Ｔｈｅ ｉｎｄｕｓｌ：Ｆｉａ［Ｓｔｕｄｙ ｌ产业研究 中国房地产价格影响因素 ——基于中国省级面板数据的实证分析 李艳萍 合肥工业大学 安徽合肥 ２３００３１ 摘要：文章应用２０００－２０１ １年全国５Ｏ个省市的面板数据，运用极值边界分析（ｔｈｅ ｅｘｔｒｅｍｅ ｂｏｕｎｄｓ ａｎａｌｙｓｉｓ，ＥＢＡ）模型探索 影响我国房地产价格的“稳健性”因素。最后得出地价、竣工房屋造价、人口、城乡居民收入这４个因素对房地 产价格具有抗干扰的“稳健性”显著影响的结论。 关键词：商品房销售价格；影响因素；极值边界分析；“稳健性”检验 近年米，我国部分大中城市房价持续飘升，快速上涨的房价导致 切利益关系。郭树华、袁天昂等（２ｏｍ）研究１９９８—２００８我国房地产 部分城镇家庭购房困难，这种现象引起了社会各界的关注。同时，我 市场和利率间的相互作用，结果表明我国利率和房地产价格之间存 同房地产市场发展起步较晚，经验尚浅，能否能及时解决我国房地产 在协整关系，利率对房地产价格存在一定的滞后影响，并且在短时间 市场发展面临的问题则成为了我国的一大考验。因此，对我国房地 内无法体现出来。 产价格的波动进行研究，找出其波动背后的主要因素，对促进我国房 二、影响我国商品房价格因素的实证分析 地产市场健康发展具有重要的理论和现实意义。 １ 模型设置 一、国内外研究综述 国外研究综述 １、极值边界分析模型（ｔｈｅ ｅｘｔｒｅｍｅ ｂｏｕｎｄｓ ａｎａｌｙｓｉｓ，即ＥＢＡ模型） 由Ｌｅａｍｅｒ（１９８５）、Ｌｅｖｉｎｅ和Ｒｅｎｅ１ｔ（１９９２）提出的多元线性回归模型， 国外的房地产市场化进程进行的相对比较早，Ｍｕｅｌｌｅｒ． 是随着条件变量集的逐步改变来检验回归系数的稳健性，主要功能 Ｇ．Ｒ（１９９９）提 供求变化、人口迁移、货币政策等因素在影响房地 是灵敏ｌ生分析。其回归方程如下： 广：价格的同时，也会使房地产市场出现周期性的波动。Ｌｏｋ Ｓａｎｇ △Ｙ＝ｄ＋ｐ Ｉ＋Ｄ ｍＭ＋Ｄ Ｚ＋ＩＪ （１） Ｈｏ和Ｇａｒｙ Ｗａｉ—ｃｈｕｎｇ Ｗｏｎｇ（２００３）采用分布滞后模型，协整检 其中△Ｙ表示增长率向量，０ｔ为常数向量，Ｉ为模型中始终包括 验和误差修正模型，深入研究了香港房地产价格与宏观经济的关 的变量，是一个核心变量信息集。Ｍ为待研究的目标变量，ｚ为可改 系，结果发现出口、利率及通胀率对房地产价格都有长期的影响。 变的重要解释变量。Ｌｅｖｉｎｅ和Ｒｅｎｅｌｔ（１９９２）研究表明变量信息集Ｉ和 Ａｎｇｌｉｎ（２００６）￣Ｊ人平均房价增长率、ＣＰＩ等，采用时间序列法建立 Ｚ的改变不直接影响模型分析的结论。 ＶＡＲ模型，并预测了多伦多房价的变动情况。 现有文献ＥＢＡ模型主要有三种检验方法：“严格”的ＥＢＡ检 ２国内研究综述 验、Ｓａｌａ－Ｉ—ＭａＮｎ准￣１］（Ｓａｌａ－Ｉ—Ｍａｒｔｉｎ，１９９７）、大Ｒ２准则。本文拟 、在国内方面，王靖和田澎（２００５）采用小波神经网络对房地产价格 采用Ｓａｌａ—Ｉ－ＭａＮｎ准则进行“稳健陆”检验。 指数进行预测，结果表明，相比指数平滑法和ＲＢＦ｝＠经网络预测，采 ２ 指标选择和数据处理 用小波神经网络对房地产指数进行预测能够获得较好的效果。杜 本文采取２０００至２０１１年中国３０个省级区域（西藏自治区除外）的 晓芳等（２００６）运用灰色理论原理，建立灰色ＧＭ（１，１）预测模型，对我 面板数据为样本，研究我国房价持续快速上涨的影响因素。许选用 国商品住宅价格未来走势进行预测。对所建模型进行残差、均方 等等相天检验，精度均为一级。王晶等（２００８）认为从内因与外因对 商品房价格过快上涨进行分析。内因只要是通过供给需求、价格 弹性、蛛网理论等模型解释分析上涨的必然性，外因主要有市场信 息不对称及中央政府、地方政府、银行、房地产企业多方存在密 商品房平均销售价格作为被解释变量，以２０００年为基期的实际人均 ＧＤＰ作为核心变量。目标变量为影响房地产价格的８个影响因素：地 价、竣工房屋造价、城乡居民人均收入、人口总数、商品房销售 面积、实际利率、国房景气指数、国内贷款。条件变量集来自于 本文研究的８个房地产价格影响因素。在检验模型中条件变量集是 表１基本检验结果与分析 目标变量 ｐｒｉｃｅ１ａｎｄ Ｏ．§ｍ Ｏ４１８９ｌ ｔ－ＳｔａｔｉＳｔｉＣ ５．７５５２７０ ５．２７７１ｌ３ ４。９７６３０８ ７．Ｐｒｏｂ。 Ｏ．０ＯＯ０ Ｏ．０ＯＯＯ Ｏ．０ＯＯＯ Ｏ。Ｏ０００ Ｏ．ＯＯ００ Ｏ．１王３９ Ｏ．４７Ｏ７ Ｏ。Ｏ４２４ 模型 固定 固定 固定 固定 固定 固定 固定 固定 是古通过检验 疋 是 是 是 疋 曙 否 不 ｌ＝ａ 否 Ｃｏｓｔ １ｎｅ０ｍｅ ｒｅｎ｝（ｏｕ ｓｈａｎｇｐｉｎｆａｎｇ Ｏ．３Ｏ５８ｌ９ ０．５２７４８８ １．１５２３６０ —Ｏ４７圭Ｏ７ｌ ．１３９２４８ ～５。７９３Ｏ４２ １．５８５Ｏ４９ ～Ｏ．７２２ｌ７３ ２。０３７４９Ｏ ｒｒ ～ 、 ０．０Ｏ６８２６ —Ｏ．王９８９ｌ７ Ｏ．ＪＱＣ ｄａｉｋｕａｎ ０ｌ７４７０ 注：显著性水平１％。“是”表示通过检验，“否”表示没有通过检验。 Ｆａｉｌ－ 现代商业ＭｏＤＥＲＮ ＢＵＳＩＮＥＳＳ 产业研究ｌ Ｔｈｅ ＩｎｄｕｓｔｃｉａＬ Ｓｔｕｄｙ 除检验的目标变量外的任意３个变量的线性组合。实际人均ＧＤＰ是 城乡居民人均收入通过了ＥＢＡ“稳健性”检验，表明这４个因素对 稳健性”检验。 名义ＧＤＰ用人均ＧＤＰ指数调节得出的，地价采用的是用历年来房地 于中国房地产价格具有抗干扰的“产商的土地购置费除以其土地购置面积，实际利率由金融机构１年 １、地价、竣工房屋造价与房地产价格呈正向“稳健性”关系， 的短期贷款基准利率减去历年通货膨胀率调整。数据来源于历年 因为土地成本在整个商品房的成本中占得比例最大，所以土地成本 中国统计年鉴》以及中国经济社会发展数据库。为了在一定程 的上涨对商品房成本价格的推动效应明显。而房屋造价是平均房 价成本构成的一个重要部分，成本高了房价自然会上涨。 度上消除异方差，对上述变量（ｒｒ和ＪＱＣ除外）分别取对数。 ３、基本模型检验 ２、城乡居民人均收入是房地产价格的“稳健Ｉ生”因素。居民 根据ＥＢＡ模型的原理，检验的第一步首先是对８个目标变量分 收入的增加，在满足居民基本住房的需求下，也刺激了居民的投机需 别进行线性回归，判断其显著性。模型如下： 求，在某种程度上也会推动房价上涨。 △Ｙ＝ｃ＋ｐ Ｉ＋ｐ Ｍ＋ （２） ３、人口与房地产价格呈正向“稳健性”关系。人口是需求因 其中，△Ｙ是房地产价格；Ｉ是２００１—２０ｌ１年中国除西藏外的３０个 素中的一个最重要的因素。一是由于经济的发展和城市化运动的 省、市、自治区的实际人均ＧＤＰ的对数；Ｍ是从８个目标变量中任选 不断深入而引起的大量的农村人口涌向城市而带来的巨大的刚性 个变量。通过Ｅｖｉｅｗｓ软件对目标变量Ｍ进行显著性检验，如果Ｍ 需求；二是由于城市居民想改善居住条件而带来的刚性需求。四 的系数ｐ ｍ的ｔ统计值是显著的，ＤＩＭ通过ＥＢＡ的第一步检验；如果 Ｍ的系数ｐ ｍ的ｔ统计值是不显著的，则Ｍ没有通过ＥＢＡ的第一步检 参考文献 验，不需要进行ＥＢＡ的第二步检验。 【１】Ｍｕｅｌｌｅｒ．ＧＲ．Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ ｇｅｎｔａｌ Ｇｒｏｗｔｈ Ｒａｔｅｓ Ａｔ Ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｎｔｓ Ｉｎ Ｔｈｅ Ｐｈｙｓｉｃａｌ Ｍａｒｋｅｔ Ｃｙｃｌｅ［Ｊ】．Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ 本文采用的是面板数据模型，所以在进行第一步估计检验之前 Ｐｏｉｅａｒｃｈ，１ ９９９（１ ８）：５５—５６． 需要进行Ｈａｕｓｍａｎ￣，确定回归检验使用的模型是固定效应模型 ｇｅｓ２］Ｌｏｋ Ｓａｎｇ Ｈｏ ａｎｄ Ｇａｒｙ Ｗａｉ－ｃｈｕｎｇ Ｗｏｎｇ．Ｈｏｕｓｉｎｇ ａｎｄ ｔｈｅ Ｍａｃｒｏ 还是随机效应模型。在Ｈａｕｓｍａｎ检验确定出使用模型的类型基础 【一上，经过Ｅｖｉｅｗｓｋ￣行回归检验，目标变量在式（２）的回归结果见表ｌ。 除实际利率、国房景气指数和国内贷款两个目标变量外，其他５个目 标变量都通过了ＥＢＡ的第一步检验，表明它们与房价之间存在相关 关系。（表１） ４ 稳健性检验 对通过检验的５个目标变量地价，竣工房屋造价，城乡居民人均 Ｅｃｏｎｏｍｙ：Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ ａＳ ａ Ｃａｓｅ［ｄ】．ＣＰＰＳ Ｗｏｒｋｉｎｇ Ｐａｐｅｒ Ｓｅｒｉｅｓ，２００３． 收入，人口，商品房销售面积，分别作为目标变量进行遍历式估计。 采用Ｓａｌａ－Ｉ－Ｍａｒｔｉｎ准则进行判定，经过回归检验后，得出遍历式回 归系数Ｄ ｍ、ｔ检验值、ｐ值及各变量显著性分布的概率，地价、竣 工房屋造价、收入、人口的回归系数０ ｍ的最大值Ｄ ｍ－ｍａｘ与最 小值Ｄ ｍ—ｍｉｎ的符号相同（见表２），且分别以１００％、１００％、１００％、 ９８．２１％的显著性分布概率通过了ＥＢＡ的“稳健性”检验，表明这４ 个变量对房地产价格有抗干扰的“稳健性”显著影响；商品房销售 面积的显著性分布概率为９４．６４％，没有通过“稳健性”检验，表明 ［３】时箔仑、雷星晖．房价波动与影响因素分析【Ｊ］．价格理论与实 践，２００５（４）：２１－２２． ［４］周京奎．城市土地价格波动对房地产业的影响［Ｊ］．当代经济科 学，２００６（４）：１—７． ［５】郭树华、袁天昂等．利率与房地产市场互动关系的实证研究 ［Ｊ】＿区域金融研究，２Ｏ１ ０（１）：４６—５０． 【６］Ａｎｇｌｉｎ ＰＡＵＬ Ｍ．Ｖａｌｕｅ ａｎｄ ｌｉｑｕｉｄｉｔｙ ｕｎｄｅｒ ｃｈａｎｇｉｎｇ ｍａｒｋｅｔ ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ［Ｊ】． Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，２００６（４）：２９３－－３０４． ［７］］王靖、田澎．小波神经网络在房地产价格指数预测中的应用 ［Ｊ］．计算机仿真，２００５（７）：９６—９８． ［８］杜晓芳、张金锁．我国商品住宅价格灰色预测［Ｊ］．西安科技大 学学报，２００６（４）：５６８－５７１． ［９】王晶、魏红迟．商品房价格上涨的经济学分析［Ｊ】．金融与经 济，２ｏｏ８（８）：５８－４１． 商品房销售面积对房价没有抗干扰的“稳健胜”显著影响。 三、氅…… 一… … ……一 …．分析（本文基于２１０ｏ ２０ｌ１年全国３ｏ个省市 耍堡 ：孽 坚堡 Ⅱ，１１ｅ ｅｘｔｒｅｍｅ ｂｏｕｎｄｓ ａｎａｌｙｓｉｓ，ＥＢＡ）模型探索影响我国房地产 耄 ８＿７．．）＾女 工业大学经济 产业经济学 。 生，研究方向 立 展及孬 市 。 … 。。 。 。 ～ 表２“稳健’浊”检验结果与分析 目标变量 ｐｒｉｅｅｌ ａｒＩｄ Ｏ．一 ｔ－Ｓｔａｔｉｓｔｉｃ Ｐｒｏｂ． ＿－ ｔ－Ｓｔａｔｉｓｔｉｃ ｒ０ｂ。 盈著性分布曩率（％＇ 是否通过检验 Ｏ哇４６７７ ６．Ｏ８１０ｌｌ ６ ５ｌ２８５ Ｏ ０ Ｏ．０２４７８３ Ｏ ２ｌ７０３３ Ｏ １唾３９８６ ３． Ｏ．Ｏ００Ｏ １０Ｏ 是 ｃｏｓｔ ０ ３４２５ ５９ｉ唾 ０ ０ＯＯ２ １０Ｏ 是 １ｎＣ０撕ｅ ０．６ｌ９９２ ６．４７６７３Ｉ Ｏ ０．１８７８９４ ｌ。１￣７７Ｇ Ｏ．０８１唾 ｌＯ０ 是 ｅｎｋｏｕ １．１５１６８９ ．６６３８ ９ Ｏ Ｏ ０８Ｏｌ６８ １ ３５５４５９ Ｏ １７６ｌ ９８。２ｌ 是 ｓｈａｓ，．ｇｐｉｎｆａｎｇ Ｏ。ｌ９８６唾 ～５．８２ｌ９ｌＴ Ｏ 一０．Ｏ２３３５８ —０．８５５８２５ Ｏ。３９２７ ９哇．６４ 否 注：显著性水平５％ “是”表示通过检验 “否”表示没有通过检验 ＭｏＤＥＲＮ ＢＵＳｆＮＥＳＳ 付 商、ｌｌ１ Ｆ