住宅新规

8月1日起新版《住宅设计规范》将正式实施

8月1日起，住建部与质检总局联合发布的新版《住宅设计规范》将正式实施

户型变小、错层消失、12层以上电梯公寓需设一部担架电梯、利用阳台偷面积不再可行……与老版相比，“新规范”有哪些重大变化？对开发商产品设计将产生哪些影响？“新规范”实行后，购房者在买房过程中又当注意哪些问题？成都报道特邀成都基准方中建筑设计事务所副总设计师李迅涛，对“新规范”进行了独家解读。

目前正在执行的2003年版《住宅设计规范》（以下简称《规范》）已经使用7年，随着我国住宅市场的快速发展，住宅品质有了很大变化，部分条文已不适应当前情况。自今年8月1日起，第四个版本的新《规范》将在全国范围正式执行，2003年版《规范》将同时废止。

据了解，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的新《规范》，确定了“逐条审核全面修改；大量增加新内容；适应居住变化需要，适度确定标准；加强与相关标准规范的协调；注重可操作性；充分论证”六项原则，重点对最小套型面积标准、住宅单体设计内容等进行了重大修改或增删。

目前离新《住宅设计规范》正式实施只有不到1个月的时间。与老版的《住宅设计规范》相比，“新规范”有哪些变化？将给未来的建筑设计带来怎么样的变化？对开发商在产品设计将带来哪些影响？“新规范”实行后，购房者在买房过程中又当注意哪些问题以保障自己的权益？为此，成都报道特别邀请了成都基准方中建筑设计事务所副总设计师李迅涛，独家对“新规范”进行了详细解读。

公寓不是住宅

新《规范》从总则开始就进行了修改。首先，原《规范》总则中的“适用范围”是“城市住宅设计”，而新《规范》则适用于全国城镇新建、改建和扩建的住宅设计，即从“城市”扩大到了“城镇”。

根据新《规范》的解释，住宅是指供家庭居住使用的建筑。新《规范》还对原《规范》中的多数术语进行了重新核对。回避了使用“公寓”、“塔式高层住宅”、“通廊式高层住宅”等定义不准确的词。同时对“凸窗”、“架空层”、“联系廊”等专业术语的定义附加了条文说明。

根据相关解释，公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。公寓经常以其居住者的性质冠名，如学生公寓、运动员公寓、专家公寓、外交人员公寓、青年公寓、老年公寓等。公寓中的居住者的人员结构相对住宅中的家庭结构简单，而且在使用周期中较少发生变化。

住宅的设施配套标准是以家庭为单位配套的，而公寓一般以栋为单位甚至可以以楼群为单位配套。公寓不必每套都设厨房、卫生间、客厅等空间，而且可以采用共用空调、热水供应等计量系统。因此，李迅涛就此解读认为，按照新《规范》的定义，别墅依然属于住宅，但公寓将不再是住宅。

取消多层、高层之分

按照旧版《规范》的划分方式，住宅都是按层数进行划分，低层住宅为一层至三层，多层住宅为四层至六层，中高层住宅为七层至九层，高层住宅为十层及以上。但是，新《规

范》将从此完全颠覆这样按层数进行划分的方式。新《规范》条文中不再出现“多层住宅”、“中高层住宅”、“高层住宅”等用语，统一用“几层至几层”来表述。也就是说，今后，低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅的概念将停止使用，所有用于居住的建筑，不论层数多少，统称住宅。

控制层高对解释住宅的层数与电梯的设置问题具有重要影响，新《规范》特别对“住宅的层数与电梯的设置”问题进行论证，要求必须继续严格执行七层及七层以上住宅设电梯的规定。其中，对7—11层设电梯的住宅，仍然采取较宽松的限制条件。强调按住宅层数确定电梯配置数量不仅为了防火，主要考虑到其中一台进行维修时，居民可通过另一部电梯通行。

建筑设备生产实现工业化

除了取消旧有的按层次划分住宅物业类型标准之外，新《规范》新增了一项很重要的内容，即关于对新技术、新材料、新产品在建造过程中的使用。关于这一点，原《规范》只有两条说明，一是要求住宅设计应推行标准化、多样化，积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅现代化；二是住宅设计应在满足近期使用要求的同时，兼顾今后改造的可能。

新《规范》除了强调标准化、模数化、多样化、新技术、新材料、新产品等词汇外，还要求“积极推广工业化设计、建造技术和模数应用技术”。与此同时，还新增了三条重要内容：一是住宅的结构设计应满足安全、适用和耐久的要求；二是住宅设计应符合相关防火规范的规定，并应满足安全疏散要求；三是住宅设计应满足设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，应为相关设备预留合理的安装位置。

李迅涛解读称，我国住宅建筑量大面广，工业化与产业化是住宅发展的趋势，只有推行建筑主体、建筑设备与建筑构配件的标准化、模数化，才能适应工业化生产。

住宅使用面积不得小于30㎡

按原《规范》条文规定，普通住宅套型按居住空间的个数分为一类至四类，即通常所说的套一、套二、套三等。新《规范》积极配合建设“中小套型住宅”和保障性住房的国策，取消了套型分类条文和套型分类面积规定，将“套型面积”、“低限面积”等具体设计指标进行论证并向下调整。将原规范规定各功能空间的使用面积适当减小，原规定使用面积不宜小于34㎡的套型改为30㎡。

另一方面，明确了基本功能空间不等于房间，没有要求独立封闭，有时不同的功能空间会部分地重合或相互“借用”。当起居功能空间和卧室功能空间合用时，称为兼起居的卧室。所以，本次规定由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅套型，使用面积最小值为22㎡。

但是，通过与《保障性住房建设标准》编制组共同论证的结果看，本规范的低限面积指标，不宜直接用于保障性住房建设。因为，保障性住房中的“廉租房”、“公共租赁房”等，在使用周期、分配政策、建设程序方面与普通住宅有一定差别。因此，新《规范》回避了相关术语，明确了技术规范长期有效与建设标准的阶段性目标的差别。

超过16米的住宅必须设电梯

新《规范》条文中指出，7层及7层以上住宅，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16m 的住宅，必须设置电梯。

李迅涛就此解读称，根据这一条文定义，应该分四种不同的情况予以判断：一，底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过 16米时，按新《规范》的规定，必须设置电梯。二，底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过 16米时，必须设置电梯。三，顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数，其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过 16米时，可不设电梯。四，住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。

12层以上须设能容担架电梯

根据新《规范》的修订初衷，住宅设计应符合城镇规划及居住区规划的要求，经济、合理、有效地利用土地和空间；应以人为本，除满足一般居住使用要求外，根据需要尚应满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。基于这一点，新《规范》明确规定，7层及7层以上的住宅，应对建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道进行无障碍设计。建筑入口设台阶时，应同时设有轮椅坡道和扶手。

为了进一步通过住宅设计体现“以人为本”，新《规范》新增了对电梯配备的标准要求，即12层及12层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。而原《规范》对此并没有强制性规定。

利用阳台偷面积将不再可能

据李迅涛透露，不少房地产开发项目为了促进商品住宅的销售，开始采用在住宅套型平面中挖出一个或两个居住空间不砌外墙、不安外窗，命名为“入户花园”、“空中花园”，销售时送“入户花园”、“空中花园”等促销手段。将“入户花园”、“空中花园” 按阳

台计算，买住房送一半花园面积，购房者只要加外窗就等于送数个居住空间。甚至还有个别开发企业发展到把每套住宅的“客厅”不安装外窗，将客厅直接标注为“阳台”，客厅外原来的阳台标注为外阳台，以实现“偷面积”。这样的结果，导致其小区建筑面积至少隐瞒20—30％，小区的实际容积率也要超出20—30％，而实际产权面也发生了20—30％的误差，办理产权时必然引起虚假数字和真实数据法律偏差。

“为什么在住宅设计中会出现这种极其荒唐的现象，为什么开发商可以采取这样的手段钻政策的漏洞，就在于‘阳台’ 术语的界定不准确，特别是面积计算规则含糊。”李迅涛称，根据新《规范》规定，未封闭的阳台、挑廊按其上盖水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊, 或无上盖的阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上视为无上盖。其建筑面积按其挑出建筑外墙的面积的一半计算，如用外窗封闭的阳台，则按其挑出建筑外墙的全面积计算。从此以后，各种打“擦边球”“偷面积”的行为将彻底不再可能。

新旧《住宅设计规范》对比

总面积（㎡）

新规范：套型总建筑面积（㎡/套）

新计算方式：套型总建筑面积=套内使用面积÷（总套内使用面积/住宅楼建筑面积）+ 套型阳台面积。

旧规范：套型建筑面积（㎡套）

阳台面积

新规范：套型阳台面积=套内各阳台的面积之和。无论阳台为凹阳台、凸阳台、封闭阳台和不封闭阳台，均按其结构底板投影净面积一半计算。

旧规范：套型阳台面积=套内各阳台结构底板投影净面积之和。

坡屋顶内的使用面积

新规范：坡屋顶内的使用面积应列入套内使用面积中

旧规范：坡屋顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

电梯布置

新规范：电梯不应紧邻卧室布置。

旧规范：电梯不应与卧室、起居室（厅）紧邻布置。凡受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔声、减震措施。

平台宽度

新规范：七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于 2.00m，七层以下住宅建筑入口平台宽度不应小于 1.50m。

旧规范：七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于 2.00m。

套内空间

新规范：住宅套型的使用面积不应小于下列规定：

1.由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的住宅套型，其使用面积不应小于 30㎡ ；

2.由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅最小套型，其使用面积不应小于 22㎡ 。

旧规范：普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表3.1.2的规定。

卧室使用面积：

新规范：卧室使用面积不应小于下列规定：双人卧室为 9㎡；单人卧室为 5㎡ ；兼起居的卧室为 12㎡。

旧规范：卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光，自然通风，其使用面积不应小于下列规定：双人卧室为 10㎡ ；单人卧室为 6㎡ ；兼起居的卧室为 12㎡。