上海张江开发区物业管理

绝大多数物管企业在外则无规模、无品牌、无核心竞争力。在园区内则是处于“春秋战国时期”互相恶性竞争。与上海物业行业要求差距较大，与国家级高新技术开发区的当前要求不相匹配，与战略发展要求，差距更大。

张江开发区内物管市场结构如何布局？

笔者认为：数家大型的物管企业（或集成服务商）加一批各具特色的专业服务公司，走市场化道路，错位经营共同发展。是开发区内比较理想的物业市场格局。

物管企业经营模式如何定位？

对那些“小而全”的物业公司，与其坐等在未来的市场竞争中惨遭淘汰，还不如早点通过资源整合，向服务产品专业化和服务项目专业化方向发展。

将作业层中的保洁、保安、保绿、工程维修等各个物管企业都有的业务，依据其特长，找准定位优化要素，形成核心竞争力，形成规模、走市场化、专业化道路，变身为专为“大型物管企业或集成服务商”服务的专业公司。

论需求，张江开发区离开市区相对较远，附近商业网点又稀缺，在25平方公里范围内分布着大大小小几千家入驻企业。大到生产性公司小到科研所实验室，哪一家企业没有几样机电设备？园区多么需要有一家能够及时解决问题的专业的“通用机电设备维修公司”。目前，在园区内买一根灯管，一个插座，一段电线，一只龙头、一节软管，最近的购买点也得往几公里外的张江镇跑。作为“专业机电维修公司”既能填补维修养护空白，满足客户的需求，又能将其所必备的五金机电材料集中采购，除了作为库存备用还可以外卖，送货上门。解决客户的燃眉之急。

论资源：张江开发区内有大大小小的电梯不下250台和1.2万多台的小型挂壁式空调。仅每年的电梯养护费就需支付150万元以上（暂按每台每月500元计算，还不算零部件更换差价费用）哪个专业电梯维修公司会有这么稳定的集中业务保有量？单打独斗各自引进的电梯维保公司因维保量无规模，在园区内不设维修点。往往解决小故障少则一、二个小时，大问题需更换零部件的有时需要数天才能解决。若园区内有这样的专业维保公司多好，多受欢迎！

同样，小型挂壁式空调，仅每年的保养、充液、移机费用（暂按每年每台100元计），则又是一处可观的资源（以上特种设备及制冷维保资质许可不在本文讨论范围）。

园区内可统筹挖掘的资源还有许许多多。拿绿化来说，大多数中小物管企业将四季有绿色，留有修剪痕迹就认为养护好了，不可能配备专业园艺师将普通绿化提升到园艺化的公园、植物园水平。据一些外资物管企业和正在向“集成服务商”转型的物管企业反映，如今市场上提供高端绿化、保洁、保安专业性强的公司还不多，挑选余地还不大。

在大力发展现代服务业的今天，把握住创新的企业定位和资源统筹能力，形成核心竞争力。专业公司无疑还是一处充满商机的“富矿”。那么，对“小而全”的物管企业转型成为能对园区提供专业化、精细化、集约化的专业公司不失明智之举，既满足了园区的需求（比园区外的其它专业公司更具及时性、实效性、经济性、竞争性）。提升了核心竞争能力、企业获利能力。又提供了就业岗位承担了企业的社会责任。

按照市场规律，让数家大型物管企业（集成服务商）在园区走市场化道路。对大型物管企业来说，经营上不管实行的是承包制还是酬金制，其结果都是微利。园区内大型物管企业要成为相匹配的管家，要在真正意义上做大做强，必须要在“创新的战略思维能力；创新的机制改革能力；创新的空间配置能力；创新的系统服务能力；创新的资源统筹能力；创新的战略协同能力上”，形成物管企业自己的核心竞争力。笔者认为：有所为，有所不为。走“集成服务商”之路，不失为园区大型物管企业发展道路的明智选择之一。

做集成服务商，大型物管企业就应体现在其服务的集成特性上。定位于园区物业管理服务资源的开拓者、统筹者、和组织者。并有选择地发展基于其核心能力与优势的专业性服务与综合性服务。管理和操作分离。逐步放弃原有的绿化、保安、保洁、工程维修等操作业务。而是到市场上“购买服务”。（它应该不等同于某些物业公司的“业务转包”给特定分包商，所引进的“专业公司”既不专业也不规范。结果是“质次价高”或则是一味压价而品质无法保证）。应该是规范的具有明显专业优势和合理性价比的（即真正的市场化购买行为）。即获得了从业人员的专业保证，又省去了巨额的专业设备购置费用，队伍将十分精简。

园区集成商模式的物管企业主要做什么？

第一、仍然是把入驻工业园区的企业服务好。把招商引资后的延续服务做好，作为第一要务。做业主和客户的“专业大管家”。依据客户所属行业特性，按ABC工作法，有针对性专心致志地做好客户服务工作。

第二、对“购买服务”进行质量标准监督、成本控制、协调运作（不能出现品质偏差，控制脱节现象）。

第三、对各项目的客服满意度定期征询、检查。监督、绩效考核，经济核算。

第四、物品集群采购，服务集群采购。有了集群的量，除了能优惠价格，降低费用，还有话语权。

例如，与各大空调生产商建立联络网，一旦客户空调出现故障，便能第一时间与有关生产商取得联系，不至于维修旺季喊不应。或买得到，装不成。还可以与专业装潢公司热线联系，凡是涉及装潢公司的问题，由物业公司联系装潢公司维修人员。这样，客户只要一个电话找到物业公司，其余的都不用操心。管理的效率、质量、经济性将大为提高。

第五、在取得效益的同时抓紧实施人才战略、科技提升。向科技化发展。运用服务信息网络平台、管理信息系统，服务供应链技术，电子商务。现代修缮技术和智能化技术等向高端物业服务方向发展

第六、整合园区相关资源，扩大延伸服务，使园区物业管理从传统操作型服务向知识服务型高端物业发展，即从事与园区物业相关的管理、咨询、评估、策划、顾问业务和制定策略、计划，向满足不动产资产价值最大化要求的园区不动产资产管理等方面发展。由劳动密集型向技术维护型、资本密集型转变。

园区的大型物管企业只有以高科技园区的发展要求为导向，采用相适应的经营模式，才能出效益、进行人才竞争、科技提升、进而获取更高效益。

除了经济效益外，作为园区大型物管企业集成服务商还担负着一般物业公司所没有的园区社会工作：由于物管企业特性，使它的管理系统像分布极广的毛细血管，延伸到了园区的每一个角角落落，亲密地直接接触着每一家客户。以往事实证明物管企业在园区的城市管理、治安管理、外来人口管理、避峰让电、防台防汛、工业普查、组织人大代表选举、防治SARS病毒、H1N1病毒、APEK会议、经常性的国家领导视察、外国首脑访问等方面的接待安全、对开发区的重要精神上传下达等重要场合事件中，都曾发挥着重要组织作用。在园区起着其它部门和公司所不可替代的社会作用。除了上述作用外，工业园区的大型物管企业，还应该承担起做开发区物业类型管理理论和实践的总结者。目前，我国在居住和办公楼物业管理方面已有管理标准、评判标准和不少的有关理论专著。已有不少物管企业在居住和办公楼物业管理方面颇有成果，著书立传，成为这方面的权威企业。但在开发区类型物业管理方面，在高新技术产业方面，在标准工业厂房方面、在具有特殊性又具前瞻性的医药生物、IT、IC等产业等工业区特殊类型物业方面，其管理理论、管理标准、评判标准还存在空白。（作者单位系上海张江物业设施管理有限公司行政办