宜宾项目房地产市场专项调研报告

宜宾房地产市场专项调研报告

武汉太阁房地产营销顾问有限公司

二零一一年五月

目录

第一部分:概论 一、序言 二、市场调查目的 第二部分：宜宾市概况 一、地理位置 二、行政区域 三、交通 四、宜宾印象 五、宜宾城市规划 1、城市性质 2、城市规模 3、城市发展方向 4、城市功能定位

第三部分：宜宾市宏观经济环境分析 一、经济发展情况 二、人均GDP 三、“三大产业”结构 四、宜宾市财政收入 五、固定资产投资

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六、宏观市场分析结论

第四部分：宜宾市房地产市场概况 一、宜宾楼市新格局 二、宜宾土地市场分析 三、宜宾楼市走势分析 四、宜宾房价分析 五、宜宾房地产市场结论 第五部分：典型项目分析 第六部分： 地块概况分析 一、地块位置及现状分析 二、地块所在区域城市规划分析 三、周边环境分析

四、地块所在区域认知度分析 五、地块概况分析结论 六、地块经济指标 七、项目地块成本测算 第七部分：市场调研结论 第八部分：目标消费群分析

第一部分:概论

一、序言

2010年的宜宾房地产市场日益壮大，在这个机会与挑战并存的时代，若要取胜于此，则我们必须面对如下课题： 1、宜宾市的宏观市场调查

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2、2010年宜宾房地产市场调查（住宅、商业） 3、宜宾市区及区域竞争楼盘调查 4、区域地块价值分析

5、大型项目、畅销项目和个性项目的特色配套设施调查（住宅、商业）

6、项目地块价值、周边环境及宜宾城市发展状况分析 7、目标群体分析（对消费群体进行区域划分和针对分析） 8、宜宾居住文化分析、项目周边居住人群分析 9、宜宾市商业氛围消费力情况的分析和研究 10、主要目标群体、投资商、经营业户的调查分析 11、宜宾住宅和商业物业的发展前景调查分析

本调查报告旨在围绕上述问题（包括但不限于）展开，通过数据、资料的整理、分析，得出市场调查结论，提出项目发展建议。

二、市场调查目的

本次对宜宾进行市场专项调查，最终目的是在充分了解、搜集宜宾市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析宜宾市房地产市场的现状与发展趋势，从而论定项目在本区域房地产市场的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品开发提供有效的数据支持，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。

为此，我司组成了专业的调研小组对宜宾房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，通过对相关调查数据和资料的收集整理，进

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行了深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对宜宾的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。

第二部分：宜宾市概况

一、地理位置

宜宾市位于四川省南部，地处川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。市境东邻泸州市，南接云南邵通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2千米，南北最大纵距150.4千米，全市幅员13298平方千米。宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河止段与长江正流始段交汇处。北接巴蜀腹地，沿金沙江、石门江可达云南绥江、盐津滩头；溯岷江而上，可达乐山、成都；顺长江而下，经重庆、武汉、南京、镇江能直达上海。由于地处四川盆地通向云贵高原的交通冲要，乃宜珙铁路与内昆铁路接轨之地，成为西南半壁四川攀西、贵州六盘水、重庆三个经济区相互联系的纽带，川滇黔结合部区域的交通枢纽。宜宾第二产业发达；全市土地总量1327077.公顷，全市总人口534.93万，其中其中中心城区总人口110万。

二、行政区域

宜宾市现辖有翠屏区、宜宾县、南溪县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县等1区9县。 共有72个乡、104个镇、10个事处、298个人社区居民委员会、2317个居民小组、2947个村民委员会、22983个村民小组。宜宾城由“一心十组团”构

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成：“一心”即三江口核心区，“十组团”分别为旧城组团、旧州组团、南岸东区、南岸西区及赵场拓展区、白沙及至诚港组团、莱坝组团、盐坪坝及南广组团、李庄组团、罗龙组团和象鼻组团，2009年宜宾城区建成区面积55.14平方千米。全市总人口为534.93万人，其中非农业人口99.44万人，占18%，全市人口密度为每平方千米402.72人。

三、交通

宜宾是四川省内以铁、公、水、空综合立体交通网络著称的区域中心城市。至2008年末，全市公路总里程达11923.68千米，其中，村道7172.07千米，四级以上公路5995.26千米。建成通乡油路（水泥路）394千米，通村公路2269千米。告诉公路直驶成都、重庆及云南水富县。先后开通了直达北京、上海、广州、深圳、成都、昆明、重庆、贵阳、北海、海口等城市的航线。其中1000吨级船舶和3000吨级船队可常年昼夜通航。

宜宾市按照突出南向、西向，拓展北向、东向的思路，确立了“66111”综合交通枢纽蓝图，即：6条高速公路（内宜、宜水、乐宜、宜泸渝、宜攀、宜叙），6条铁路（内昆、成贵、宜遂、渝昆、宜攀、宜珙威毕）、1条黄金水道（长江航道），1个港口（宜宾港），1个机场（宜宾航空港）。加快构建水路、公路、铁路、航空、港口相配套，四通八达、覆盖全市的立体交通网络，建设承东启西、连南接北、通江达海的综合交通枢纽，成为西部综合交通枢纽的区域性次级枢纽。

四、宜宾印象

1、宜宾是国内著名历史文化名城

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宜宾是公布的国家历史文化名城，曾出土马门溪龙河珙县石碑龙等恐龙化石，现存底面文物2000多处。全国重点文物保护单位8处，省级文物波爱护单位35处，市级文物保护单位27出，县（区）级文物保护单位100处。全国爱国主义教育示范基地1处，江安县城为省历史文化名城，李庄镇、龙华镇是省历史文化名镇。

2、宜宾特色旅游文化资源丰富

宜宾具有地方特色的文化成果有僰文化、酒文化、竹文化研究、阳翰笙研究、铜鼓文化、岩墓文化、木刻印书、苗乡风情、夕佳山民俗风情文化等等。宜宾山川壮美，风光秀美，城区尚有以翠屏山、流杯池、天池、人民公园等4座公园及四川著名城市人工林为代表的山水园林文化，先后有杜甫、岑参、苏轼、苏辙等历史名人留下了瑰丽诗文。

2、宜宾经济和社会事业呈现较快发展态势

作为全省第四大工业、旅游业重点示范城市，及最具投资潜力中小城市，在新一轮县域经济发展大潮中，这颗明珠绽放出夺目光彩。2010年，全市实现生产总值870.85亿元，比上年增长15.6%，总量是2005年的2.4倍，稳居全省第4位；地方财政一般预算收入55.6亿元，比上年增长35.6%，总量是2005年的3.7倍，由全省第5位上升至第3位；全社会固定资产投资534.2亿元，比上年增长31.1%，五年累计完成1635.8亿元，是“十五”时期的3.3倍；城镇居民人均可支配收入15261元，年均增长14.9%；农民人均纯收入5610元，年均增长12.8%。

宜宾经济发展已步入历史最好时期。这是全市上下深入贯彻落实

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科学发展观，大力实施新型工业化、农业产业化、城镇化“三化联动”，深入推进“三个集中”获得的丰厚回报。

3、宜宾市是四川最大的港口工业城

宜宾市得天独厚的地理位置赋予了其成为四川省内最大的港口工业城市。2010年工业生产总值突破千亿大关，对经济增长的贡献率达75%。

五、宜宾市城市规划

中心城区总体规划图

1、城市性质

宜宾市被誉为“中国白酒之都”、“早茶之乡”、及“中国优秀旅游城市”的称号；是一个以工业、农业、旅游业为主的港口城市。中心城市结构为1主2副结构：即中心城区为主城区、旧州工业开发区及宜宾经济开发区为副城区。 2、城市规模

2009年末，宜宾市总人口534.93万人，比2008年末增加4.12万人，中心城市人口约110万人。全市总人口中，非农业人口99.44万人，农业人口435.49万人，人口自然增长率2.6‰。全市人口密度每平方千米为402.72人。到2015年人口规模为85万人，用地规模为80.8平方公里，人均用地指标为95平方米/人。远期规划到2020年人口规模为102万人，用地规模为102.6平方公里，人均用地指标为100.6平米/人。 3.城市发展方向

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在以老城区为商业区，旧州工业开发区为工业重镇的基础上，进行对南岸新城的重点培养及开发，以南岸西区为中心逐步向东区发展。形成行政、商业、居住新城区。 4.城市功能定位

中心城区职能定位为：中国具有重要影响力的白酒生产基地；国家西电东送的重要能源基地；国家历史文化名称及区域性的旅游服务中心；长江上游川滇黔结合部区域性中心城市；川南及川滇黔结合部地区的以现代物流、商贸为核心功能的公共服务中心；川南及川滇黔结合部地区的交通枢纽；以食品加工、能源、机械加工、化工为主导产业的区域制造业基地；全市的行政管理中心。

第三部分：宏观经济环境分析

一、经济发展情况

宜宾市为四川省农业、水能、矿产资源丰富，水、火、核能资源富集配套的城市，重点产业有食品、能源、化工、化纤、机械、造纸、旅游等，其城市建设围绕“一道、二港、三铁、四路、五码头、六高速”为目标，全力推进铁、公、水、空立体交通网络的规划和建设，着力构建大交通、大通道、大动脉，为把宜宾建成长江上游川滇黔结合部综合交通枢纽和经济强市，“一枢纽、一城两中心、四基地”（即：综合交通枢纽，百万人口大城市、商贸和物流中心，酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地）。全市经济呈现出快速发展的良好势头。

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为了纵深对比宜宾市在全国类似城区经济中的优势、劣势及总体的运行水平，分别将近5年七市州的统计结果公布如下：（攀枝花、宜宾、凉山、丽江、大理、楚雄、昭通）

七市州近5年地区生产总值（图1）

宜宾市近年来整体经济得到快速发展，生产总值达到720.78亿元，居全省第四；同比增长14.9%，生产总值稳步快速增长，良好的经济发展态势将为宜宾房地产业发展奠定良好、坚实的基础。

二、人均GDP

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七市州近5年人均GDP（图2）

2009年开始宜宾市人均GDP已达到16163元，比上年增长1942元。根据近5年的增长势头来看，在宜宾当前人均GDP水平下，房地产发展处于住房快速上升阶段。

七市州近5年城乡居民储蓄存款余额（图3） 七市州近5年社会消费品零售总额（图4）

近年来随着经济快速发展，城镇居民人均可支配收入明显提高，消费是反映地区繁荣的主要指标之一。从社会消费品零售总额来看，宜宾具名消费能力同比增长1.1%，城镇居民消费稳定快速增长，将为房地产业发展快速上升提供了条件。

三、“三大产业”结构

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年份 2005年 地区 宜宾 22.4：49.3：28.3 2006年 2007年 2008年 2009年 19.6：51.2：29.3 20.3：52.3：27.4 19.3：55.2：25.5 17.1：55.8：27.1 从各产业占总投资的比重看，第二、三产业保持良好发展势头。 宜宾市三大产业结构不断优化，其中第二产业（尤其是工业）是拉动经济增长的主导力量，第三产业对经济增长的拉动作用相对有限，宜宾市二产业投资增速较快，让将以高于三产业的速度发展。

四、宜宾市财政收入

七市州近5年地方财政一般预算收入（图5）

随着经济的快速发展，近年宜宾市财政收入显著提高，到2009年全市财政收入达110.97亿元，比上年增长18.7%。

宜宾市财政收入不断创新高，2006年突破3亿元大关，到2008年突破4亿元大关，2009年突破6亿，2010年更加值得期待。财政收入的稳定快速增长，确保市政建设的加快，近几年宜宾市的市政配套建设不断完善，尤其是绿化、亮化工程的建设，使城市面貌明显改观。

五、固定资产投资

七市州近5年全社会固定资产投资完成额（图6）

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投资是经济发展的主动力，2009年完成全社会固定资产投资407.69亿元，同比增长41.33%，同比增幅创12年新高。其中房地产开发完成投资43.97亿元，增长24.67%。

六、宏观市场分析结论

宜宾市是长江上游川滇黔结合部的综合交通枢纽和一级中心城市，是国家著名的“白酒之都”和“优秀旅游城市”。随着临港工业迅速发展和交通建设的加快，宜宾的经济实力将得到本质的提升，人民的消费购买能力迅速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。

宜宾市将充分发挥优势加快工业产业的发展，同时带动第一与第三产业的发展，坚持“一主三化三加强”着力打造“一枢纽、一城、两中心、四基地”，伴随城市的发展，投资热潮不断加剧，将吸引大量的外来商家落户宜宾，为房地产未来的投资开发提供广阔的空间。 宜宾市居民生活水平不断提高，伴随城市化建设的纵深发展，宜宾市中高档人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证。

第四部分：宜宾市房地产市场概况

一、楼市新格局

据相关规划，到2015年，宜宾中心城区城市建设用地控制在100平方公里。最近，宜宾城区各组团用地规模已被列入《宜宾市近期建设规划》。根据规划，老城区以人口疏解和环境优化为主，规划用

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地规模为3.7平方公里；南岸东区重点建设三江口沿岸区域，规划用地规模为7.2平方公里；中坝及天柏近期重点建设，规划用地规模为15平方公里；南岸西区及赵场拓展区，重点优化南岸西区，适度发展赵场拓展区，规划用地规模为13.6平方公里；白沙及志城港近期重点建设，规划用地规模为14.1平方公里；盐坪坝及南广河，近期实施保留优化，规划用地规模为1.3平方公里；旧州结合五粮液产业园近期重点建设，规划用地规模为15.9平方公里；李庄及罗龙近期重点建设，规划用地规模为6.5平方公里；象鼻适度发展，规划用地规模为1.5平方公里；菜坝规划适当优化，规划用地规模为2平方公里。

此外，南溪区城近期重点建设，是宜宾东向主要组团，规划用地规模为15-20平方公里。

以三江口为核心，沿金沙江及长江两岸发展为主轴，沿岷江北延为辅轴，最终形成“东进、西拓、北延”的城市空间发展方向。

二、宜宾土地市场分析

土地成交走势图（数据截止2011年4月）

成交地块数：4月土地总数成交量11块，比3月下降4块，环比下降26.67%。

成交面积：4月土地总成交面积135226㎡，比3月上涨31770㎡，环比上涨30.71%。

成交额：成交总额14013.42万元，比上月下降21667.12万元，

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环比下降60.74%。

土地开发类比统计（数据截止2011年4月）

4月，宜宾商住等用地供应量依旧偏少，商住用地和纯商用地持平，工业用地占大头。

三、宜宾楼市走势分析

1、 大宜宾楼市走势（包含主城区、宜宾县及南溪）

4月大宜宾住宅成交总体状况

截止2011年4月，大宜宾的房地产市场呈现出商品住房购销两旺、房价增长幅度较大，商品住房供应偏少的特点。

4月大宜宾供需价分析

4月大宜宾商品房市场供应量较上月大幅度下降，环比下降66.11%；成交量较上月大幅度上涨，市场成交逐步好转，稳步上升；成交均价较上月大幅度上涨，主要受主城区成交量和柏溪组团“城”楼盘的成交量影响。

4月大宜宾分区供需与3月对比表

2、宜宾主城区楼市走势

4月宜宾主城区住宅成交状况

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4月宜宾主城区供需价分析（不含临港）

4月主城区供应量较上月大幅度下降，主要供应量为“鑫领寓”楼盘；成交量较上月大幅度上涨，市场开始逐步好转；成交均价本月稳步上涨，成为有史以来的价格最高点。

3、宜宾中心城区商业市场分析（数据截止2011年4月）

4月宜宾中心城区商业成交状况 4月中心城区商业成交走势分析

4月宜宾中心城区商品房市场商业成交量较上月大幅度上涨，已恢复到年前成交量水平；由于成交业态的楼层位置和面积不同，价格波动较大，4月均价较上月大幅度下降。

4月商业成交各楼盘供需价分析

4

月宜宾中心城区商业供应量为零；成交量以“首席滨江”为

最，但成交量都以二、三楼商铺为主，成交均价较低；成交均价以“书香府第”为最高。

四、宜宾房价分析

1、一季度，宜宾中心城区均价全省第五

目前该市老城区楼盘，房价达到了每平方米5600元左右；城区上江北的楼盘，达到每平方米4600元左右；城区下江北的楼盘，达到每平方米4800元左右；而南岸西区的新楼盘售价，也达到了每平方米5800元左右。城区周边一小时经济圈内的宜宾县、南溪、长宁、江安等县，一些地方新楼盘已卖到每平方米3000多元，其中宜宾县大部分房源的房价已突破4000元每平米。

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从宜宾全市总体情况来看，今年一季度，全市商品住房均价为3516元\\平方米，与2010年12月底相比上涨6.19%。

2、部分楼盘连续三年同比增长突破千元 涨幅同比增长超30%

一季度两大标杆楼盘价格同比增长示意图

以主城区两大标杆楼盘莱茵河畔、鑫领寓为例，2010年一季度，两大楼盘均价4000元/平米左右，2011年一季度两大楼盘均价为5500元/平米左右，同比增长37%左右。2009年12月6日鑫领寓第一批次开盘，当时均价为3700元/平米左右，与目前的5500元左右相比，在不到一年半的时间里，上涨近50%。随着这两大楼盘的销售接近尾声，加之目前主城区供大于求的情况还没有得到有限改善，两大楼盘领涨的势头不会减弱。

3、楼价上涨的因素

1）城市化进程

四川省将在“十二五”期间，把8个地级城市培育为百万人口以上的特大城市，宜宾要实现特大城市的目标，城镇化率保持年平均2%左右的增长是重要条件。

2）供求失衡

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从去年以来，由于土地供给有限，新拍卖土地较少，导致新修建房屋和新开楼盘较少。目前该市新老城区加起在内，在售楼盘还不到10个，而周边的泸州、乐山等地，在售楼盘都在20个以上，特别是乐山今年以来新开楼盘有30多个。“物以稀为贵”，供求严重失衡，某种程度上，也是导致宜宾房价上涨的一个因素。

4、宜宾楼市新规

2011年宜宾商品房价格控制指标出台

3月30日，经宜宾市批准，宜宾2011年商品住房价格增长幅度控制在全市GDP增长幅度以内。

强力推进保障房建设

今年四川省下达城市的安居工程建设任务总计18271套，其中保障性住房建设（含购改租）11500套，棚户区改造6771套。保障性住房建设（含购改租）11500套包含：廉租住房3200套（其中新建2262套），新建经济适用住房1100套，公共租赁住房6200套（其中新建4340套），新建限价商品房1000套。

2011年6月宜宾城区公租房开建

宜宾中心城区1000套公租房规划选址位于三个区域。其中，翠屏新区400套，中坝商贸城200套，旧州岷江西路北侧400套。按相

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关要求，在落实2011年公租房建设项目的具体用地后，将进行公示和上报，预计6月开工建设。

四、宜宾房地产市场结论 1、供求走势

背景下，随着部分楼盘销售周期的延长，加之新盘的不断入市，在房源供给上预计将呈不断上升趋势。从一季度的情况来看，今年宜宾楼市将呈供需两旺的局面。

2、区域走势

预计年中数月内，临近县城楼市的红火将于南岸东西区、老城区、上江北的冷清形成比较鲜明的对比。从宜宾市国土资源局发布的《宜宾市国土资源局2011年供地信息公告》来看，今年南岸东西区、下江北、翠屏新区、三江口等区域都有100——200亩左右较大地块的出让计划，预计下半年到2012年上半年，上述情况将得到部分程度的改观。

3、价格走势

上半年市区房价上升势头不会减弱。下半年随着两大运营较为成熟的标杆楼盘的销售接近尾声，加之大环境带来的影响，本土的落实，新盘的入市，预计下半年房价将趋稳。

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5年内 随着当地加大商品房建设土地供应，新修楼盘的增加，房价上涨等情况，将得到有效控制，宜宾楼市将更加健康平稳，开发企业与购房者将迎来真正的楼市春天。

第五部分：典型项目分析

一、各主要竞争项目综合对比分析

我司在宜宾市场上选取了中心城区的“阳光半岛、鑫领寓、德烨都市名园、首席滨江、书香府第、和兴时代名筑、地中海蓝湾、银龙广场”等楼盘作为重点调查对象。具体比较分析如下：

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楼盘名称 开发商 阳光半岛 宜宾丽雅置地有限责任公司 鑫领寓 宜宾鲁能开发（集团）有限公司 德烨都市重庆美迪房名园 地产开发有限公司 首席滨江 宜宾市投资集团房地产开发有限公司 书香府第 中泽集团、宜宾裕川房产 开发体量 建筑类型 均价 330，000高层电梯00 平方米 公寓 285618.7平方米 高层电梯5305 公寓 5800 地理位置 主力户型 宜宾市南岸东区航天路中段 金沙大道（财富中心对面） 宜宾市北正街 交房标准 物业 70-130平米 清水房 110-130㎡ 清水房 总套销售情况 数 雅信物2126 在售 业 1元/㎡ 2124 在售 43678平高层 方米 52--135平配套入户 米 302 103670平高层江景 方米 住宅 宜宾市合176平米、清水房 江门广场130平米、北侧 126平米 江北酒圣78-130平米 清水房 路以西,宜宾学院对面 宜宾市上60.5-167.2江北红丰平米 西路8号 清水房 397 在售（剩下的为大户型150左右，价格6000+） 在售商业，住宅已售完（5500） 140000平多层、高4300 方米 层、商住 1200 在售 和兴时代宜宾和兴房60315平小高层、4500-50名筑 地产开发有方米 写字楼、00 限责任公司 商住 物业费 404 0.7-0.8元 年底开盘，排号已满 文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

地中海蓝宜宾寅吾房481748.9湾 产集团 平方米 宜宾市下30-150平米 清水房 江北洗马池公园东南侧 银龙广场 宜宾银龙集80000平商业综合价格暂宜宾市沿 清水房 团 方米 体 未定 江路与滨江路交汇处 多层、小4800 高层 4227 在售 1200 在售 小结： 从上面的图表可以看出，宜宾房地产市场上户型面积区间从30平方米到170平方米不等，而主力户型的面积介于平方米之70-130平方米，所售住宅目前主城区已达到5000元/㎡。临江盘目前为宜宾市场所热捧，市场所售楼盘整体风格偏向于新古典主义与欧式风格，产品整体档次偏于中档水平，真正的综合商住大盘稀缺。

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第六部分：地块概况分析

一、 地块位置及现状分析

岷江 老城区 地长江 Yangtze 金沙江 Jin sha

1号地块（1000亩）

2号地块（480亩） 3号地块（30亩）

目前，宜宾经济开发区南岸东区1号地块

宜宾市南岸东区三江口片区位于长江西南岸宜宾经济技术开发区内，与宜宾市旧城区隔金沙江相望，北临金沙江，南依长江大道，东至大溪口，西到南门大桥。规划区范围长约3.7公里，宽约0.4公里，总面积约200公顷。

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三江口片区位于长江、金沙江、岷江三江交界口，属于河谷平坝的地貌形态，规划区内地势最高点在长江大道，向北降低延至河滩地区壑。规划区北靠长江、金沙江，与催科山隔江而望，江景山色融入其间，因此在规划建设中须充分考虑三江景观以及山体的借景，充分体现宜宾市生态性山水园林城市的城市特色。 二、地块所在区域城市规划分析 三、周边环境分析

四、地块所在区域认知度分析 五、地块概况分析结论 六、地块经济指标 七、项目地块成本测算

第七部分：目标消费群分析

一、项目消费群分析的出发点

1、宜宾房地产市场经过几年的发展，已经从卖方市场转移为买方市场，必须从客户的消费习惯出发，倾听他们对楼盘的价格、物管、环境、居住质量的要求；

2、目前宜宾房地产市场在售和在建楼盘较多，竞争较为激烈，消费者选择余地较宽，要求我们必须寻求突破。

3、宜宾人已经对普通宣传模式丧失了新鲜感，要求我们必须掀起房地产开发理念的，积极倡导一种全新的生活方式，推行观念营销。

二、目标消费群分析

宜宾楼市的目标消费者，可以分为三类：宜宾市内部消费者、周边县市目标消费群、宜宾外出务工消费者。

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1、宜宾内部消费者

主要有企业家、白领阶层、公务员、经济效益较好的事业单位和国营企业职工等。

内部消费者首次置业和二次置业比例相当，首次置业以青年人居多，二次置业主要是小房换大房、老区换新区。他们对居住条件和生活品位有更高的要求，除了价格之外，他们还比较偏好小区的地段和环境及生活的便利性。 2、周边县市目标消费群

该部分人群主要为周边县市的私营企业主和个体工商户。这部分消费者，与价格相比，他们更看中项目的地段、环境、品位、配套以及安全问题。 宜宾外出务工消费者

宜宾外出务工消费者的购房动机有二：其一，长期在外工作，为家人为以后考虑，需要购买住宅；其二，考虑未来升值便于投资。 其三，在外赚了钱回家乡定居。 4、豪宅的消费群体

根据我们的调研结果显示（购房一次性付款的占到3—4成），目前市场的购房者有一部分可转化为我们的豪宅消费群体。另外一部分具有宜宾情结的有钱人也是本项目豪宅的目标客户。 （2）主体问卷统计表： 1、最近一年的购房意向

项目 A、有意向 B、无意向 比率 23 77 分析：有意向最近一年购房的消费者约占23％左右，应该说潜在消费群体还是比较大的。但须考虑到本次调查的随机性。

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2、置业目的

项目 A、投资 B、结婚 C、为儿女 D、改善 E、其他 比率 3 15 27 30 16 分析：在置业目的的各选项中，改善占30％的比例，据了解很多人是二次置业想改善居住环境，为儿女的占了27％，结婚占了15％。通过对置业比例的分析，可以得出改善居住条件、为儿女、结婚是主要的消费动机。

3、购买房屋最优先考虑的因素（多选）

项目 地段及交通便利 发展商实力和信誉 周边环境 小区的规模 购物商场或商业街配套 物业管理和保安 智能化先进屋宇设备（宽带、燃气、暖气） 优惠价格及升值空间

选择人次 31 8 25 14 18 19 10 47 分析：根据本项调查，可以得出消费者的偏好。从以上数据可以看出，消费者偏好前四位是：优惠价格及升值空间、地段及交通便利、周边环境、物业管理和保安。本项目应注意在操作时与消费者的偏好保持一致，以吸引更多的消费者。

4、您打算购买的住房面积要多大？

项目 70～90㎡ 90～100㎡ 100～120㎡ 120～150㎡ 150㎡以上 比率 9 15 34 31 11 分析：以上数据显示，宜宾房地产市场上，100～120㎡和90～100㎡的户型是主力户型，120～150㎡的户型也比较受欢迎。而90平方米以下和150平方米以上的户型则比例较低。根据这些数据，我们建议：在产品设计方面，应坚持以90～120㎡精致三房和120～140㎡

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舒适三房为主力户型，同时兼及其他户型。 5、您打算购买哪种户型的住房？

项目 一室一厅 二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 四室二厅 比率 8 14 12 21 26 19 分析：以上数据显示，三房二厅和三房一厅的户型是主力户型，四室二厅的户型也比较受欢迎。二室二厅和二室一厅也有相当比率的消费者偏好。一房一厅的户型关注度较小。根据这些数据，我们建议：在产品设计方面，应坚持以二房二厅、三房二厅、三房一厅和为主力户型，同时兼及少量四房二厅和两房一厅的户型。

6、您打算购买的住宅类型

项高层（15小高层（约8多层（7层或以只要认可，目 层以上） －15层） 下），无电梯 都可以接受 比率 13 21 50 16 分析：以上数据显示，选择多层的消费者占了50％，这是符合三线城市消费者消费心理特点的，选择小高层和高层的消费者分别占21％和13％，说明小高层和高层在宜宾消费者中认可度已有一定比例，选择“只要认可，都可以接受”的占16％，这部分消费者可能分化到以上住宅类型。 7、住宅朝向

项目 南北对流 比率 % 朝南 21% 朝北 3% 东西向 8% 朝西 4% 分析：以上数据显示，选择南北对流的消费者占％，其次选择朝南的消费者占21％，朝北、东西向和朝西分别占到3％、8％、4％的比例。这一比例说明了宜宾消费者对南北朝向的偏好。 8、您希望住宅每层户数是多少？

项目 两户 三至四户 五户以上 无所谓 文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

比率 79% 17% 3% 1% 分析：以上数据显示，偏好一梯两户的占79％，说明多数消费者比较注重住宅的隐私和安静；三至四户的占17％，也占相当的比例；而五户以上及无所谓的，则比例相当小。 9、您是否需要车位？

项目 比率 不需要 需要一个 需要一个以上 19% % 17% 分析：以上数据显示，虽然宜宾目前拥有私家车的比例并不高，但人们已经预见到未来汽车时代的必然到来。因此，选择需要一个车位的比率达％，需要一个以上车位的比率达17％，不需要的占19％。因此，本项目应顺应这一趋势，设计符合这一趋势的车位数量。 12、您一般是通过什么媒介得知楼盘销售的有关信息的？（多选） 项目 报电电亲戚朋媒体新闻户外广公共场所派路房展纸 视 台 友介绍 报道 11% 告牌 送宣传资料 过 会 23% 4% 6% 3% 其他 3% 比率 26% 3% 0% 21% 分析：上述数据显示，房地产市场上媒介的传播力强度不同。报纸、户外广告牌、亲戚朋友介绍三项居主要地位，分别占到26％、23％和21％。其他项的比例相对较低。上述数据有助于我们在本项目营销过程中恰当地选择媒体组合，以实现最大程度的品牌传播。 13、什么因素促使您前往看楼的？（多项） 项媒体广促销优现场的促楼盘素质 价格优势 朋友介绍 其他 目 告引导 惠措施 销氛围 比率 12 41 25 17 4 1 0 分析：上述数据显示，促使消费者前往看楼的因素中，楼盘素质、文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

价格优势、朋友介绍、媒体广告引导四项比率较高，分别占到41％、25％、17％、12％，其他各项比例较低，说明促销只是消费动机的激发因素，而决定购买的关键在于产品素质和品牌传播。 小结

本次消费群体抽样调查总结：

➢ 宜宾购房消费者总体购房决策较为理性和保守，对价格及楼盘本身的素质较为敏感。

➢ 产品方面，消费者比较喜欢90—120平方米以上的户型， ➢ 媒介方面，房地产媒体市场不够成熟，以车身广告、户外牌广告、传统媒体（如报纸和电视）为主，并成为消费者获知房地产信息的主要渠道。

➢ 营销方面，媒体广告引导、楼盘质素、价格优势三项指标是消费者前往看楼的主要原因。

第八部分：市场调研结论

一、宜宾房地产市场现状

随着宜宾城市地位的不断提升、城市化进程的不断推进，宜宾楼市的供需结构在短期内不会有大的转变，宜宾房价依然还有一定的上升空间。

目前，宜宾城市化进程加快，高铁、志诚港相继动工及开港，将使宜宾与成、渝、贵三地交流更多。大环境的提升将改善宜宾流动人口过少，房地产靠刚需支持的现状。宜宾的各大产业将从之前的地方型产业迈向综合性、全面性、交通枢纽型产业。

虽然宜宾房价在逐步上涨，但是宜宾新盘的品质，无论是在建筑工艺、结构、材料、外观、布局、景观配套、交房标准等品质近几年也在经历跨越式的发展。从2005年开始，宜宾大力改善人居环境、完善社区配套、提升居住品质卓有成效。 宜宾的南岸新区、临港区、铁北新区、白沙组团等等新区楼盘“一路走高”。目前楼盘品质、小区环境，均在四川省内处于中高档的位置。

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在不同的市场条件下，衡量楼市价值的标尺是不同的。目前楼市购买力不外乎两类群体，一类为自住，另一类为投资。从目前宜宾市场信息分析，在购买力的所占比例中，自住型占70%—80%左右，投资者为20%—30%左右。而在自住型消费中，改善性对高端住宅的需求比较强烈。