物业管理服务费报价书范本

物业管理服务费报价书范本

投 标 书

安尔集团物业治理公司

万达公馆物业治理服务费报价书

万达公馆业主委员会：

〔一〕依照已收到的«万达公馆物业治理招标书»物业治理招标文件，遵照«湖北省一般住宅物业治理公共服务费等级方法»的规定，我单位经考察现场和研究招标文件后，进过认真测算，公共服务费愿以人民币 的价格，按照招标文件的要求，对武汉万达公馆实施 〝高端星级〞物业治理。 (二〕一旦我公司中标，我公司将在10日内与武汉万达公馆业主委员会签订物业治理托付合同，用我们公司高质量的服务水平达到宽敞业主的中意。

〔二〕贵方的招标文件、中标通知书和本投标书将构成约束我们双方的合同。

投标单位：湖北安尔集团物业公司 法定代表人：＿＿＿＿

日期：2021年10月1日

目 录

第一章 前言

第一节 投标公函 第二节 概述

第二章 企业综合说明书

第一节 公司简介 第二节 公司信誉及成果

第三章 治理文案及内容

第一节 武汉万达公馆概况 第二节 整体设想和策划

第三节 治理方式、工作打算和物资装备

第四节 武汉万达公馆治理机构、人员配备及介绍、规章制度、培训治理 第五节 武汉万达公馆各项专业物业治理制度 第六节 治理指标与承诺制度

第四章 档案治理

第五章 社区文化活动及安排

第六章 特色便民服务项目与收费标准 第七章 修理治理

第一节 智能化系统的日常运行及爱护方案 第二节 房屋及公共设备设施修理检查养护打算

第八章 打算成本核算书

第一节 物业治理收入预算 第二节 物业治理支出预算 第三节 年度财务分析

第九章 终止语 第十章 相关证书资料

第一章1.1投标公函

前言

投标项目名称：武汉万达公馆物业治理

致：大连万达集团

依照贵方〔武汉万达公馆〕物业治理招标文件要求，现正式递交投标书1份，并做出以下承诺：

〔1〕我们将按照招标文件精神，承担完成合同规定的责任和义务。

〔2〕我们将全面履行投标书的承诺和答辩会上的承诺，并提供本投标书的相关文件及资料。

〔3〕我们将严格遵守«武汉市物业治理条例»和«武汉市物业治理服务收费方法»，进行依法治理、依法服务、依法收费。

〔4〕兹遵照贵方2021年8月招投标文件要求提交的内容，假设能中标，我们承诺将与贵方一起履行招投标文件各项条款的规定。

〔5〕我方明白投标书是我方投标的组成部分，我方保证对投标文件的准确性完全负责。

〔6〕我方保证从投递标书之日起至有效期内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时同意贵方督察。

〔7〕我方一旦中标，在制定和签署正式合同协议之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束对方的文件。

公司 ：湖北省武汉市武昌区雄楚大道1号 邮政编码：430000 号码：027—123456789 987654321

法人单位： 安尔集团物业公司

法人代表：＿＿＿＿

日期：2021年10月1日

1.2概述

本投标书是通过大连市万达集团武汉万达公馆物业治理招标文件猎取信息，并通过现场踏勘和答疑进一步了解武汉万达公馆的物业情形。我们认真地研读武汉万达公馆招标文件及相关资料，依照武汉万达公馆所处的地理环境，结合武汉万达公馆具有生态、健康、豪华﹑舒服的物业特点，融合本公司专业物业治理观念而编制本标书。

本投标书依照我公司治理写字楼、商住楼、小高层及高层住宅物业楼盘的成功体会，对武汉万达公馆具有豪华、舒服、硬质酷感的高端精巧物业样式，从物业治理的整体设想、治理模式，组织架构、治理制度、创优打算、社区文化、治理测算等诸方面做出筹统策划，提出本公司的治理目标和承诺指标。

第二章：企业综合说明书

公司简介：

安尔公司成立于1992年，公司总部位于武汉市，安尔集团秉承〝用心做事，诚信为人〞、〝以人为本，创新为魂〞等〝安尔之道〞的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十几年探究和实践，逐步成为中国实力雄厚的房地产开发企业，以及中国中西部房地产行业的领头羊。

公司名称：安尔股份 外文名称：ANER CHINA 总部地点：武汉市 成立时刻：1992 经营范畴：商业地产，住宅 公司性质：民营企业 公司口号：生活之美源于爱 年营业额：50亿 职员数：3000 董事长：江典 战略目标：年营业额100亿〔2021〕

公司慨况： 安尔集团坚守〝生活之美源于爱〞，〝科学筑家〞，〝有爱筑家〞。 在企业经营中表达专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品。努力营造集科学，安全健康，舒服与一体的房地产，满足人们的生产与生活的需求与追求。差不多成为中国地产行业内极富特色和竞争力的房地产开发企业。

安尔集团创立于1992年，总部位于湖北省武汉市，是中国中西部最开始经营房地产开发的企业，公司从最开始以武汉为起点，逐步进展以武汉为中心，向周围其他都市扩张进展。通过十几年的进展，公司已

拥有20家分公司，年利润50亿，上缴利税增长20倍，公司通过不断地努力进展与创新逐步壮大，年利润实现30倍的增长，企业职员从十几人进展到现在的3000人的大企业集团，在中国中西部具有较强的综合实力。

安尔集团秉承〝用心做事，诚信为人〞、〝以人为本，创新为魂〞等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。在以武汉，长沙为中心，西部的区域战略格局。在以不断为顾客制造价值，满足顾客不断需求，在武汉等一系列等中西部都市建立了商业广场，许多的居民住宅。

主营业务： 安尔集团主营业务要紧包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营〔简称〝商业中心〞〕；五星级的开发与运营〔简称〝高级酒店〞〕；商业运营及物业治理〔简称〝商业治理〞〕；写字楼、公寓和住宅的开发销售〔简称〝销售物业〞〕在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分挖掘业务板块之间联动效应的都市综合体开发与运营治理，构成了安尔集团的核心业务进展模式。

主营产品： 安尔集团的核心产品是以〝安尔广场〞命名的都市综合体。安尔都市综合体是本公司在安尔集团多年经营商业地产的基础上，连续进展并逐步完善的核心产品安尔都市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种都市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流淌，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的〝一站式消费〞需求，成为商业中心的灵魂与纽带。

本公司通过连续进展并逐步完善核心产品——安尔都市综合体，逐步摸索出一套专门的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国都市综合体投资与运营治理的先行者与领导者

安尔集团物业治理公司：

公司成立于2001年，是在集团大力支持下组建的物业治理公司。是安尔集团重要的组成部分，公司不仅继承了安尔集团的企业治理模

式与企业精神文化，而且在依照国内外优秀物业治理公司的治理理念与模式下，不断地创新与进展，逐步形成自己专门的治理模式与经营理念，在企业治理治理物业，获得好评与成功下，安尔集团物业治理公司在国务院的批准下取得了国家〝一级〞治理资质和国家多个奖项，是中国中西部物业治理公司的榜样与领军者。

安尔商业广场

安尔集团——早期治理的小区

安尔集团——治理的现代化小区

安尔集团——治理的独立式别墅

第二节 公司信誉及成果 2.1治理业绩

安尔集团物业治理公司在中国物业治理企业中，是一家市场化程度高，实力强，竞争力强的物业企业，不仅在安尔集团所经营的物业，还在其他物业中通过招投标的方式取得物业的治理经营权。

在我公司所治理的物业楼盘中，许多荣获市级〝物业治理优秀示范小区〞的称号。

公司在日常物业治理中，坚持以〝业主的需求，是我们的追求〞为质量方针，坚持以酒店的服务理念来开展〝人性化〞服务，坚持〝住户至上、服务第一〞的企业宗旨。物业治理服务以业主的需求为第一需求，在招投标的方式上我公司有着丰富的体会与市场竞争力。

2.2 治理特色

公司在治理中，全面导入ISO9002质量治理体系，以别墅和中高档楼盘为重点，在物业治理中始终以酒店式的服务理念为治理特色。以创建安尔集团物业企业文化为品牌。现差不多初步形成了以星级酒店、写字楼、住宅楼为主，商住楼、高等学府物业的治理特点。

公司所管楼盘的物业品种有宾馆与写字楼相结合，多层住宅与高层公寓相结合，并将物业治理服务延伸到高等学府的生活后勤服务治理。积存和形成了治理服务多元化物业的成功体会和治理特色。并拓展了家政服务、绿化养护、家庭装修及工程修理业务，受到了宽敞业主和开发商的好评。

第三章:治理文案及内容

第一节：武汉万达公馆概况

万达公馆，为万达集团潜心开发的豪宅系列顶级产品，跨过大连、北京、合肥、济南、太原全国五大都市，每一座万达公馆，皆成为所在都市的高端生活旗帜，联袂定制中国豪宅新标准。 武汉万达公馆坐落于中国·武汉·武昌滨江商务区核心——积玉桥。东起和平大道，南临锦江国际城，西至临江大道，北至规划路，临近万里长江第一隧的过江隧道出口及地铁2号线和5号线积玉桥出站口。 武汉万达公馆总规划面积25万平方米，由5栋42-43层的超高层建筑组成，呈u型王座一线观江排布，约904户，户型面积为240-340平米。周围分布了武汉第一个国际六星级的万达威斯汀酒店、180米甲级5A商务写字楼、千万级滨江商铺、SOHO公寓以及室外步行街。 武汉万达公馆详情

武汉万达公馆极致考究，集优择材打造殿堂级精装豪宅。 ■ 建筑风格：新古典主义Art-deco

■ 建筑石材：英国棕、霞红、进口绿钻，黑金花，及源自天山深处的卡拉麦里金等。

■ 建筑类型：三梯两户的纯板式设计 ■ 户型面积：240—340㎡

■ 产品类型：平层精装豪宅

■ 精装修品牌：卫浴界的劳斯莱斯德国杜拉维特DURAVIT；卫浴界的先锋领航者汉斯格雅mangrove；橱柜界的奢侈品橱柜，顶级厨房电器；意大利双开子母装甲门等。

■ 电梯品牌：上海三菱电梯，采纳GPRS无线通信技术，365天24小时不间断全方位、全天候跟踪服务。 ■ 电梯服务户数：3梯2户 ■ 通讯：液晶可视对讲

■ 门窗：平开窗，断桥铝合金，中空玻璃、LOW—E

■ 入户大堂：700年来只为皇家御用的紫铜大门，超高大堂，天然大理石人工水刀拼花,手工贴金马赛克，豪华装修。 武汉万达公馆相关信息 交通位置:

地铁2号线积玉桥站点下，或乘公交11、16、307、315、511、514、530、539、542、606、607、717、729、804路等至三层楼公交站下车即到。

周边配套设施：

餐饮娱乐：三五醇酒店、清江饭店、漂亮华大酒店、大卫营美食城、凤凰酒店、明星酒店、小乐川美食城、肯德基、德克士炸鸡快餐店、户部巷特色早点一条街。 商业配套：

国美电器、北京华联超市、天丽广场、武商量贩店、九通商厦、新华书店、中商平价小东门店、宜家装饰广场、沙湖果批市场等。 医疗设施：

湖北省中医院、湖北省武警医院、湖北省人民医院、武昌区第三医院、武昌区一医院、儿童医院武昌门诊、武科大医院附属医院、武汉市妇幼保健院武昌门诊。

教育配套： 大中专院校：湖北大学、湖北美术学院、湖北省中医学院、武汉理工大学、航海职业技术学院、湖北省民政学校等。 中小学：武汉中学、武汉市实验中学、湖大附中、粮道街中学、武汉市14中、积玉桥小学、三角路小学、中华路小学、前进路小学、新河街小学等。 幼儿园：武昌机关幼儿园、国棉六厂幼儿园、江大实验师范附属幼儿园、积玉桥中山社区幼儿园等。 银行： 工商银行、商业银行、中国银行、建设银行、民生银行、中兴实业银行、兴业银行、交通银行、上海浦东进展银行、农业银行等。 售楼地址： 武昌积玉桥临江大道〔前进街旁〕 历史价格: 均价24000元/㎡ 物业公司： 大连万达物业治理武汉分公司 开发商： 武汉万达广场投资 第二节：整体设想和策划 安尔集团物业治理公司本着〝至诚至尊，无微不至〞的VIP贵宾服务理念，打造VIP特色服务模式，专属式服务：想业主之专想，最大程度的中意和惊喜，最高层次的私属化服务。定制式服务：想业主之能想，量身定制，满足单一业主品味的定制化服务。菜单式服务：想业主之所想，简单、可选、即时的菜单化服务。预见式服务：想业主之在想，瞬时制造的感动服务。让业主尊享五星级物业大户总管式治理。

万达豪宅物业服务策划定位 ■ 安全为第一要素

■ 讲究私密性

■ 强调客户的尊贵身份 ■ 品质优先，服务至上 ■ 全天候应侍服务

■ 服务品类丰富，时代感强

第三节： 治理方式、工作打算和物资装备

一、 治理方式

1、本公司将依照招标文件要求与开发商签订服务合同，实施前期物业治理。

2、公司对本小区实行包干制治理方式，按照本投标书和服务合同的要求做好物业治理服务的各项工作，包括协助开发商制定«业主临时公约»，与业主签订«前期物业服务协议»以及协助成立小区第一届业主委员会。

3、在小区交付前三个月左右，组建【万达公馆】治理处，负责交付前的各项预备工作、交付治理以及交付后的日常治理服务。

4、万达公馆治理处将采纳公司领导下的主任负责制，下设客户服务部、工程部、保安部、保洁绿化部，客户服务部统一受理业户服务需求。

5、万达公馆治理处在内部治理中，按照公司ISO9001质量治理体系标准和各项治理制度，对小区实行专业化、规范化治理和综合服务。

二、工作打算

前期介入工作打算 序号 项目 工作内容 A. 招标单位就治理用房、经营用房等物业治理事宜进行充分协商，得以明确； B. 签订前期物业治理服务合同。 A. 收集整理各类图纸资料，熟悉小区情形； B. 加强与进展商、施工单位等部门联系，参加工程例会； C. 从物业治理角度，对项目建设不同时期提出专业建议； D. 参与现场施工治理及各类设备的选用与调试； 打算时刻 中标后一周内 备注 签订物业1 治理服务合同 合同签订后至物业交付 参与规2 划、设计与建设 3 4 5 6 7 E. 设备保险建议。 A. 人员聘请与调度； 组建机构 B. 人员培训考核； C. 人员上岗及试运行。 办公后勤A. 治理用房确定与装修； B. 安排职员用房； 工作 C. 物资配备。 制定与完A. 严格按照ISO9001国际质量治理体系标准，制定各项工作制善各治理规章 度； B. 结合小区实际情形，对各项工制度 作制度进行调整完善。 A. 对销售人员就物业治理知识进行系统培训； B. 派员参加房展等楼盘展现促销活动，解答购房客户物业治理方面提问； 销售配合 C. 客户看房引导工作； D. 进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。 E. 协助签定业主公约,前期物业服务协议 A. 依据接管验收标准，逐步严格进行审查； 物业验收B. 对不合格项目，备案并督促责与接管 任部门整改； C. 符合接管标准后办理书面移交手续。 物业交付使 用前三个月 物业交付使 用前三个月 物业交付使用前三个月 物业销售 全过程 物业交付使用前三个月

入伙时期工作打算 序号 项目 工作内容 打算时刻 备注 1 A. 与环卫、公安、物价局等有关政府部门取得联系，开展有关工作； 物业交付入伙实施 B. 各项入伙资料文本的预使用前后备； 三个月 C. 明确入伙流程及各岗位职责； D. 入伙仪式策划与举行； E. 入伙手续办理。 2 A. 了解业主各类信息，加强物业交付与业主交流； 初次业主使用三个意见调查 B. 针对业主合理意见，进行月内 纠正措施； C. 回访与回馈意见收集。 二次装修 A. 装修方案审批，宣传装修规定； 物业交付B. 装修手续办理； 使用起 C. 装修施工工程监控； D. 装修工程验收。 A. 收集业主档案； 物业交付B. 科学分类； C. 建档与运用，使用电脑网使用起 络现代化手段。 以问卷调查、上门拜望等形式 3 治理 4 档案建立与治理

正常期治理工作打算 治理期 要紧规划项目 备注 第一年 第二年 A. 全面导入ISO9001：2000质量治理体系，修订和完善各项治理规章制度； B. 职员系统培训开展； C. 开民宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业治理相关政策法规； D. 建立电脑网络系统，实现办公自动化； E. 全面导入统一VI识别系统； F. 视条件进行业委会成立的预备工作； G. 开展多种经营性业务； H. 按照年度社区活动打算，开展丰富多彩的居民联谊活动； I. 有偿、无偿活动开展； J. 治理水平达到杭州市市级物业治理优秀小区标准，并在达到评比资格的前提下，申报并获得称号。 A. 依照首年开支预决算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作； B. 开展各项便民服务活动； C. 治理水平达到浙江省省级物业治理优秀住宅小区标准； D. 中修打算制定； E. 特色服务推广。 A. B. C. D. E. F. 〝主题年〞社区文化活动的开展与推广； 总结治理体会，进一步提升治理成效； 完善技术防范措施； 实施中修打算； 进展和完善智能化系统； 治理水平达到〝全国物业治理示范住宅小区〞标准。 第三年

三、物资装备

〔见«打算成本预算书»之附表7、附表8〕

第四节 机构设置、人员配备、培训及治理

一、机构设置〔职能划分〕

如以下图所示：

万达公馆治理处 客户服务部 保洁绿化部 保安部 工程部 装修 治理 客户服务文档内务收费保洁家政绿化养护治安治理车辆治理装修巡逻消监控治理报修接待、服务设备运行、 保养综合修理 二.治理处人员配备

【万达公馆】治理处的人员配置将依照小区交付规模、治理工作量和客户服务需求的变化对岗位进行及时的调整，保证治理处精简、高效和合理的动作原那么。

*治理处人员配置150人

治理处经理：1名 ➢ 客户服务部：40名

分别为：主管3名、客户接待5名、治理员28名、一级财务4名。

➢ 工程部：20名

分别为：主管1名、综合修理19名。 ➢ 保安部：50名

分别为：主管3名、领班5名、保安员42名；分三班运行。 ➢ 保洁绿化部：40名

分别为：主管1名、保洁员25名、绿化员14名。

治理处经理： 江典 大专 现任公司物业部经理，具有物业治理处

主任上岗，多年从事物业治理服务工作，具有大型楼盘治理经历，服务意识良好，治理体会丰富，善于和谐沟通，综合能力强，为人平和，处事沉稳。

客服部主任： 黄蓉蓉 大专 具有物业治理从业人员上岗证。多年从事

物业治理服务工作，善于客户沟通和和谐工作，性格爽朗，工作踏实。

工程部主任： 刘杉 大专 具有物业治理从业人员上岗证。多年从事物

业治理服务工作，善于客户沟通和和谐工作，性格爽朗，工作踏实。

财务部主任：樊洋洋 大专 具有国家会计资格从业证书，具有多年的财

务治理体会，工作严谨，认真认真。

三.培训治理

加强职员培训，提高职员治理、服务水平，这是物业治理的中心工作之一，也是做好物业治理的基础。我公司已形成一套规范化的培训运作体系，有一支知识结构全面、业务技能精深的物业治理人才队伍，这将为完成万达公馆的治理目标提供有力的保证。

我们万达公馆在治理、服务的职员，将进行二个时期的培训，第一时期的培训要紧任务是接管前的人员培训，使全体职员在接管万达公馆后能迅速适应物管需求进入工作状态。第二时期的培训任务，要紧针对日常治理工作展开。促进职员严格按操作规程进行服务，提高工作效率和服务水平。

第一时期的培训内容带有普遍性，第二时期的培训内容带有提高和典型性。培训的形式分岗前培训、在职培训、外送培训三种。

培训的层次分为治理层培训和操作层培训两种。

四.高标准、高水平的治理措施

1) 市场定位：本物业环境文雅，宽敞业主多以成功者为主，具备优质物业治理服务的高档居住区基础。

2〕 治理模式：以人为服务之本，不断完善治理制度，实践中开拓创新主抓物

业治理为基础、促进精神文明建设。

3〕 形象定位：安全、舒服、文明、环保、便利、高端、豪华、时尚为一体

1〕安全：通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范治理体系，充

分保证各治理中心安居乐业。 2) 舒服： 按照服务规范标准，以优质的服务为宽敞业主营造温馨的生活环

境。 3) 文明： 开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社

区和谐、活跃、轻松的生活氛围。 4) 环保： 提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，制造出一个环

保、文雅的居住环境。 5) 便利： 全方位开展便民服务，为 提供快捷、便利服务，表达〝华苑小

区〞 人清新、阳光的生活节奏。 6〕高端： 针对万达公馆顶级高端的物业模式，我们将采取星级的服务水平与

态度来达到与之相匹配的治理水平。 7〕豪华： 全天候的星级服务与酒店花园别墅式的全新治理理念让业主享受顶

级豪华的服务于舒服。 8〕时尚： 先进的治理理念与科学的治理方法与高端时尚的万达一起引领以后

的时尚潮流。

〔一〕具有深度和广度的治理措施

我公司为 提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出〝华夏小区〞治理精品。为此我公司在那个地点郑重承诺： 1、因物业治理单位内部人员违法行为导致治理中心缺失，依法承担相应责任。

2、因治理不善或操作不当等缘故造成责任事故，承担相应责任。

〔二〕建立快捷 服务系统

我公司始终坚持〝 至尊，服务至上〞的企业宗旨，把 中意率作为工作业绩评判的要紧依据，从而最大限度地满足 需求。通过运用创新的 服务理念，建立全方位 服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高 中意度。依照 的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立 信息档案，高效反馈、处理 意见及需求。每月按期将 需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正表达〝真诚服务，精心治理〞的服务理念。

〔三〕全方位的服务意识

1〕 为 提供便利服务 从 宽敞业主的需求动身，为宽敞业主 做实事。依照〝华苑小区〞的实际情形，合理利用公用设施，为 宽敞业主制造充分休闲娱乐 的场所。

2〕24小时治安防范服务 利用我公司所服务的大社区的带动作用，充分发挥安全治理工作多年无事故的优势，做好〝华苑小区〞 治安防范范工作。我公司将置入〝门岗对外来人员准入请示制度〞、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化治理。

〔四〕营造绿色环保小区

养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平坦，草坪四季常绿平坦。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。

〔五〕抓好精神文明建设

1〕 重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。

2〕 组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。

〔六〕治理学前沿理论的把握及应用

治理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速进展和市场竞争的日益加剧，治理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论要紧集中在以人为本、系统理论、动态调剂理论、效益统一理论和企业文化等方面。

1〕 以人为本的治理理论

现代治理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、制造性作为治理的核心。这一理论对物业治理行业具有重要的指导作用。 2〕 系统治理理论

现代企业是一个为了达到一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。 我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业治理。坚持服务至上、注重对内、对外和谐、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代治理技术等，差不多上这一理论的应用。

3〕 动态调剂理论

为了实现治理目标，使企业取得最正确效益，治理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调剂，而不能把治理过程视为一成不变的模式。企业治理通过动态调剂，就能够使各要素在各个环节上保持和谐、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。 我公司在物业治理工作中，注重动态调剂理论的应用，鼓舞创新、加强信息沟通和应变能力，强调〝不进那么退，不快那么亡〞的观念以及对治理流程重新组合从而达到提高服务 的能力，缩短改善周期等。

4〕 效益统一原那么

物业治理给 的产品确实是服务，不仅要满足宽敞业主 的需求，而且要爱护、增进 和社会的利益，为人类社会做出奉献。

我公司在本物业的治理成本测算方面，本着精心运算成本，既坚持以盈利作为重要目标，以保持企业进展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远进展的后劲。

5〕 企业文化

杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的差不多信念和进展追求。

我公司自从事物业治理以来，始终发扬〝敬业、奉献、创新〞的企业精神，倡导以〝实现自我、服务客户〞为自身动力，鼓舞职员的群体意识；以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远进展提供了强大动力。

第五节 规章制度

一、安全职责

1.严格执行公司的各项治理制度；

2.负责制定各项安全护卫职责制度，依照实际情形进行指导和检查，对公司治理区域实施安全监督；

3.负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

4.做好公司治理区域内的治理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉同意派出所指导；

5.查处公司治理区域内因职员玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故； 6.建立健全和治理好系统档案资料；

7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

8.做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作； 9.完成领导交办的其他任务

二、护卫岗位职责

1.护卫员上岗必须穿着统一降服，佩戴统一的工号，仪容严整； 2.纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

3.上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发觉不安全因素应赶忙查明情形，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

4.坚守岗位，提高小心，发觉违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获； 5.熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失； 6.爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用； 7.熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，把握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

8.值班时刻，对岗位内发生的各种情形要及时认真处理，并作好记录； 9.熟悉小区内公共设施情形，巡查、登记公共设施完好及损坏情形； 10.严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

11.对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行询问和检查； 12.对进入小区内的生疏车辆要进行登记；

13.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有爱护现场、爱护证据、爱护秩序及提供请客的职责；

14.熟悉本治理区域内公共设备、设施及业主的差不多情形； 15. 认真完成领导交办的其他任务。

三、门岗、巡逻岗位职责

1.24小时严密监视护卫对象的各种情形，发觉可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情形直到问题处理完毕； 2.把握业主的来客动态，爱护小区秩序；

3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；

4.熟悉小区内住户的差不多情形；

5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清晰，职责明确； 6.严格执行24小时巡逻制度；

7.关于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行； 8.关于进入小区内的生疏车辆认真登记方可进入。

四、职员行为规范

1、爱岗敬业，责任第一。在岗位工作中坚持原那么，忠于职守，勤于学习，善于钻研，牢固树立责任意识，绝不失职。 2、遵章守纪，听从命令，严格遵守公司规章制度，坚决做到令行禁止，确保公司上、下政令畅通，步调一致。 3、追求一流，永不满足。对待工作精益求精，积极追求制造的工作，用心完成各项工作任务。 4、按时作息，外出请假。严格遵守上下班作息制度，工作时刻外出要履行请假手续。 5、热心公益，文明办公。自觉爱护办公区的环境整洁和工作秩序，上班时刻不做与工作无关的事。 6、团结协作，互助共进。与同事交流要友善真诚，宽人严己，互谅互让，互相关心。 7、注意外表，进求风范。公司职员要衣着整洁，仪容大方，谈吐文雅，行为灵敏，处处表达西港风范。

8、热情待人，周到迎送。接待来访客人实行〝首问制’，接听 要使用规范文明用语。 9、谨言慎行，注意保密。不说损害公司利益的话，不做损害公司利益的事，自觉爱护公司的全然利益。 10、求真务实，不搞浮夸。讲真话，办实事，报告成绩不夸大，报告问题不隐

瞒。 11、爱护集体财产，自觉爱护公司的利益和形象，遵章守纪，廉洁奉公，办事

公道，坚持原那么，敬业爱岗，提高办事效率，履行节约，杜绝白费。坚决不做有损公司形象和有损公司利益的行为的事。 12、对破坏公司财产、利益和损坏公司形象的行为，一经发觉，从严处理，决

不姑息。

五、劳动人事治理制度

1、公司职员录用：

〔1〕由基层单位提出用工申请打算，经主管副总审核，报总裁批准后实施。 〔2〕公司录用职员的具体操作程序是，先由办公室组织面试，考核合格后，被

录用人员填写〝西港公司职员聘请登记表〞，经主管副总审核，报总裁批准后，方可录用。 2、公司职员试用期：

公司职员自录用之日起，原那么上须通过三个月的试用期。依照本人工作表现可缩短或延长试用期，延长时刻一样不超过一个月。试用期内违犯公司规章制度或表现不合格者，予以辞退。

六、劳动合同：

试用期满，工作表现良好，由本人与公司签订劳动合同。

七、公司职员的调动与任免：

1、依照工作需要，公司有权调动公司机关及直属单位职员的工作，所有职员必

须服从公司的调动安排。 2、对业绩突出的职员，经公司劳动人事治理部门考察合格，可提升其职务；新岗位的试用期原那么上为三个月，试用期满经考核合格报总裁批准，由公司发文正式托付。 3、对提升职务者，假设因工作不胜任或显现严峻过失，公司可视情节作出降职或免职的决定。

4、公司职员调动或任免均以公司颁发的正式文件为准。

八、工作时刻：

公司实行每周六日、每日八小时工作制，专门工种岗位工作时刻由主管部门安排。

九、薪金：

l、公司职员薪金由差不多工资、职务工资、浮动工资和补贴等四部分组成。 2、公司按照不同部门、不同岗位、不同职务的实际情形制定薪金等级，并依照业绩状况调整职员薪金，公司职员假设显现工作变动，薪金按变动后工种或岗位执行。 3、公司财务以公司经理办下发的〝安馨物业服务公司人事工资通知〞作为核算工资的依据。

十、公司职员辞职：

1、公司职员在合同期内，辞职必须有正当理由，须提早一个月递交辞职报 告，经批准并按规定办理有关手续后，方可离职。

2 、 公司财务室以〝浙江安馨物业服务公司职员离职通知书〞为依据结算

离职职职员资。

十一、 公司职员辞退：

公司职员在合同期内因工作不力或严峻违犯公司规章制度，公司有权予以辞退。因公司业务变更或其他缘故产生富余人员时，公司有权进行裁员。

六 治理指标和承诺制度

1、治理指标 序 号 1 2 业务接待受理 报警接待、报修接待 指标名称 本公司承诺指标 一周七天 一天24小时 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 重大刑事责任案件、火灾、交通事故发生率 0 其他重大事故发生率 事件处理及时率 急修项目开始修理时刻* 一样项目开始修理时刻* 修理及时率 修理质量合格率 客户差不多中意率 保洁率 绿化达标率 住户投诉处理率 回访率 档案建立与完好率 房屋及配套设施完好率 道路完好率 低于1% 100% 0．5小时内 24小时内 98%以上 100% 95%以上 100% 100% 100% 100% 98%以上 100% 100% 注*：因不可抗拒或者业主本身因素不能赶忙完成修理作业的，应向业

主或者物业使用人说明缘故，并在条件允可的情形下限时完成此项作业。

2 、 承诺制度

本公司为规范自身服务行为，进一步提高治理效率，特制订以下服务标准承诺制度和违诺责任。 序号 承诺服务内容 报警接待、修理接待 承诺服务标准、时限 承诺服务责任及处罚 未能做到,罚50元/次,责任人上门路歉. 每逾时15分钟,罚100元/次,责任人上门路歉,并追究当事人经济责任. 1 365天24小时接待 急修、险修接报后0.5小时内到现场修2 房屋修理反应时刻 理. 一样修理接报后24小时内到现场修理. 365天业务接待每天12小时 3 业务接待受理 未能做到,罚50元/次,责任人上门路歉. 重大刑事责任案4 件、火灾、交通事故发生率 其他重大事故发生率 事件处理及时率 0 如属物业公司治理责任,由责任人上门路歉,假设造成业主经济低于1‰ 缺失的,追究当事人经济责任。 100% 5 6 7 8 9 修理及时率 修理质量合格率 客户差不多中意率 98%以上 100% 95%以上 100% 100% 100% 100% 98%以上 10 保洁率 11 绿化达标率 12 住户投诉处理率 13 回访率 14 档案建议与完好率 房屋及配套设施完好率 15 100% 16 道路完率

100% 第四章 档案治理

档案建立和治理资料是物业治理工作的重要组成部分，科学规范的档案治理能有效是我为住在区和公用设施使用修理提供指引、服务，针对〝万达公馆〞的治理模式做到有制度有工作记录，对所有档案资料进行科学集中治理。

4.1 住宅区档案资料治理：

1）收集，储存有关小区物业治理的政策，法规，章程。 2）收集整理有关公寓的建筑图纸，竣工验收资料。 3）收集储存住户档案，装修治理档案，修理档案。

4）记录公寓区域的巡视，门卫情形，储存投诉和回访资料。

5）其他治理活动记录及档案。

4.2 小区档案治理分类： 业主档案 服务档案 业主服务档案 装修修理治理档案 治安交通治理档案 设施设备治理档案 绿化清洁治理档案 社区文化档案 «业主公约»、«消防安全责任书»、«业主家庭情登记表»、«钥匙领用登记表»、«业主入住验房表»、«装修申请审批表»、«违章处理通知单» 工程档案 物业产权资料 综合竣工验收资料 施工设计 房屋及公用设施修理资料 设备档案 设备使用说明书 设备修理保养记录 设备更新改造记录 保修卡保修协议 设备安装、调试报告 治理档案 经营财务〔经营治理资料合同，财务治理资料〕 人事劳资〔职员培训，人事劳资资料，考核资料〕 规章制度及往来文件 政府主管部门颁发的法律法规文件 治理及运付规章制度 其他外来文件 本治理处发出的通知公告，报告信函等公文 4.3 物业档案治理流程 4.3.1 档案的预立卷

〔1〕整体分类

〔2〕收集归类、整理成卷。 〔3〕建立一户一档

a、拆私房类案卷应含资料 b、旧公房出售类案卷 c商品房类案卷 d、外销商品房类案卷 e、租赁商品房类案卷 f、公建配套设备设施类案卷

4.3.2 编目装订

〔1〕积存档案的立卷归档治理 a、重审、调整、组合案卷 b、案卷软封面的编制 c、检索的工具 d、排列上架 e、入库保管

三、物业档案治理设想

物业治理企业已建立单独的档案室，委派三位客服人员负责保管，来实现系统的、科学的、规范的电子档案。物业治理企业都必须制定符合企业进展需要的档案治理制度。

四、档案的保管

1〕便于查阅。 2〕保证档案的安全。

3〕防止档案的损坏。

4)采取修复技术，延长档案寿命。

第五章 社区文化建设

本公司凭借近来治理高档商品住宅所积存的丰富的社区文化活动体会，依照小区业主的实际需要，与小区所在地的居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创立精神文明优秀小区，内容以培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。

1 、制度建立

为了保证万达公馆社区文化工作的顺利展开，我们以ISO9000质

量保证体系为基础，制定了一套完善的规章制度。如«精神文明建设公约»、«社区文化工作制度»、«社区文化活动运作流程»等以及各种活动场所治理制度。这些制度的建立是治理处服务质量考评的重要依据之一，为社区文化工作的正常运作提供了保证。

2 、场地安排

治理处将充分利用户内外空间〔如会所、公共绿地等〕开展活动，

并适时走出小区，充分利用市区优势，立足小区结合各景点作为我们开展活动的大舞台。

在出入口及其它醒目处设置宣传栏、公布栏及完善的标识牌，作为

万达公馆对内对外的展现窗口，报道活动的动态。

3、营造成效

营造高尚的文化氛围，形成安定、和谐、温馨的社区环境，向公众

推介、传播精神文明建设成果，树立起社区的良好社会形象。 通过文化活动这种形式，加强治理处人员与业主的交流，紧密感情，争取业主和租户对物业治理工作的参与、支持。丰富业主的业余文化生活，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力。

通过社区文化活动的开展，大大增进业主之间的感情，使小区内

可不能显现〝熟悉的生疏人〞，使得物业小区和谐健康。

4 、 社区文化活动打算

类别 入住仪式 仪式类 内容 时刻 入伙期 入伙期 每年一次 五月 春节 每年一次 不定期 不定期 不定期 双休日 元旦 春节 学雷锋日 妇女节 植树节 劳动节 儿童节 追求成效 加深第一印象，形成归属感 备注 由治理处经理向第一位进住小区的业主颁发钥匙 授予〝【万达公馆】文明户〞、〝【万达公馆】十佳业主〞等称号并颁发证书 【万达公馆】艺术节 树立榜样，加强荣誉感 丰富业主生活，提高素养 加强交流，活跃气氛 提高文化修养 加强躯体锤炼，促进沟通交流 大型【万达公馆】新年晚会 活动 卡拉OK大赛 棋牌类 常规球类〔桌球、乒乓球、羽毛球体育等〕 娱乐活动 老年健身活动〔太极拳、秧歌、气功等〕 郊游 各景点旅行参观 布置小区营造节日气氛 布置小区，营造节日气氛，向重点照管业主拜年 组织义务劳动，为业主办好事，修自行车、理发等 常规举行妇女座谈会 节目 组织业主义务植树，开展〝领养小树〞活动 宣传橱窗布置 设置游戏项目，开展〝儿童书画大赛〞 加强躯体锤炼，培养团结精神 增强节目气氛，增进服务中心与居民的交流 与居委会合办 宣传橱窗布置、座谈会 慰问军烈属，举办联谊会 向小区内教师送花、贺卡 布置彩灯，向重点照管居民送月常规饼 节日 升国旗，唱国歌，挂彩旗、横幅，开展〝爱国主义征文〞活动 消防安全知识 环保知识 〝黄、赌、毒人类大敌〞法制教育 保健常识 美容养颜 园艺家居美化 大扫除 公益类 向灾区献爱心 义诊、助残、献血 沙龙 各种沙龙聚会 电脑培训 培训类 书画培训 舞蹈培训 装修知识培训 建党节 建军节 教师节 中秋节 国庆节 一次 一次 一次 一次 一次 一次 不定期 不定期 不定期 不定期 不定期 防患与未燃 增长环保知识，加强环保意识 增强法制意识 增强体制 提高审美品位 美化生活 培养公德、自律 培养爱心 培养奉献精神 共同爱好，增进交流 加强修养，增长知识，促进沟通 讲座类 与有关单位协办 〔本打算为我公司拟实施项目，待业主入住后，我公司将依照对业主需求的调查和小区设施、周边条件等进行调整，力争满足大部分业主关于社区文化活动的需要。〕

第六章 特色便民服务项目与收费标准

我公司将在万达公馆展开多项便民服务，服务项目视住宅的情形不断予以充实，完善。

在服务中表达〝人性化〞服务的特点，采取免费服务和有偿服务相结合，对有偿服务项目价格明示，便于业主监督。 附：1、无偿服务项目 2、有偿服务项目

万达公馆物业服务治理企业的便民服务方案

无偿便民服务项目 序号 01、 02、 03、 04、 05、 06、 07、 08、 09、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 代办煤气开户 业户服务部 送取干洗衣物 业户服务部 留言服务 业户服务部 代订牛奶 业户服务部 代办数字电视开通 业户服务部 代办收订报刊杂志、特快专递 保安部 代为保管小件物品 保安部 代为泊车 保安部 代叫出租汽车 保安部 代收、代寄一般邮件 保安部 搬运家具 保安部 借用打气筒 保安部 设置便民伞 保安部 设置应急医药箱 保安部 项目内容 设置便民工具箱 责任部门 保安部 16、 17、 18、 19、 20、 21、 22、 23、 24、 25、

介绍保姆、钟点工 代请家教、介绍补习班 代接、送小孩 开设棋类活动场所 组织小区内少儿活动 组织家庭主妇活动 组织老年人活动 提供图书阅览室 代购车、飞机票 家居装潢咨询 业户服务部 业户服务部 业户服务部 业户服务部 业户服务部 业户服务部 业户服务部 业户服务部 业户服务部 工程部

有偿便民服务项目 序号 01 02 03 咖啡屋、奶茶坊 3~50元∕杯 洗熨服务 5~20元∕件 送餐服务 项目内容 收费标准 1~3元∕次 备注 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 打字、复印 字 安装电子防盗门 安装吊灯 安装脱排油烟机 部 安装分体式、窗式空调 安装热水器 部 安装音响 部 安装橱柜 个 家用电器检查、小修 次 换门锁 把 更换、检修开关、插座 电动车充电 空调保养、加氟利昂 次 修鞋、配钥匙 自行车、摩托车小修 木门修理 2~4元∕页 2元∕100150元∕扇 50元∕盏 30~50元∕380~520元∕部 60~100元∕料 20~50元∕10~20元∕5~250元∕料 10~30元∕料 5~50元∕次 料 1~3元∕次 15~55元∕1元∕个 5~30元∕次 50~100元∕ 含排版 不含材 不含材不含材不含材不含周六、日 不含材0 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 疏理下水管道〔支管〕 疏理下水管道〔主管〕 修理、更换灯泡、灯管、灯罩 修理、更换门铃、门锁、信箱锁等 修理、更换电表、水表等 定期健康咨询 量血压、测身高、测体重 建立业户健康档案 木地板打蜡 修理洗脸盆、洗菜盆下水管、马桶浮球 修理窗、帘、拉帘等 修理、更换水龙头各类软管 清洗空调过滤网 清洗抽油烟机 清洗排风扇 次 20~50元∕次 40~100元∕次 1元∕次 5~30元∕次 料 不含材料 5~30元∕次 料 5~50元∕次 料 1~3元∕ｍ² 10~30元∕ 不含周三、四 不含周三、四 不含材料 10~50元∕不含材料 1~20元∕次 料 30~150元∕ 不含材不含材不含材次 1.5元∕次 30~100元∕次 10~50元∕次 次 次 10~100元∕次 注：针对武汉万达公馆高端豪华的物业样式，我公司专门依照物业特点与业主

的需求，制定了一系列的特色服务来满足万达公馆业主更高，更好，更舒服的需求！

第七章 修理治理

7.1 智能化治理与日常修理

将成为武汉标志性建筑甚至是住宅代表的〔武汉万达公馆〕，智能化系统配置档次高、布控全方位。我公司将充分利用现代化的设施和智能化系统，采纳高效、完善、节能的治理手段，建立科学、先进的治理模式，为住宅区内的每一个家庭提供优质超值的服务。同时，智能化系统是高技术长期含量的设备，爱护保养的工作显得更为重要，在日常物业治理中要充分发挥智能化系统的技术优势，严格规范智能化系统日常运行治理规程和爱护方案是系统高效、稳固、安全运行的保证。

1、建立一支设备运行及爱护人才队伍

由高素养的专业人员来使用和爱护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及爱护队伍，在系统安装期间早期介入，熟悉设备性能及隐藏线路走向，并邀请相关单位〔如系统设计、安装单位〕对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及爱护。

2、对住户进行多种形式的宣导

住户能否正确使用室内智能系统，是减少误报及延长设备使用寿命的关键。我们将从第一个入住的住户开始，通过详细的使用操作介绍、上门指导、举办培训班等多种形式，让所有的住户都能全面了解、正确使用室内智能系统。

3、公司内部治理人员的业务素养培训

第一，我们将对所有的治理人员进行全面培训，让每一个人员都能清晰明白隐藏线路的具体位置，保证隐藏工程中的线路不受损；其次，我们将对所有

的装修进行严格的监控，监控人员每天至少两次到现场查看，并为住户提供室内防灾系统布局及施工技术指导。

4、建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最正确运行状态。

5、建立防灾监控设备的运行档案

我们将建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对各系统的报警信息作电脑存档，从而建立一个完整的住户使用档案。

6、建立供应商档案

我们将对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

7、处理好入住初期室内防灾防盗系统的误报警问题

由于防灾防盗系统的科技含量较高，住户对这一系统必定有一个同意及熟悉过程。在这一过程中，各种误操作都会随时显现，造成监控中心报警频繁，因此处理好这种误报是治理好这一系统的关键。我们将依照实际情形，第一在适当的防区内设定一个几秒的滞后报警〔由软件实现〕。当住户误操作时，可在几秒内通过室内的操作键盘解除报警；其次，依照住户使用档案的记载，对误报信息进行技术分析；对由于室内环境造成的误报，应及时上门与住户沟通，并进行适当调整，确保系统正常运行。

8、日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发觉问题的最正确途径，而定期爱护是发觉、解决软性隐患的最正确方法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的方法来确保设备安全运行。

9、智能化系统爱护保养项目

日常爱护 类别 对象 项目 标准 日月季年临检 检 检 检 检 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 外观 主服务器、备用服务器 接插件及联线联接 双机切换性能 运行状况 紧急按钮红外探头智能主机 外观 清洁、完整、有序、无破旧 牢固、无松脱 顺利无断点 正常、无死机、过热等不良现象，电源稳固 清洁、完整、有序、无破旧 室内安防报警系统 安装与联接 安装牢固、联接可靠 感应性能 信号发送 外观及布置 灵敏度高、响应特性正常 完整、无缺漏 清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖 牢固、无接触不良 画面清晰、稳固，调剂旋钮灵敏 清洁无尘、摆放有序 牢固、无接触不良 各性能操纵键有旋钮灵敏、可靠，画面分割稳√ 摄像监控系统 监视器 接插件及联线联接 显示性能 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 操纵器、画面分割器、录像外观 接插件及联线联接 操纵性能 √ √ √ √ √ √ √ 机 固、录像清晰，干扰信号小 外观 清洁、完整、无破旧、防水浸 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 摄像头 安装与联接 安装牢固、联线联接可靠 摄像性能 外观 视频信号清晰、完整、失真小、操纵灵敏可靠 清洁、完整、无破旧、防水浸 牢固、无接触不良 能达设计参数 周界主动红光线监视 UPS主机 主动红外线测器 接插件及联接线 感应速度 安装紧固件 牢固、无松脱、无氧化 外观 接插件及联接线 切换性能 清洁无尘、摆放有序，散热部位无堵塞、遮盖 牢固、联接可靠 顺利无断点 √ √ √ √ √ √

日常爱护 类别 对象 项目 标准 日月季年临检 检 检 检 检 √ √ √ √ 备用电蓄电池源组 系统 外观 冲放电 电池通风器 清洁无尘、无明显升温 正常 运行正常、无异声 √ √ √ √ √ 外观 主机 各系统电脑 接插件及联线联接 运行状况 外观 联接 运行状况 外观 联接 传输性能 清洁、完整、有序、无破旧 牢固 、无松脱 正常、无死机、过热等不良现象 清洁、完整、有序、无破旧 牢固 正常、无各种不良现象 清洁、完整、有序、无破旧、无老化 牢固，无接触不良接触 正常、无专门衰减 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 打印机软、硬盘显视器 视频线、操传纵线、输电源线 线、有线电视网线 各系统软件及数据 软件 运行状况 无死机等不良现象、无病毒感染 完整、准确，储存完好 √ √ √ 数据 爱护 √ √ √ √ √ 工作运行环环境 境

状况 温度、湿度、洁净度、防火、防磁、防震、防雷等情形正常 √ √ √ 10、智能化系统爱护保养程序

爱护打算 检 测 故障确认

报业委会批准 与住户预约 通知监控中心 与监控中心联系 故障确认 上门检测 维 修 住户及使用签字 进电脑存档 11.电梯修理保养打算

电梯由制造商或专业修理保养公司进行专业修理保养，本司负责机房清洁，安全运行检查，配合国家机关进行电梯年检等。

7.2 房屋及公共设备设施修理检查养护打算

修理养护打算：建立专业修理保养队伍，制定完整的修理养护制度。 〔1〕房屋的日常修理养护 ①地基基础的养护： A、防止显现不合理超重。 B、保证勒脚完好。 ②楼地面工程的养护 A、楼地面的有效防水。 B、室内防潮。

C、对二次装修加强治理。 ③墙合面及吊顶工程的养护 A、定期检查，及时处理。 B、加强爱护与其它工程相接处。 C、注意清洁与清洁方法。 D、注意日常工作中的防护。 E、注意材料的工作环境。

F、定期更换部件，保证整体和谐性。 ④门窗工程的养护

A、严格遵守使用常识与操作规程。 B、经常清洗检查，发觉问题及时处理。 C、定期更换易损部件，保持整体状况良好。 D、加强窗台的使用治理。 ⑤屋面工程修理养护

A、定期清扫，保证多种设施处于有效状态。 B、定期检查、记，并对发觉的问题及时处理。 C、建立大、中、小修制度。 D、加强屋面使用的治理。 ⑥通风道的养护治理 ⑦防治白蚁

〔2〕公用设施设备的修理养护打算

①照明设备：每位检查照明设备的完好程度，如有缺损及时更换，每1～

2月就灯具外观、照度和色调进行检查，进行必要的清洁工作。

②消防报警系统：每日进行信号测试检查，每月检查电压、电流及各类外

表的运行是否正常，每年进行一次消防全面检查。

③各类水泵：每周进行巡视检查，声响、震动、电流、压力等是否正

常，每半年进行自动操纵部分检修。

万达公馆楼宇设备保养周期表

设备 事项 周期 ●走廊及楼梯粉刷修补粉刷 每3年1次 楼宇内、外墙 ●外墙 ●幕墙玻璃清洗 每5、6年1次 每年一次 ●检查、加油及调试各水泵 每半个月1次 供水系统 ●清洗水池 ●日常巡视保养 消防设备 ●聘用政府认可的消防设备保养，公司作检查及修理并向消防部门提交报告 沟渠 ●清理天台雨水筒及渠闸 每周1次 每年1次 每月1次 每年1次 ●清理明渠之沉淀物 机器栏杆 每2周1次 ●检查锈蚀的窗框、栏杆、 每月1次 每年1次 〔或主、付入口门楼梯扶手油漆 等〕 供电系统 ●检查各种配电、箱内元件 每周1次 ●日常巡视及保养 每月1次 每年1次 每周1次 每年1次 按保养合同办理 按保养合同办理 按保养合同办理 监控、巡更 ●完全检查、保养 ●日常巡视及一样保养 有线电视系统 ●完全检查、保养 电梯 中央空调机组 供热系统

●聘请专业公司进行保养 ●聘请专业公司进行保养 ●聘请专业公司进行保养 第八章 打算成本核算书

第一节 年物业治理费收入预算

单元：人民币〔元〕

序号 收费项目 收费面积〔M2〕 单价 月收入 元/ M2月 年收入

1 2 3 住宅 商铺 车位 合计 25.0000 10000 650个 390000 50 32500 390000

第二节 年物业治理费支出预算表

单位：人民币 〔元〕

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项 目 职职员资及规费 〔附件一〕 职员其它费用 〔附件二〕 行政办公费 〔附件三〕 绿化养护、保洁消耗费 〔附件四〕 固定资产折旧费 〔附件五〕 公共设备、设施爱护保养费〔附件 六〕 法定税率〔5.5％〕 利润〔8%〕 合 计 月支出 61495 2299 \\ \\ \\ 5101 \\ \\ \\ 常年支出 737940 89100 27600 258920 10142 101700 6739 98571 1330712

附件一

职职员资及规费

单位：人民币〔元〕

人员 序号 1 部门 治理处 岗位名称 编制 经理 经理助理 客服部 2 5人 客服 客服主管 工程部 3 4人 保安部 4 16人 5 保洁部 〔绿化〕 6人 月合计 33 61495 绿化员 保安员 主管 15 1 5 800*5 1800 4800 1300*15 1000 8775 450 28275 1450 操作修理工 经理 3 1 1000*3 1500 1350 675 4350 2175 经理 3 1 1 1200*3 1500 2000 1620 675 900 5220 2175 2900 出纳兼档案 1 1 1 〔元〕 3500 2000 1500 (45%) 1575 900 675 5075 2900 2175 月工资 规费 小计 注：1、年治理服务人职员资福利及规费61495×12=737940元； 2、金华地区规费占工资的比例为福利基金14％、养老保险20％、大病 保险6％、工伤保险1％、失业保险2％、教育经费2％、总额为45％。 附件二

职员其它费用

单位：人民币〔元〕

序号 1 项 目 国定假加班费 \\ 35元/天×33人×10天×3倍 2 职职员作餐 4125 33人×5元人/天×25天 职员服装费 3 150元/套*2套*33人/2 合 计 \\ 89100 \\ 4950 49500 34650 月支出 年支出 注：服装费按2年折旧。 附件三

行政办公费

单位：人民币〔元〕

序号 1 2 3 4 5 6 项 目 办公用品〔包括电脑耗材〕 通讯费 职员培训费 节日活动及装饰费 年度财务审计费 办公室水电费 合 计 月支出 400 300 866 250 83 400 2299 年支出 4800 3600 10400 3000 1000 4800 27600 附件四

绿化养护、保洁费用

单位：人民币〔元〕

序号 项 目 月支出 \\ 1 2 3 4 5 6 7 水池清洗费 化粪池常年清理费(3)只 大堂盆花、植物摆放 167 300 300 2000 3600 3600 绿化养护 保洁消耗用品 垃圾清运费30元/户.年 外墙清洗〔一年清洗一次〕 100 18960 1250 1200 227520 15000 常年 6000 备注 补苗、药、肥、燃油 专业公司清洗 专业公司清洗 合 计 258920

附件五

公用设备，设施修理及保养费

单位：人民币〔元〕

序号 1 2 3 4 5 6 7 项 目 电梯保养费〔17台〕 电梯年检费〔17台〕 路灯、楼道灯、开关消耗材料 消监控及消防泵系统维保费 消防灭火器更换〔按2只/层计〕 消控系统年检费 道路及排水系统养护维料 合 计 月费用 \\ \\ 800 1667 667 1667 300 5101 常年费用 40000 500 9600 20000 8000 20000 3600 101700 附件六

固定资产折旧及待摊费用

单位：人民币〔元〕

部门 名 称 机 办公 用品 办公家具、柜子 一般 机 电脑 单位 台 套 台 台 数量 1 3 3 3 单价 2000 600 50 4000 小计 2000 1800 150 12000 打印机 喷雾器 水管 锄头、草刀 保洁 雨鞋、雨衣 保洁常用工具 用品 高压水枪 吸尘器 垃圾周转车 应急灯 保安 用品 雨鞋、雨衣 橡胶警棍 对讲机 自行车 工程 用品 零星工具 电焊机、疏通机等 电锤 应急灯 雨鞋、雨衣 钥匙机 1.5米铝合金梯 2.5米铝合金梯 万能电表 手电钻 管子龙门架 预留零配件 台 只 米 套 套 套 台 辆 只 套 支 套 辆 套 件 台 只 套 台 把 把 只 把 套 1 2 200 假设干 8 假设干 假设干 1 2 6 8 8 7 2 假设干 假设干 1 4 3 1 1 1 1 2 1 假设干 6000 200 3.5 150 1000 360 50 150 80 1500 150 2000 50 150 400 300 700 150 500 300 6000 400 700 200 1200 2000 1200 1000 720 300 1200 640 10500 300 600 2000 2000 200 450 400 300 700 150 1000 300 300 合 计 50710

注：按5年摊销，残值按10%计，每年摊销10142元/年。

第三节 年度财务分析

经认真测算，杭州通策广场的财务分析如下：

一、武汉万达公馆物业治理费要紧内容为公共设施、设备爱护

保养、保安、保洁服务收入，月均收入为元，年均收入元；月均支出元，年均支出为元， 差不多持平，盈余元。

二、武汉万达公馆物业治理费支出要紧内容包括：公用设施设备爱护保养费、职职员资及规费、职员其它费用、保洁绿化消耗费、固定资产折旧、、办公费、不可预见费、税金和利润。

三、假如我们有幸中标将在今后的日常治理服务中，开展多种项目的便民服务，采取多种经营，节约开支等措施来提高企业效益。

第九章 终止语

我公司有幸参与〝万达公馆〞招投标活动，使我公司亲身感受到了宽敞业主的热情和关怀，十分感谢万达公馆给了我公司这次竟标的机会。借此，我公司真诚的期望能够有机会与治理中心精诚合作，为本物业的宽敞 奉上精巧、完美的专业化服务。

我公司凭借多年来的物业治理体会，专门是企业改制完成后，先人一步，较早地走向了市场化道路。从1998年通过ISO9001国际质量标准认证，到2003年与中国和平投资的重组，每一个过程都把我公司的进展推向一个更深、更高的层次，我们在把目光放远国内市场的同时，也将我们的企业文化溶入当地社会。我公司在追求企业经济效益的同时，也会更多地承担起各项社会责任。 给我一次机会，还您一个惊喜。我们有信心、有能力为〝万达公馆项目〞治理中心提供专业化服务，给我一次机会，还您一个惊喜。我们有信心、有能力为〝万达公馆〞提供专业化服务，将〝万达公馆项目〞打造成武汉乃至全国物业治理的经典之作。

我公司期望能凭借多年的物业治理体会与先进的治理理念，和

对万达公馆的深入了解与感受，提出我们对万达公馆的治理理念。能够取得万达公馆的物业治理权，届时必将履行我们对万达公馆的治理承诺，为业主提供全方位的优良的物业服务，来回报贵公司与业主对我们的信任！

第十章 相关证书资料

以下是我公司参与贵公司招投标的相关证书

见 ：附表

安尔集团物业治理公司 2021年10月1日