“24业主函”大前提是错误的

物事砰沦　“２　４业主函＂　大前提是错误的　文／刘志国陈镇关　北京百朗园小区２４名业主致函（以下简称“２４　物管服务合同　个别业主强行不签书面合同也不影响　业主函　）全国人大常委会。要求对北京市高院＜关于　物业管理合同的依法成立。从本质上看，委托合同可　审理物业管理纠纷案件的意见（试行）＞（以下简称＜意　以有偿也可以无偿．物业管理合同依法必须是有偿的；　见＞）进行违宪违法审查（见《现代物业＞２００６年第３　委托合同完全由委托人承担责任．而物业管理合同则　期第３０页至第３２页）。此举从程序意义来看是合法的．　但从其实体意义来看则是值得商榷的。　必须由合同双方各自分别承担自己的责任。（详见李钊　等著＜物业管理法律理论与案例分析＞．中国物价出版　首先．任何法律条款的适用都是把“以事实为依据”　社２００２年１月第１版第１４８页至第１　５Ｏ页）客观存在　作为大前提的。“２４业主函”认为北京市第一中院（２００５）　的事实是：单个业主在买房时已经认可了开发商选聘　的这家物管企业。因为开发商委托物业公司在前，单　中民终字第１　１８９号民事判决书和海淀区法院（２００５）　海民初字第１４１　５２号民事判决书的判决违宪违法．接　个业主买房在后：而开发商的委托合同又是依据国家　下去却大量引用我国＜宪法＞、＜民法通则＞、＜合同法＞　建设部＜城市新建住宅小区管理规定＞第五条、国务　等条款和最高人民法院＜关于贯彻执行＜经济合同法＞　院＜物业管理条例＞第二十一条等规定签订的。开发　若干问题的意见》的规定　其实在没有证据证明宝联　商与物业公司签订的合同到期时．即使没有成立业主　物业公司未对涉讼小区提供物管服务的情况下．这些　大会、或者成立了业主委员会却　没有代理权”等等　条款都是不适用于该物业管理合同纠纷的。　都不能否定物业公司付出了成本这个事实。即使业委　物业管理服务合同纠纷的”法律事实　是看物业　会在与物管企业签订合同过程中存在瑕疵．也否定不　公司有没有为涉讼小区业主提供相应的物业管理服务。　了物管企业仍在不间断地提供物业管理服务这个客观　只要提供了相应的物管服务．单个业主就不能以其与　事实。业主委员会存在所谓　没有代理权”的瑕疵．　物业公司签订的合同无效为由拒绝交费。至于　２４业　应当由行政主管部门来对其进行行政处罚．而不能由　主函　中所说”我们认为：法院根据这种没有代理权　业主对物业公司进行拒交费用的　罚款处罚”。物管企　的合同判令业主支付物业费甚至包括某些违法收费．　业付出了成本就应得到劳动报酬，这是最起码的公平　其性质就是非法侵占公民的合法的私有财产……”．这　原则的体现。因此”２４业主函“中所说百朗园小区物　是把物业管理服务合同与＜合同法＞中的委托合同混　业管理委员会与宝联物业公司所签订的＜物业管理委　为一谈了。委托合同与物业管理合同在形式上　程序　托合同＞无效．这是在错误的大前提下推出的结论．　上、本质上都有很大区别。从形式上看，委托合同是　很明显与民事法律关系”平等、有偿”的主要特点和“公　诺成合同、非要式合同．没有示范文本　物业管理合　平原则”相悖。　同则是要式合同，格式合同．有全国统一的示范文本。　至于１　９８４年９月２７日最高人民法院＜关于贯彻　从程序上看．最显著的特点是委托合同完全取决于双　执行＜经济合同法＞若干问题的意见＞的规定．这就　方自愿　而物业管理合同是按照物业管理法规规定必　更不适用于物业管理合同纠纷了。因为《合同法＞自　须签订的，业主只要买了开发商的商品房就必须签订　１　９９９年１０月１日起施行．＜经济合同法＞　＜涉外经济　维普资讯 http://www.cqvip.com

额滞纳金是违法的　。这是“２４业主函　作者误解了　滞　纳金”与“违约金　的关系所致．其实　滞纳金　就是”违　约金”之一。法律工具书＜中华法学大辞典＞中将　违　约金”分为　约定违约金“和　法定违约金“两大类　单列条目加以解释．“滞纳金　就包含在　法定违约金　之中。北京市高院＜意见＞第２５条　业主拖欠物业服　务费用．物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金　的．应予支持。滞纳金过高的．可以依据欠费方的请　求予以适当调整．调整后的滞纳金一般不应超过欠费　金额。”这个规定是完全合理的。　第四．”２４业主函　认为北京市高院＜意见＞”提　出　诉讼时效不宜过苛　就是给下级法官一个暗示：　在追索物业费的案件中要更多地倾向于物业公司……　这是没有任何证据的猜测。什么叫　过苛”７就是　过　合同法＞　＜技术合同法＞同时废止．与这三部合同法　分苛刻”。”不宜过分苛刻“就是“暗示　吗７这算什　配套的一系列司法解释也就完成了其相应的历史使命。　么逻辑７现实中的实际情况是　物管人员每个月对欠　由此可见．“２４业主函”用已经废止的司法解释来衡　费业主都要采用上门催收、电话催收、在门上贴通知　量２００４年１　２月１８日北京市高院出台的＜意见＞是多　催收等多种形式．临到起诉之前还要用挂号信催收。　么荒唐。　但是有的法官仍然从业主欠费的第一个月就开始计算　其次．“２４业主函”认为＜意见》”提出期限届满　诉讼时效。例如笔者最近代理的一起物管纠纷案．法　失效的合同自动延续是违法的”．这是把一个物管企业　官在＜民事判决书＞中写道：“原告无证据证实有向　对应成百上千个业主的物业管理服务合同与“一对一”　谈了．同样是否定了”物管企业的管理服务并未停止　被告催讨过物业管理服务费．主张的２００３年７月至　（即一个主体对应一个主体．下同）的双务合同混为一　２∞３年１　２月的物业管理服务费已超过向人民法院请　求保护民事权利的诉讼时效．本院不予支持。”因而判　这个大前提。因为物业管理服务合同履行方式与　一　决欠费者只支付２００４年１月以后所欠的物业服务费。　对一”的双务合同履行方式的最大不同点在于：”一对　此案中的原告于２００５年１月１　２日办理完交接手续撤　”双务合同任何一方不履行合同义务时均可在支付　离该小区时．该小区业委会还贴出通告帮物业公司催　违约金后终止合同．而物业管理服务合同履行方式具　收过欠费：法院于２００５年１　２月２Ｏ日受理此案．却在　有不可分割性和不可排他性　不能因为你不想要物业　判决书中认定２００３年１　２月以前的欠费超过诉讼时效．　管理服务就单独停止对你那一部分的管理服务。哪怕　显然“过苛”。正因为有这些过分苛刻的判例的存在．　是大多数业主都通过了要解除物管服务合同．也仍然　所以北京高院作出　不宜过苛”的规定是符合客观存　要在新物管企业与老物管企业办理合法交接手续之后　在的事实的．因为过分苛刻就违背了　以事实为依据　才能停止服务．否则就会出现美然动力街区那种混乱　这个大前提了。　局面（见＜现代物业＞２００６年第３期第１　３页苏宝炜　总之．“２４业主函　中认为北京高院＜意见＞严　文）．最终受损害的还是全体业主。北京市高院正是考　重违宪违法的说法．是以　否认物业公司已经和正在　虑到物业管理服务的这种特殊性．才作出“物业服务　进行的物管服务这个客观事实”作为大前提的。大前　合同到期后．双方没有解除合同并继续履行的．视为　提错误．小前提无论如何精心编织都只能得出错误结　合同自动延续　的规定，这是符合民事法律关系　平　论。笔者认为：北京高院＜意见＞是审理物业管理合　等　有偿　的主要特点的　更是符合“从实际出发“、　“原则性和灵活性相结合“（＜中国大百科全书．法学＞　第８９页至第９Ｏ页）的立法原则的。　第三．　２４业主函”引用了＜民法通则＞、＜合同法＞　同纠纷的重要司法解释．不但不应当撤销．而且应当　作为最高人民法院再次修订（关于审理物业管理纠纷　案件若干问题的规定＞的重要参考依据。　图／高立　关于违约金的规定．认为北京市高院＜意见＞　支持高