：指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务时，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。 (2)特点：

①法定的担保债权：留置权的成立无需双方当事人的约定

②同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 ③留置权只能发生在特定的合同关系上，如保管合同、加工承揽合同。 ④留置物必须与所担保的债权存在一定的牵连关系。