海安县国有土地上房屋征收评估技术细则

海安县国有土地上房屋征收评估技术细则

（试 行） 第一章 总 则

第一条 制订依据：为了规范本县国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则（试行）。

第二条 适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则（试行）。

第三条 评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。

第四条 评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。

第五条 评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除对于产权调换房屋价格有特

1

别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条 评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第七条 评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第 评估假设： 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第九条 评估方法： 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评

2

估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十条 价值标准：为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

第十一条 价值构成：为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、停业损失补偿费以及奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。

被征收房屋室内外装饰装修价值、停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。

第十二条 评估程序：1.接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收评估委托合同；2.验收委托方提供有关的资料，拟订征收评估作业方案；3.到征收地点进行现场勘查、拍摄影像，做好记录；4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析；5.确定估价方法，进行测算；6.出具分户初评结果；7.交由征收部门公示，征求意见； 8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；9.对确属错估的部分现场予以记录后对报告进行修改和完善；10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并由征收部门向被

3

征收人转交分户评估报告；11.评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十三条 评估结果表达形式：一是在征收实施之前由征收部门委托评估机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告；二是在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告，作为被征收房屋的补偿依据。

评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二章 房屋性质认定及分类

第十四条 房屋性质认定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，应以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照相关职能部门认定、处理结果进行评估。

第十五条 房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（详见附件1）。

第三章 住宅房屋征收评估

第十六条 住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准（“标准样本住宅”的设定要求详见附件3）；

4

2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求详见附件3），其计算公式为：

1n100100100K基准价格V0 = VS ××2××

ns1K32K1100K31Vs —可比实例价格，n为可比实例的个数；

K1—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可

比实例，因此该系数取100；

K2—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场

情形和评估中的具体情况，并参照当地部门公布的相关价格指数进行确定；

K31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素

情况的修正系数（系数确定详见附件4）；

K32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素

情况的修正系数（系数确定详见附件5）。

3.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”结合相关调整修正系数进行房地产实体、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格，其计算公式为：

（1）被征收成套住宅评估价格Vc= 标准样本住宅分类基准价格V0×

K31iK32i×

100100 （2）被征收独门院落住宅评估价格Vd= 标准样本住宅分类

5

基准价格V0×

K31i100×

K32i100×Kd

（3）被征收非成套住宅评估价格Vf= 标准样本住宅分类基准价格V0×

K31i100×

K32i100×Kf

K31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因

素情况修正系数(系数确定详见附件4)；

K32i—标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因

素情况修正系数(系数确定详见附件5)；

Kd —独门院落调整系数(系数确定详见附件3)； Kf —非成套综合修正系数，取值为0.98。

第四章 非住宅非营业用房征收评估

第十七条 非住宅非营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可选用成本法评估（应用说明详见附件6）。

第十 成本法评估技术路线：

1. 测算地价：根据被征收非住宅非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；

2. 确定房价：根据被征收非住宅非营业用房的建筑结构，参照附件6所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；

3．估测折旧：现场勘察并对照《房屋成新因素确定表》（详见附件7），估计测算确定建筑物的折旧额C；

6

4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业用房的征收补偿价格为：Ｖi＝PD＋PJ－C

第五章 非住宅营业用房征收评估

第十九条 非住宅营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。

第二十条 收益法评估商业街区基准价格:设定典型商铺类营业用房为样本房（详见附件8）。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：

a1Vo[1]n r(1r)Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，

n为收益年期（相关系数的确定详见附件8）。

第二十一条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：

7

被征收房屋评估价格Vi =V0V0—商业街区基准价格；

fxy100ffm3i 100100fxy─商业用途修正系数（详见附件8）； fm─商业街道路线修正系数（详见附件8）； f3i─被征收房屋实体因素修正系数（详见附件8）。

第六章 其他征收评估问题处理

第二十二条 “地大于房”的评估：对被征收住宅合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的，合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：

1.“地大于房”面积S＝合法土地使用权面积－合法房屋建筑面积

2.“地大于房”土地单价W = 被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L

当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。征收原为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有划拨性质L取0.6。

基准地价由评估机构依据县国土资源部门公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。

3.“地大于房”土地总价Ｖd＝W×S

4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房”补偿。

第二十三条 国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房

8

屋，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给房屋承租人，计算方法如下：

1.用市场比较法求出被征收住宅房的价格Vi 2.补偿给产权人的部分：ViPigS

Pi—被征收住宅建筑的建安单价（详见附件4）； g—被征收住宅建筑成新率（详见附件7）；

S—被征收住宅合法建筑面积。

3.补偿给使用人（承租人）的部分：ViVi—Vi

第二十四条 产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的,对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋相同的评估方法进行。

第二十五条 划拨土地非住宅房屋评估：征收评估时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，非住宅房屋补偿价格计算公式如下：

ViV0.4Vjo×s

Vi—被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格； V—被征收非住宅房屋参照出让土地性质评估价格； Vjo—海安县土地基准楼面地价，Vjo为标准容积率;

S—被征收非住宅房屋合法建筑面积。

第二十六条 装饰装修及附属物评估：房屋征收评估中，装饰装修及附属物等部分为的专项评估（补偿标准详见附件10）。

第二十七条 其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程

9

Vjm，Vj为基准地价，m

土地评估以管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第七章 征收评估报告

第二十 出具报告要求：评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则（试行）的要求出具评估报告。

第二十九条 签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责。

第三十条 报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第八章 征收评估工作准则

第三十一条 评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签订评估委托合同。委托合同中应约定评估操作程序及时间安排等。

第三十二条 评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十三条 现场勘察：评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进行现场勘察。现场勘察记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。

第三十四条 评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评

10

估，做到实地勘测准确、影像资料全面、评估到户到项。

第三十五条 内部审核评议：评估结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

第三十六条 报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的时间内，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。分户评估报告需经含项目评估技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。

第三十七条 报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，接受征收当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。

第九章 评估资料存档

第三十 整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档。

1.评估委托合同； 2.征收决定公告；

3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料； 4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料；

5.标准样本房屋、可比实例的实地查勘记录、照片等资料； 6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料； 7.与评估项目有关的其他资料。

11

第三十九条 保存期限：评估报告及有关资料一般应保留十年。

第十章 附 则

第四十条 细则附件：附件系本技术细则（试行）的必要组成部分。

第四十一条 特种业务：征收评估中涉及原始成本测算、机电设备搬迁、工程造价分析等特殊专业技术工作的，评估机构可委托有相应资质的机构协助评估。

第四十二条 其它情况处理：本技术细则（试行）未能涵盖的其它征收评估情况，按房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。

第四十三条 细则解释：本技术细则（试行）由县房屋征收部门负责解释。

第四十四条 实施时间：本技术细则（试行）自公布之日起执行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。

附件：1.被征收房屋分类及其说明

2.可比实例选择要求及说明

3.标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求 4.住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表 5.住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表 6.非营业用房及其成本法评估说明 7.房屋成新因素确定表 8.营业用房收益法评估应用说明

9.商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损 失补偿标准

12

10.装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准

13

附件1：

被征收房屋分类及其说明

一、住宅房屋分类

指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布成套住宅 局明确，有的厨卫设施等。 住宅指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独房屋 独门院落 家使用（产权），房屋内部功能布局明确，有的厨卫设施等。 非成套住宅 以上两类房屋以外的房屋。 二、非住宅营业用房分类

以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大商场类建筑 跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、营 业 商铺类建筑 砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街性 钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形用 房 商务类建筑 式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和娱乐类建筑 混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。 14

分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等旅馆类建筑 级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等类型。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排档等，建筑结构类型包括框架、混餐饮类建筑 合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。 其他类建筑 上述类型之外的其他营业性质用房。 三、非住宅非营业用房分类

以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢非营工业性建筑 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊业性办公性建筑 （内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。 用房 公共性建筑 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。 附件2：

可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。

15

二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。

三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。

四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。

六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。

八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。

九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件3：

标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求

一、住宅标准样本房屋设定要求

采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根

16

据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下列条件：

1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。 3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。 4.成套住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 成套 套型 二室半一厅 结构 混合5层 小区配套 所在层次 1-5 已使用年限 10年左右 朝向 一室朝南 其他条件 坐落位置 室内水电及装修 征收范围相对位置 同征收范围内的配套普通室内装修，采光、通风、日照、情况 普通厨卫设施 休息等条件中等 建筑面积 70－100m2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 5. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表

是否独门院落 独门院落 坐落位置 套型 一层三间 结构 已使用年限 朝向 一间朝南 混合一等或二等 10年左右 室内水电及装修 小区配套 其他条件 征收范围相对位置 同征收范围内的配套普通室内装修，采光、通风、日照、情况 普通厨卫设施 休息等条件中等 建筑面积 140-220 m2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。

二、住宅房屋评估中可比实例选择要求

17

1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。 2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。

4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。

5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。

7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。

9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

三、独门院落调整系数

合落 S≤10 面积S（㎡） 调整系数Ｋd

10＜S≤20 20＜S≤30 S＞30 106 108 110 112 合落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积

附件4：

住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表

18

一、成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

卧室朝向 修正系数 北 97 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 100 101 三间及以上朝南 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋层次因素修正系数p4表

楼层数 楼层系数 （%） 所在楼层 一 二 三 四 五 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 100 100 100 100 110 90 100 105 110 85 100 105 110 105 80 100 105 115 110 100 100 105 115 115 105 19

六 七 70 95 65 说明：a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。 b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。 上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。

二、独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 100 101 三间及以上朝南 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表

20

套型等级 系数取值 一等 100－110 二等 96－100 三等 94－96 四等 92－94 五等 90－92 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 设计合理，内部功能布局得当，厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。 二等 设计较为合理，内部功能布局明确，有的厨卫设施，露天院落较为整洁。 三等 内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。 四等 内部功能布局凌乱，房间比较分散。 五等 不满足上述要求的独门院落。 说明 三、非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表

檐高 ＜2.6 2.6-2.8 2.8-2.9 系数取值 94 97 100 2.9-3.1 3.1-3.3 102 104 3.3-3.5 106 3.5-3.7 3.7-4.0 108 110 ＞4.0 113-115 4.住宅房屋功能因素修正系数p4表

住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 功能等级 一等 二等 三等 四等 五等 21

系数取值 101－103 99－101 97－99 95－97 93－95 住宅功能因素等级说明表如下：

等级 内容 一等 通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适。 二等 三等 四等 五等 说明 设施不全，通行较为方无朝南房便，一室朝南。 间。 内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变。 不满足上述要求的非成套住宅房屋。 四、有关说明

1.K31i的取值范围应该界于80～120之间。

2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。

3.实体因素修正系数采用计算方式为： Ps、Po、Pb＝0.3p10.2p20.25p30.25p4

可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。

可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100 标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×100

4.成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。

五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表

单位:元/㎡ 结构 等级 结构、装修及设施 建安价 22

结构 等级 结构、装修及设施 建安价 层高2.8m以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保一等 温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空（高层） 玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。 四层及以上，层高2.8m以上，整板基础或基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑二等 钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层（多层） 高3.6m以上，钢筋混凝土条形基础或基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。 层高2.8m以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及一等 层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。 层高2.8m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架砖空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，混 二等 内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。 层高2.8m以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，三等 现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。 层高(檐高)2.8m以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水一等 泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.6m以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦砖二等 木 屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.4m以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条三等 芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 檐高2.2m以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易一等 瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预简制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。 易 檐高2.2m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，二等 水泥桁条或毛竹桁条。 框架 1150 1020 920 850 780 800 700 600 460 390 注：不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度,

23

前后檐高不等的,以平均高度计算。

附件5：

住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表

一、住宅区位因素修正调节系数评分表

因素 类别 因素项目 考 察 项 目 内 容 一等 自然景观、风向a11 自然环境 项目 空气污染、噪音、水文a12 7 6 5 4 3 7 二等 6 三等 5 四等 4 五等 3 评分等级 征收 24

周边 交通条件 大环 境 教育医疗设施 离市区主干道的距离a21 公交线路情况a22 所在学区1公里内学校情况10 9 10 8 8 9 7 7 8 6 6 7 5 5 6 a31 医院及医疗机构分布情况10 a32 商业配套设施 重要商业配套设施a41 建筑小区布局与外形等a51 征收 规划设计 项目 范围 内小 环境 配套设施 a71 物业管理 绿化率、室外公共活动空间11 与绿化景观a53 物业管理情况a61 住宅区内配套设施完备程度11 10 9 8 7 11 10 9 8 7 10 9 8 7 建筑密度、外型等a52 20 12 8 19 11 7 18 10 5 17 9 4 16 8 3 9 8 7 6 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表

序因素 考察项目 号 项目 内容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然 环境 2 交通 条件 自然环境良好，附近周围无绿附近无绿化，附近有少量绿自然景观、公认的自然环附近有一定的化，比较拥挤、环境散乱，自地和绿化，卫风向 境优越地区。 绿地和绿化，基杂乱、环境较然观感明显生环境欠缺。 本整洁、卫生。 差。 差。 空气局部受污长期受气味、空气清新、无空气良好，少量染，靠近大马烟尘、噪音、空气污染、污染，无噪音，污染，白天有部靠近污染源或路，白天和晚污水、垃圾等噪音、水文 水域清洁，达分交通噪音，水重噪音源。 间均有噪音影污染影响，环卫生标准。 体局部污染。 响。 境污染明显。 离主干道离主干道的距离主干道的距离主干道的距离主干道的距离主干道的距的距离 离在50m以内。 离在50-150m之离在150-300m离在300-500m离在500m以25

序因素 考察项目 号 项目 内容 一等 二等 间。 三等 四等 五等 教育 3 医疗 设施 商业 4 配套 设施 5 规划 设计 之间。 之间。 上。 距离重要的公距离公交线路距离公交站点距离公交站点交线路的距离的距离在距离公交线路公交线路100m内，有2100-250m内，至在250- 350-450m之的距离在450m情况 条以上重要公少有1条重要公-350m之间，至间，至少有1以上。 交线路。 交线路。 少有1条公交条公交线路。 线路。 属于本县最好属于本县较好所在学区属于本县一般的重点中学的重点中学（初一般中小学学无中学或小1.5公里内中学（初中）（初中）和重中）和重点小学区。 学。 学校情况 和小学学区。 点小学学区。 学区。 医院及医距县级及以上距县级及以上距县级及以上距县级及以上距县级及以上疗机构分医院500m以医院500－医院1000－医院1500－医院2500m以布情况 内。 1000m。 1500m。 2500m。 上。 在800m范围内在500m范围内在500-800m范有零散分布的在800m范围内在1000m范围重要商业有大型的县级围内县级商业商业网点，基基本上无商业内无商业网配套设施 商业配套设设施较集中。 本满足生活需网点。 点。 施。 求。 建筑散乱、没布局合理、外布局一般，外形有布局，且通建筑布局、形美观、错落布局一般，排任意布置、外整齐，满足通行、空地利用小区 有致，满足通列不整齐，外型破旧杂乱、风、日照等健康明显不合理，外形等 风、日照等健型较整齐。 拥挤。 要求。 外型破旧杂康要求。 乱。 建筑 建筑密度40%建筑密度在40% 建筑密度在建筑密度在建筑密度在密度 以下。 -50%。 50-60%。 60%-65%。 65%以上。 绿化率、室绿地率在30%绿地率在30%以无公共活动空少量绿化，少无绿化，基本外公共活以上，室外公下，部分绿地和间，出行通道量的公共活动无公共活动空动空间与共活动空间丰绿树，公共活动狭窄，小道弯空间。 间。 绿化景观 富。 空间较小。 曲。 有物业管理。 无物业管理。 无物业管理，无环卫管理。 6 物业 物业管理全封闭物业管半封闭物业管管理 情况 理。 理。 在住宅区内具在住宅区内具备小区智能住宅 7 区配 配套完善套设 施 程度 在住宅区内具在住宅区内具在住宅区内具备宽带网、有线备宽带网、有备宽带网、有备有线电视线化、宽带网、电视线路、燃气线电视线路、线电视线路、路、上下水管有线电视线管道、上下水管上下水管道、上下水管道和道和住宅区道路、燃气管道、道、污水管道和污水管道和住住宅区道路等路等配套设上下水管道、小区道路等配污水管道和小套设施。 宅区道路等配配套设施。 套设施。 施。 26

序因素 考察项目 号 项目 内容 一等 区道路等配套设施。 二等 三等 四等 五等

三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明

1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝aij，其中f1＝2，f2

i1j17fi＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。

2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100

标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100

附件6：

非营业用房及其成本法评估说明

27

一、非营业用房的成本法评估应用

1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。

2.成本法评估的基本公式：

征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧

3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。

注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3 PD—土地重新取得价格；

PO—地块所在土地级别的基准地价，以管理部门公布的价格为准； a—地价涨落的年均价格变动率； n＝估价时点年份-基准地价颁布年份

k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算； k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。 序号 因素内容 因素权重 一等 二等 三等 四等 五等 28

1 2 3 4 5 土地形状 地势 地质条件 规划条件 地上附属物状况 0.25 0.10 0.10 0.35 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。

序号 1 2 3 4 5 6 7 因素内容 交通状况 商业服务设施配套 金融配套 通讯等条件 学校配套情况 医院配套情况 其他公共设施配套 因素权重 0.15 0.20 0.10 0.10 0.20 0.15 0.10 一等 二等 三等 四等 五等 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。

5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。

二、工业及仓储用房结构等级及重置价格

29

单位:元/㎡

类别 级别 结构、装修及设备状况 重置 价格 钢混 结构 多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），一级 1100 水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 930 920 840 950 790 840 750 钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼（框架） 二级 面，钢门窗，水电齐全。 钢混 结构 全钢 结构 砖混 结构 一级 钢砼柱，檐高大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，吊车吨位大于5吨。 （排架） 二级 钢砼柱，檐高大于4.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，无吊车。 一级 钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于6m。 二级 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于4.5m。 一级 砖柱，檐高5.5m，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度9-12 m。 二级 砖柱，檐高4.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。 扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%

扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%

1.层高檐高调整系数说明表

层高及檐高调整 钢筋砼结构，层高在3.6m以上(不含3.6m) 调 整 值 每增加0.2m，建筑物重置价格增2.5％ 单层厂房及仓储用房檐高在9m以上调增,4.5m以每增减0.3m，建筑物重置价格增减2.0％ 下调减 砖混结构，层高在5.5m以上调增, 4.5m以下调减 每增减0.2m，建筑物重置价格增减2.0% 2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表

跨度(m) 12 18(15) 24 跨数 1 2 3 修正系数 4% 0 -8% 修正系数 0 -10% -15% 30

附件7：

房屋成新因素确定表

一、房屋成新评定等级及说明表

完损等级 成新评定说明 新旧程度 全新 完好房 九成新 八成新 按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。 一般损坏房 四成新 严重损坏房 危险房 三成新 不足三成新 40% 30% 30%以下 七成新 六成新 五成新 折余率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 基本完好房 二、房屋成新上限表（限值）

结构 房屋类别 住宅 钢混 非住宅 住宅 砖混 非住宅 住宅 砖木 非住宅 简易 住宅 5.5 0 6 0 6.5 3 7 4.5 7.5 5.5 8 6 5.5 5.5 6 6 6.5 6.5 7 7 7.5 7.5 8 8 8.5 8.5 按实际情况评定，使8.5 用5年以7 上的房屋6 6 6.5 6.5 7 7 7.5 7.5 8 8 8.5 8.5 9 9 按实际情况评定。 超过36～4040年 年 6.5 7 31～3511～1526～30年 21～25年 16～20年 10年以内 年 年 7.5 8 8.5 9 9.5 31

非住宅 单层工业厂房 0 6 0 6.5 0 7 4 7.5 5 8 5.5 8.5 6.5 成新率上限应不超9 出9.5。 三、房屋成新的评定

应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。

四、房屋完损等级评定标准

房屋类别 完 好 房 屋 房屋主体条件 房屋内外部条件 基 本 完 好 房 屋 房屋主体条件 房屋内外部条件 砖 混 结 构 内、外墙抹面稍基础承载无不均内、外墙抹面无空基础承载稍有不均有裂缝、空鼓、匀沉降，承重墙鼓、剥落，勾缝砂浆匀沉降，承重墙体剥落。门窗少量体平直，无倾斜、密实。门窗完整无有少量细裂缝。预变形、开关不灵，裂缝、风化、破损，开关灵活，玻璃、制楼板拼接处稍有玻璃、五金少量损。预制件拼接五金齐全，油漆完裂纹、渗水，地面残缺，油漆失光。处无裂纹、渗漏，好。水、卫、电设备稍有裂缝、空鼓、水、卫、电设备地面平整、无空完好，使用正常。 起砂。 基本完好，个别鼓、裂缝、起砂。 零部件有损坏。 承重梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、腐朽蛀蚀、裂缝。瓦屋面搭接均匀，瓦头整体，不渗漏，无碎瓦。木板地平整，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝。 内、外墙抹面稍内、外墙抹面完整，有空鼓、裂缝、承重梁、柱、墙稍无破损、剥落，门窗剥落，砖墙稍风有裂缝。木构件稍完整，开关灵活，玻化。门窗少量变有变形、倾斜，个璃、五金齐全，油漆形、开关不灵，别节点稍有松动。完好。顶棚无破损、玻璃、五金少量屋面少量瓦片破不变形、无腐朽，细残缺，油漆失光，损，稍有渗漏。木木装修完整牢固，油细木装修稍有松地板稍有磨损和稀漆完好。水、电设备动、残缺。水、缝、轻度颤动。 完好，使用正常。 电设备基本完好。 砖 木 结 构

32

简 易 结 构 承重墙、柱平直、无倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔无破损，平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角，损坏。 内、外墙面平整，无裂缝、剥落。门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全。照明设备齐全，使用正常。 承重墙、柱有少量裂缝、变形、倾斜、松动。木竹、芦帘、苇箔稍有破损，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，有渗漏。 内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形、开关不灵，有少量残缺。照明设备基本完好，个别零部件有损坏。

33

房屋类别 一 般 损 坏 房 屋 房屋主体条件 房屋内外部条件 严 重 损 坏 房 屋 房屋主体条件 房屋内外部条件 内、外墙抹面严重空鼓、裂缝、剥落，门窗榫头松动、翘裂，木质腐朽，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，油漆剥落。水、卫、电设砖 混 结 构 基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部缝、酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝、渗水，屋面局部漏雨，砖、混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。 基础承载有明显沉降，影响上内、外墙抹面部部结构变形，开分空鼓、裂缝、裂、承重墙体有剥落。门窗少量严重裂缝，弓凸变形、开关不灵，等损坏，预制楼玻璃、五金少量板拼接处裂缝残缺，油漆失光。明显、渗水，砖、水、卫、电设备混凝土块料严基本完好，个别备锈蚀、漏水，零重渗漏，地面严零部件有损坏。 重空鼓、裂缝、件损坏残缺，照明脱壳、起砂。 线路老化，装置残缺不齐。 承重梁、柱、墙严重倾斜、下垂、裂缝、蛀蚀，节点松动，榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀，间隔墙、板严重裂缝，弓凸、倾斜、侵蚀剥落，屋面瓦片、旺砖风化，破碎，严重漏雨，木地板严重磨损、腐朽、变形下沉、颤动。 承重墙、柱严重变形、倾斜、风化、腐朽，节点松动、变形，构件弯曲，墙体、墙面较多损坏，平瓦屋面脱槽、风化、破碎、严重漏雨，木竹、芦帘、苇箔严重破损，整个房屋倾斜变形。 砖 木 结 构 承重梁、柱、墙部缝、倾斜，木构件局部下垂、侧向变形，蛀蚀开裂，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀，间隔墙局部损坏，勒脚部分侵蚀剥落。屋面部分瓦片、旺砖风化、破碎、漏雨。木地板部分磨损、翘裂、松动、腐朽，局部变形下沉、有颤动。 简 易 结 构 内、外墙面部分空鼓、裂缝、风化剥落，勒脚部分酥松、侵蚀剥落。门窗部门松动、翘裂、腐朽，开关不灵，油漆老化，玻璃、五金部分残缺，细木装修部分蛀蚀、破裂。水管承重墙、柱部缝、锈蛀，照明线路倾斜、风化、腐朽，部分老化，少量个别节点松动、开裂、装置残缺。 变形。木竹、芦帘、苇箔部分破损，平瓦屋面部分瓦片风化、破碎、漏雨。 内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残缺，细木装修木质蛀蚀、腐朽、破裂。水管严重锈蛀，有滴漏，照明线路老化，装置残缺不齐。 34

附件8：

营业用房收益法评估应用说明

一、收益法应用总说明

1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。

2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照0－10%的限值数额选取。

3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

二、商铺类营业用房的典型样本房设定

每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。 商铺类原始样本商业用房设定条件： 1.位于分区内商业用房集中区域；

35

2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等； 3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新； 4.单开间，临街店面宽约4m，宽深比≤1；

25.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；

6.临分区内街巷。

三、被征收营业用房的评估公式 1.基准价格ＶO

商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：

Voa1[1] nr(1r)2.主要参数确定

商业用房结构 收益年限n 钢、钢混 40 砖混 35 砖木 30 简易等其他 25 3.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算 按下面公式计算：

ViVofxy100fmf3i 100100其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。

4.商业用途修正系数fxy表

被征收营业用房X fxy 商场类 商铺类 商务类 餐饮类 娱乐类 旅馆类 其他类

36

样本营业用房Y 商铺类 115-120 99-100 85-90 95-105 80-95 80-90 95-105 上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为，即fxy。

5.商业街道路线修正系数fm表

分区 沿街 不沿街 主要商业街道 100-120 50-60 次要商业街道 85-100 45-50 普通商业街道 75-90 40-45 一般街道 70-80 40-45 xy6.营业用房实体状况因素修正系数f3i表 （1）商场类商业用房实体状况修正系数

商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。

建筑面积Ｓ f3i 2222S≤2000 2000 m＜5000 m＜S8000 m＜S15000 m＜S＞20000 2 222mS≤5000 m ≤8000 m ≤15000 m S≤20000 m2 m2 78-84 84-88 88-94 94-98 98-102 97-100 （2）商铺类商业用房实体状况修正系数

商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f′3i和楼层因素f″3i两方面考虑。 临街状态 f′3i 两面及以正面临街正面临街宽正面临街宽正面临街宽上临街 106 宽度≤3m 度3—5m 度5—7m 95 100 102 度7—10m 103 正面临街宽度≥10m 104 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 商铺类商业用房楼层调节系数f″3i:

楼层 标准层 一层 一层 102 二层 40 三层 35 四层及以上 30-35 37

上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

f'3if''3if3i100 （3）商务类商业用房实体状况修正系数

商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 ①平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数

层次 一 总楼层 一 二 三 四 五 六 七 95 95 92 90 90 87 85 95 100 95 95 90 90 92 100 100 100 100 92 100 100 100 90 95 98 88 95 85 二 三 四 五 六 七 ②小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数

以第6层为基准层，其层次系数取值100，每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。

（4）餐饮类商业用房实体状况修正系数

餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f′3i和楼层因素f″3i两方面考虑。 临街状态 两面及以正面临街正面临街宽正面临街宽

38

正面临街宽正面临街

上临街 f′3i 102 宽度≤3m 度3—5m 度5—7m 93 95 97 度7—10m 100 宽度≥10m 101 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 餐饮类商业用房楼层调节系数f″3i: 楼层 标准层 一层 一层 102 二层 40 三层 35 四层及以上 30-35 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

f3if'3if''3i 100（5）娱乐类商业用房实体状况修正系数

娱乐类商业用房的实体状况主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。 建筑面积S≤500m2 Ｓ f3i 90 500 m2＜S1000 m2＜S5000 m2＜S10000 m2＜SS＞20000 ≤1000 m2 ≤5000 m2 ≤10000 m2 ≤20000 m2 93 95 100 98 m2 96 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

（6）旅馆类商业用房实体状况修正系数

旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 星级档次 普通旅馆、招待所 f3i 83-86 准星级 90 三星级 100 四星级 104 五星级 106 （7）其他类商业用房实体状况修正系数

（同餐饮类）

39

附件9： 商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准 元/㎡ 年纳税额 0-100 101-200 201-500 501-1000 1000以上 补偿标准 100 200 300 400 600 1.年纳税额指征收决定公告发布之日前两年营业税纳税额年平均值。 2.前两年营业税纳税额年平均值以完税凭据为依据。 3.年纳税额0是指经税务机关批准免税的单位或个体工商户。 40

附件10： 装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准 一、装饰装修附属物补偿指导价 分类 编号 名 称 砖地（平铺） 水 泥 1 制 品 类 简易水泥场地 砼地面 架空板地面 水磨石地面 水磨石铜嵌条地面 水磨石铜条拼图 石 ︵ 一 ︶ 楼 地 面 类 木 水曲柳地板 地 实木地板 板 高档复合地板 4 类 普通复合地板 107胶地面、油漆地面 其 化纤地毯 它 塑料及塑料压花地面

41

单位 (元) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 15 25 50 40 45 55 120 55 180 140 80 90 60 60 150 180-300 90 60 15 30 20 单价备 注 侧铺30元/㎡ 水泥方块场地20元/㎡ 含垫层 含龙骨 含龙骨 碎片大理石拼贴地面 花岗岩地面 大理石地面 玻化砖600×600 2 材 类 地玻化砖800×800 3 砖地钢砖、马赛克、 类 同质地砖、釉面砖 小积木、拼花木地板 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡

分类 编号 喷 涂 5 漆 类 墙6 纸墙布 名 称 单位 (元) 单价备 注 类似106涂料；白水泥6元/㎡ 简易10元/㎡ 外墙涂料 内墙面涂料（乳胶漆含刮腻层） 喷塑内墙面 墙纸、墙布 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 10 20 20 40 夹板墙面软包墙面 ㎡ 80 马赛克 面 7 砖 类 ︵ 二 ︶ 墙 面 类 8 胶 平面三夹板墙裙 板 凹凸榉木墙裙 类 平面榉木墙裙 拼花套线凹凸墙裙 铝塑板 腰 脚 9 线 类 文化石装饰 其 10 它 干粘石墙面

42

㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m 60 30 60 40 80 90 75 60 50 110 100 120 80 40 300×450：75元/㎡ 实木类（含油漆）20元/ m 瓷砖150×150 瓷砖200×300 外墙条砖 仿麻石 凹凸水曲柳墙裙 平面水曲柳墙裙 凹凸三夹板墙裙 腰线砖 踢脚线 m 15 ㎡ ㎡ ㎡ 120 180 20 花岗岩墙面

分类 编号 名 称 纤维板 胶 凹凸式水曲柳夹板 平面水曲柳夹板 凹凸式普通夹板 平面普通夹板 彩 铝合金骨架彩玻 不锈钢骨架彩玻 布、编织 塑料压膜泡沫 塑扣板 铝塑扣板 其 单位 (元) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樘 樘 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 20 100 80 70 60 120 150 8 20 30 80 30 50 10 15 120 150 180 130 1000 单价备 注 11 板 类 含龙骨 含龙骨 含龙骨 含龙骨 含龙骨 含龙骨：凹凸式70元/㎡ 宽8㎝以下 宽8㎝以上 含龙骨 不少于三面暗插销 ︵ 三 ︶ 吊 顶 类 12 玻 13 它 小方块石膏板 石膏板平顶（含乳胶漆） 石膏线条 石膏线条 集成吊顶 ︵ 四 ︶ 门 防 窗 14 隔 类 断 阳 台 类 盗 铸铁铁艺门 不锈钢栏杆式防盗门 栏杆式、镀锌管、方管防盗门 制式防撬进户防盗门 普通铁皮防盗门 不锈钢防盗窗 方铁管防盗窗 钢元防盗栏 铝合金网格式防盗门窗 主体内按80%计算 300 130 100 50 40 43

分类 编号 名 称 双层铝合金夹心工艺进户门 铝合金门 手工制作门套（普通） 铝合金卷闸门 无框地弹门 铝合金、塑钢全玻地弹簧门 普通木内门 三合板单面包木内门 门 单位 (元) ㎡ ㎡ 樘 ㎡ ㎡ ㎡ 樘 樘 樘 ㎡ ㎡ 樘 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 480 220 200 120 420 350 150 180 240 350 500 600 180 200 200 220 100 30 40 50 60 20 60 80 130 160 250 80 单价备 注 主体内按90%计算 主体内按70%计算 高档300元/樘 电动遥控装置另加600元/樘 主体内按70%计算 主体内按90%计算 主体内按90%计算 含门套 双层真空玻璃240元/㎡；主体内按70%计算 主体内按70%计算 含轨道；罗马杆30元/m 75-90系列，1.0㎜以上 深度50㎝以上 推拉170元/㎡ ︵ 四 ︶ 门 窗 隔 断 阳 台 类 15 窗 类 三合板双面包木内门 单面包不锈钢门 双面包不锈钢门 成品木门 成品移门 塑钢窗 铝合金窗 不锈钢窗 铝合金、塑钢固定窗 窗套 窗帘盒 纱 16 门 窗 类 隔 断 17 、 阳 台 类 木制纱门、窗 铝合金纱门、窗 粘贴式纱门、窗 单面三合板隔断 双面三合板隔断 铝合金隔断 夹板吊柜、壁橱、柜橱 （按正立面计算） 博古架 铝合金封闭阳台（固定） 44

分类 编号 名 称 单位 (元) 单价备 注 坐便器 洁 18 具 搪瓷、铸铁浴缸 立式瓷面池 台式瓷洗脸盆 水 ︵ 五 ︶ 卫 浴 设 施 20 水 燃气淋浴器 器 太阳能热水器 梳妆镜（含镜） 其 21 它 镜面玻璃 磨砂玻璃 ︵ 六 ︶ 厨 房 设 施 22 池 不锈钢单槽水池 不锈钢双槽水池 45

只 只 只 套 套 ㎡ ㎡ 只 套 套 套 套 付 只 ㎡ ㎡ 只 只 只 只 只 350 120 350 200 120 150 50 80 50 180 180 400 40 10 100 90 40 60 30 150 250 瓷砖面另计 拆卸费 拆卸费 拆卸费 拆卸费;收购价每管80元 拆卸费 拆卸费 蹲式便器 19 池 大理石洗漱台面 水泥板面板 拖把瓷水池 浴霸 热 电热浴器 毛巾架 磨石子水池 搪瓷水池 水 水泥水池

分类 编号 名 称 单眼灶 灶 具 双眼灶 三眼灶 不锈钢灶台（含柜） 台 单位 (元) 座 座 座 m m m m 台 只 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樘 400 700 900 800 50 600 100 100 20 160 160 150 60 60 40 80 130 60 70 40 80 10000 单价备 注 含灶台瓷砖贴面 ︵ 六 23 ︶ 厨 房 设 施 、 带橱柜200元；含贴面 带橱柜350元/ m 拆卸费 拆卸费 铝、塑、木制 深度50㎝以上 铝、塑、木制 单粉70元；双粉80元 单粉50元；双粉60元 单粉90元；双粉100元 含铁艺花 双层现浇板压顶，较好面砖贴面 双层现浇板压顶，较好面砖贴面 双层现浇板压顶，普通面砖贴面 水泥板液化气灶台（砌砖） 面 整体成品灶台（含柜） 、 大理石灶台面（含抛光边线） 脱 排 脱排油烟机 换气扇 固定地柜（按正立面计算） 橱 24 柜 吊厨（按正立面计算） 大刀片围墙 围 墙 ︵ 空斗砖砌围墙 12单砖砌围墙 24整砖实砌围墙 铸铁（铁艺）围墙 方铁围墙 镀锌管围墙 钢元围墙 挡土墙 门樘：门洞宽2.6m以上 门 （含双面不锈钢大门） 樘 门樘：门洞宽2.6m以上 26 、 （含单面不锈钢大门） 挡 门樘：门洞宽2.2m以上 驳 （含双面不锈钢大门） 樘 8000 樘 9000 固定壁橱（按正立面计算） ︵ 七 ︶ 院 墙 大 门 25 含 基 础 ︶ 46

分类 编号 名 称 门樘：门洞宽2.2m以上 （含单面不锈钢大门） 门樘：门洞宽2m以上 单位 (元) 樘 樘 7000 6000 单价备 注 双层现浇板压顶，普通面砖贴面 现浇板压顶，含双面铁皮大门，普通面砖贴面 现浇板压顶，含单面铁皮大门（含无压顶、柱贴面、铁艺院门） 简易压顶（含小瓦），含单面铁皮或铁栏杆式大门。 简易压顶（含大瓦），含单面铁皮或铁栏杆式大门。 有砖垛，简易门 预制板驳坡140元/ m 拆卸费 拆卸费；直径150㎝以上 拆卸费 拆卸费 按投影面积计算 按投影面积计算 按投影面积计算 按投影面积计算 含脊筒、脊瓦 含脊筒、脊瓦 含脊筒、脊瓦 含脊筒、脊瓦 ︵ 七 ︶ 院 墙 大 门 门樘：门洞宽0.9m以上 石驳坡 砖驳坡 ︵ 八 ︶ 灯 具 、 表 具 ︵ 九 ︶ 附 属 物

门 樘 26 、 挡 驳 门樘：门洞宽2m以上 樘 4000 门樘：门洞宽1.5m以上 樘 2000 门樘：门洞宽1.2m以上 樘 樘 m m 只 只 只 只 只 只 只 只 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m m m 1000 600 500 160 100 300 30 15 100 100 100 200 220 120 80 40 100 60 60 90 240 200 100 吊灯 大型吊灯 壁灯、吸顶灯 灯 27 表 具 牛眼灯、筒灯、射灯 电套表 水套表 电器盒（铁制） 电器盒（不锈钢） 现浇双层屋面 挂瓦扳、砖木式双层屋面 简易双层屋面 隔热层 屋 28 面 类 琉璃瓦（双层屋面部分） 釉面瓦（双层屋面部分） 单面彩钢板双层屋面 双面夹层彩钢板 琉璃瓦贴面女儿墙 小瓦贴面女儿墙 无贴面女儿墙 47

分类 编号 ︵ 九 ︶ 附 属 物 29 雨 名 称 油毡夹层雨篷 石棉瓦雨篷 玻璃钢雨篷 篷 不锈钢雨篷 类 彩钢雨篷 渗塑布伸缩含架雨篷 PVC水管 管 镀锌水管 砖砌下水道 铸铁、水泥涵管下水道 窨井（含盖） 辅搁楼 搁楼 猪羊鸡鸭棚舍（水泥地） 水井 独管水井 加压泵 晒衣水泥柱 单位 (元) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m m m m 个 ㎡ ㎡ ㎡ 口 口 只 支 ㎡ m 套 ㎡ 套 套 个 只 只 20 18 40 70 60 40 15 20 30 50 100 300 200 70 500 200 50 25 150 150 180 80 350 250 150 15 20 单价备 注 净空高度170㎝以上 净空高度170㎝以下 墙砌1.5m以上110元/㎡ 拆卸费 直径30㎝以上 双面100元/㎡ 拆卸费；含制冷液 拆卸费；含制冷液 拆卸费；含制冷液 拆卸费 拆卸费 30 道 类 31 房类 水32 井 33 柱类 不锈钢包柱 罗马柱 外墙门窗套 喷绘广告牌（单面） 立式空调 电34 器类 挂壁式空调 窗式空调 广播喇叭 吊扇、排风扇 48

分类 编号 室内扶梯类 名 称 不锈钢栏杆 铁艺栏杆 钢元扁铁栏杆 木栏杆 信鸽 大猪（101㎏以上） 中猪（30㎏至100㎏） 苗猪（30㎏以下） 羊 肉鸽、鸡、鸭、鹅 单位 (元) m m m m 120 150 80 300 单价备 注 含扶手 含扶手 含扶手 综合 35 10只以内信息费1000元，11只以上信息费 最高不超过3000元 头 头 头 头 只 只 只 只 吨 20 30 10 10 5 100 500 500 10 自行处理 自行处理 自行处理 自行处理 规模养殖，非正常出栏；自行处理 含预制板盖 专营堆场的黄沙、石子、木材、钢铁等；自行处理 砖块、木材、钢、铁、 ︵ 九 ︶ 附 属 物 36 其它 缸式粪坑 砌砖粪池坑 化粪池、沼气池 建筑材料装卸费 建筑材料装卸费 吨 30 水石灰；自行处理 中堂 晒衣铁吊勾 镀锌晾衣管 不锈钢晾衣管 观赏鱼池(室外) 观赏鱼池(室内) 棺材坟墓 陶罐、骨灰盒坟墓 较好砂石路 ㎡ 只 m m ㎡ ㎡ 口 个 ㎡ 100 6 25 50 110 180 1000 600 20 含支架 含支架 深度大于60㎝，含贴面 深度大于60㎝，含贴面 自行迁移处理 自行迁移处理 49